APT margin 청약 가이드
무순위 회차의 경제학, 15개 단지 122개 공고로 본 값과 접수의 변화
청약홈 무순위와 임의공급 공고를 단지별로 이어 붙였더니 가격표를 새로 쓴 단지는 없었고, 바뀐 것은 물량과 계약 시 납부액이었습니다. 신림스카이 20차와 청계 노르웨이숲 12차까지 접수 경쟁률과 물량이 줄어드는 속도를 정리했습니다.
청약홈 공고 122개를 단지별로 이어 붙였습니다
무순위 공고는 한 건씩 보면 그날 나온 물량 하나입니다. 같은 단지의 공고를 날짜순으로 이으면 그 단지가 몇 달, 몇 해에 걸쳐 어떤 값으로 물량을 덜어 냈는지가 보입니다. 저희가 줍줍 글에서 다룬 단지 가운데 이름으로 청약홈을 검색해 재공급 공고가 나오는 15곳을 모았습니다. 분당센트로, 신림스카이, 청계 노르웨이숲, 이천 예미지, 한강 푸르지오, 대연 제니스, 도안 디아델, 운정 이스트파크, 대방역 여의도 더로드캐슬, 리아츠 더 인천, 힐스테이트 용인마크밸리, 풍무 수자인 그라센트 2차, 이천자이 더 레브, 옥정 대방 디에트르, 고촌 센트럴자이입니다. 공고는 모두 122개이고 그중 117개는 접수가 끝나 결과가 나와 있습니다.
접수 건수와 공급 세대수는 청약홈 경쟁률 조회 화면의 값을 그대로 받았고, 이 글의 경쟁률은 접수 건수를 공급 세대수로 나눈 값입니다. 타입별로 쪼개면 마감과 미달이 한 공고에 섞이는 단지가 많아서 공고 하나를 한 줄로 합쳤습니다. 가격은 각 공고문 PDF의 가격표에서 대지비와 건축비를 더한 금액을 읽었습니다.
접수가 끝나지 않은 공고 5개는 경쟁률 계산에서 뺐습니다. 분당센트로 6차, 청계 노르웨이숲 13차, 그라센트 4차, 도안 디아델 29블록과 31블록 계약취소분입니다. 10월 13일 현재 이 다섯 건은 접수 결과가 다 나오지 않았습니다.
15곳은 작은 표본이고, 이 글의 문장은 이 묶음 안에서 관찰된 것이지 시장 전체의 규칙이 아닙니다. 계약취소분과 임의공급을 비교하는 부분에서만 청약홈 무순위 목록 전수를 썼습니다. 2025년 9월 1일부터 2026년 10월 12일까지 공고된 742개입니다.
| 분당센트로 | 정규 평균 51.30대1 공고 7개 기간 2026.2 에서 2026.10 물량 50세대에서 3세대 접수 경쟁률 10.62대1 에서 64.00대1 무순위 사후 1개 뒤 임의공급 6차까지 |
| 신림스카이 | 공고 20개 기간 2021.9 에서 2026.10 물량 27세대에서 4세대 접수 경쟁률 36.63대1 에서 14.25대1 무순위 사후, 정규 결과는 청약홈 목록에서 찾지 못했습니다 |
| 청계 노르웨이숲 | 정규 평균 16.93대1 공고 13개 기간 2025.7 에서 2026.10 물량 75세대에서 10세대 접수 경쟁률 8.88대1 에서 11.46대1 무순위 사후 13차까지 |
| 이천 예미지 | 정규 평균 0.64대1 공고 3개 기간 2026.1 에서 2026.10 물량 198세대에서 20세대 접수 경쟁률 0.22대1 에서 0.60대1 무순위 사후 1개 뒤 임의공급 2차까지 |
| 한강 푸르지오 리버프론트 | 정규 평균 0.64대1 공고 1개 기간 2026.9 에서 2026.9 물량 832세대 접수 경쟁률 0.20대1 정규 2,432세대 중 832세대가 6주 만에 무순위로 돌아왔습니다 |
| 대연 제니스 | 정규 평균 2.85대1 공고 1개 기간 2026.9 에서 2026.9 물량 107세대 접수 경쟁률 0.79대1 정규 일반분양 176세대 중 107세대가 6주 만에 무순위로 돌아왔습니다 |
| 도안 디아델 29블록 | 정규 평균 30.81대1 공고 2개 3월 무순위 사후 1세대 235건 10월 계약취소분 3세대, 일반공급 접수 결과는 아직 나오지 않았습니다 |
| 도안 디아델 31블록 | 정규 평균 28.30대1 공고 2개 3월 무순위 사후 1세대 837건 10월 계약취소분 4세대, 일반공급 접수 결과는 아직 나오지 않았습니다 |
| 운정 이스트파크 | 공고 5개 기간 2023.12 에서 2026.8 물량 20세대에서 21세대 접수 경쟁률 4.50대1 에서 1.76대1 임의공급 5차까지, 정규 결과는 청약홈 목록에서 찾지 못했습니다 |
| 대방역 여의도 더로드캐슬 | 정규 평균 11.64대1 공고 5개 기간 2025.11 에서 2026.8 물량 36세대에서 3세대 접수 경쟁률 22.06대1 에서 161.00대1 무순위 사후 5차까지 |
| 리아츠 더 인천 | 정규 평균 0.10대1 공고 27개 기간 2024.8 에서 2026.9 무순위 사후 4개와 임의공급 23개가 겹쳐 나왔습니다 |
| 힐스테이트 용인마크밸리 | 정규 평균 0.34대1 공고 9개 기간 2025.7 에서 2026.6 물량 48세대에서 2세대 접수 경쟁률 2.65대1 에서 47.00대1 임의공급 9차까지 |
| 풍무 수자인 그라센트 2차 | 정규 평균 1.28대1 공고 5개 기간 2026.5 에서 2026.10 물량 261세대에서 6세대 접수 경쟁률 0.40대1 에서 10.62대1 무순위 사후 1개 뒤 임의공급 4차까지, 4차는 접수 전 |
| 이천자이 더 레브 | 정규 평균 0.41대1 공고 5개 기간 2024.8 에서 2026.9 물량 51세대에서 11세대 접수 경쟁률 2.18대1 에서 0.73대1 2024년 4개 공고 뒤 2026년 9월에 다시 나왔습니다 |
| 옥정 대방 디에트르 | 정규 평균 0.85대1 공고 4개 기간 2026.5 에서 2026.8 물량 379세대에서 54세대 접수 경쟁률 0.57대1 에서 1.81대1 무순위 사후 1개 뒤 임의공급 3차까지 |
| 고촌 센트럴자이 | 정규 평균 1.90대1 공고 13개 기간 2024.4 에서 2026.9 물량 138세대에서 10세대 접수 경쟁률 2.93대1 에서 4.10대1 임의공급 13차까지 |
가격표에 없던 금액은 하나도 나오지 않았습니다
가격표를 읽을 수 있었던 13개 단지의 재공급 공고 96개에서 금액 807개를 뽑아 최초 정규 공고문 가격표와 맞춰 봤습니다. 최초 가격표에 없던 금액은 하나도 나오지 않았습니다. 고촌 센트럴자이처럼 138세대가 10세대로 줄도록 회차를 거듭한 단지도, 청계 노르웨이숲처럼 13번을 나온 단지도 가격표는 처음 그대로였습니다.
청계 노르웨이숲 39형은 2025년 7월 1차 공고에서 7.28억부터 7.61억이었고, 2026년 10월 13차 공고도 7.28억부터 7.61억입니다. 신림스카이는 2021년 7월 최초 공고를 청약홈 목록에서 이름으로 찾지 못해 이 대조에서 빠졌습니다. 대신 재공급 공고 19개에서 가격표를 읽었는데 모두 최저 4.50억, 최고 5.99억이었고, 가장 싼 세대는 2021년 10월부터 2026년 10월까지 5년 동안 같은 4.50억입니다.
한강 푸르지오와 대연 제니스는 7월 30일 정규 공고에서 6주 만에 물량이 돌아온 경우입니다. 한강 푸르지오 무순위 832세대의 금액 34개와 대연 제니스 107세대의 금액 24개가 모두 7월 공고 가격표에 있던 값이었습니다. 이 묶음에서 값을 내리지 않고 가장 많은 물량을 다시 내놓은 사례입니다.
값이 내려간 것처럼 보이는 곳도 있습니다. 분당센트로 84.08N은 회차마다 가장 비싼 세대만 이어 읽으면 3차 21.40억, 4차 21.15억, 6차 20.59억으로 내려갑니다. 그런데 이 단지 가격표는 3층 20.59억, 4층 20.72억, 8층 21.15억, 11층 21.40억으로 처음부터 층마다 값이 정해져 있었습니다. 3차에는 3층, 4층, 11층 3세대가, 4차에는 4층과 8층 2세대가, 6차에는 3층 1세대가 남아 있었고, 가장 비싼 세대의 층이 11층, 8층, 3층으로 바뀌었을 뿐 같은 층의 값은 그대로입니다. 2월 무순위 사후 때도 84.08N 3층은 20.59억이었습니다. 저희가 6차 글에서 4차보다 5,600만원 내렸다고 쓴 것도 층이 다른 세대를 이어 읽은 것이어서 이 글에서 바로잡습니다.
바뀐 것은 계약하는 날 내는 돈이었습니다
가격표를 건드리지 않은 단지들이 조정한 것은 계약 시 납부액이었습니다. 같은 금액의 세대를 공고마다 따라가 보면 공고문 가격표를 두 번 이상 읽을 수 있었던 13개 단지 가운데 6곳에서 계약 시 납부액이 달라졌고, 나머지 7곳은 처음 그대로였습니다. 운정 이스트파크는 최초 정규 공고를 찾지 못해 앞 절의 가격 대조에서만 빠졌고 납부액은 그대로였습니다.
분당센트로는 2월 무순위 사후에서 3,000만원이던 것이 5월 임의공급부터 1,000만원이 됐습니다. 옥정 대방 디에트르는 5월 무순위 사후에서 계약금 10%를 계약 시 5%, 한 달 안에 5%로 나눠 받았고 84A 3층 기준 계약 시 금액이 2,640만원이었는데, 6월 임의공급 1차부터 계약 시 300만원과 한 달 안 4,981.7만원으로 바꿨습니다. 계약금 10%의 총액은 같습니다. 고촌 센트럴자이는 6월 11차의 1,000만원이 7월 12차에서 500만원이 됐고, 풍무 그라센트 2차는 8월 임의공급 2차의 1,000만원이 9월 3차에서 500만원이 됐습니다. 이천자이 더 레브도 2024년 12월 공고의 1,000만원이 2026년 9월 공고에서 500만원입니다.
반대로 움직인 단지도 하나 있습니다. 힐스테이트 용인마크밸리는 8차에서 계약 시 500만원이던 것을 9차에서 1,000만원으로 올렸고, 계약금 나머지를 내는 기한도 계약 후 30일에서 15일로 당겼습니다. 9차는 공급이 2세대였는데 접수가 94건이었습니다.
납부액을 낮춘 직후 공고에서 경쟁률이 오른 곳은 분당센트로, 옥정 대방 디에트르, 고촌 센트럴자이, 그라센트 4곳입니다. 이천자이 더 레브는 2년 만에 다시 나온 공고여서 11세대에 8건, 0.73대1이었습니다. 물량이 같이 줄어든 곳이 많아 계약 시 납부액의 효과를 따로 떼어 볼 수는 없습니다. 고촌 센트럴자이만 물량이 11세대로 같았는데 접수가 44건에서 53건으로 늘었습니다.
| 분당센트로 | 2월 무순위 사후 3,000만원 5월 임의공급 1차 1,000만원 6차까지 1,000만원 |
| 옥정 대방 디에트르 | 5월 무순위 사후 2,640만원 6월 임의공급 1차 300만원 84A 3층 기준이고 계약금 10% 총액은 같습니다 |
| 고촌 센트럴자이 | 6월 11차 1,000만원 7월 12차 500만원 |
| 풍무 수자인 그라센트 2차 | 8월 임의공급 2차 1,000만원 9월 3차 500만원 |
| 이천자이 더 레브 | 2024년 12월 1,000만원 2026년 9월 500만원 |
| 힐스테이트 용인마크밸리 | 5월 8차 500만원 6월 9차 1,000만원 계약금 나머지를 내는 기한도 30일에서 15일로 당겼습니다 |
물량은 줄어든 회차마다 중위 23%, 한 자릿수에서는 오래 머물렀습니다
다음 회차 공고 물량이 이번 회차보다 작으면 그 차이만큼은 팔렸다고 볼 수 있습니다. 다음 공고에 새로 합류한 물량이 있으면 실제로는 더 팔렸을 수 있어서 이 값은 최소치입니다. 15곳의 이어진 공고 사이 105개 구간을 보면 물량이 줄어든 구간이 62개, 같은 구간이 32개, 늘어난 구간이 11개였습니다. 줄어든 구간의 중위는 23%입니다. 5세대 물량에서 1세대가 빠지면 20%이니 빠르다고 하기 어려운 속도입니다.
처음 물량의 반 아래로 내려가는 데는 고촌 센트럴자이가 2번째 공고, 용인마크밸리가 3번째, 청계 노르웨이숲과 리아츠 임의공급이 4번째, 신림스카이가 5번째였습니다. 그 뒤가 더 깁니다. 신림스카이는 공급이 4세대가 된 10번째 공고부터 20번째 공고까지 11번 모두 4세대였고, 10세대 이하 공고가 신림스카이는 14개, 리아츠 임의공급은 20개였습니다.
경쟁률이 높다고 물량이 빨리 빠지지도 않았습니다. 청계 노르웨이숲 11차는 13세대에 446건이 접수돼 34.3대1이었는데 다음 공고인 12차도 13세대였습니다. 신림스카이 16차는 4세대에 1,156건, 289대1이었고 2025년 1월 나온 17차도 4세대였습니다. 분당센트로 임의공급 2차는 5세대에 438건, 87.6대1이었는데 다음 공고는 7세대로 오히려 늘었습니다. 접수가 몰리는 것과 계약까지 가는 것은 다른 일이어서, 이 묶음에서는 경쟁률 숫자로 물량이 빠질 속도를 짐작할 수 없었습니다.
미달은 회차가 아니라 처음 물량의 크기와 같이 움직였습니다
회차를 거듭하면 공급이 줄어 경쟁률은 올라가기 쉽습니다. 그런데 공급이 한 자릿수로 줄어도 접수 건수가 줄지 않은 단지가 있었습니다. 마감된 공고의 접수 건수 범위는 더로드캐슬 346건에서 794건, 분당센트로 256건에서 531건, 청계 노르웨이숲 138건에서 906건, 마크밸리 62건에서 202건, 리아츠 임의공급 14건에서 95건, 이천 예미지 12건에서 44건입니다. 고촌 센트럴자이처럼 405건에서 41건으로 줄어든 단지도 있습니다.
그래서 몇 차부터 미달이 굳는지 보려 했는데 회차 번호로는 차이가 나지 않았습니다. 차이가 난 것은 처음 나온 물량의 크기였습니다. 첫 재공급 공고가 100세대를 넘은 6곳은 이천 예미지 198세대, 풍무 그라센트 261세대, 옥정 디에트르 379세대, 한강 푸르지오 832세대, 대연 제니스 107세대, 고촌 센트럴자이 138세대입니다. 이 가운데 5곳은 첫 공고 접수가 물량에 못 미쳤고, 고촌 센트럴자이만 138세대에 405건, 2.93대1이었습니다. 100세대 아래로 시작한 8곳은 모두 첫 공고부터 접수가 물량을 넘었습니다. 분당센트로 50세대 10.62대1, 신림스카이 27세대 36.63대1, 청계 노르웨이숲 75세대 8.88대1, 이스트파크 20세대 4.50대1, 더로드캐슬 36세대 22.06대1, 리아츠 49세대 4.43대1, 마크밸리 48세대 2.65대1, 이천자이 더 레브 51세대 2.18대1입니다. 도안 디아델은 공고가 1세대씩이라 이 비교에서 뺐습니다.
큰 물량이 합산 경쟁률 1대1에 다가서는 경로도 같은 수치에 나옵니다. 옥정 디에트르는 379세대에 216건으로 0.57대1이었고, 임의공급 1차 73세대에 46건으로 0.63대1이었습니다. 2차는 72세대로 물량이 거의 같은데 접수가 82건으로 늘어 공고 합산 1.14대1이 됐고, 3차는 54세대에 98건으로 1.81대1이었습니다. 다만 타입별로 보면 접수가 한 건도 없는 세대가 2차에 44세대, 3차에 31세대 남아 있어서 합산 경쟁률이 1대1을 넘었다고 미달에서 벗어난 것은 아닙니다. 1차에서 2차로 갈 때는 가격표와 계약 시 납부액이 같았고 접수 건수만 늘었는데, 무엇이 접수를 늘렸는지는 공고문만으로 알 수 없습니다. 풍무 그라센트 2차도 261세대에 105건으로 0.40대1이었다가 30세대로 줄자 95건, 3.17대1이 됐습니다.
반대로 접수 건수가 물량과 함께 줄어드는 단지는 물량이 작아져도 미달이 이어집니다. 이천 예미지는 198세대에 44건, 30세대에 15건, 20세대에 12건으로 세 번 모두 1대1 아래였고, 이천자이 더 레브는 2024년 네 공고의 접수가 111건, 133건, 30건, 48건이었고 2026년 9월에는 8건이었습니다.
접수가 물량에 못 미친 공고는 마감된 117개 중 9개입니다. 이 가운데 8개가 그 단지의 첫 세 공고 안에서 나왔고, 나머지 1개는 이천자이 더 레브가 2년 만에 낸 2026년 9월 공고입니다. 공고를 10개 넘게 낸 신림스카이, 청계 노르웨이숲, 리아츠 더 인천, 고촌 센트럴자이는 마감된 모든 공고에서 공고 합산 접수가 물량을 넘었습니다. 타입별로는 접수가 없는 세대가 남은 공고도 있었습니다.
계약취소분은 임의공급과 다른 물건입니다
청약홈 무순위 목록 전수 742개는 무순위 사후 372개, 임의공급 310개, 불법행위 재공급인 계약취소분 60개입니다. 접수가 끝난 공고만 놓고 중위를 내면 아래와 같습니다.
계약취소분은 공급 중위가 2세대인데 접수 중위가 1,480건입니다. 58개 공고 중 34개가 1,000건 넘게 접수됐고 접수가 공급에 못 미친 공고는 하나도 없었습니다. 강동 헤리티지 자이 2세대에 106,093건, 송파 시그니처 롯데캐슬 1세대에 90,443건, 강변역 센트럴 아이파크 1세대에 66,863건이 몰렸고 철산자이 브리에르 2세대에는 7,007건이 들어왔습니다. 임의공급은 접수 중위가 61건이고 1,000건을 넘긴 공고는 305개 중 6개입니다. 접수가 10건 이하인 계약취소분도 7개 있었고 그중 4개는 지방 단지였습니다.
같은 단지에서도 두 유형은 다르게 움직였습니다. 도안 푸르지오 디아델은 최초 정규 청약에서 29블록이 408세대에 30.81대1, 31블록이 390세대에 28.30대1이었습니다. 3월 무순위 사후에는 두 블록이 1세대씩 나와 235건과 837건이 접수됐습니다. 10월에는 계약취소분이 29블록 3세대, 31블록 4세대로 나왔고, 특별공급 접수에서 31블록 84A 생애최초 1세대에 152건, 29블록 106A 노부모부양 1세대에 3건이 들어왔습니다. 일반공급 접수 결과는 10월 13일 19시 30분 이후에 공개됩니다.
계약취소분은 불법전매나 공급질서 교란으로 계약이 취소된 세대를 사업주체가 다시 내놓는 물량이고, 취소가 확정될 때마다 새 공고가 납니다. 강변역 센트럴 아이파크가 6월에 2세대, 9월에 1세대로 따로 공고가 났습니다. 도안 디아델은 가격표가 2024년 최초 분양가 그대로여서 29블록의 3월 사후와 10월 계약취소분 최고가가 같은 10.69억입니다. 도안 디아델 31블록 공고 기준으로 특별공급은 해당 주택건설지역 거주자 중 유형별 자격을 갖춘 무주택세대구성원이, 일반공급은 해당 지역 거주 무주택 세대주가 신청해서 문이 좁은 대신 한 세대에 수천 건이 모입니다. 임의공급은 같은 단지에서 몇 주에서 두어 달 간격으로 이어지고 접수 중위가 61건입니다.
| 무순위 사후 | 367개 공고 공급 중위 20세대 접수 중위 124건 접수가 공급에 못 미친 공고 30% 접수 1,000건 이상 48개 |
| 임의공급 | 305개 공고 공급 중위 12세대 접수 중위 61건 접수가 공급에 못 미친 공고 12% 접수 1,000건 이상 6개 |
| 계약취소분 | 58개 공고 공급 중위 2세대 접수 중위 1,480건 접수가 공급에 못 미친 공고 0% 접수 1,000건 이상 34개 |
회차를 기다리는 쪽에서 따져 볼 것
이 묶음에서 가격은 기다린다고 내려가지 않았습니다. 다음 회차에서 달라진 것은 계약 시 납부액과 남은 층이었습니다. 분당센트로처럼 가격표가 층별로 정해진 단지는 저층 세대가 돌아오면 같은 타입을 더 낮은 금액에 살 수 있지만, 그것이 값을 내린 것은 아닙니다.
처음 물량이 100세대를 넘은 단지는 미달이 이어졌고, 물량이 줄어 접수가 물량을 넘기 시작해도 물량이 줄어든 회차에서 빠진 세대는 중위 23%였습니다. 20번째 공고까지 간 신림스카이가 보여 주듯 한 자릿수 물량은 오래 남을 수 있습니다. 접수 경쟁률이 올랐다고 해서 다음 공고가 나오지 않은 것은 아니었습니다.
계약취소분은 사정이 다릅니다. 기다릴 다음 회차가 정해져 있지 않고 접수 중위가 1,480건이며 10만 건을 넘긴 공고도 3개 있는 물건입니다. 임의공급과 같은 방식으로 기다리면 기대가 어긋납니다.
이 묶음의 한계도 밝혀 둡니다. 15곳은 저희가 글로 다룬 단지여서 오래 남은 단지 쪽으로 기울었을 수 있습니다. 가격표 대조는 금액 단위이고 같은 타입 같은 층을 줄 단위로 맞춘 것은 아닙니다. 이천 예미지 2차 공고문 PDF는 청약홈에서 내려받아도 열리지 않아 가격 대조에서 빠졌고, 운정 이스트파크는 최초 정규 공고를 이름으로 찾지 못해 재공급 공고끼리만 읽었습니다. 접수 건수는 청약홈이 접수 마감 뒤 공개한 값 그대로입니다.
