APT margin 줍줍 일자별 총정리
8.5 줍줍! 동탄과 분당 접수 2건 총정리, 분양가 안전마진 (한쪽은 3년 전 가격, 한쪽은 네 번째 회차)
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 8월 5일 수요일에 접수되는 무순위와 임의공급 두 건입니다. 화성 동탄2와 성남 분당, 둘 다 경기도인데 값의 자릿수가 다릅니다.
공통점이 하나 있습니다. 둘 다 옛 분양가를 그대로 쓰는 물량입니다. 차이는 그 사이 주변 실거래가 어디로 갔느냐입니다. 동탄은 위로 갔고 분당은 그 값을 따라오지 못했습니다.
다음 날인 8월 6일 마감하는 LH 수원당수 A-3블록까지 함께 놓습니다.
오늘의 판정 보드
세 건을 한 표에 올립니다. 실부담은 각 물량의 몸통 타입 기준이고, 비교가치는 국토부 실거래에서 뽑은 값입니다.
| 단지 | 물량 | 실부담 | 비교가치 | 안전마진 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| e편한세상 동탄 파크아너스 A56 | 99B 1세대 | 6.181억 | 7.05억 | +0.87억 | 넣어라 |
| LH 수원당수 A-3 (8.6까지) | 55형 5세대 | 4.067억에서 4.177억 | 4.49억 | +0.31억에서 0.42억 | 넣어라 |
| 더샵 분당센트로 4차 | 73과 78과 84 5세대 | 84형 21.15억 | 16.85억 | 마이너스 4.3억 | 패스 |
동탄 파크아너스의 115B 세 세대는 비교 표본이 12개월 한 건뿐이라 별도로 봐야 합니다. LH 수원당수는 신혼희망타운 자격이 필요하고 청약홈이 아니라 LH청약플러스에서 접수합니다.
e편한세상 동탄 파크아너스 A56블록 (화성 동탄2, 8월 5일)
| 물량 | 무순위 4세대 (99B 1, 115B 3) |
| 분양가 | 99B 6.181억(옵션 미선택) 또는 6.620억(선택), 115B 7.037억에서 7.071억 |
| 안전마진 | 99형 기준 +0.87억 (동탄 99형 실거래 바닥선 7.05억) |
| 자격 | 경기도 무주택세대구성원, 거주의무 5년 / 판정 넣어라 |
2023년 7월 최초 공고 가격이 3년 넘게 묶여 있는 동안 주변 실거래가 움직였습니다. 사업주체가 싸게 파는 게 아니라 그때 값을 지금 받는 구조입니다.
관문은 둘입니다. 거주의무가 2029년 말까지 5년이고, 중도금 없이 잔금 90%를 한 번에 냅니다. 전세로 잔금을 돌리는 경로가 막혀 있으니 현금 계획이 먼저입니다. 층별 대조는 개별 글에 있습니다.
더샵 분당센트로 (성남 분당구 미금로, 8월 5일부터)
| 물량 | 임의공급 4차 5세대 (73.59B 1, 78.44N 2, 84.08N 2) |
| 분양가 | 73형 18.33억 / 78형 18.82억 / 84형 21.15억 |
| 안전마진 | 84형 기준 마이너스 4.3억 (더샵분당파크리버 16.85억) |
| 자격 | 임의공급, 통장 무관 / 판정 패스 |
최초 당첨자발표일이 올해 1월 20일이었는데 반년 만에 네 번째 회차입니다.
분당에서 20억대 거래가 없는 것은 아닙니다. 다만 그것은 백현마을과 봇들마을 같은 판교 생활권 구축의 재건축 기대가 실린 값입니다. 미금 생활권 신축이 물려받을 값이 아닙니다. 자세한 비교는 개별 글에 있습니다.
LH 수원당수 A-3블록 신혼희망타운 (수원 권선구 당수동, 8월 6일까지)
| 물량 | 잔여 5세대 (전용 55형, 입주 후 해약세대) |
| 분양가 | 4.067억에서 4.177억 (주택도시기금 융자 5,500만원) |
| 안전마진 | +0.31억에서 0.42억 (같은 단지 실거래 4.49억) |
| 자격 | 신혼희망타운 요건 / 판정 넣어라 |
이미 입주가 끝난 단지의 빈집입니다. 계약일로부터 60일 안에 잔금을 치르고 들어갑니다.
값은 같은 단지 실거래보다 0.3억 넘게 아래입니다. 관문은 가격이 아니라 신혼희망타운 자격과 60일이라는 속도입니다. 접수는 청약홈이 아니라 LH청약플러스입니다. 자세한 계산은 개별 글에 있습니다.
이번 주에 남은 마감
8월 11일까지는 LH 김포고촌2 A1블록 공공분양 잔여 41세대가 열려 있습니다. 74형이 5.34억에서 5.51억, 마이너스 옵션을 고르면 4.98억입니다. 같은 고촌읍에서 민영 물량인 한강 푸르지오 리버프론트가 84 기준층대 7.1억대에 재당첨 제한 10년인 것과 대비됩니다.
8월 10일부터는 정규 청약이 열립니다. 한강 푸르지오 리버프론트 2,432세대, 세종 우미 린 센터파크 676세대, 두산위브더제니스 대연이 같은 날 특별공급을 시작합니다.
옛 분양가가 묶인 물량은 시간이 마진을 만듭니다. 다만 그 마진은 거주의무나 잔금 속도 같은 조건으로 값을 치릅니다. 조건을 먼저 확인하고 숫자를 보시는 편이 순서입니다.
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
