APT margin 청약 분석
8.3 청약! 센트레빌 아스테리움 거제 1,307세대, 분양가 평면도 대출 안전마진 (같은 동 신축 84는 3.6억)
경남 거제시 상동동 681-2번지 일원 (거제상동2지구 도시개발), 시공 동부건설, 총 1,307세대 전량 일반분양, 특공 8.3, 1순위 8.4, 2순위 8.5, 발표 8.11, 입주 2029.08
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 거제 상동동, 센트레빌 아스테리움 거제 리뷰를 진행합니다. 분양가, 평면도, 대출, 안전마진을 확인하시기 바랍니다.
보름 사이 거제의 두 번째 대단지 공고입니다. 7월 20일 접수를 마친 장평동 푸르지오 마린피스 423세대에 이어, 이번에는 상동2지구 도시개발사업에서 1,307세대가 통째로 나옵니다. 최근 1년 거제 전체 아파트 매매가 2,630건이니, 단지 하나가 그 반년치 거래량과 맞먹는 물량입니다.
가격표가 대담합니다. 84 기준층이 5.19억, 11층 이상은 5.29억입니다. 같은 상동동에서 작년 입주한 더샵 거제 디클리브 84가 최근 1년 중위 3.61억입니다. 이 1.7억의 간격을 오늘 계산합니다.
청약개요
| 위치 | 경상남도 거제시 상동동 681-2번지 일원 (거제상동2지구 도시개발사업, 거붕백병원 인근) |
| 구분 | 총 1,307세대 전량 일반분양, 시행수탁 한국토지신탁, 시공 동부건설, HUG 분양보증 |
| 규모 | 지하 3층에서 지상 29층, 10개동 1,307세대와 근린생활시설 (주차 1,792대) |
| 구성 | 84A 943 + 84B 280 + 99 84 (특공 682, 일반공급 625, 최하층 우선배정 47) |
| 분양가 | 84 4.87억에서 5.29억 / 99 6.54억에서 7.10억 (발코니 확장 전 타입 무상) |
| 자격 | 공고일 현재 거제시 거주자 우선, 기타 경남(거제 제외)과 부산, 울산 (통장 6개월, 유주택 1순위 가능) |
| 규제 | 비규제, 상한제 미적용, 전매제한 없음, 재당첨 제한 없음, 거주의무 없음 |
| 일정 | 특공 8.3, 1순위 8.4, 2순위 8.5, 발표 8.11, 서류 8.17에서 21, 계약 8.24에서 26 |
| 입주 | 2029년 8월 예정 (2025.12 착공) / 견본주택 고현동 1100 (7.24 오픈) |
사업 구조부터 봅니다. 거제상동2지구 도시개발사업, 위탁자 거제상동2지구 주식회사가 한국토지신탁에 시행을 맡긴 차입형 토지신탁 사업입니다. 2021년 5월 최초 사업계획승인을 받아 작년 12월 착공했고, 준공 예정이 2029년 5월, 입주가 8월입니다.
물량의 성격이 마린피스와 같습니다. 재개발처럼 조합원분을 덜어내고 남는 물량이 아니라, 제2종일반주거지역 7만 5,293㎡를 새로 개발해 1,307세대 전부를 일반에 파는 구조입니다. 소화가 안 되면 그 부담이 고스란히 시장에 남습니다.
구성은 사실상 84 단일 단지입니다. 84A가 943세대로 전체의 72%, 84B가 280세대, 전용 99는 104동에서 106동의 5호 라인 84세대뿐입니다. 특공이 682세대로 절반을 넘고(신혼 183, 다자녀 130, 신생아 122), 일반공급은 625세대입니다.
일정은 특공 8월 3일, 1순위 8월 4일, 2순위 8월 5일, 발표 8월 11일, 계약 8월 24일부터 사흘입니다. 부산 더샵 트리센트, 강릉 리쉐스302와 같은 날 접수하는 8월 첫 주 지방 라인업이고, 견본주택은 공고 당일인 오늘 고현동에 문을 열었습니다.
단지 분석
분양가
층별 가격표부터 폅니다. 84는 A와 B가 같은 값을 씁니다. 1층 4.87억, 2층에서 3층 5.03억, 4층에서 5층 5.11억, 6층에서 10층 5.19억, 11층 이상 5.29억입니다. 84 물량 1,223세대 중 832세대가 11층 이상, 즉 3분의 2가 최고가 구간입니다.
층별 격차가 눈에 띄게 작습니다. 1층과 29층의 차이가 4,200만원, 저층이라고 크게 깎아 주지 않는 가격표입니다. 최저층조차 4.87억에서 출발하니, 층을 낮춰 실거래대 안으로 들어가는 경로 자체가 없습니다.
공급면적으로 환산하면 평당 1,500만원대 후반입니다. 보름 전 마린피스 84가 층별로 4.11억에서 5.14억을 걸었는데, 이 단지는 꼭대기 값이 마린피스 최상층보다 높습니다. 거제 분양가의 앞자리가 두 번 연속 5를 찍었습니다. 99는 전용 85 초과라 건축비 부가세가 가격에 포함돼 있고, 층별표의 7.10억은 그 부가세를 품은 값입니다.
납부 조건에는 당근이 실렸습니다. 발코니 확장이 전 타입 무상이고, 중도금 60%는 6회 전액 무이자 알선 예정입니다. 계약금 5%(1차 500만원, 잔여 30일 내)에 잔금 35% 구조입니다. 다만 무이자는 조건부라, 계약이 해제되면 대납된 이자를 물어내야 하고 알선이 불발되면 납부일정대로 자기 돈으로 내야 한다는 단서가 붙어 있습니다. 시스템에어컨과 제습 환기시스템(218만원) 같은 가전은 유상옵션으로 별도입니다.
| 84A와 84B (1,223세대) | 1층 4.87억 / 2층에서 3층 5.03억 / 4층에서 5층 5.11억 / 6층에서 10층 5.19억 / 11층 이상 5.29억 (832세대) |
| 99 (84세대, 부가세 포함) | 1층 6.54억 / 2층에서 3층 6.75억 / 4층에서 5층 6.86억 / 6층에서 10층 6.96억 / 11층 이상 7.10억 |
| 발코니 확장 | 전 타입 무상 (시스템에어컨, 제습 환기시스템 등 가전 옵션은 유상, 별도 계약) |
| 납부 | 계약금 5% (1차 500만원), 중도금 60% 6회 (조건부 무이자, 2026.12에서 2029.1), 잔금 35% |
평면
84A는 거실과 침실을 전면에 나란히 앉힌 판상형에 주방 팬트리, 현관창고, 파우더룸까지 수납을 채운 요즘 표준 평면입니다. 같은 평면이 943세대라는 건 입주 후 매물끼리의 차별점이 층과 향뿐이라는 뜻이기도 합니다. 99는 침실 4개에 알파룸까지 나오는 구성입니다.
84B는 각 동 4호의 남동향 타입인데, 견본주택에 유닛이 없어 84A의 인테리어를 기준으로 계약해야 한다고 공고문에 명시돼 있습니다. 280세대짜리 타입을 실물 없이 파는 셈이라, 84B를 노린다면 평면도와 마감재 목록을 문서로 확인하는 수밖에 없습니다.
배치는 남서향과 남동향의 조합입니다. 동호수표 기준 각 동 1호에서 3호가 남서향, 4호와 5호가 남동향입니다. 최고 29층 10개동이 경사지를 따라 앉고, 104동 29층에 스카이라운지(아스터 스카이360), 103동 1층에 경로당이 들어갑니다. 주차는 아파트 기준 1,765대, 세대당 1.35대입니다.
커뮤니티는 수영장(102동과 103동 지하)과 사우나, 피트니스, 골프연습장(106동 지하), 게스트하우스(105동), 다함께돌봄센터에 104동 남동측 펫스쿨과 캠핑장까지 대단지 풀 세트입니다. 108동 남동측에 어린이집이 계획돼 있고 국공립어린이집 의무설치 대상 단지입니다. 입주민 셔틀버스 2대를 사업주체가 기증해 2년간 운영하는 조건도 공고에 있습니다. 수영장처럼 유지비 큰 시설의 운영비가 입주 후 관리비로 돌아온다는 점까지는 셈에 넣어 두시기 바랍니다.
비교단지
잣대가 유난히 가깝습니다. 같은 상동동의 더샵 거제 디클리브(2024년식)입니다. 84가 최근 1년 35건, 2.72억에서 4.50억 사이에서 중위 3.61억입니다. 최근 석 달은 3.6억에서 3.8억대에 거래가 몰려 있고, 4.50억 한 건(3층)이 상단 특이값으로 찍혀 있습니다.
흐름 자체는 우상향입니다. 디클리브 84는 지난해 여름 3.0억에서 3.7억대에 거래되다 올해 2월 4.14억(18층), 3월 4.0억(16층)까지 올라왔습니다. 입주 2년 차 신축이 1년 새 몸통을 반 계단 올린 셈인데, 그래도 4억 언저리가 이 동네의 현재 상단입니다.
상동동의 다른 단지들이 그 아래를 받칩니다. 힐스테이트 거제(2018년식) 84가 중위 2.75억에 상단 3.0억, 더샵 블루시티(2017년식)가 2억대 초반입니다. 이 동네에서 84는 오래 2억대에서 3억대의 물건이었고, 디클리브가 작년 입주하면서 3억대 중반까지 올려놓은 상태입니다.
거제 전체의 지붕은 고현동입니다. 이편한세상 거제 유로스카이(2023년식) 84가 중위 4.40억, 지난 9월 34층 5.15억이 최근 1년 거제 84의 최고가입니다. 유로아일랜드(2022년식)는 중위 3.98억입니다. 조선소 앞 장평동의 포레나(2021년식)는 중위 2.66억으로 마린피스 리뷰 때와 같은 자리에 있습니다.
정리하면 상동동 신축 3억대 중반, 고현동 대장 4억대, 거제의 천장이 5.15억입니다. 이 좌표 위에 아스테리움의 층별가를 얹어 봅니다.
안전마진과 적정가치
셈을 놓습니다. 비교가치는 같은 동 디클리브 84의 중위 3.61억, 후하게 최근 상단을 쳐줘도 4.1억 안팎입니다. 아스테리움 84 기준층은 5.19억, 11층 이상은 5.29억입니다. 안전마진은 마이너스 1.2억에서 1.7억입니다. 같은 동 신축의 1년 최고가(4.50억)를 그대로 인정해도 8,000만원 모자랍니다.
거제에서 가장 비싼 잣대를 대도 답이 안 바뀝니다. 유로스카이의 5.15억은 거제 84가 12개월 동안 단 한 번 찍은 꼭대기인데, 이 단지는 832세대의 출발선이 그 위(5.29억)입니다. 1층 4.87억조차 디클리브의 1년 최고가보다 높으니, 타입과 층을 가리지 않고 전 세대가 같은 동 실거래 밖에서 출발합니다.
99는 한 발 더 나갑니다. 신축 준대형의 실거래는 고현동에 있습니다. 유로아일랜드 98이 최근 5.0억 안팎, 유로스카이 99가 작년 8월 5.5억으로 최근 1년 거제 전 평형 최고가입니다. 같은 상동동에서는 디클리브 99가 올해 5월 4.28억(3층)에 한 건 찍혔습니다. 아스테리움 99는 1층이 6.54억, 기준층이 6.96억입니다. 동네 실거래보다 2.3억, 거제 천장보다 1.5억 위의 값입니다.
물량이 계산을 더 무겁게 만듭니다. 이 가격을 소화해야 할 세대가 1,307, 보름 전 마린피스 423세대까지 합치면 한 달 사이 거제에 풀린 새 분양이 1,730세대입니다. 연간 매매 2,630건짜리 시장에, 실거래 위의 가격표를 이만한 물량이 동시에 들고 나왔습니다.
| 비교단지 | 더샵 거제 디클리브 84 (2024년식, 같은 상동동) |
| 비교가치 | 3.61억 (최근 1년 35건 중위, 최근 석 달 3.6억에서 3.8억대) |
| 아스테리움 84 분양가 | 기준층 5.19억 / 11층 이상 5.29억 (832세대) |
| 안전마진 | 마이너스 1.2억에서 1.7억 (99는 같은 동 실거래보다 2.3억 위) |
안전마진은 분양가와 인근 신축 동일평형 국토부 실거래의 차이입니다. 계산 방법은 안전마진 완전정리 가이드에서 보실 수 있습니다.
이 간격의 명분은 조선업입니다. 수주 잔고를 쌓은 양대 조선소의 급여가 도시의 구매력을 끌어올리는 중이고, 그 온기가 디클리브를 3억대 중반까지 밀어올린 것도 사실입니다. 남는 질문은 속도입니다. 입주(2029년 8월)까지 상동동 시세가 1.7억을 더 올라 줘야 이 분양가가 본전이 되는데, 조선업 도시의 시세는 업황을 따라 오르내린 전력이 있습니다. 호황의 연장을 3년 치 선불로 내는 구조라는 점은 바뀌지 않습니다. 마린피스가 흥행해 온기가 번지는 시나리오에서도, 마지막에 남는 잣대는 결국 상동동의 실거래입니다.
입지와 단점
상동동은 고현 도심 남쪽의 신흥 주거 축입니다. 거붕백병원이 붙어 있고, 힐스테이트 거제와 디클리브가 먼저 들어와 신축 벨트를 이룬 동네입니다. 단지 북측으로 완충녹지와 어린이공원이 조성되고 뒤는 산자락이라 녹지가 가깝고, 삼성중공업(장평동)과 한화오션(옥포) 어느 쪽으로도 통근이 가능한 중간 지점이라는 게 이 자리의 실속입니다.
생활 인프라의 무게중심은 여전히 고현입니다. 시청과 터미널, 홈플러스, 학원가가 모두 도심 쪽이라 장보기부터 학원 픽업까지 차량 생활이 기본입니다. 학교는 공고문 기준 거제고현초 배치 예정이고, 교육여건에 따라 달라질 수 있어 입주 전 교육지원청과 최종 협의가 필요하다는 단서가 달려 있습니다. 학령기 자녀가 있다면 통학 동선부터 확인하시기 바랍니다.
자리의 흠은 공고문이 스스로 길게 적고 있습니다. 남서측 국도대체우회도로 소음으로 방음벽이 서면서 108동에서 110동 일부는 일조와 조망 침해가 고지돼 있고, 단지 인근에 변전소와 송전탑이 있습니다. 부지 안팎의 철탑 여러 기는 입주 전 철거 예정이지만 한전 일정에 따라 늦어질 수 있다는 단서가 붙었습니다. 북측 종합병원의 구급차 동선과 장례식장 조망, 104동 남동측 유수지의 악취 가능성, 108동 일부 세대의 분묘 조망까지, 계약 전 현장에서 확인할 목록이 깁니다.
개발 호재
재료는 도시 단위로 걸려 있습니다. 남부내륙철도가 개통되면 거제가 내륙 철도망에 처음 연결되고, 고현항 재개발과 관광 인프라 투자도 장기 그림으로 잡혀 있습니다. 조선업은 수주 잔고 기준으로 몇 년 치 일감을 확보해 둔 상태입니다.
문제는 이 재료들이 이미 시세에 일을 시켰다는 점입니다. 디클리브를 3억대 중반으로, 유로스카이를 5억대로 올린 동력이 바로 그것들입니다. 분양가는 거기서 1.7억을 더 얹어, 재료가 앞으로 만들 상승분까지 미리 청구하고 있습니다.
청약전략
청약자격과 특별공급
| 기관추천 | 122 |
| 다자녀가구 | 130 |
| 신혼부부 | 183 |
| 노부모부양 | 39 |
| 생애최초 | 86 |
| 신생아 | 122 |
해당지역은 공고일(7월 24일) 현재 거제시 거주자, 기타지역은 거제를 뺀 경남 전체와 부산, 울산이고 같은 날 접수합니다. 거주 기간 요건이 없어 공고일에 거제에 살고 있으면 우선공급 대상이고, 경쟁이 있으면 거제시 거주자가 우선합니다.
1순위는 통장 가입 6개월에 예치금(시군 기준 84는 200만원, 99는 300만원) 충족이면 됩니다. 비규제 민간택지라 유주택자도, 세대주가 아니어도 1순위가 열리고, 통장만 있고 1순위가 안 되는 분은 2순위(8월 5일)로 접수할 수 있습니다. 일반공급 당첨자 선정은 전용 85 이하인 84가 가점제 40%에 추첨제 60%, 85 초과인 99는 전원 추첨입니다.
특공 682세대의 결이 타입별로 다릅니다. 84에는 여섯 트랙이 다 열리지만, 99는 전용 85 초과라 신혼부부와 생애최초, 신생아 특공이 제도상 없고 다자녀 8과 노부모 3, 11세대뿐입니다. 신혼부부와 생애최초, 신생아 특공에는 소득 또는 자산 기준이 적용되니 공고문 본문 대조가 필요합니다. 예비입주자는 주택형별 공급세대수의 500%까지 선정합니다.
접수 방식도 짚어 둡니다. 본인 기준 특공과 일반공급 각 1건씩 중복 신청이 가능하고, 특공 당첨자로 선정되면 일반공급 선정에서는 제외됩니다. 인터넷 청약이 원칙이지만 고령자와 장애인은 특공은 견본주택 현장, 일반공급은 통장 가입은행 창구에서 접수할 수 있습니다. 만 65세 이상과 장애인, 미성년 자녀 3명 이상 세대가 신청하는 최하층 우선배정도 47세대 있습니다. 10년 이상 장기복무 군인은 거제에 살지 않아도 해당지역 자격으로 청약이 가능합니다.
규제
| 규제지역 | 비규제 (거제시) |
| 분양가상한제 | 미적용 (민간택지) |
| 전매 제한 | 없음 |
| 재당첨 제한 | 없음 (당첨 통장 재사용 불가, 5년간 규제지역 1순위 제한) |
| 거주 의무 | 없음 |
| 기타 | 실거래가 6억 이상 계약 시 자금조달계획서 의무 (99 타입 해당) |
제한이 하나도 없는 세트입니다. 전매도, 재당첨 제한도, 거주의무도 없습니다. 보름 전 마린피스와 같은 구성인데, 이런 조건은 청약 문턱을 최대한 낮춰 수요를 넓게 받아야 하는 판이라는 방증이기도 합니다.
공짜는 아닙니다. 당첨되는 순간 그 통장은 계약 여부와 무관하게 소멸하고, 5년간 투기과열지구와 청약과열지역의 1순위가 막힙니다. 84는 5억대라 자금조달계획서 대상이 아니지만, 99는 6억을 넘겨 계약 후 30일 내 신고 의무가 붙습니다.
전매 자유의 실속도 따져 봐야 합니다. 분양권에 프리미엄이 붙으려면 시세가 분양가 위에 있어야 하는데, 오늘 좌표는 그 반대입니다. 당장은 쓸 곳이 없는 권리라는 뜻입니다.
대출, 되나
| 계약금 | 5% (1차 500만원, 잔여 30일 내. 84 11층 이상 기준 총 2,645만원) |
| 중도금 | 60% 6회 (2026.12에서 2029.1, 조건부 무이자 알선 예정. 84 기준 회당 5,290만원) |
| 잔금 | 35% (84 11층 이상 1.85억 / 99 11층 이상 2.49억, 입주지정일) |
| 비규제 LTV | 통상 70%까지 (개인별 상이, 잔금 시점 감정가와 규제 변동 유의) |
초기 부담 설계는 이번 여름 거제 분양 중 가장 가볍습니다. 500만원으로 계약하고, 중도금 이자는 사업주체가 대납합니다. 발코니 무상까지 합치면 표시 가격 밖의 추가 비용이 거의 없는 구조입니다. 중도금 1회차가 계약 넉 달 뒤인 올해 12월 18일부터 시작된다는 일정도 계약 전에 알아 둘 대목입니다.
총계산서는 이렇습니다. 84 11층 이상 기준 계약금 2,645만원, 중도금 3.17억, 잔금 1.85억에 유상옵션과 취득세가 뒤에 붙습니다. 중도금 무이자 덕에 입주 전 현금 지출은 계약금 언저리로 막을 수 있지만, 잔금 1.85억은 2029년의 몫입니다. 중도금 대출 은행은 아직 지정 전이라 금리와 세부 조건은 계약 후 별도 안내되는데, 공고문은 대출 불가나 한도 축소의 책임이 계약자에게 있다고 못박고 있습니다.
그 2029년이 이 단지 자금 계획의 급소입니다. 잔금 시점 감정가가 분양가에 못 미치면 잔금대출 한도부터 줄어듭니다. 실거래보다 1억 넘게 높은 분양가는 이 대목에서 이자보다 비싼 청구서가 될 수 있습니다. 무이자의 단서 조항(계약 해제 시 대납 이자 반환)도 계약 전에 확인해 두시기 바랍니다.
물량과 전략
순서가 이미 정해져 있는 판입니다. 마린피스의 당첨자 발표가 7월 29일, 이 단지 접수는 8월 4일입니다. 같은 도시에서 닷새 먼저 나오는 성적표가 거제 수요의 깊이를 알려 줄 텐데, 그 결과를 보고 접수해도 아무 불이익이 없습니다. 마린피스의 계약(8월 11일부터)이 끝나는 시점에 이 단지 발표가 나는 순서라, 거제의 청약 수요가 한 달 안에 두 번 지갑을 열어야 하는 일정이기도 합니다.
구조적으로도 서두를 이유가 없습니다. 전매제한이 없고 예비입주자를 500%까지 뽑는 1,307세대입니다. 완판 경쟁을 걱정할 가격표가 아니라서, 발표(8월 11일) 이후 미계약이 나오면 통장 없이 같은 집을 고를 경로가 열립니다. 통장을 태우고 5년 제한을 받을 값어치가 있는지부터 따져야 합니다.
특공도 같은 계산입니다. 신혼 183에 신생아 122까지 트랙은 넓게 열려 있지만, 특공은 당첨 이력이 평생 관리되는 카드입니다. 실거래 위의 가격표에 그 카드를 쓰는 건 마진이 확인된 단지에 쓸 기회를 미리 태우는 일입니다.
같은 돈의 대안도 명확합니다. 같은 동 디클리브 84가 3억대 중반, 고현 유로스카이가 4억대 중반입니다. 3년을 기다리는 2029년식 새집에 1.7억을 먼저 낼지, 입주 2년 차 같은 동네 신축을 시세로 살지의 비교입니다.
주의사항
도시개발사업 물량이라 사업 준공이 늦어지면 대지권 등기가 지연될 수 있다는 단서가 공고문에 있습니다. 납부금은 HUG 분양보증(보증금액 4,545억원)으로 보호됩니다.
동호수는 무작위 추첨입니다. 방음벽 인접 동(108동에서 110동), 철탑과 분묘 조망 세대, 병원과 유수지 인접 라인까지 자리별 변수가 공고문 유의사항에 상세히 적혀 있으니, 견본주택 모형에서 피할 자리를 미리 봐 두시기 바랍니다.
84B는 견본주택에 실물이 없다는 점, 유상옵션은 발코니 확장 선택 세대만 계약할 수 있고 공사 시작 후에는 해지가 안 된다는 점도 공고문에 있는 조건입니다. 당첨되면 서류접수(8월 17일에서 21일)까지 자격확인 서류를 갖춰야 하니, 특공 신청자는 소득과 자산 증빙을 미리 챙겨 두는 게 안전합니다.
청약 취소는 신청 당일 17시 30분까지만 가능합니다. 분양대금 계좌(전북은행)와 옵션 계좌(농협)가 다르니 입금 때 확인이 필요합니다.
결론
판정 패스
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
