APT margin 줍줍 일자별 총정리
8.18 오늘의 줍줍 단지, 송파 광주 광명 3건 분양가와 안전마진
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 8월 18일 화요일에 접수되는 광명 소하 파크타워 임의공급 4차입니다. 발표가 8월 21일, 계약이 8월 24일입니다.
이날 물량은 세 건입니다. 송파 시그니처 롯데캐슬과 힐스테이트 초월역 2BL이 각각 한 세대, 광명 소하 파크타워가 일곱 세대입니다.
먼저 봐야 할 것은 송파입니다. 84형 한 세대가 분양가 9.409억으로 나왔는데 같은 단지 84형 실거래 중위가 20.20억입니다. 계약 취소분이 최초 분양가 그대로 다시 나온 경우로 보입니다.
오늘의 판정 보드
한 건이라 표가 짧습니다. 대신 이 물건의 판단이 갈리는 지점을 잣대 두 개로 나눠 놓았습니다.
| 단지 | 물량 | 실부담 | 비교가치 | 안전마진 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 광명 소하 파크타워, 77B, 6세대 | 임의공급 7세대 | 5.90억 | 광명동 2005년식 5.83억 | 동가 | 조건부 |
| 같은 물건, 재건축 축 잣대 | 77A는 5.40억 | 5.90억 | 하안동과 철산동 6.77억에서 7.99억 | +0.87억에서 2.09억 | 참고 |
광명 77형 실거래에 2018년 이후 신축이 한 건도 없습니다. 위 두 잣대는 모두 구축이고, 하안동과 철산동 값에는 재건축 기대가 실려 있습니다. 신축 프리미엄을 얼마로 볼지 검증할 자료가 이 면적대에는 없다는 뜻입니다.
송파 시그니처 롯데캐슬 84형 1세대, 서울 송파 거여동, 8월 18일
맨 위 목차로| 물량 | 1세대. 84.9800C, 29층 |
| 분양가 | 9.409억. 대지비4.867억건축비4.063억부가세0.479억 |
| 자체 실거래 | 같은 단지 84형 25건 중위 20.20억 |
| 납부 | 계약금 30% 2.823억, 잔금 70% 6.586억 |
| 판정 | 값만 보면 압도적 |
이날 세 건 가운데 값 차이가 압도적인 물건입니다. 84형 한 세대이고 분양가가 9억 4,085만원입니다.
같은 단지의 84형 실거래를 보면 최근 12개월 25건에 중위 20.20억입니다. 분양가와 10.79억이 벌어져 있습니다.
이런 값이 나오는 이유는 최초 분양가가 그대로 적용되기 때문입니다. 계약이 취소되거나 부적격으로 빠진 자리를 처음 공고 때 값으로 다시 내놓는 경우입니다. 그 사이에 시세가 오른 만큼이 그대로 간격으로 남습니다.
거여동 일대 84형 실거래는 현대3차 11.45억, 현대1차 12.95억, e편한세상송파파크센트럴 18.75억입니다. 이 단지 자체가 거여 일대에서 가장 높은 축입니다.
다만 값이 좋다는 것과 넣을 수 있다는 것은 다른 문제입니다. 한 세대뿐이라 경쟁률이 극단적으로 높게 나올 가능성이 큽니다.
자금 구조도 만만하지 않습니다. 계약금이 30%로 2.823억입니다. 보통의 10%가 아닙니다. 당첨되면 8월 24일에서 28일 사이에 이 금액을 넣어야 합니다.
그리고 서울 송파는 규제지역입니다. 거주요건이 서울시 거주자이고 재당첨 제한이 10년입니다. 값이 큰 만큼 조건도 무겁습니다.
자격 조항과 자금 구조, 전매제한까지 담은 계산은 송파 시그니처 롯데캐슬 개별 글에 정리했습니다.
힐스테이트 초월역 2BL 84형 1세대, 경기 광주 초월읍, 8월 18일
맨 위 목차로| 물량 | 1세대. 84.9436A, 203동 1602호, 16층 |
| 분양가 | 5.477억. 대지비 1.013억, 건축비 4.420억 |
| 안전마진 | 초월 일대 84형 4.48억에서 4.50억보다 위 |
| 납부 | 계약금 10% 0.548억, 잔금 4.929억 |
| 판정 | 보류 |
경기 광주시 초월읍 쌍동리입니다. 경강선 초월역 축이고 한 세대만 나왔습니다.
초월 일대 84형 실거래를 보면 초월역모아미래도파크힐스가 25건에 중위 4.50억, 쌍용더플래티넘광주가 19건에 중위 4.48억입니다. 분양가 5.477억은 그보다 1억 가까이 위입니다.
광주시 전체로 넓히면 이야기가 달라집니다. 광주역자연앤자이가 55건에 중위 8.20억, 더샵오포센트럴포레가 63건에 중위 6.95억입니다. 이 잣대로 보면 아래입니다.
그래서 어느 생활권을 기준으로 삼느냐가 결론을 정합니다. 초월역 축으로만 보면 값이 위이고, 광주시 신축 전체로 보면 아래입니다.
한 세대뿐이라 동호수를 고를 여지가 없습니다. 203동 1602호 16층으로 공고에 그대로 적혀 있습니다.
특별공급으로 나온 물량이라 자격 요건이 따로 붙습니다. 공고문의 해당 항목을 먼저 확인하셔야 합니다.
광명 소하 파크타워 임의공급 4차, 광명 소하동, 8월 18일
맨 위 목차로| 물량 | 임의공급 7세대, 77.07A 1, 77.07B 6 |
| 분양가 | 77.07A5.40억77.07B5.90억 |
| 규제 | 투기과열지구이자 청약과열지역전매제한 없음거주의무 없음 |
| 단지 | 지하 1층에서 지상 15층 1개동, 일반분양 총26세대판정 조건부 |
공고문에 눈여겨볼 문장이 있습니다. 총 26세대라 30세대 미만이어서 분양승인 대상이 아니고, 별도의 최초 입주자모집공고가 존재하지 않는다는 대목입니다. 단지 여건과 가격의 근거가 이번 공고문 하나뿐이라는 뜻입니다.
값 자체는 나쁘지 않습니다. 77.07B 5.90억이 광명동 2005년식, 5.83억과 사실상 동가이고, 하안동과 철산동 재건축 축, 6.77억에서 7.99억보다는 아래입니다. 다만 그 값들은 대지지분과 재건축 기대가 만든 것이라 소규모 신축이 그대로 물려받는다고 보기 어렵습니다.
실무 관문은 대출입니다. 광명이 투기과열지구라 이 주택에 전매제한이 없는 것과 계약자가 받을 대출 한도는 별개입니다. 다음 달 입주라 시간도 짧습니다. 자세한 계산은 개별 글에 있습니다.
8월 하순에 기다리는 것
8월 상순 물량은 8월 첫 주 총정리와 8월 5일 총정리에 정리해 두었습니다. 일곱 건과 세 건, 합쳐 열 건입니다.
정규 청약 쪽에서는 상동역 롯데캐슬과 써밋 클라비온, 충정로역 자이르네가 공고를 기다리고 있습니다. 공고가 뜨는 날 바로 분석해 올리고 월간 캘린더에 반영합니다.
8월 하순 접수 물량은 아직 공고 전입니다. 새 공고가 뜨면 접수일 기준으로 다시 묶어 올리겠습니다. 무순위와 임의공급은 공고에서 접수까지 짧게는 이틀이라, 캘린더를 주기적으로 확인하시는 편이 안전합니다.
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
