APT margin 무순위 줍줍
8.11까지 줍줍! LH 김포고촌2 A1블록 공공분양 잔여 41세대, 분양가 평면도 안전마진 (같은 고촌에서 74가 5.3억)
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 김포 고촌읍, LH 김포고촌2 A1블록 공공분양주택의 잔여세대 추가입주자 모집입니다. 청약홈이 아니라 LH청약플러스에서 접수하고, 공고 마감은 8월 11일입니다.
물량은 41세대입니다. 전용 59가 두 세대, 74가 서른아홉 세대입니다. A1블록 총 350세대 중 262세대가 공공분양이고 나머지 88세대는 통합공공임대로 나중에 공급됩니다.
이 공고가 눈에 띄는 이유는 자리입니다. 같은 고촌읍에서 어제 민영 물량인 한강 푸르지오 리버프론트가 84 기준층대 7.1억에서 7.5억으로 공고를 냈습니다. 이번 LH 물량은 74형이 5.34억에서 5.51억입니다.
청약개요
| 위치 | 경기도 김포시 고촌읍 신곡리, 풍곡리 일원 (김포고촌2 공공주택지구 A1블록) |
| 구분 | 공공분양 잔여세대 추가입주자 모집 (LH청약플러스 접수) |
| 잔여 | 41세대 (전용 59 2세대, 74 39세대). A1블록 350세대 중 공공분양 262세대 |
| 분양가 | 59B 4.549억 / 59C 4.492억 / 74A 5.341억에서 5.512억 (마이너스 옵션은 각각 4.234억, 4.177억, 4.979억에서 5.149억) |
| 자격 | 공고일(7.30) 현재 수도권(서울, 경기, 인천) 거주 만 19세 이상 성년 무주택 세대구성원 |
| 요건 | 소득과 자산, 청약저축 가입 여부, 과거 당첨 사실과 무관. 1세대 1주택 기준 |
| 규제 | 분양가상한제 적용, 재당첨 제한과 당첨자 전산관리 미적용, 전매제한 3년 |
| 단지 | 지상 1층에서 11층 13개동, 주택도시기금 융자 59형 5,500만원과 74형 7,500만원 |
이 공고의 성격부터 정확히 봅니다. 2025년 12월 29일 최초 모집공고 이후 남은 잔여세대를 공급하는 건입니다. 공고문에 없는 사항은 최초 공고문을 준용합니다.
자격 요건이 대단히 넓습니다. 소득과 자산을 보지 않고 청약저축 가입 여부도 보지 않습니다. 과거 당첨 사실도 무관합니다. 수도권에 사는 만 19세 이상 성년 무주택 세대구성원이면 됩니다.
당첨되고 계약해도 재당첨 제한과 당첨자 전산관리가 적용되지 않습니다. 통장을 태우지 않는다는 뜻입니다. 대신 전매제한 3년이 붙습니다.
주택도시기금 융자가 붙어 있습니다. 59형은 5,500만원, 74형은 7,500만원입니다. 공공분양의 자금 조건이 민영과 갈리는 지점입니다.
안전마진
평면도 및 커뮤니티
두 면적대입니다. 59가 두 세대, 74가 서른아홉 세대로 사실상 74형 공고입니다.
59는 B타입과 C타입이 있고 각각 4.549억, 4.492억입니다. 74는 A타입 한 종류인데 층별로 값이 갈립니다.
이 단지의 특징은 층수입니다. 지상 1층에서 11층까지 13개동입니다. 고층 타워가 아니라 중저층 판상형 구성입니다.
마이너스 옵션이 선택 가능합니다. 마감재를 빼고 받는 조건인데 74A 기준으로 3,600만원 안팎이 빠집니다. 입주 후 직접 시공할 계획이 있다면 실부담이 크게 달라집니다.
평면도는 이 글에 싣지 않습니다. LH 공고문에 도면이 첨부되지 않아, 최초 공고문과 LH청약플러스에서 확인하시는 편이 정확합니다.
분양가 및 세대수
| 59B (5층에서 최상층) | 기본형 4.549억 / 마이너스 옵션 4.234억 |
| 59C (4층) | 기본형 4.492억 / 마이너스 옵션 4.177억 |
| 74A 1층 | 기본형 5.341억 / 마이너스 옵션 4.979억 |
| 74A 2층 | 기본형 5.398억 / 마이너스 옵션 5.036억 |
| 74A 3층 | 기본형 5.512억 / 마이너스 옵션 5.149억 |
| 납부 | 계약금 10%, 1차 중도금 15%(2027.1.25), 2차 중도금 15%(2027.10.25), 잔금. 주택도시기금 융자 59형 5,500만원, 74형 7,500만원 |
74A가 이 공고의 몸통입니다. 1층 5.341억, 2층 5.398억, 3층 5.512억입니다. 중저층 단지라 층별 폭이 1,700만원으로 좁습니다.
마이너스 옵션을 고르면 값이 크게 내려갑니다. 74A 기준 4.979억에서 5.149억으로 3,600만원 안팎이 빠집니다. 59도 기본형과 마이너스 옵션이 3,150만원 차이입니다.
납부 구조가 민영과 다릅니다. 계약금 10%, 중도금이 15%씩 두 번(2027년 1월과 10월), 나머지가 잔금입니다. 중도금 여섯 번짜리 민영 구조보다 회차가 적습니다.
주택도시기금 융자가 74형 기준 7,500만원입니다. 잔금 부담을 그만큼 덜어 주는 구조입니다.
발코니 확장금액은 별도입니다. 총액 계산에 얹어서 보시기 바랍니다.
입지조건
고촌읍 신곡리와 풍곡리는 김포에서 서울이 가장 가까운 자리입니다. 김포한강로를 타면 개화와 강서 방면 진입이 빠릅니다.
같은 신곡리에 실거래로 검증된 비교군이 있습니다. 캐슬앤파밀리에시티 1단지와 2단지(2020년식), 고촌역양우내안애(2024년식), 고촌센트럴자이(2024년식)입니다.
어제 공고가 난 한강 푸르지오 리버프론트는 같은 고촌읍이지만 향산리, 한강시네폴리스 산업단지 안입니다. 이번 LH 물량은 신곡리와 풍곡리 쪽입니다.
호재
고촌의 재료는 서울 접근성과 5호선 연장 논의입니다. 다만 재료의 실현 시점은 아직 열려 있습니다.
이 물건의 계산은 재료와 크게 상관이 없습니다. 이미 값이 정해진 상한제 공공분양이고, 잣대는 같은 동네 실거래입니다.
비교단지
74형부터 비교합니다. 최근 12개월 김포 전용 72.5에서 76.5 구간 실거래가 335건입니다.
같은 신곡리의 캐슬앤파밀리에시티 2단지(2020년식)가 5건에 중위 5.65억, 고촌읍 태리의 1단지가 6건에 5.34억입니다. 신곡리 고촌역양우내안애(2024년식)는 9건에 4.80억인데 범위가 3.9억에서 5.8억으로 넓습니다.
고촌 밖으로 나가면 값이 올라갑니다. 걸포동 한강메트로자이 2단지(2020년식)가 21건에 6.30억, 풍무동 풍무센트럴푸르지오(2018년식)가 25건에 6.40억입니다.
59형도 봅니다. 신곡리 캐슬앤파밀리에시티 2단지가 13건에 5.13억, 고촌역양우내안애가 6건에 4.79억, 걸포동 한강메트로자이 2단지가 39건에 5.50억입니다.
고촌 신곡리의 74형 실거래는 4.80억에서 5.65억, 59형은 4.79억에서 5.13억입니다.
| 캐슬앤파밀리에시티 2단지 74형 (2020, 고촌읍 신곡리) | 12개월 5건, 중위 5.65억 (5.4억에서 5.7억) |
| 캐슬앤파밀리에시티 1단지 74형 (2020, 고촌읍 태리) | 12개월 6건, 중위 5.34억 |
| 고촌역양우내안애 74형 (2024, 고촌읍 신곡리) | 12개월 9건, 중위 4.80억 (3.9억에서 5.8억) |
| 한강메트로자이 2단지 74형 (2020, 걸포동) | 12개월 21건, 중위 6.30억 |
| 캐슬앤파밀리에시티 2단지 59형 (2020, 신곡리) | 12개월 13건, 중위 5.13억 |
| 김포고촌2 A1 이번 물량 | 74A 기본형 5.341억에서 5.512억 (마이너스 옵션 4.979억에서 5.149억) |
분석
74형부터 셈합니다. 비교가치를 같은 신곡리 캐슬앤파밀리에시티 2단지의 5.65억으로 잡습니다. 기본형 5.341억에서 5.512억이면 안전마진은 플러스 0.14억에서 0.31억입니다. 마이너스 옵션을 고르면 4.979억에서 5.149억으로 플러스 0.50억에서 0.67억이 됩니다.
잣대를 태리 1단지 5.34억으로 내리면 기본형은 동가, 마이너스 옵션은 플러스 0.19억에서 0.36억입니다.
가장 보수적인 잣대는 2024년식 고촌역양우내안애의 4.80억입니다. 이 기준으로는 기본형이 마이너스 0.54억에서 0.71억입니다. 다만 이 단지는 12개월 아홉 건에 범위가 3.9억에서 5.8억으로 넓어, 중위 한 값으로 동네 시세를 대표한다고 보기 어렵습니다.
59형 두 세대는 4.492억에서 4.549억입니다. 신곡리 캐슬앤파밀리에시티 2단지 59형(5.13억) 기준으로 플러스 0.58억에서 0.64억입니다. 표본이 열세 건으로 74형보다 두껍습니다.
값 바깥의 조건도 셈에 넣어야 합니다. 청약저축을 쓰지 않고, 재당첨 제한도 걸리지 않고, 소득과 자산도 보지 않습니다. 주택도시기금 융자 7,500만원까지 붙습니다. 같은 값이라면 이 조건들이 순수한 플러스입니다.
| 비교단지 | 캐슬앤파밀리에시티 2단지 74형 (2020년식, 같은 고촌읍 신곡리) |
| 비교가치 | 5.65억 (12개월 5건 중위. 태리 1단지는 5.34억, 신곡리 2024년식은 4.80억) |
| 이번 74A | 기본형 5.341억에서 5.512억 / 마이너스 옵션 4.979억에서 5.149억 |
| 안전마진 | 기본형 +0.14억에서 0.31억, 마이너스 옵션 +0.50억에서 0.67억 |
| 59형 (2세대) | 4.492억에서 4.549억, 신곡리 59형(5.13억) 기준 +0.58억에서 0.64억 |
청약전략
청약자격
자격은 공고일(7월 30일) 현재 수도권(서울, 경기, 인천)에 거주하는 만 19세 이상 성년 무주택 세대구성원입니다. 1세대 1주택 기준으로 공급합니다.
소득과 자산, 청약저축 가입 여부, 과거 당첨 사실을 보지 않습니다. 공공분양에서 이 세 가지를 다 면제하는 경우는 잔여세대 공급이라 가능한 조건입니다.
당첨 및 계약 시에도 재당첨 제한과 당첨자 전산관리가 적용되지 않습니다. 통장을 아껴야 하는 분에게 특히 의미가 있습니다.
신청 접수 시 자격을 검증하지 않고 신청자가 입력한 사항만으로 당첨자를 정합니다. 자격을 잘못 알고 신청하면 부적격이 되니 공고문의 요건을 먼저 확인하시기 바랍니다.
접수는 청약홈이 아니라 LH청약플러스입니다. 인터넷 청약이 원칙이라 인증서를 미리 발급받아 두셔야 합니다.
제한사항
| 규제지역 | 비규제 (김포시) |
| 분양가상한제 | 적용 (공공주택지구) |
| 재당첨 제한 | 미적용 (당첨자 전산관리도 미적용) |
| 전매 제한 | 3년 |
| 거주 의무 | 공고문 확인 (잔여세대 공급 조건은 최초 공고문 준용) |
| 통장 | 불필요 (청약저축 가입 여부 무관) |
이 물건의 조건표에서 가장 값어치 있는 칸은 재당첨 제한 미적용입니다. 상한제 공공분양인데도 통장이 소멸하지 않고 세대가 묶이지도 않습니다.
전매제한 3년은 남아 있습니다. 실거주나 장기 보유를 전제로 접근하는 편이 맞습니다.
공정상 일부 세대는 공간선택과 일부 선택품목, 장애인 편의증진시설 설치가 불가하다고 공고문이 적었습니다. 접수 전에 해당 내용을 확인하시기 바랍니다.
대출조건
납부는 계약금 10%, 1차 중도금 15%(2027년 1월 25일), 2차 중도금 15%(2027년 10월 25일), 나머지 잔금입니다.
주택도시기금 융자가 59형 5,500만원, 74형 7,500만원 붙습니다. 74A 기본형 5.5억 기준으로 잔금 부담이 그만큼 줄어듭니다.
마이너스 옵션을 고르면 총액이 3,600만원 안팎 내려가는 대신 입주 후 마감 공사를 직접 해야 합니다. 그 비용까지 계산에 넣어 비교하시기 바랍니다.
전략
이 물건의 가치는 가격보다 조건에 있습니다. 통장을 쓰지 않고, 재당첨 제한이 걸리지 않고, 소득과 자산 요건도 없습니다. 수도권 무주택 세대구성원이면 문이 열립니다.
가격도 나쁘지 않습니다. 기본형이 같은 신곡리 74형 실거래의 위쪽 잣대(5.65억)보다 아래이고, 마이너스 옵션을 고르면 간격이 0.5억 이상으로 벌어집니다.
다만 잣대를 2024년식 고촌역양우내안애(4.80억)로 잡으면 결론이 뒤집힙니다. 접수 전에 신곡리 74형의 최근 몇 달 실거래를 직접 확인하시기를 권합니다.
어제 같은 고촌읍에서 공고가 난 한강 푸르지오 리버프론트와 비교해 보시기 바랍니다. 그쪽은 84 기준층대가 7.1억에서 7.5억이고 재당첨 제한 10년이 붙습니다. 같은 동네에서 조건과 값이 이만큼 갈립니다.
주의사항
접수처가 청약홈이 아니라 LH청약플러스입니다. 인증서를 미리 발급받아 두시기 바랍니다.
신청 시 자격을 검증하지 않습니다. 부적격 판정의 책임은 신청자에게 있으니 공고문 요건을 먼저 확인하십시오.
공정상 일부 세대는 공간선택과 선택품목, 장애인 편의증진시설 설치가 불가합니다.
발코니 확장금액은 분양가와 별도입니다. 마이너스 옵션과 기본형의 실부담 차이를 계산할 때 함께 보시기 바랍니다.
결론
판정 넣어라
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
