APT margin 무순위 줍줍
8.5 줍줍! 더샵 분당센트로 임의공급 5세대, 분양가 평면도 안전마진 (84가 21.1억, 분당 신축 대장보다 4억 위)
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 성남 분당구 미금로, 더샵 분당센트로의 임의공급 4차입니다. 접수는 8월 5일부터 여러 날에 걸쳐 청약홈에서 받고 발표가 8월 14일, 계약은 8월 15일입니다.
남은 것은 다섯 세대입니다. 73.59B가 한 세대 18.33억, 78.44N이 두 세대 18.82억, 84.08N이 두 세대 21.15억입니다.
분당에서 20억이 넘는 가격표가 어떤 자리인지가 오늘의 계산입니다. 최초 당첨자발표일이 2026년 1월 20일이었으니 반년 남짓 만에 네 번째 회차입니다.
청약개요
| 위치 | 경기도 성남시 분당구 미금로 66 |
| 구분 | 임의공급 4차 (청약홈 접수) |
| 잔여 | 5세대 (73.59B 1, 78.44N 2, 84.08N 2) |
| 분양가 | 73.59B 18.33억 / 78.44N 18.82억 / 84.08N 21.15억 |
| 자격 | 임의공급, 통장 무관 |
| 규제 | 비규제 기준 공급(분당구는 2025.10.16 투기과열지구 지정, 이 주택은 10.15 이전 승인 신청분), 상한제 미적용 |
| 제한 | 전매제한 3년 (최초 당첨자발표일 2026.1.20부터, 소유권 이전등기 완료 시까지), 거주의무 없음 |
| 일정 | 접수 8.5부터, 발표 8.14, 서류와 계약 8.15, 입주 2027년 4월 예정 |
규제 이력이 여기에도 붙습니다. 공고문에 따르면 성남시 분당구는 2025년 10월 16일 투기과열지구로 지정됐는데, 이 주택은 10월 15일 이전에 입주자모집승인을 신청해 비규제지역 기준으로 공급합니다. 전매제한만 투기과열지구 기준입니다.
회차가 이 물건의 이력을 말합니다. 최초 당첨자발표일이 2026년 1월 20일이고 이번이 네 번째 임의공급입니다. 반년 남짓 동안 세 번의 회차를 거치고도 다섯 세대가 남았습니다.
타입 표기가 특이합니다. 78.44N과 84.08N처럼 N이 붙습니다. 73.59B까지 합쳐 세 종류이고, 값은 18.33억에서 21.15억입니다.
입주는 2027년 4월 예정입니다. 전매제한은 3년이되 소유권 이전등기를 완료하면 풀리는 구조입니다.
안전마진
평면도 및 커뮤니티
세 타입입니다. 73.59B가 한 세대, 78.44N이 두 세대, 84.08N이 두 세대입니다.
78형은 분당에서 거래가 거의 없는 면적대입니다. 최근 12개월 성남 분당구 전용 76.5에서 80 구간 실거래가 네 건뿐입니다. 나중에 팔 때의 유동성을 미리 생각해 두셔야 합니다.
평면도는 이 글에 싣지 않습니다. 임의공급 공고문에 도면이 없어, 최초 공고문과 분양사무실(1833-5255)에서 확인하시는 편이 정확합니다.
분양가 및 세대수
| 73.59B (1세대) | 18.33억 |
| 78.44N (2세대) | 18.82억 |
| 84.08N (2세대) | 21.15억 |
| 입주 | 2027년 4월 예정 |
| 참고 | 발코니 확장과 유상옵션, 취득세와 등기비용 별도 |
세 값이 18.33억, 18.82억, 21.15억입니다. 전용 73에서 84 사이에서 2.8억이 갈립니다.
84.08N의 21.15억은 공급면적을 감안해도 3.3제곱미터당 6,000만원대에 해당하는 가격입니다. 분당 실거래에서 이 단가가 어느 자리인지가 아래 비교의 핵심입니다.
납부 조건은 공고문과 분양사무실에서 확인하시기 바랍니다. 입주가 2027년 4월이라 잔금까지 스무 달 남짓입니다.
입지조건
미금로 66은 분당의 남측, 미금역 생활권입니다. 정자동과 구미동 사이의 자리입니다.
분당은 같은 구 안에서도 시세 편차가 대단히 큽니다. 판교 방면인 백현동과 삼평동이 위에 있고, 정자동과 수내동이 그다음, 구미동과 야탑동이 아래입니다.
이 단지가 어느 줄에 서는지가 계산의 전부인데, 미금역 생활권은 정자동과 구미동 사이입니다.
호재
분당은 1기 신도시 재건축 논의가 붙어 있는 시장입니다. 선도지구 지정과 특별법 논의가 이어지며 구축의 값이 신축을 웃도는 구간도 생겼습니다.
실제로 실거래를 보면 2009년식 백현마을 주공 73형이 23억대이고, 1994년식 한솔마을 5단지 73형이 16.00억입니다. 재건축 기대가 실린 값입니다.
반면 신축의 값은 다릅니다. 2021년 입주한 더샵분당파크리버 73형이 15.30억, 84형이 16.85억입니다. 이 단지가 파는 것은 신축이지 재건축 기대가 아닙니다.
비교단지
73형부터 비교합니다. 최근 12개월 성남 분당구 전용 72에서 75 구간 실거래가 90건입니다.
신축 잣대는 정자동 더샵분당파크리버(2021년식)로 5건에 중위 15.30억입니다. 이 단지와 가장 성격이 가까운 비교군입니다.
구축은 다른 세상입니다. 백현동 백현마을 6단지와 7단지, 5단지(2009년식)가 23.10억에서 23.80억이고, 삼평동 봇들마을 4단지가 18.40억입니다. 판교 생활권의 재건축 기대가 실린 값입니다. 미금 생활권인 구미동 무지개 3단지(1996년식)는 14.00억, 2단지(1995년식)는 12.70억입니다.
73형 18.33억은 분당 73형 신축 실거래(15.30억)보다 3.0억 높고, 같은 미금 생활권 구축(12.70억에서 14.00억)보다는 4.3억에서 5.6억 높습니다.
84형도 봅니다. 12개월 1,052건입니다. 정자동 더샵분당파크리버(2021년식)가 25건에 16.85억으로 신축 상단이고, 백현동 THESHARP판교퍼스트파크(2021년식)가 27건에 14.95억, 대장동 판교풍경채어바니티 5단지가 31건에 13.15억입니다. 삼평동 봇들마을 1단지(2009년식)는 18.50억입니다.
84형 21.15억은 분당 84 신축 최고인 더샵분당파크리버(16.85억)보다 4.3억 높습니다.
| 더샵분당파크리버 73형 (2021, 정자동, 분당 73 신축) | 12개월 5건, 중위 15.30억 |
| 무지개 3단지 73형 (1996, 구미동, 미금 생활권) | 12개월 2건, 중위 14.00억 |
| 더샵분당파크리버 84 (2021, 정자동, 분당 84 신축 상단) | 12개월 25건, 중위 16.85억 |
| THESHARP판교퍼스트파크 84 (2021, 백현동) | 12개월 27건, 중위 14.95억 |
| 봇들마을 1단지 84 (2009, 삼평동, 판교 구축) | 12개월 31건, 중위 18.50억 |
| 분당센트로 이번 물량 | 73.59B 18.33억 / 78.44N 18.82억 / 84.08N 21.15억 |
분석
84형부터 셈합니다. 비교가치는 분당 84 신축의 상단인 더샵분당파크리버 16.85억입니다. 이번 84.08N은 21.15억입니다. 안전마진은 마이너스 4.3억입니다.
잣대를 판교 신축으로 옮겨도 결론은 같습니다. THESHARP판교퍼스트파크가 14.95억, 판교더샵포레스트 12단지가 12.00억입니다. 판교 생활권 신축들보다도 6억 이상 높습니다.
73형은 마이너스 3.0억입니다. 분당 73 신축 15.30억 기준이고, 같은 미금 생활권의 구축(12.70억에서 14.00억)과 대면 4.3억에서 5.6억입니다.
78형은 비교 자체가 어렵습니다. 12개월 실거래가 네 건뿐이고 전부 1990년대 구축입니다. 18.82억이라는 값을 검증할 시장이 없습니다.
분당에서 20억 넘는 거래가 없는 것은 아닙니다. 백현마을과 봇들마을의 재건축 기대가 실린 구축이 18억에서 23억에 거래됩니다. 다만 그것은 판교 생활권 대지지분의 값이지, 미금 생활권 신축이 물려받을 값이 아닙니다.
네 번째 회차까지 온 이유가 여기 있습니다.
| 비교단지 | 더샵분당파크리버 (2021년식, 정자동, 분당 신축 상단) |
| 비교가치 | 73형 15.30억 / 84형 16.85억 |
| 이번 분양가 | 73.59B 18.33억 / 84.08N 21.15억 |
| 안전마진 | 73형 마이너스 3.0억, 84형 마이너스 4.3억 |
| 참고 | 78.44N은 분당 78형 실거래가 12개월 4건뿐이라 검증 불가 |
청약전략
청약자격
임의공급이라 청약통장이 필요 없습니다. 세부 자격은 공고문과 사업주체 안내를 확인하시기 바랍니다.
접수가 8월 5일부터 여러 날에 걸칩니다. 발표가 8월 14일이고 서류접수와 계약이 8월 15일입니다.
다섯 세대뿐이고 동호수가 특정돼 있을 가능성이 큽니다. 접수 전에 남은 호실의 층과 향을 확인해 보시기 바랍니다.
제한사항
| 규제지역 | 비규제 기준 공급 (분당구는 2025.10.16 투기과열지구 지정, 이 주택은 10.15 이전 승인 신청분) |
| 분양가상한제 | 미적용 |
| 전매 제한 | 3년 (최초 당첨자발표일 2026.1.20부터, 소유권 이전등기 완료 시까지) |
| 거주 의무 | 없음 |
| 통장 | 불필요 (임의공급) |
전매제한이 3년이되 소유권 이전등기를 완료하면 풀립니다. 입주가 2027년 4월이니 등기까지 마치면 실질적으로 열립니다.
거주의무는 없습니다. 임대를 놓는 경로가 막혀 있지 않습니다.
다만 그 경로들은 시세가 분양가 위에 있을 때 값이 됩니다. 지금 좌표는 반대입니다.
대출조건
입주가 2027년 4월이라 잔금까지 스무 달 남짓입니다. 납부 조건은 공고문에서 확인하시기 바랍니다.
분당구가 투기과열지구로 지정된 뒤라 대출 환경 확인이 특히 중요합니다. 이 주택이 비규제 기준으로 공급된다는 것과 계약자가 받을 대출 조건은 별개입니다.
84형 21.15억이면 자금조달계획서 대상이고, 자금 출처 소명 준비가 필요합니다.
전략
분당 신축을 원한다면 시장에 대안이 있습니다. 2021년 입주한 더샵분당파크리버 84를 16.85억에 사는 경로가 열려 있습니다. 4.3억을 아끼고 기다림도 없습니다.
판교 생활권 신축은 더 낮습니다. THESHARP판교퍼스트파크 84가 14.95억, 판교풍경채어바니티가 13.15억입니다.
재건축 기대를 사고 싶다면 그것도 시장에 있습니다. 백현마을과 봇들마을의 구축이 18억에서 23억에 거래됩니다. 다만 그것은 다른 상품입니다.
78형은 권하기 어렵습니다. 분당에서 이 면적대의 거래가 12개월 네 건뿐이라 값을 검증할 방법도, 나중에 팔 상대를 찾을 근거도 얇습니다.
주의사항
분당구는 2025년 10월 16일 투기과열지구로 지정됐습니다. 이 주택은 지정 이전 승인분이라 비규제 기준으로 공급되지만, 지역의 대출과 세제 환경은 계약 시점 기준으로 따로 확인해야 합니다.
네 번째 임의공급입니다. 앞선 세 번의 회차에서 소화되지 않은 물량이라는 뜻입니다.
78형은 실거래 표본이 12개월 네 건뿐입니다.
발코니 확장과 유상옵션, 취득세와 등기비용은 분양가 밖입니다.
결론
판정 패스
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
