APT margin 줍줍 일자별 총정리
8.18 줍줍! 광명 소하 파크타워 임의공급 총정리, 분양가 안전마진 (투기과열지구인데 전매제한이 없다)
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 8월 18일 화요일에 접수되는 광명 소하 파크타워 임의공급 4차입니다. 발표가 8월 21일, 계약이 8월 24일입니다.
8월 중순 이후로는 이 한 건이 지금까지 확인된 전부입니다. 8월 상순에 몰렸던 물량이 지나가고 나면 다음 공고를 기다리는 구간입니다.
일곱 세대짜리 소규모 물건이지만 조건표가 특이해서 따로 정리합니다.
오늘의 판정 보드
한 건이라 표가 짧습니다. 대신 이 물건의 판단이 갈리는 지점을 잣대 두 개로 나눠 놓았습니다.
| 단지 | 물량 | 실부담 | 비교가치 | 안전마진 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 광명 소하 파크타워 (77B, 6세대) | 임의공급 7세대 | 5.90억 | 광명동 2005년식 5.83억 | 동가 | 조건부 |
| 같은 물건, 재건축 축 잣대 | 77A는 5.40억 | 5.90억 | 하안동과 철산동 6.77억에서 7.99억 | +0.87억에서 2.09억 | 참고 |
광명 77형 실거래에 2018년 이후 신축이 한 건도 없습니다. 위 두 잣대는 모두 구축이고, 하안동과 철산동 값에는 재건축 기대가 실려 있습니다. 신축 프리미엄을 얼마로 볼지 검증할 자료가 이 면적대에는 없다는 뜻입니다.
광명 소하 파크타워 임의공급 4차 (광명 소하동, 8월 18일)
| 물량 | 임의공급 7세대 (77.07A 1, 77.07B 6) |
| 분양가 | 77.07A 5.40억 / 77.07B 5.90억 |
| 규제 | 투기과열지구이자 청약과열지역, 전매제한 없음, 거주의무 없음 |
| 단지 | 지하 1층에서 지상 15층 1개동, 일반분양 총 26세대 / 판정 조건부 |
공고문에 눈여겨볼 문장이 있습니다. 총 26세대라 30세대 미만이어서 분양승인 대상이 아니고, 별도의 최초 입주자모집공고가 존재하지 않는다는 대목입니다. 단지 여건과 가격의 근거가 이번 공고문 하나뿐이라는 뜻입니다.
값 자체는 나쁘지 않습니다. 77.07B 5.90억이 광명동 2005년식(5.83억)과 사실상 동가이고, 하안동과 철산동 재건축 축(6.77억에서 7.99억)보다는 아래입니다. 다만 그 값들은 대지지분과 재건축 기대가 만든 것이라 소규모 신축이 그대로 물려받는다고 보기 어렵습니다.
실무 관문은 대출입니다. 광명이 투기과열지구라 이 주택에 전매제한이 없는 것과 계약자가 받을 대출 한도는 별개입니다. 다음 달 입주라 시간도 짧습니다. 자세한 계산은 개별 글에 있습니다.
8월 하순에 기다리는 것
8월 상순 물량은 8월 첫 주 총정리와 8월 5일 총정리에 정리해 두었습니다. 일곱 건과 세 건, 합쳐 열 건입니다.
정규 청약 쪽에서는 상동역 롯데캐슬과 써밋 클라비온, 충정로역 자이르네가 공고를 기다리고 있습니다. 공고가 뜨는 날 바로 분석해 올리고 월간 캘린더에 반영합니다.
8월 하순 접수 물량은 아직 공고 전입니다. 새 공고가 뜨면 접수일 기준으로 다시 묶어 올리겠습니다. 무순위와 임의공급은 공고에서 접수까지 짧게는 이틀이라, 캘린더를 주기적으로 확인하시는 편이 안전합니다.
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
