APT margin 청약 분석

8.3 청약! 아산테크노밸리 더원 7차 622세대, 분양가 평면도 대출 안전마진 (상한제인데 같은 지구 신축보다 8천만원 위)

충남 아산시 둔포면 석곡리 1818번지 일원 (아산테크노밸리 Ab4블록, 공공택지), 시행 이지건설, 시공 라인산업, 총 622세대, 특공 8.3, 1순위 8.4, 2순위 8.5, 발표 8.11, 입주 2029.01

APT margin, 2026.7.27 작성 (분양가 공고문 원문, 실거래 국토부 최근 12개월)

안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 아산 둔포면, 아산테크노밸리 더원 7차 리뷰를 진행합니다. 분양가, 평면도, 대출, 안전마진을 확인하시기 바랍니다.

아산 최북단 둔포면에는 이지더원(EG the1) 한 브랜드로만 채워진 주거지구가 있습니다. 실거래에 찍히는 아홉 개 단지가 전부 같은 이름이고, 분양 홈페이지는 이곳을 8,000여 세대 단일브랜드 시티라고 부릅니다. 오늘 공고된 7차는 그 지구의 남서측 모서리, Ab4블록 622세대입니다.

출발점이 묘합니다. 공공택지라 분양가상한제가 적용되는데, 84 기준층이 4.26억입니다. 같은 지구의 2023년식 9단지 84는 최근 1년 중위 3.43억, 최근 석 달은 3.3억 안팎입니다. 상한제 가격표가 담장 건너 실거래보다 8,000만원 넘게 높은 셈입니다. 오늘은 이 간격을 계산합니다.

청약개요

지구부터 봅니다. 아산테크노밸리는 둔포면 일반산업단지와 배후 주거지구를 묶어 개발한 곳입니다. 주거 블록은 광주의 라인건설 계열(이지건설, 라인산업)이 도맡아 2013년 1차(1,013가구)부터 2차 2,438, 3차 1,184, 5차 1,351, 2021년 6차 822가구까지(보도 기준) 13년째 차수를 이어 왔고, 이번 7차도 같은 계보입니다.

사업은 오래 묵었습니다. 공고문에 첨부된 2022년 3월 예비인증서의 준공예정일은 2024년 7월입니다. 실제 입주는 2029년 1월 예정, 4년 반이 밀린 공고입니다.

구성은 84B가 몸통입니다. 광폭거실 특화의 84B가 338세대로 절반을 넘고, 77이 184, 84A가 100세대입니다. 특공이 348세대로 전체의 56%, 신혼 113과 신생아 63, 다자녀 63으로 출산 트랙 집중입니다. 일반공급은 274세대입니다.

일정은 특공 8월 3일, 1순위 8월 4일, 2순위 8월 5일, 발표 8월 11일, 계약은 8월 22일부터 사흘입니다. 부산, 거제, 강릉 물량과 나란히 접수하는 8월 첫 주 라인업입니다.

단지 분석

분양가

층별 가격표부터 폅니다. 77은 1층 3.73억에서 시작해 기준층(5층 이상 136세대) 3.99억, 84A는 1층 3.92억에 기준층 4.27억, 84B는 1층 3.93억에 기준층 4.26억입니다. 84 계열 438세대 중 362세대가 기준층 값이니, 84를 노린다면 사실상 4.26억에서 4.27억이 내 가격입니다.

직전 차수와 대보면 인상 폭이 보입니다. 2021년 8월에 접수한 6차는 같은 상한제 적용인데 84 기준층이 3.17억이었습니다(보도 기준). 5년 만에 1.09억, 34%가 올랐습니다. 같은 기간 지구 신축 84 실거래는 3.4억대에 머물렀으니, 시세보다 가격표가 훨씬 빨리 뛴 셈입니다.

인상의 정체는 건축비입니다. 원가 공개를 보면 세대당 대지비가 84 기준 4,700만원대로 분양가의 11%뿐, 나머지 9할이 건축비와 가산비입니다. 상한제는 시세가 아니라 원가를 더하는 제도라, 뛴 공사비가 실리면 땅이 싼 면 단위 택지에서도 평당 1,260만원짜리 가격표가 나옵니다.

표시 가격 바깥의 비용도 있습니다. 발코니 확장이 유상입니다. 77과 84B가 1,250만원, 84A가 960만원이니 확장 기준 84B 실부담은 4.39억입니다. 시스템에어컨 같은 유상옵션은 별도, 마감재를 빼고 3,400만원에서 3,700만원을 감액받는 마이너스 옵션도 있습니다.

납부는 계약금 10%(계약시 500만원 포함 5%, 나머지 5%는 입주지정일), 중도금 60% 6회, 잔금 30% 구조입니다. 이자는 무이자가 아니라 후불제인데, 대출 항목에서 따로 셈합니다.

평면

평면도는 이 글에 싣지 않습니다. 분양 홈페이지가 아직 티저 단계라 도면을 공개하지 않았고, 공고문에도 없습니다. 출처가 불분명한 유통본 대신 견본주택 실물(세 타입 유닛 설치)로 확인하시길 권합니다.

문서로 확인되는 설계는 이렇습니다. 84B는 거실 폭 6.0m의 와이드형 광폭거실 특화 평면이고, 단지는 남향 위주 배치입니다. 각 층에 세대별 알파공간(공용창고)을 두었고, 천장고는 2,300mm 설계입니다. 커뮤니티는 피트니스와 GX룸, 골프연습장, 북카페, 경로당, 어린이집 구성입니다.

주차는 지하 2개 층입니다. 1005동부터 1010동까지는 지하 2층에서만 동 진입이 되고, 1001동에서 1005동 인접 주차면에는 근생 주차가 혼재됩니다. 추첨 뒤 내 동의 주차 동선부터 확인하시기 바랍니다.

비교단지

잣대가 담장 건너에 있습니다. 같은 지구의 이지더원 9단지, 2023년 입주한 지구 내 최신 단지입니다. 84가 최근 1년 44건, 2.80억에서 3.58억 사이에서 중위 3.43억입니다.

방향이 문제입니다. 지난해 8월에서 11월에는 3.5억대 거래가 줄을 이었는데, 올해 들어 3.3억대로 내려왔습니다. 최근 석 달 10건은 3.0억에서 3.45억, 중위 3.3억입니다. 반 계단 뒷걸음친 흐름입니다.

구축 차수들이 그 아래 계단을 만듭니다. 2017년식 7단지 84가 중위 3.16억, 8단지 84가 3.05억입니다. 77은 7단지가 2.62억, 8단지가 2.55억이고, 2015년식 초기 차수의 72는 2.0억대 초반에 있습니다.

아산 시내와도 대 봅니다. 탕정 지웰시티 84가 중위 7억으로 시의 천장, 탕정지구와 배방의 신축 84가 4.2억에서 5.3억입니다. 4.26억은 삼성디스플레이 앞 탕정 신축들과 같은 줄의 가격입니다.

안전마진과 적정가치

셈을 놓습니다. 비교가치는 같은 지구 9단지 84의 중위 3.43억, 최근 석 달 흐름으로는 3.3억입니다. 더원 7차 84 기준층은 4.26억에서 4.27억입니다. 안전마진은 마이너스 0.8억에서 1.0억입니다. 12개월 최고가 3.58억을 그대로 인정해도 7,000만원 모자라고, 발코니 확장을 얹은 실부담 4.39억 기준이면 1억을 넘습니다.

층을 낮춰도 못 피합니다. 84 1층(3.92억대)조차 9단지의 12개월 최고 실거래보다 높습니다. 전 세대가 같은 지구 실거래 밖에서 출발한다는 뜻입니다. 77도 기준층 3.99억으로, 지구 77 실거래(2017년식 중위 2.5억대)와의 간격이 더 큽니다.

상한제라는 간판이 계산을 바꾸지는 못합니다. 원가로 값을 매기는 제도라, 건축비가 뛴 지금은 그 합이 지방 시세를 넘는 사례가 늘고 있습니다. 이 단지가 그 경우입니다. 이 지구 실거래는 4억을 허락한 적이 없습니다.

물량도 셈에 넣어야 합니다. 최근 1년 매매 5,513건짜리 아산 시장에 실거래 위의 가격표가 622세대를 들고 나왔습니다. 2021년 6차 접수 때도 앞 차수의 소형 일부가 잔여로 남아 있었다는 보도가 있던 지구라, 완판이 당연한 동네도 아닙니다.

안전마진은 분양가와 인근 신축 동일평형 국토부 실거래의 차이입니다. 계산 방법은 안전마진 완전정리 가이드에서 보실 수 있습니다.

이 가격의 명분은 반도체 지도입니다. 북쪽 평택 고덕 삼성전자와 남쪽 탕정 삼성디스플레이 사이라는 게 홍보의 뼈대이고, 지도에는 둔포지구 경제자유구역 추진과 천안 미래모빌리티 국가산단(예정)까지 걸려 있습니다. 그런데 이 재료들은 새것이 아닙니다. 1차부터 9단지까지 같은 재료 위에서 팔렸고, 그 결과가 신축 84 3.4억이라는 오늘의 좌표입니다. 입주까지 시세가 1억을 더 올라야 본전인데, 최근 1년의 방향은 반대였습니다.

입지와 단점

둔포면은 아산의 최북단, 시청이 있는 시내보다 평택 남부가 가까운 생활권입니다. 지구 안은 자족적입니다. 염작초등학교(공고문 기준 배치 예정)와 아산테크노중, 아산충무고가 도보권이고, 유치원과 중심상업지구, 테크노호수까지 지구 안에서 해결됩니다. 통학 동선이 확실한 실속입니다.

경계를 넘는 순간 차가 필수입니다. 철도역이 없어 SRT 평택지제역이 차량 25분, KTX 천안아산역이 27분(분양 홈페이지 기준)이고, 대형 병원과 학원가는 아산 시내나 평택 몫입니다. 산단 출퇴근 수요가 받치는 시장이라 시세의 체력도 산단 경기를 따라갑니다.

공고문이 적어둔 흠도 짧지 않습니다. 서측 17m, 동측 24m, 북측 23m 도로에 3면이 접해 도로소음에 직접 노출돼 있고, 반경 5km 안의 축사와 분뇨처리시설 악취, 인근 군사시설(벙커, 초소, 훈련장)까지 고지돼 있습니다. 동측 산업단지 출퇴근 체증, 단지 서측과 북측의 도시개발 부지 공사 영향도 유의사항에 있습니다.

개발 호재

재료의 방향 자체는 플러스입니다. 캠프 험프리스가 차로 8분이라 미군 렌탈 수요가 있고, 평택에서 천안으로 이어지는 첨단산업 벨트 투자도 진행형입니다. 하지만 값을 치를 쪽은 현재입니다. 같은 재료 위에서 만들어진 9단지 시세가 3.4억이고, 최근 석 달은 3.3억대로 물러났습니다. 재료가 만들 상승분까지 분양가에 먼저 실은 구조입니다.

청약전략

청약자격과 특별공급

해당지역은 공고일(7월 27일) 현재 아산시 거주자(기간 요건 없음), 기타지역은 전국이고 같은 날 접수하고, 경쟁 시 아산 거주자가 우선합니다.

1순위는 통장 가입 6개월에 거주지 기준 예치금(아산 등 시군 지역 200만원)이면 됩니다. 비규제 민영이라 유주택자도, 세대원도 1순위가 열립니다. 전 타입 전용 85 이하라 가점제 40%에 추첨제 60%이고, 1순위가 안 되면 2순위(8월 5일)로 통장만 있어도 접수됩니다.

특공 348세대는 출산 중심입니다. 신혼 113, 신생아 63, 다자녀 63으로 세 트랙이 239세대입니다. 신혼과 생애최초, 신생아는 소득 또는 자산 기준(부동산가액 3억 3,100만원 이하) 충족이 필요합니다. 몸통인 84B에 186세대가 몰려 있습니다.

특공과 일반공급은 각 1건씩 중복 신청이 되고, 특공 당첨 시 일반공급에서는 제외됩니다. 예비입주자는 주택형별 500%, 최하층 우선배정도 32세대 있습니다.

규제

이 단지의 가장 무거운 조건입니다. 상한제 주택이라 당첨되면 세대 전원이 발표일부터 10년간 재당첨 제한을 받습니다. 같은 주 거제와 부산 물량이 제한 하나 없이 나오는 것과 대비되는 긴 족쇄입니다. 통장도 계약 여부와 무관하게 소멸합니다.

전매제한은 1년입니다. 2027년 8월이면 풀리고, 거주의무도 없어 전세를 놓는 경로는 열려 있습니다. 그런데 프리미엄은 시세가 분양가 위에 있어야 붙습니다. 오늘 좌표에서는 팔 수 있다는 권리가 값을 만들지 못합니다.

대출, 되나

초기 현금은 가볍습니다. 계약 당일 500만원, 한 달 안에 2,000만원 남짓이면 첫 중도금(2027년 3월)까지 7개월간 낼 돈이 없습니다.

대신 중도금 이자는 계약자 몫입니다. 알선되면 이자후불제, 이자를 사업주체가 먼저 내주고 입주 때 몰아서 정산하는 조건입니다. 무이자가 아닙니다. 알선 자체도 의무가 아니고, 안 되면 계약자 책임으로 내야 한다고 공고문이 못박고 있습니다. 은행도 미정입니다.

급소는 2029년입니다. 잔금 시점 감정가가 분양가에 못 미치면 잔금대출 한도부터 줄어듭니다. 같은 지구 신축이 3.3억대인 채로 입주를 맞으면 4.26억의 대출 계산은 처음부터 다시 해야 합니다. 잔금대출 규제를 강화한 6.27 대책의 경고 문구도 공고문에 있습니다.

물량과 전략

이 지구의 특수성은 대안이 담장 안에 있다는 점입니다. 3년 차 신축인 9단지 84를 3.3억대에 사는 경로가 상시 열려 있습니다. 1억 가까이 아끼면서 2029년까지 기다릴 필요도, 중도금 이자도 없습니다.

지구의 실거래 눈금도 같은 말을 합니다. 2015년식 72가 2.0억대, 2017년식 84가 3.0억대, 2023년식 84가 3.4억입니다. 이 눈금 위에서 2029년식의 프리미엄을 1억으로 쳐줄 근거는 어디에도 없습니다.

특공은 더 신중해야 합니다. 신혼과 신생아 트랙이 넓게 열려 있지만, 여기 쓰는 순간 세대 전원이 10년 재당첨 제한에 묶입니다. 실거래 위 가격표에 10년짜리 카드를 태우는 교환입니다. 발표(8월 11일) 뒤 미계약이 나오면 통장 없이 고를 수 있는 무순위 경로도 있습니다.

그래도 필요한 실수요라면 견본주택 실물부터 보시기 바랍니다. 84 저층(3.92억대)이 부담을 낮추지만, 그 값도 9단지 최고 실거래 위입니다.

주의사항

견본주택이 단지 현장이 아니라 배방읍 장재리 1715에 있습니다. 생활권이 다른 자리라 둔포 현장 답사는 따로 다녀오시기 바랍니다. 학교 배치(염작초)는 교육지원청 협의에 따라 달라질 수 있고, 고등학교 배치도 계약 전 확인 사항입니다.

동호수는 무작위 추첨입니다. 3면 도로 인접동, 근생 주차 혼재 구간, 필로티 상부, 태양광 동(1001에서 1003동) 등 자리별 변수가 공고문에 길게 적혀 있으니 추첨 결과와 대조해 보시기 바랍니다.

마이너스 옵션을 고르면 발코니 확장과 유상옵션이 막힙니다. 청약 취소는 신청 당일 17시 30분까지, 특공 신청자는 서류접수(8월 13일에서 15일)까지 소득과 자산 증빙을 갖춰야 합니다.

결론

판정 패스

여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.

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