APT margin 청약 분석
8.3 청약! 강릉 리쉐스302 옛 터미널 부지 302세대, 분양가 평면도 대출 안전마진 (전 세대가 전용 128 이상)
강원 강릉시 교동 156-35 일원 (옛 고속버스터미널 부지), 태원건설산업 외 2, 302세대 전량 일반분양 (전용 128에서 227), 특공 8.3, 1순위 8.4, 발표 8.11, 입주 2029.09
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 강릉 교동, 리쉐스302 리뷰를 진행합니다. 분양가, 평면도, 대출, 안전마진을 확인하시기 바랍니다.
상품이 이례적입니다. 이 단지에는 전용 84가 없습니다. 가장 작은 집이 전용 128(공급 50평)이고, 저층 상가 위로 24층 타워 3개동이 올라갑니다. 부지는 옛 고속버스터미널 자리, KTX 강릉역 도보 생활권의 교동 원도심입니다.
가격은 128이 7.14억에서 7.82억, 최다 물량 149가 8.41억에서 9.23억, 펜트하우스가 17억대입니다. 최근 1년 강릉 최고 실거래가 7.8억이니 단지의 절반 이상이 실거래 지붕 위에서 출발합니다. 그 값이 성립하는지가 오늘의 계산입니다.
청약개요
| 위치 | 강원 강릉시 교동 156-35번지 일원 (옛 고속버스터미널 부지, 일반상업지역) |
| 구분 | 302세대 전량 일반분양, 시행 파이오니아강릉, 시공 태원건설산업 외 2, HUG 분양보증 |
| 규모 | 지하 5층에서 지상 24층, 3개동, 아파트 302세대와 근린생활시설 (주차 724대, 세대당 2.4대) |
| 구성 | 128 126세대 / 142 21 / 149 128 / 156 21 / 펜트 6 (특공 42, 일반 260) |
| 분양가 | 128 7.14억에서 7.82억 / 149 8.41억에서 9.23억 / 156 최고 9.71억 / 펜트 16.66억에서 17.25억 |
| 자격 | 강릉 6개월 이상 계속 거주 우선 (2026.1.24 이전부터), 기타 강원 전체 (통장 6개월, 유주택 1순위 가능) |
| 규제 | 비규제, 상한제 미적용, 전매제한 없음, 재당첨 제한 없음, 거주의무 없음 |
| 일정 | 특공 8.3 (다자녀와 노부모만), 1순위 8.4, 2순위 8.5, 발표 8.11, 서류 8.18에서 20, 계약 8.24에서 26 |
| 입주 | 2029년 9월 예정 / 실물 견본주택 없음 (사이버 견본주택, 계약은 지변동 360-6) |
부지의 이력부터 봅니다. 교동 156-35는 1995년 홍제동 이전 때까지 강릉 고속버스터미널이었던 땅입니다. 30년을 공영주차장으로 쓰이다 2024년 사업계획승인, 올해 착공했습니다. 시행은 파이오니아강릉, 시공은 태원건설산업(시공능력평가 233위)과 명두종합건설, 둔산건설의 대전 3사입니다.
물량 구조는 단순합니다. 조합원도 임대도 없이 302세대 전부가 일반분양입니다. 전용 85 초과라 신혼부부와 생애최초, 신생아 특공이 제도상 없고, 특공은 다자녀 32와 노부모 10뿐입니다. 일반공급이 260세대입니다.
판매 방식도 이례적입니다. 실물 견본주택이 없습니다. 사이버 견본주택과 전화 상담으로 상품을 확인하고, 서류와 계약만 지변동 사무실에서 합니다. 일정은 특공 8월 3일, 1순위 8월 4일, 발표 8월 11일, 계약 8월 24일부터 사흘입니다.
단지 분석
분양가
가격표입니다. 128은 3층 7.14억에서 10층에서 14층 7.59억, 15층 이상 7.82억입니다. 149는 3층 8.41억에서 15층 이상 9.23억, 156은 최고 9.71억입니다. 각 동 24층의 펜트하우스 6세대는 16.66억에서 17.25억입니다.
전용 85 초과라 부가가치세가 포함된 가격입니다. 평당으로는 128 기준층이 1,500만원대 후반이라 최근 강릉 분양가 언저리입니다. 문제는 국평의 1.5배 넓이가 만드는 총액입니다.
납부는 계약금 10%(1차 1,000만원), 중도금 60% 6회, 잔금 30%입니다. 중도금 대출이 알선되면 이자를 입주지정 전월분까지 사업주체가 대납하는 조건입니다. 대신 발코니 확장비는 금액조차 공고문에 없이 별도계약, 추후 안내입니다.
| 128 (126세대) | 3층 7.14억 / 10층에서 14층 7.59억 / 15층 이상 7.82억 (54세대) |
| 149 (128세대, 최다 타입) | 3층 8.41억 / 15층 이상 9.23억 (56세대) |
| 142와 156 (각 21세대) | 142 7.93억에서 8.69억 / 156 8.86억에서 9.71억 |
| 펜트하우스 (각 동 24층, 6세대) | 220P 16.66억 / 223P 16.79억 / 227P 17.25억 |
| 납부 | 계약금 10% (1차 1,000만원), 중도금 60% 6회 (이자 입주 전 대납 조건), 잔금 30% |
| 유의 | 부가세 포함, 발코니 확장비 별도 (금액 추후 안내) |
평면
128은 4베이 확장 기본 설계에 침실 3개, 통합 옵션으로 방을 트는 구성입니다. 눈에 띄는 건 냉장고와 김치냉장고, 인덕션, 식기세척기, 로봇청소기까지 들어가는 빌트인, 옵션으로 팔던 것들이 기본입니다.
최다 물량인 149는 공급 57평급입니다. 마스터룸에 드레스룸과 전용 욕실, 주방에 홈바가 붙는 전형적인 대형 평면입니다. 라인은 101동과 102동의 1호, 2호, 5호이고, 128은 각 동 3호와 4호입니다.
배치는 3개동이 나란히 서고 남측이 25.8m 대로입니다. 지하 5층 주차장에 세대당 2.4대는 강릉에서 보기 드문 스펙입니다. 대지 1만㎡의 상업지역 부지라 아파트 조경 마당보다는 타워 단지의 결에 가깝습니다.
비교단지
강릉에서 신축 대형의 실거래 표본은 귀합니다. 더리브 퍼스티지(2024년식, 지변동)의 전용 130이 올해 3월 7.8억, 6월 7.3억. 교동 아테라(2025년식)의 118이 6.6억 안팎에 4건. 최근 1년을 다 뒤져 신축 준대형 이상 거래가 이 여섯 건입니다.
구축 대형은 값이 다릅니다. 교동 롯데캐슬 1단지(2009년식)의 전용 164가 1년에 20건, 4.2억에서 5.95억에 중위 4.85억입니다. 강릉에서 대형은 그동안 4억에서 6억의 물건이었습니다.
신축 국평의 지붕도 짚어 둡니다. 교동 롯데캐슬 시그니처(2024년식) 84가 7.3억으로 강릉 84의 최상단입니다. 평형을 불문하고 강릉 실거래의 천장은 7억대입니다.
안전마진과 적정가치
계산합니다. 128의 비교가치는 더리브 퍼스티지 130의 7.3억에서 7.8억입니다. 15층 이상 7.82억이면 그 상단과 같은 줄입니다. 안전마진은 없습니다. 대신 3층 7.14억에서 중층 7.59억까지는 실거래대 안쪽이라, 층을 낮추면 시세만큼 내는 계산은 섭니다.
149부터는 결이 다릅니다. 기준층 9.23억은 최근 1년 강릉 최고 실거래(7.8억)보다 1.4억 위, 실거래에 존재한 적 없는 값입니다. 그런데 이 타입이 128세대로 단지 최다 물량입니다. 17억대 펜트하우스는 비교 자체가 성립하지 않습니다.
구도를 요약하면, 교동 롯데캐슬 1단지 164를 4억대에 살 수 있는 도시에서 같은 크기 새집에 9억을 매겼습니다. 그 간격을 치를 지불 의사는 아직 실거래로 검증된 적이 없습니다.
| 비교단지 | 더리브 퍼스티지 130 (2024년식, 지변동, 신축 대형의 유일한 표본) |
| 비교가치 | 7.3억에서 7.8억 (최근 1년 2건, 교동 아테라 118은 6.6억) |
| 리쉐스302 분양가 | 128 기준층 7.82억 / 149 기준층 9.23억 |
| 안전마진 | 없음 (128), 149 이상은 마이너스 1.4억에 비교 실거래 부재 |
안전마진은 분양가와 인근 신축 동일평형 국토부 실거래의 차이입니다. 계산 방법은 안전마진 완전정리 가이드에서 보실 수 있습니다.
강릉 대형 신축의 공백을 채우는 첫 상품이라는 사실 자체는 값이 있습니다. 강릉역세권 개발과 동해북부선이 완성되면 원도심 눈높이가 달라질 수도 있습니다. 그 미래가 오기 전까지, 확정된 것은 실거래 지붕 위의 가격표 하나입니다.
입지와 단점
교동은 1990년대 택지개발로 조성된 강릉의 중심 주거지이고, 이 부지는 그중에서도 원도심 상업지역입니다. KTX 강릉역이 도보 생활권이고 옥천초 배치 예정에 시장과 병원을 걸어 씁니다. 서울 왕래가 잦은 강릉 상위 수요에게 역 도보권은 실질적인 값어치입니다.
다만, 사방이 도로인 상업지역 부지입니다. 남측 25.8m 대로변 소음을 공고문 스스로 고지하고 있고, 중학교 배정은 미확정입니다. 남측 공동주택 개발 예정 부지가 저층 조망의 변수이고, 해풍 염분으로 인한 마감재 관리 조항까지 공고문에 있습니다.
개발 호재
재료는 철도입니다. 동해북부선 강릉에서 제진 구간(111.7km)이 2022년 착공해 강릉시 공식 자료 기준 2029년까지의 사업으로 진행 중입니다. 개통하면 강릉이 동해안 종축 철도의 분기점이 됩니다. 강릉역세권 개발 구상도 시의 장기 계획으로 걸려 있습니다.
전부 입주(2029년 9월) 전후의 시계입니다. 방향은 우호적이지만 아직 시세에 숫자로 찍힌 재료는 아닙니다.
청약전략
청약자격과 특별공급
| 다자녀가구 | 32 (128 13, 142 3, 149 13, 156 3) |
| 노부모부양 | 10 (세대주 요건) |
| 신혼부부, 생애최초, 신생아 | 없음 (전용 85 초과) |
해당지역은 강릉 6개월 이상 계속 거주(2026년 1월 24일 이전부터), 기타지역은 강릉 6개월 미만과 강원 전체이고 같은 날 접수합니다. 1순위는 통장 가입 6개월에 예치금 충족, 강릉 기준 128이 400만원, 142 이상은 500만원입니다.
비규제 민간택지라 유주택 세대도 1순위가 열리고 세대주 요건도 없습니다(노부모 특공만 세대주). 대형 갈아타기 수요를 정조준한 자격 설계입니다. 특공이 42세대뿐이라 사실상 260세대 일반공급의 게임이고, 예비입주자는 주택형별 500%까지 뽑습니다.
규제
| 규제지역 | 비규제 (강릉시) |
| 분양가상한제 | 미적용 (민간택지) |
| 전매 제한 | 없음 (계약금 완납 후 가능, 사업주체 승인 절차 필요) |
| 재당첨 제한 | 없음 (당첨 통장 재사용 불가, 5년간 규제지역 1순위 제한) |
| 거주 의무 | 없음 |
| 기타 | 6억 이상 거래 자금조달계획서 의무 (사실상 전 세대 해당) |
전매제한이 아예 없는 공고입니다. 계약금 10% 완납 후 전매가 가능하고, 정책 변경 시 제한될 수 있다는 단서만 붙어 있습니다. 이렇게까지 열린 조건은 수요를 최대한 넓게 받아야 하는 판이라는 신호로도 읽힙니다.
다만 전매의 자유와 성사는 다릅니다. 웃돈을 치를 다음 매수자의 잣대도 결국 강릉 실거래입니다. 당첨되면 통장은 재사용이 불가하고 5년간 규제지역 1순위가 막히며, 전 세대가 6억 이상이라 자금조달계획서도 의무입니다.
대출, 되나
| 계약금 | 10% (1차 1,000만원, 128 기준층 총 7,590만원) |
| 중도금 | 60% 6회 (2027.2에서 2029.8, 알선 시 이자 입주 전 대납. 128 기준층 4.55억) |
| 잔금 | 30% (128 기준층 2.28억 / 149 기준층 2.77억, 입주지정일) |
| 비규제 LTV | 통상 70%까지 (개인별 상이, 대형 평형은 감정과 한도가 보수적일 수 있음) |
중도금 이자 대납은 분명한 당근입니다. 다만 공고문 스스로 대출 알선은 의무가 아니고, 불발되면 납부일정대로 자기 돈으로 내야 한다고 못박고 있습니다. 128 기준층의 중도금만 4.55억, 149는 5.54억입니다.
잔금 2억대에 확장비와 옵션, 취득세가 뒤에 붙습니다. 대형은 담보 감정과 환금성이 국평보다 보수적으로 잡히는 게 통례라, 2029년 잔금 계획은 여유 있게 짜야 합니다.
물량과 전략
수요는 사실상 하나, 강릉 대형 구축 세대의 신축 갈아타기입니다. 그 풀이 302세대를 받을 만큼 두꺼운지가 관건입니다. 2021년 롯데캐슬 시그니처가 46.9대 1을 찍던 도시가 2024년에는 미분양 1,200세대의 미분양관리지역이 됐고, 올해도 우미린 더 프리미어(국평 5억대)가 잔여 판매 중입니다.
그래서 통장 계산이 갈립니다. 당첨되면 통장 소멸에 5년 제한이 붙는데, 미달 가능성이 상당한 판입니다. 1순위에 통장을 태우는 대신 발표(8월 11일) 후 잔여 접수로 같은 집을 노리는 경로가 열려 있습니다.
정 넣는다면 128의 저층에서 중층입니다. 7.1억에서 7.6억 구간은 신축 대형 실거래대 안쪽이라 계산이 섭니다. 149 이상은 그 가격의 실거래가 강릉에 먼저 생기고 나서 따져도 늦지 않습니다.
주의사항
실물 견본주택이 없다는 점을 다시 적습니다. 내세우는 게 마감인데 그 마감을 실물로 확인할 수단이 없습니다. 궁금한 사양은 계약 전 문서로 받아 두시기 바랍니다.
발코니 확장비가 금액 미공개(별도계약, 추후 안내)라 총부담이 확정되지 않습니다. 평면이 확장 전제 설계라, 사실상 확장비를 얹은 계산서로 판단해야 합니다.
시공은 중견 3사 컨소시엄입니다. HUG 분양보증으로 납부금은 보호되지만, 준공 품질과 브랜드 환금성은 하이엔드 가격표를 받치는 변수로 남습니다. 계약 전 현장을 한 번 걸어 보시기 바랍니다.
결론
판정 마진 없음
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
