APT margin 무순위 줍줍
8.18 줍줍! 광명 소하 파크타워 임의공급 7세대, 분양가 평면도 안전마진 (투기과열지구인데 전매제한이 없다)
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 경기 광명 소하동, 광명 소하 파크타워의 임의공급 4차입니다. 접수는 8월 18일 하루이고 발표가 8월 21일, 계약은 8월 24일입니다.
남은 것은 일곱 세대입니다. 77.07A가 한 세대 5.40억, 77.07B가 여섯 세대 5.90억입니다. 입주는 2026년 9월, 다음 달입니다.
조건표에 눈에 띄는 줄이 있습니다. 규제지역 여부가 투기과열지구이자 청약과열지역인데, 전매제한과 거주의무가 모두 없습니다. 임의공급이라 가능한 조합입니다.
청약개요
| 위치 | 경기도 광명시 소하동 30-1번지 일원 |
| 구분 | 임의공급 4차 (청약홈 접수) |
| 잔여 | 7세대 (77.07A 1세대, 77.07B 6세대) |
| 분양가 | 77.07A 5.40억 / 77.07B 5.90억 |
| 자격 | 임의공급, 통장 무관 |
| 규제 | 투기과열지구이자 청약과열지역, 분양가상한제 미적용 |
| 제한 | 전매제한 없음, 거주의무 없음 |
| 일정 | 공고 2026.7.31, 접수 8.18 (하루), 발표 8.21, 서류검수와 계약 8.24, 입주 2026년 9월 |
규모부터 정확히 봅니다. 지하 1층에서 지상 15층 1개동, 일반분양 총 26세대입니다. 그중 일곱 세대가 이번 물량입니다. 대단지 잔여가 아니라 소규모 아파트 한 동의 남은 물량입니다.
공고문에 중요한 문장이 있습니다. 총 26세대라 30세대 미만이어서 분양승인 대상이 아니고, 별도의 최초 입주자모집공고가 존재하지 않는다는 대목입니다. 정규 청약 절차를 거치지 않고 임의공급만으로 공급되는 구조라, 단지 여건과 가격의 근거가 이번 공고문 하나뿐입니다.
광명은 투기과열지구이자 청약과열지역입니다. 그런데 이 물건에는 전매제한도 거주의무도 없습니다. 임의공급 물량의 특성입니다.
네 번째 회차라는 점도 짚고 넘어가야 합니다. 앞선 회차들을 거치고도 일곱 세대가 남았습니다.
77.07A와 77.07B의 값이 5,000만원 차이입니다. A가 한 세대로 더 싸고, B가 여섯 세대입니다. 물량의 대부분이 5.90억 쪽입니다.
입주가 다음 달이라 분양권이 아니라 곧 열쇠를 받는 집입니다.
안전마진
평면도 및 커뮤니티
전용 77.07 한 면적대에 A와 B 두 타입입니다. 값 차이가 5,000만원이니 향이나 층, 구조에서 갈리는 것으로 보입니다.
전용 77형은 최근 신축에서 흔한 면적대가 아닙니다. 74와 84 사이의 어중간한 구간이라 비교군을 찾기가 까다롭습니다.
다음 달 입주라 현장 확인이 가능합니다. 접수 전에 단지와 남은 호실의 층, 향을 직접 보고 판단하시기 바랍니다.
평면도는 이 글에 싣지 않습니다. 임의공급 공고문에 도면이 없어, 최초 공고문과 분양사무실(1522-6122)에서 확인하시는 편이 정확합니다.
분양가 및 세대수
| 77.07A (1세대) | 5.40억 |
| 77.07B (6세대) | 5.90억 |
| 입주 | 2026년 9월 예정 |
| 제한 | 전매제한 없음, 거주의무 없음 (광명은 투기과열지구이자 청약과열지역) |
| 참고 | 발코니 확장과 유상옵션, 취득세와 등기비용 별도 |
두 값이 5.40억과 5.90억입니다. 같은 전용 77형인데 5,000만원이 갈립니다.
물량은 5.90억 쪽에 여섯 세대가 몰려 있습니다. 실제로 계약할 확률이 높은 쪽은 이 값입니다.
입주가 다음 달이라 자금 일정이 짧습니다. 계약이 8월 24일이고 입주가 9월이니, 잔금 계획이 접수 전에 서 있어야 합니다. 정확한 납부 조건은 공고문과 분양사무실에서 확인하시기 바랍니다.
입지조건
소하동은 광명 남부입니다. 서울 금천구와 안양 사이에 있고, KTX 광명역 방면과 이어집니다.
광명은 철산동과 하안동이 재건축 축을 이루고, 광명동이 재개발 축입니다. 소하동은 그 사이에서 별도의 생활권을 이룹니다.
광명 77형 실거래를 보면 동네별로 값이 갈립니다. 하안동 주공 8단지 고층이 7.99억, 주공 5단지가 6.83억, 철산동 우성이 6.77억, 광명동 영화아이닉스가 5.83억입니다.
호재
광명의 재료는 재건축과 재개발, 그리고 광명시흥 3기 신도시입니다. 규제지역으로 묶여 있다는 사실 자체가 이 시장의 온도를 보여 줍니다.
다만 이 물건은 다음 달 입주하는 소단위 잔여라 재료를 길게 볼 이유가 크지 않습니다. 계산은 오늘 실거래로 끝납니다.
비교단지
광명 77형 실거래부터 봅니다. 최근 12개월 전용 75에서 79.5 구간이 80건입니다.
문제는 전부 구축이라는 점입니다. 하안동 주공 8단지 고층(1990년식)이 11건에 7.99억, 주공 5단지(1990년식)가 12건에 6.83억, 철산동 우성(1990년식)이 21건에 6.77억, 광명동 영화아이닉스(2005년식)가 14건에 5.83억, 광명신원(1998년식)이 5.35억, 상우 3차(1997년식)가 4.32억입니다.
광명 77형 실거래는 4.32억에서 7.99억 사이인데, 2018년 이후 신축의 거래가 이 면적대에는 없습니다.
이 구간의 값을 만드는 것은 신축 프리미엄이 아니라 재건축 기대입니다. 하안동과 철산동의 1990년식 주공이 6.8억에서 8.0억에 거래되는 이유가 그것입니다. 소하동 신축이 그 값을 그대로 물려받는다고 보기는 어렵습니다.
2005년식 광명동 영화아이닉스의 5.83억이 재건축 기대가 덜 실린 잣대에 가깝습니다.
| 주공 8단지 고층 77형 (1990, 하안동) | 12개월 11건, 중위 7.99억 (재건축 기대 반영) |
| 주공 5단지 77형 (1990, 하안동) | 12개월 12건, 중위 6.83억 |
| 우성 77형 (1990, 철산동) | 12개월 21건, 중위 6.77억 |
| 영화아이닉스 77형 (2005, 광명동) | 12개월 14건, 중위 5.83억 |
| 상우 3차 77형 (1997, 광명동) | 12개월 1건, 4.32억 |
| 소하 파크타워 이번 물량 | 77.07A 5.40억 / 77.07B 5.90억 (6세대) |
분석
셈을 놓습니다. 재건축 기대가 덜 실린 잣대인 광명동 영화아이닉스(2005년식) 5.83억을 비교가치로 잡습니다. 이번 77.07B는 5.90억입니다. 사실상 동가이고, 77.07A 한 세대(5.40억)는 0.43억 아래입니다.
잣대를 재건축 축인 하안동과 철산동으로 옮기면 마진이 커집니다. 우성 6.77억 기준 0.87억, 주공 5단지 6.83억 기준 0.93억, 주공 8단지 고층 7.99억 기준 2.09억입니다.
다만 그 비교는 조심해야 합니다. 1990년식 주공의 값은 대지지분과 재건축 기대가 만든 것이지, 신축 77형이 자동으로 물려받는 값이 아닙니다.
이 물건의 약점은 비교군입니다. 광명 77형 실거래에 2018년 이후 신축이 한 건도 없습니다. 신축 프리미엄을 얼마로 볼지 검증할 자료가 이 면적대에는 없다는 뜻입니다.
규모도 셈에 넣어야 합니다. 총 26세대 1개동입니다. 대단지 신축과 같은 값을 받기 어려운 체급이고, 나중에 팔 때 비교 사례로 삼을 자체 거래도 적게 쌓입니다.
반대로 강점은 조건입니다. 투기과열지구인데 전매제한이 없고 거주의무도 없습니다. 다음 달 입주라 기다림도 없습니다. 같은 값이라면 이 조건들이 플러스입니다.
| 비교단지 | 영화아이닉스 77형 (2005년식, 광명동, 재건축 기대가 덜 실린 잣대) |
| 비교가치 | 5.83억 (12개월 14건 중위) |
| 이번 분양가 | 77.07A 5.40억 / 77.07B 5.90억 |
| 안전마진 | A는 +0.43억, B는 사실상 동가 (하안동과 철산동 재건축 축 기준으로는 +0.87억에서 2.09억) |
| 한계 | 광명 77형 실거래에 2018년 이후 신축이 없어 신축 프리미엄 검증 불가 |
청약전략
청약자격
임의공급이라 청약통장이 필요 없습니다. 세부 자격은 공고문과 사업주체 안내를 확인하시기 바랍니다.
접수는 8월 18일 하루입니다. 발표가 8월 21일, 서류검수와 계약이 8월 24일입니다.
네 번째 회차라 남은 호실이 특정돼 있을 가능성이 큽니다. 접수 전에 층과 향을 확인해 두시기 바랍니다.
제한사항
| 규제지역 | 투기과열지구이자 청약과열지역 (광명시) |
| 분양가상한제 | 미적용 |
| 전매 제한 | 없음 |
| 거주 의무 | 없음 |
| 통장 | 불필요 (임의공급) |
조건표에서 가장 특이한 줄입니다. 광명은 투기과열지구이자 청약과열지역인데 이 물건에는 전매제한도 거주의무도 없습니다.
규제지역에서 이런 조합이 나오는 것은 임의공급이기 때문입니다. 계약하고 등기하면 그 뒤의 처분이 일반 매매와 같습니다.
다만 지역이 규제지역이라는 사실은 대출과 세제에 그대로 영향을 미칩니다. 이 주택의 전매제한이 없다는 것과 계약자가 받을 대출 조건은 별개입니다.
대출조건
입주가 다음 달이라 중도금 단계가 사실상 없습니다. 계약금을 넣고 잔금을 치르는 구조입니다. 정확한 비율과 일정은 공고문에서 확인하시기 바랍니다.
광명이 투기과열지구라는 점이 대출에서 가장 중요합니다. 규제지역은 주택담보대출 한도가 비규제지역보다 크게 낮습니다. 접수 전에 은행 사전 확인을 마쳐 두시기 바랍니다.
일정이 짧습니다. 8월 21일 발표에 8월 24일 계약입니다.
전략
이 물건의 판단은 두 갈래입니다. 광명 77형의 시세를 재건축 축(6.8억에서 8.0억)으로 보느냐, 재건축 기대가 덜한 구축(5.35억에서 5.83억)으로 보느냐입니다.
전자로 보면 마진이 0.9억 이상이고, 후자로 보면 동가입니다. 소하동이 하안동과 철산동의 재건축 기대를 공유하지 않는다는 점을 감안하면 후자가 안전한 잣대입니다.
77.07A 한 세대(5.40억)는 어느 잣대로도 아래입니다. 다만 한 세대뿐입니다.
가장 큰 실무 변수는 대출입니다. 광명이 투기과열지구라 자금 계획이 비규제 물건과 다릅니다. 다음 달 입주라 시간도 짧습니다. 접수 전에 대출 가능 금액을 확정해 두시기 바랍니다.
주의사항
광명은 투기과열지구이자 청약과열지역입니다. 이 주택에 전매제한이 없다는 것과 지역의 대출 규제는 별개입니다.
네 번째 임의공급입니다. 앞선 회차에서 소화되지 않은 물량이라는 뜻입니다.
광명 77형 실거래에 2018년 이후 신축이 없습니다. 비교 잣대가 전부 구축이라는 점을 감안하시기 바랍니다.
접수 8월 18일, 발표 8월 21일, 계약 8월 24일로 일정이 촘촘합니다. 다음 달 입주라 잔금 준비도 함께 하셔야 합니다.
결론
판정 조건부
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
