APT margin 청약 분석
8.10 청약! 세종 우미 린 센터파크 676세대, 분양가 평면도 대출 안전마진 (84가 6.2억, 세종 신축 한가운데 가격)
세종특별자치시 다솜동 5204-1번지 일원 (행정중심복합도시 5-2생활권 S1블록, 글미마을 9단지), 시공 우미건설, 총 676세대, 특공 8.10, 1순위 8.11, 2순위 8.12, 발표 8.19
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 세종 다솜동, 세종 우미 린 센터파크 리뷰를 진행합니다. 분양가, 평면도, 대출, 안전마진을 확인하시기 바랍니다.
행복도시 5-2생활권 S1블록, 글미마을 9단지입니다. 676세대이고 분양가상한제가 적용되는 공공택지입니다. 45와 59, 84 세 면적대를 고루 담았습니다.
가격표는 45가 2.76억에서 2.95억, 59가 4.07억에서 4.36억, 84가 6.20억에서 6.46억입니다. 세종 실거래에 이 숫자를 대면 면적대마다 답이 달라집니다. 오늘은 그 셋을 따로 셈합니다.
청약개요
| 위치 | 세종특별자치시 다솜동 5204-1번지 일원 (행정중심복합도시 5-2생활권 S1블록, 글미마을 9단지) |
| 구분 | 민영주택 총 676세대, 시공 우미건설, 분양가상한제 적용 공공택지 |
| 구성 | 45 44세대 + 59 100세대 + 84A 239 + 84B 46 + 84C 12 + 84D 202 등 |
| 분양가 | 45 2.755억에서 2.95억 / 59 4.067억에서 4.355억 / 84A 6.198억에서 6.456억 |
| 자격 | 세종시 1년 이상 계속 거주자 우선(2025.7.31 이전부터), 기타는 세종 1년 미만 거주자와 전국 |
| 규제 | 비규제, 분양가상한제 적용, 전매제한 1년, 재당첨 제한 10년, 거주의무 없음 |
| 일정 | 특공 8.10, 1순위 8.11, 2순위 8.12, 발표 8.19, 서류 8.21에서 25, 계약 8.31에서 9.3 |
| 문의 | 044-866-3666 (분양 홈페이지 sj3.lynn.co.kr) |
자리는 행복도시 5-2생활권입니다. 세종의 남측 생활권이고, 이번 물량은 그 안의 S1블록입니다. 글미마을 9단지라는 법정 명칭이 함께 붙습니다.
구성이 고릅니다. 84 계열이 499세대로 몸통이고, 59가 100세대, 45가 44세대입니다. 84 안에서도 84A가 239세대, 84D가 202세대로 둘이 대부분을 차지합니다.
조건은 상한제 단지의 표준입니다. 재당첨 제한 10년, 전매제한 1년, 거주의무는 없습니다. 세종에 1년 이상 계속 거주한 사람이 우선이고, 그 요건은 2025년 7월 31일 이전부터 계속 거주입니다.
일정은 특공 8월 10일, 1순위 8월 11일, 2순위 8월 12일입니다. 같은 날 김포와 부산 물량도 접수하니 통장을 어디에 쓸지 먼저 정하셔야 합니다.
단지 분석
분양가
84부터 봅니다. 84A 기준으로 3층 6.198억, 4층 6.263억, 5층에서 9층 6.36억, 10층 이상 6.456억입니다. 층별 폭이 2,580만원으로 좁고, 물량의 절반 이상이 10층 이상 구간에 있습니다.
59는 1층 4.067억에서 5층에서 9층 4.355억입니다. 100세대이고 층별 차이가 2,880만원입니다.
45는 1층 2.755억에서 5층에서 9층 2.95억입니다. 44세대로 물량이 가장 적습니다.
상한제 단지라 층과 향에 따른 차등만 있고 타입 간 단가 차이는 크지 않습니다. 공급면적 기준으로 84가 3.3제곱미터당 1,830만원 안팎입니다.
납부는 계약금 10%, 중도금 60%를 여섯 번, 잔금 30%입니다. 84 기준 계약금이 6,200만원대이고 중도금은 회당 6,400만원대입니다.
| 45 (44세대) | 1층 2.755억 / 2층 2.815억 / 3층 2.875억 / 4층 2.905억 / 5층에서 9층 2.95억 |
| 59 (100세대) | 1층 4.067억 / 2층 4.156억 / 3층 4.244억 / 4층 4.288억 / 5층에서 9층 4.355억 |
| 84A (239세대) | 3층 6.198억 / 4층 6.263억 / 5층에서 9층 6.36억 / 10층 이상 6.456억 |
| 납부 | 계약금 10%, 중도금 60% 6회, 잔금 30% |
| 참고 | 발코니 확장과 유상옵션은 별도. 취득세와 등기비용도 별도 |
평면
평면도는 이 글에 싣지 않습니다. 공고 당일이라 분양 홈페이지의 도면 공개가 아직 확인되지 않았습니다. 견본주택 실물과 공식 도면이 열리면 보강하겠습니다.
구성만 문서로 확인됩니다. 84는 A부터 E까지 다섯 타입이고 그중 84A와 84D가 441세대로 물량의 대부분입니다. 45와 59는 각각 한 타입입니다.
공급면적은 45가 62.79, 59가 83.05, 84A가 116.40입니다. 84 계열의 전용률이 73% 안팎으로 최근 신축의 표준 범위 안에 있습니다.
비교단지
84부터 비교합니다. 최근 12개월 세종 84 실거래는 1,920건입니다. 신축 구간이 동네별로 층을 이룹니다.
위쪽은 어진동입니다. 한뜰마을 5단지 세종린스트라우스(2022년식)가 14건에 중위 8.05억, 한뜰마을 4단지 한신더휴리저브2(2022년식)가 21건에 7.60억입니다. 행복도시 중심부의 값입니다.
가운데가 산울동입니다. 세종리첸시아파밀리에 H3(2024년식)가 8건에 7.15억, H2가 14건에 7.10억, 산울마을 2단지 세종자이더시티(2024년식)가 6건에 7.08억, 산울마을 5단지(2023년식)가 3건에 6.90억입니다.
아래쪽이 집현동입니다. 새나루마을 1단지 세종자이e편한세상(2021년식)이 32건에 5.94억, 새나루마을 8단지 세종하늘채센트레빌(2022년식)이 8건에 5.74억입니다. 거래량이 가장 두꺼운 구간입니다.
59도 봅니다. 산울마을 5단지가 76건에 4.75억, 세종리첸시아파밀리에 H3가 4.70억, 새나루마을 11단지(2021년식)가 20건에 4.41억, H2가 4.29억입니다.
안전마진과 적정가치
84부터 셈합니다. 세종 84 신축 실거래는 5.74억에서 7.15억 사이의 넓은 띠를 이룹니다. 이번 84A는 6.20억에서 6.46억으로 그 띠의 한가운데입니다. 산울동 2024년식(7.08억에서 7.15억)을 잣대로 삼으면 플러스 0.6억에서 0.9억이고, 집현동 2021년과 2022년식(5.74억에서 5.94억)을 잣대로 삼으면 마이너스 0.3억에서 0.7억입니다.
즉 84의 답은 이 단지를 어느 동네 급으로 보느냐에 달렸습니다. 5-2생활권이 산울동과 같은 대접을 받으면 마진이 있고, 집현동 줄에 서면 없습니다. 신규 생활권이라 아직 실거래로 검증된 좌표가 없다는 점이 이 계산의 약점입니다.
59는 계산이 더 선명합니다. 4.067억에서 4.355억인데 세종 59 신축 실거래가 4.29억에서 4.75억입니다. 거래량이 가장 두꺼운 산울마을 5단지(76건, 4.75억) 기준으로 플러스 0.4억에서 0.68억입니다. 저층을 잡으면 간격이 더 벌어집니다.
45는 비교 표본이 얇습니다. 최근 12개월 세종 45형 거래가 17건뿐이고 신축은 수루배마을 6단지 한 건(3.70억)입니다. 분양가 2.76억에서 2.95억은 그 아래지만, 한 건으로 시세를 말하기는 어렵습니다.
정리하면 59는 계산이 서고, 84는 갈리고, 45는 검증이 부족합니다.
| 비교단지 (84) | 세종 84 신축 실거래대 (집현동 2022년식 5.74억에서 산울동 2024년식 7.15억) |
| 이번 84A 분양가 | 6.198억에서 6.456억 (239세대) |
| 안전마진 (84) | 산울동 기준 +0.6억에서 0.9억, 집현동 기준 마이너스 0.3억에서 0.7억 |
| 비교단지 (59) | 산울마을 5단지 59 (2023년식, 76건 중위 4.75억) |
| 안전마진 (59) | +0.4억에서 0.68억 |
안전마진은 분양가와 인근 신축 동일평형 국토부 실거래의 차이입니다. 계산 방법은 안전마진 완전정리 가이드에서 보실 수 있습니다.
세종의 재료는 행정수도 논의와 국회 세종의사당, 대통령 제2집무실입니다. 이 재료가 움직일 때 세종 시세는 크게 반응해 왔습니다.
다만 이 단지가 파는 것은 재료가 아니라 5-2생활권이라는 자리입니다. 신규 생활권은 입주가 채워지고 상권이 붙기까지 시간이 걸립니다. 그동안의 시세는 인접 생활권을 따라가는 경우가 많습니다.
상한제라 재당첨 제한이 10년입니다. 세종 실거주가 확정된 경우가 아니라면 통장의 값을 함께 계산에 넣으셔야 합니다.
입지와 단점
5-2생활권은 행복도시의 남측입니다. 다솜동이라는 법정동 이름이 붙어 있고, 인접 생활권으로 집현동과 합강동이 있습니다.
세종은 생활권별로 시세 눈금이 뚜렷하게 갈립니다. 중심부인 어진동과 나성동이 위에 있고, 산울동과 소담동이 그다음, 집현동과 조치원 방면이 아래입니다. 5-2생활권이 어느 줄에 설지가 이 단지 시세의 전부입니다.
생활 인프라는 입주 시점을 봐야 합니다. 신규 생활권이라 학교와 상업시설의 개설 시기가 계약 전 확인 사항입니다. 공고문의 학교 배정 항목과 지구단위계획을 함께 보시기 바랍니다.
개발 호재
세종은 최근 몇 년 사이 오르내림이 컸던 시장입니다. 행정수도 이슈가 붙을 때 크게 오르고 빠질 때 크게 내렸습니다. 상한제 가격표는 그 진폭과 무관하게 원가로 정해지니, 시세가 위에 있을 때는 마진이 생기고 아래에 있을 때는 사라집니다.
지금 좌표에서는 59가 마진 구간에, 84가 경계에 있습니다. 입주까지 남은 시간 동안 세종 시세가 어느 방향으로 가는지가 이 계산의 나머지입니다.
청약전략
청약자격과 특별공급
해당지역은 세종시에 1년 이상 계속 거주한 사람입니다. 2025년 7월 31일 이전부터 계속 거주해야 합니다. 기타지역은 세종 1년 미만 거주자와 전국 거주자입니다.
1순위는 통장 가입 기간과 지역별 예치금 요건을 채우면 됩니다. 상한제 공공택지 물량이라 당첨 시 재당첨 제한 10년이 세대 전원에게 걸립니다.
특별공급 물량이 상당합니다. 84A만 특공이 161세대이고 84D가 137세대입니다. 45와 59도 특공 비중이 절반 안팎입니다.
세종은 전국에서 신청할 수 있는 물량이라 경쟁이 지역 밖에서도 들어옵니다. 해당지역 우선 요건을 충족하는지 먼저 확인하시기 바랍니다.
규제
| 규제지역 | 비규제 (세종특별자치시) |
| 분양가상한제 | 적용 (행복도시 공공택지) |
| 전매 제한 | 1년 |
| 재당첨 제한 | 10년 (당첨자와 그 세대원) |
| 거주 의무 | 없음 |
| 기타 | 당첨 통장 재사용 불가 |
전매제한이 1년으로 짧습니다. 상한제 단지 중에서도 가벼운 편이고, 거주의무도 없습니다.
무거운 쪽은 재당첨 제한 10년입니다. 세대 전원이 묶이고 통장도 소멸합니다. 59처럼 마진이 확인되는 구간이라면 쓸 만한 교환이지만, 84처럼 계산이 갈리는 구간이라면 신중해야 합니다.
대출, 되나
| 계약금 | 10% (84A 기준 약 6,360만원) |
| 중도금 | 60% 6회 (84A 기준 회당 약 6,360만원) |
| 잔금 | 30% (84A 기준 약 1.91억) |
| 비규제 LTV | 통상 70%까지 (개인별 상이, 잔금 시점 감정가와 규제 변동 유의) |
84 기준 계약금이 6,200만원대입니다. 45와 59는 각각 2,900만원대와 4,300만원대로 문턱이 낮습니다.
중도금 60%가 여섯 번으로 나뉩니다. 무이자 여부와 알선 은행은 계약 단계에서 확인해야 할 항목입니다.
상한제 물량이라 잔금 시점의 감정가가 분양가를 웃돌 가능성이 상대적으로 큽니다. 다만 세종 시세의 진폭이 커 왔다는 점은 감안하셔야 합니다.
물량과 전략
면적대별로 답이 다릅니다. 59는 세종 59 신축 실거래보다 아래에서 출발하니 계산이 섭니다. 100세대라 물량도 적지 않습니다.
84는 이 단지를 산울동 급으로 볼 수 있는지가 판단의 전부입니다. 그렇게 본다면 0.6억에서 0.9억의 여지가 있고, 집현동 줄로 본다면 마이너스입니다. 5-2생활권의 실거래가 아직 없다는 점에서 이 판단은 추정입니다.
45는 표본이 얇아 권하기 어렵습니다. 44세대뿐이라 물량도 작습니다.
통장을 아껴야 하는 경우라면 59에 집중하시는 편이 낫습니다. 재당첨 제한 10년을 쓰는 값으로는 59의 마진이 가장 분명합니다.
주의사항
공고 당일 기준으로 정리한 글입니다. 평면도와 견본주택 정보는 분양 홈페이지에서 추가로 확인하시기 바랍니다.
5-2생활권은 신규 생활권이라 학교와 상업시설 개설 시기가 변수입니다. 공고문의 관련 항목을 반드시 확인하십시오.
발코니 확장과 유상옵션은 분양가 밖입니다. 총액에 얹어서 보시기 바랍니다.
같은 날 김포와 부산에서도 접수합니다. 당첨자 발표일이 같은 물량에는 중복 신청이 제한되니 일정표를 대조해 두시기 바랍니다.
결론
판정 조건부
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
