APT margin 무순위 줍줍
8.5 줍줍! e편한세상 동탄 파크아너스 무순위 4세대, 분양가 평면도 안전마진 (99형 6.2억, 동탄 실거래 바닥선 아래)
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 화성 동탄2, e편한세상 동탄 파크아너스 A56블록의 무순위(사후) 2회차입니다. 접수는 8월 5일 하루 청약홈에서 받고 발표가 8월 10일, 계약은 8월 19일입니다.
잔여는 네 세대입니다. 99B가 한 세대, 115B가 세 세대입니다. 값은 99B가 6.18억, 115B가 7.04억에서 7.07억입니다.
이번 주에 접수하는 동탄 금강펜테리움 6차와 성격이 닮았습니다. 분양가가 몇 해 전에 묶여 있고 그동안 주변 실거래가 움직였습니다. 다만 이 단지에는 거주의무 5년이 더 무겁게 걸립니다.
청약개요
| 위치 | 경기도 화성시 동탄2택지개발지구 A56블록 |
| 구분 | 무순위 사후접수 2회차 (부동산원 무작위 추첨) |
| 잔여 | 4세대 (99B 1세대, 115B 3세대) |
| 분양가 | 99B 6.181억(옵션 미선택) 또는 6.620억(선택) / 115B 7.037억과 7.071억 |
| 자격 | 공고일(7.31) 현재 경기도 거주 무주택 세대구성원, 통장 무관 |
| 규제 | 비규제 기준 공급, 분양가상한제 적용, 재당첨 제한 없음, 전매제한 도과, 거주의무 5년 |
| 단지 | 입주 2026년 11월 예정 (최초 입주가능일 2024.12.30) |
| 일정 | 접수 8.5 (하루), 발표 8.10, 계약 8.19 |
규제 이력이 이 단지에도 한 줄 붙습니다. 공고문에 따르면 화성시 동탄구는 2026년 7월 1일 투기과열지구로 지정됐는데, 이 주택은 2026년 6월 30일 이전에 입주자모집승인을 신청해 비규제지역 기준으로 공급합니다. 전매제한만 투기과열지구 기준을 적용하는데, 최초 당첨자발표일인 2023년 7월 4일부터 3년이 지나 이미 도과했습니다.
거주의무는 남아 있습니다. 최초 입주가능일인 2024년 12월 30일부터 5년입니다. 상한제 적용 주택이라 붙는 조건이고, 2029년 말까지 실제로 거주해야 합니다.
남은 네 세대는 옵션 선택 여부로도 값이 갈립니다. 99B 3910동 1101호는 옵션 미선택 6.181억이고, 같은 동 706호는 선택 6.620억입니다. 4,400만원 차이입니다.
115B는 세 세대인데 3911동 601호가 7.037억, 3912동 1006호가 7.071억입니다. 세대별로 300만원대 차이입니다.
안전마진
평면도 및 커뮤니티
두 타입입니다. 99B가 전용 99.9869, 115B가 전용 115.9570입니다.
동탄2에서 이 면적대는 공급이 얇습니다. 최근 12개월 화성 동탄구에서 전용 97에서 101.5 구간이 340건, 112에서 118 구간이 132건입니다.
동호수는 이미 특정돼 있습니다. 네 세대에 무작위 추첨으로 당첨자를 뽑고 호실도 전산 배정입니다. 옵션 선택 세대가 걸리면 4,400만원이 더 나가니 어느 호실이든 계약할지 미리 정해 두셔야 합니다.
평면도는 이 글에 싣지 않습니다. 무순위 공고문에 도면이 없어, 최초 공고문과 분양사무실(070-4112-4669)에서 확인하시는 편이 정확합니다.
분양가 및 세대수
| 99B (1세대, 3910동) | 1101호 6.181억 (옵션 미선택) / 706호 6.620억 (옵션 선택) |
| 115B (3세대) | 3911동 601호 7.037억 / 3912동 1006호 7.071억 (옵션 미선택) |
| 납부 | 계약금 10%, 잔금 90%. 중도금 단계 없음 |
| 참고 | 취득세와 소유권 이전등기 비용 별도 |
99B는 6.181억입니다. 옵션을 선택한 세대는 6.620억으로 4,390만원이 붙습니다.
115B 세 세대는 7.037억에서 7.071억입니다. 전용 116제곱미터에 7억 초반이라는 값이 동탄 실거래에서 어떤 자리인지가 아래 비교의 핵심입니다.
납부 구조가 짧습니다. 계약금 10%를 넣고 잔금 90%를 치릅니다. 중도금 단계가 없습니다. 99B 기준으로 계약 때 6,180만원, 잔금이 5.56억입니다.
입주가 2026년 11월 예정이라 잔금 일정도 코앞입니다. 거주의무 5년이라 전세로 잔금을 돌리는 경로가 막혀 있다는 점을 함께 계산하셔야 합니다.
입지조건
자리는 동탄2택지개발지구 A56블록입니다. 동탄2의 남측 생활권입니다.
동탄은 면적대별, 생활권별로 시세가 크게 갈립니다. 99형 기준으로 청계동과 여울동, 송동의 동탄역 반경이 10억에서 16억이고, 목동과 영천동 등 외곽 생활권이 7억에서 8억입니다.
입주가 넉 달 뒤라 현장 확인이 가능합니다. 접수 전에 단지와 주변 동선을 직접 보고 판단하시기 바랍니다.
호재
동탄구가 2026년 7월 1일 투기과열지구로 지정됐다는 사실 자체가 이 지역 시세에 대한 시장의 판정입니다. 이 물건은 그 지정 이전 승인분이라 비규제 기준으로 공급됩니다.
다만 거주의무 5년은 그대로입니다. 규제 이전 조건으로 들어가되 실거주는 채워야 하는 구조입니다.
비교단지
99형부터 비교합니다. 최근 12개월 화성 동탄구 전용 97에서 101.5 구간 실거래가 340건입니다.
아래쪽 눈금이 잣대입니다. 목동 호반베르디움센트럴포레(2017년식)가 22건에 중위 7.05억, 영천동 동탄파크자이(2018년식)가 41건에 8.00억입니다. 위로는 장지동 동탄레이크자연앤푸르지오(2020년식) 10.25억, 여울동 동탄역헤리엇(2023년식) 10.00억, 송동 동탄린스트라우스더레이크(2019년식) 13.07억이 있습니다.
동탄 99형 실거래의 가장 보수적인 바닥선이 7.05억이고, 이번 99B는 6.181억입니다.
115형도 봅니다. 12개월 132건인데 목동 이편한세상동탄(2018년식)이 한 건 7.40억, 청계동 동탄역대원칸타빌포레지움(2015년식)이 6건에 8.50억, 반송동 METAPOLIS(2010년식)가 15건에 11.45억, 송동 린스트라우스가 25건에 14.00억입니다.
115형의 바닥선은 표본 한 건짜리 7.40억이고, 거래량이 실린 잣대로는 8.50억입니다. 이번 115B는 7.04억에서 7.07억입니다.
| 호반베르디움센트럴포레 99형 (2017, 목동, 동탄 99 바닥선) | 12개월 22건, 중위 7.05억 (6.2억에서 8.0억) |
| 동탄파크자이 99형 (2018, 영천동) | 12개월 41건, 중위 8.00억 |
| 동탄레이크자연앤푸르지오 99형 (2020, 장지동) | 12개월 19건, 중위 10.25억 |
| 이편한세상동탄 115형 (2018, 목동) | 12개월 1건, 7.40억 |
| 동탄역대원칸타빌포레지움 115형 (2015, 청계동) | 12개월 6건, 중위 8.50억 |
| 파크아너스 이번 물량 | 99B 6.181억 / 115B 7.037억에서 7.071억 |
분석
99형부터 셈합니다. 비교가치를 동탄 99형 실거래의 바닥선인 7.05억으로 잡습니다. 이번 99B는 6.181억입니다. 안전마진은 플러스 0.87억입니다. 옵션 선택 세대(6.620억)가 걸려도 플러스 0.43억입니다.
잣대를 한 칸 올리면 간격이 커집니다. 영천동 동탄파크자이 8.00억 기준으로는 1.4억에서 1.8억입니다.
115형은 표본이 얇아 조심스럽습니다. 바닥선인 7.40억이 12개월에 딱 한 건입니다. 그 한 건 기준으로 플러스 0.33억에서 0.36억이고, 거래량이 실린 청계동 8.50억 기준으로는 1.4억을 넘습니다. 다만 115형 세 세대의 마진은 99형만큼 확실하지 않습니다.
이 마진의 정체는 시간입니다. 2023년 7월 최초 공고 가격이 3년 넘게 묶여 있는 동안 주변 실거래가 움직였습니다.
그래서 남은 이유도 가격이 아닌 데 있습니다. 경기도 거주 무주택이라는 자격의 문, 중도금 없이 잔금 90%를 치르는 현금의 문, 그리고 거주의무 5년입니다.
| 비교단지 | 호반베르디움센트럴포레 99형 (2017년식, 목동, 동탄 99형 바닥선) |
| 비교가치 | 7.05억 (최근 12개월 22건 중위) |
| 이번 99B | 6.181억 (옵션 선택 세대는 6.620억) |
| 안전마진 (99형) | +0.87억 (옵션 선택 시 +0.43억) |
| 115형 | 7.037억에서 7.071억, 바닥선 7.40억 기준 +0.33억이나 표본 1건으로 근거 약함 |
청약전략
청약자격
자격은 공고일(7월 31일) 현재 경기도에 거주하는 무주택 세대구성원입니다. 전국이 아니라 경기도입니다. 통장은 보지 않습니다.
네 세대에 무작위 추첨이라 경쟁은 별개의 이야기입니다. 이번 주 동탄에서만 무순위가 두 건이라 신청 전 중복 제한을 확인하시기 바랍니다.
옵션 선택 세대와 미선택 세대의 값이 4,390만원 차이입니다. 어느 호실이 나와도 계약할 수 있는지 미리 판단해 두셔야 합니다.
제한사항
| 규제지역 | 비규제 기준 공급 (동탄구는 2026.7.1 투기과열지구 지정, 이 주택은 6.30 이전 승인 신청분) |
| 분양가상한제 | 적용 |
| 재당첨 제한 | 없음 |
| 전매 제한 | 도과 (최초 당첨자발표일 2023.7.4부터 3년, 이미 경과) |
| 거주 의무 | 5년 (최초 입주가능일 2024.12.30부터, 2029년 말까지) |
| 통장 | 불필요 (무순위 사후접수) |
가장 무거운 조건은 거주의무 5년입니다. 기산점이 최초 입주가능일인 2024년 12월 30일이라, 지금 계약해도 2029년 말까지 실제로 거주해야 합니다.
전세를 놓아 잔금을 만드는 경로가 막힙니다. 중도금 단계도 없어 잔금 90%를 한 번에 치러야 하니, 자금 계획이 이 물건의 실질적인 문턱입니다.
나머지 조건은 비어 있습니다. 재당첨 제한이 없고 통장도 쓰지 않으며 전매제한은 이미 지났습니다.
대출조건
중도금 단계가 없습니다. 계약금 10%를 넣고 잔금 90%를 치릅니다. 99B 기준으로 계약 때 6,180만원, 잔금이 5.56억입니다.
거주의무 5년이 자금 계획을 바꿉니다. 전세보증금으로 잔금을 치를 수 없으니 잔금 주택담보대출과 자기자금으로 5.5억을 만들어야 합니다.
입주가 넉 달 뒤라 시간도 짧습니다. 8월 10일 발표 직후 은행 사전심사를 걸어 두고, 8월 19일 계약 전에 실행 가능 금액을 확정해 두시기 바랍니다.
전략
순서는 자격, 거주의무, 현금입니다. 경기도 무주택 세대구성원이고, 동탄2 남측에서 2029년 말까지 살 계획이 있고, 잔금 5.5억을 만들 수 있어야 합니다.
이 셋을 통과하면 99형은 숫자가 명확합니다. 동탄 99형 실거래의 가장 보수적인 바닥선보다 0.87억 아래에서 시작합니다.
115형은 판단을 더 보수적으로 하시기 바랍니다. 바닥선 표본이 한 건이라 마진의 근거가 약합니다. 세 세대가 여기 걸려 있어 추첨에서 나올 확률도 높습니다.
같은 날 접수하는 동탄 금강펜테리움 6차와 성격이 비슷합니다. 둘 다 옛 분양가에 거주의무 5년이 붙은 구조라, 자금과 거주 계획을 먼저 세우고 하나를 고르시는 편이 낫습니다.
주의사항
거주의무 5년의 기산점이 최초 입주가능일(2024년 12월 30일)입니다. 계약 시점이 아니라는 점을 확인하시기 바랍니다.
옵션 선택 세대와 미선택 세대가 섞여 있습니다. 99B는 4,390만원 차이입니다.
중도금이 없어 잔금 90%를 한 번에 치릅니다. 발표에서 계약까지 아흐레뿐입니다.
단지 여건과 유의사항은 최초 공고문과 분양사무실(070-4112-4669)에서 확인해야 합니다.
결론
판정 넣어라
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
