APT margin 무순위 줍줍
8.18 줍줍! 송파 시그니처 롯데캐슬 1세대 분양가, 안전마진
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 서울 송파구 거여동 송파 시그니처 롯데캐슬입니다. 84형 한 세대가 8월 18일 하루 접수합니다.
값부터 적습니다. 분양가가 9억 4,085만원입니다. 같은 단지 84형의 최근 12개월 실거래 중위가 20.20억입니다. 두 숫자가 10.79억 벌어져 있습니다.
오타가 아닙니다. 이 물건은 2019년 분양가가 그대로 적용되는 구조입니다. 왜 그런지부터 보겠습니다.
청약개요
| 위치 | 서울특별시 송파구 거여동 181, 202번지 일원 |
| 구분 | 불법행위재공급. 주택공급에 관한 규칙 제47조의3 |
| 물량 | 1세대. 84.9800C, 29층 |
| 분양가 | 9.409억. 대지비4.867억건축비4.063억부가세0.479억 |
| 납부 | 계약금 30%2.823억잔금 70%6.586억 |
| 일정 | 공고8.10접수8.18발표8.21계약8.24에서 28 |
| 최초 공고 | 2019년 8월 19일. 분양가가 그때 값이다 |
이 물건의 성격이 보통의 무순위와 다릅니다. 공고문은 주택공급에 관한 규칙 제47조의3에 따라 불법전매나 공급질서 교란 등으로 계약이 취소된 주택을 사업주체가 취득해 다시 공급하는 것이라고 적었습니다.
핵심은 그다음입니다. 공고문에 최초 입주자모집공고일이 2019년 8월 19일이고 최초 주택관리번호가 2019000727이라고 명시돼 있습니다. 재공급이라도 값은 최초 공고 때 정해진 분양가를 따릅니다.
그래서 2019년에 매겨진 9.409억이 2026년에 그대로 나오는 것입니다. 그 7년 동안 오른 시세가 통째로 간격으로 남았습니다.
흔히 줍줍이라 부르는 미계약 잔여세대와는 다른 물건입니다. 미계약분은 최근에 정해진 분양가로 나오지만, 이쪽은 시간이 멈춰 있던 값입니다.
안전마진
평면도 및 커뮤니티
평면도와 배치도를 싣습니다. 잔여가 84C 한 세대라 도면도 그 타입뿐입니다.
전용 84.9800 에 공급 111.8800, 계약 173.9800 입니다. 공고와 같은 값입니다.
타입은 84.9800C 하나이고 주택공급면적은 111.88제곱미터입니다. 29층 한 세대입니다.
동호수를 고를 여지가 없습니다. 공고에 지정된 그 한 자리입니다.
분양가 및 세대수
| 84.9800C 1세대, 29층 | 9.409억 |
| 대지비 | 4.867억 |
| 건축비 | 4.063억 |
| 부가세 | 0.479억 |
| 계약금 30% | 2.823억 |
| 잔금 70% | 6.586억 |
가격표를 폅니다. 공급금액이 9억 4,085만원이고 대지비 4억 8,668만원, 건축비 4억 631만원, 부가세 4,785만원으로 나뉩니다.
납부 구조가 보통과 다릅니다. 계약금이 30%로 2억 8,225만원입니다. 흔한 10%가 아닙니다. 나머지 70%인 6억 5,859만원이 잔금입니다.
중도금 회차가 없습니다. 이미 지어진 단지라 계약금과 잔금 두 번으로 끝납니다. 대신 잔금까지의 기간이 짧습니다.
값에는 소유권이전등기 비용과 취득세가 들어 있지 않습니다. 9억대 물건이면 취득세만으로도 작지 않은 금액이 붙습니다.
입지조건
송파구 거여동입니다. 위례신도시와 맞닿아 있는 축이고, 거여마천뉴타운 정비사업이 진행돼 온 자리입니다.
철도는 5호선 거여역입니다. 8호선 환승으로 잠실 방면 접근이 열립니다.
거여동은 송파구 안에서 잠실권보다 값이 낮은 축입니다. 다만 뉴타운 정비가 이어지면서 신축 단지가 차례로 들어서고 있습니다.
이미 준공돼 사람이 살고 있는 단지입니다. 청약을 넣고 몇 년을 기다리는 물건이 아니라 계약하면 곧 들어갈 수 있는 자리입니다.
호재
재료라기보다 이미 실현된 값입니다. 2019년 이후 송파 전체가 오른 결과가 지금 실거래에 담겨 있습니다.
거여마천뉴타운의 나머지 구역이 순차로 완성되면 일대의 기준값이 더 올라갈 여지는 있습니다.
다만 이 물건의 계산은 앞으로의 상승이 아니라 이미 벌어진 간격에서 나옵니다. 호재를 더 얹어 볼 필요가 크지 않습니다.
비교단지
잣대는 같은 단지입니다. 국토부 실거래 최근 12개월로 봅니다.
송파 시그니처 롯데캐슬 84형이 25건 거래됐고 중위가 20.20억입니다. 자체 거래이니 연식과 입지 보정이 필요 없습니다. 가장 깨끗한 잣대입니다.
거여동 일대로 넓히면 84형이 114건에 중위 12.80억입니다. 현대3차가 26건에 11.45억, 현대1차가 16건에 12.95억이고 둘 다 구축입니다. e편한세상송파파크센트럴이 12건에 18.75억으로 신축 축입니다.
송파구 전체로 보면 이 단지가 아직 위쪽은 아닙니다. 리센츠 34.15억, 잠실엘스 33.20억, 파크리오 29.00억이 잠실권 값입니다. 거여동은 그보다 아래에 있습니다.
| 같은 단지 84형 | 중위20.20억최근 12개월 25건 |
| 거여동 84형 전체 | 중위12.80억114건 |
| 거여동 신축, e편한세상송파파크센트럴 | 중위18.75억12건 |
| 거여동 구축, 현대1차 | 중위12.95억16건 |
| 송파 잠실권, 리센츠 | 중위34.15억108건 |
분석
셈을 놓습니다. 계산이 아주 단순합니다.
분양가 9.409억, 같은 단지 84형 실거래 중위 20.20억입니다. 차이가 10.79억입니다.
보정할 항목이 거의 없습니다. 같은 단지 같은 면적이고 연식도 같습니다. 층은 29층으로 낮은 자리가 아닙니다.
여기에 얹을 비용이 취득세와 등기 비용입니다. 9.409억 기준으로 계산해도 간격 10.79억을 뒤집을 크기는 아닙니다.
그리고 전매제한이 이미 끝났습니다. 공고문은 최초 당첨자발표일인 2019년 9월 17일부터 3년간 적용돼 현재 기간이 도과됐다고 적었습니다. 계약 뒤 파는 데 제한이 없다는 뜻입니다.
정리하면 값으로만 보면 이 사이트가 지금까지 다룬 물건 가운데 간격이 가장 큽니다. 다만 값이 전부가 아닙니다.
| 분양가 | 9.409억 |
| 같은 단지 84형 실거래 중위 | 20.20억 |
| 차이 | 10.79억 |
| 보정 요소 | 같은 단지같은 면적29층. 보정할 항목 거의 없음 |
| 전매제한 | 2022년 9월로 이미 도과 |
청약전략
청약자격
자격 조건이 무겁습니다. 값이 큰 만큼 문턱도 높습니다.
거주요건이 서울특별시 거주자입니다. 공고일 기준으로 서울에 살고 있어야 합니다.
재당첨 제한이 10년입니다. 투기과열지구에서 공급되는 주택이라 당첨되면 앞으로 10년 동안 다른 곳에 당첨될 수 없습니다. 반대로 이미 재당첨 제한 기간에 있는 분과 그 배우자는 청약이 불가합니다.
장기해외체류자는 신청할 수 없습니다. 위반해 당첨되면 부적격 처리됩니다.
두 건 이상 중복신청하면 모두 무효 또는 부적격이 될 수 있습니다. 한 건만 넣어야 합니다.
예비입주자를 일반공급 세대수의 900%까지 뽑습니다. 한 세대이니 아홉 명입니다. 순번은 추첨으로 정합니다.
제한사항
| 규제지역 | 투기과열지구 겸 청약과열지역 |
| 거주요건 | 서울특별시 거주자 |
| 재당첨 제한 | 10년 |
| 전매제한 | 2022년 9월 도과, 제한 없음 |
| 분양가상한제 | 미적용, 민간택지 |
| 예비입주자 | 일반공급 세대수의 900% |
투기과열지구이자 청약과열지역입니다. 규제지역에 걸리는 조건이 전부 적용됩니다.
분양가상한제는 미적용입니다. 다만 이 물건의 값이 낮은 것은 상한제 때문이 아니라 2019년 분양가가 유지되기 때문입니다. 두 가지를 섞어 읽으면 안 됩니다.
전매제한만 예외입니다. 최초 당첨자발표일부터 3년이 이미 지나 제한이 없습니다. 이 조합이 이 물건의 조건표에서 가장 눈에 띄는 대목입니다.
자금조달계획서와 입주계획서 신고 의무가 붙습니다. 규제지역 거래라 매수 자금의 출처를 밝혀야 합니다.
대출조건
자금 구조를 봅니다. 계약금 30%인 2.823억을 8월 24일에서 28일 사이에 넣어야 합니다. 발표가 8월 21일이니 준비 기간이 사흘에서 이레입니다.
잔금 6.586억이 남습니다. 규제지역이라 담보인정비율이 낮게 걸리고, 여기에 스트레스 금리가 얹힌 심사를 통과해야 합니다.
실거래 20억대 물건이라 담보 가치는 충분합니다. 다만 규제지역의 한도와 총부채원리금상환비율 심사가 함께 걸려, 담보만으로 잔금이 채워지지는 않습니다.
그래서 이 물건은 값이 좋다는 것과 별개로 자기 자금이 상당히 필요한 자리입니다. 계약금 2.823억을 일주일 안에 마련할 수 있는지가 첫 관문입니다.
자기 자금 계획이 서지 않으면 당첨돼도 계약을 못 합니다. 그 경우 부적격이 아니라 계약 포기로 처리되고 예비 순번으로 넘어갑니다.
전략
값만 보면 넣지 않을 이유가 없습니다. 문제는 넣을 수 있느냐와 지킬 수 있느냐입니다.
먼저 자격입니다. 서울 거주자여야 하고, 재당첨 제한에 걸려 있지 않아야 합니다. 배우자의 당첨 이력도 함께 봅니다. 이 두 가지를 공고문에서 먼저 확인하시는 것이 순서입니다.
다음은 재당첨 제한 10년입니다. 당첨되면 앞으로 10년간 다른 청약이 막힙니다. 다른 지역의 더 나은 물건을 노리고 있었다면 그 계획과 저울에 올려야 합니다. 다만 10.79억이라는 간격을 넘어설 계획은 흔치 않아 보입니다.
세 번째는 자금입니다. 계약금 2.823억이 일주일 안에 필요합니다. 이것이 사실상 가장 큰 문턱입니다.
경쟁률은 예상하지 않겠습니다. 한 세대이고 조건이 알려진 물건이라 사람이 몰릴 것이라는 짐작은 되지만, 숫자로 적을 근거가 없습니다.
자격과 자금이 맞는다면 넣어 볼 자리입니다. 그렇지 않다면 준비되지 않은 상태로 당첨돼 계약을 포기하는 쪽이 더 아깝습니다.
주의사항
접수는 8월 18일 하루입니다. 신청 취소는 당일 17시 30분까지만 가능하고 그 이후에는 어떤 경우에도 취소되지 않습니다.
계약금이 30%입니다. 보통의 10%로 알고 준비하면 모자랍니다.
재당첨 제한 10년은 되돌릴 수 없습니다. 넣기 전에 앞으로 10년의 청약 계획을 함께 놓고 보셔야 합니다.
분양가에 취득세와 소유권이전등기 비용이 들어 있지 않습니다.
이 글의 마진 계산은 오늘의 실거래를 기준으로 한 것입니다. 계약과 잔금 시점의 값은 다를 수 있습니다.
자격 요건은 이 글이 아니라 공고문이 기준입니다. 부적격 판정의 책임은 신청자 본인에게 있다고 공고문에 명시돼 있습니다.
결론
판정 넣을 만함
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
