APT margin 무순위 줍줍
8.3 줍줍! 한화포레나 안산고잔2차 무순위 2세대, 분양가 평면도 안전마진 (같은 단지 1차 실거래와 같은 값)
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 경기 안산 단원구 고잔동, 한화포레나 안산고잔2차의 무순위(사후)입니다. 접수는 8월 3일 하루 청약홈에서 받고 발표가 8월 6일, 서류접수와 계약이 8월 11일입니다.
잔여는 두 세대입니다. 전용 53.99가 한 세대, 59.98이 한 세대입니다.
값은 54형이 4.852억, 59형이 5.29억입니다. 옵션까지 합친 계약 총액은 각각 4.976억과 5.425억입니다. 같은 고잔동에 이름이 같은 1차 단지가 있어 비교가 어렵지 않습니다.
청약개요
| 위치 | 경기도 안산시 단원구 고잔동 648번지 일원 |
| 구분 | 무순위 사후접수 (부동산원 무작위 추첨) |
| 잔여 | 2세대 (53.9927 1세대, 59.9765 1세대) |
| 분양가 | 54형 4.852억 (옵션 포함 계 4.976억) / 59형 5.29억 (옵션 포함 계 5.425억) |
| 자격 | 공고일(7.28) 현재 전국 거주 무주택 세대구성원 중 성년자 |
| 규제 | 비규제, 상한제 미적용, 재당첨 제한 없음, 거주의무 없음 |
| 전매 | 도과 (최초 당첨자발표일 2024.3.20부터 6개월, 이미 경과) |
| 일정 | 접수 8.3 (하루), 발표 8.6, 서류접수와 계약 8.11, 입주 2026년 9월 |
두 세대짜리 소규모 공고입니다. 최초 당첨자발표일이 2024년 3월 20일이었고 전매제한 6개월은 이미 지났습니다.
자격이 넓습니다. 전국 거주 무주택 세대구성원 중 성년자입니다. 지역 요건이 없어 어디에 살든 신청할 수 있습니다.
조건도 가볍습니다. 재당첨 제한이 없고 거주의무도 없으며 통장도 쓰지 않습니다. 상한제도 적용되지 않습니다.
입주가 2026년 9월, 다음 달입니다. 분양권이 아니라 곧 열쇠를 받는 집입니다.
안전마진
평면도 및 커뮤니티
두 면적대에 한 세대씩입니다. 전용 53.9927과 59.9765입니다.
54형은 안산에서 신축 비교군을 찾기 어려운 면적대입니다. 최근 12개월 단원구 전용 52에서 56 구간 거래가 29건인데 전부 1986년과 1987년식 고잔동 주공입니다.
59형은 사정이 낫습니다. 단원구 59형 거래가 664건이고 신축도 여럿입니다.
평면도는 이 글에 싣지 않습니다. 무순위 공고문에 도면이 없어, 최초 공고문과 분양사무실(031-411-7775)에서 확인하시는 편이 정확합니다.
분양가 및 세대수
| 53.9927 (1세대) | 분양가 4.852억 / 옵션 포함 계 4.976억 |
| 59.9765 (1세대) | 분양가 5.29억 / 옵션 포함 계 5.425억 |
| 납부 | 계약금 10%, 잔금 90% |
| 입주 | 2026년 9월 예정 |
54형이 4.852억, 59형이 5.29억입니다. 옵션을 포함한 계약 총액은 4.976억과 5.425억입니다.
두 값의 차이가 4,380만원입니다. 전용 면적 차이가 6제곱미터인 점을 감안하면 59형 쪽이 단위면적당으로는 조금 싼 구조입니다.
납부는 계약금 10%에 잔금 90%입니다. 중도금 단계가 없습니다. 59형 기준으로 계약 때 5,290만원, 잔금이 4.76억입니다.
입주가 다음 달이라 잔금 일정이 짧습니다. 접수 전에 자금 계획을 세워 두셔야 합니다.
입지조건
고잔동은 안산 단원구의 중심 생활권입니다. 4호선 고잔역과 중앙역 사이이고, 안산시청과 상권이 가깝습니다.
이 동네에는 같은 이름의 1차 단지가 있습니다. 포레나안산고잔(2023년식)이고, 이번 2차의 직접 비교군입니다.
단원구 전체로는 원곡동과 선부동에도 신축이 들어와 있습니다. e편한세상초지역센트럴포레(2021년식), 안산푸르지오브리파크(2023년식), 안산중흥S클래스더퍼스트(2024년식) 등입니다.
호재
안산은 신안산선 개통과 재개발이 재료인 시장입니다. 고잔동은 그 흐름의 중심 생활권입니다.
다만 이 물건은 두 세대짜리 즉시입주라 재료를 길게 볼 이유가 크지 않습니다. 계산은 옆 단지 실거래로 끝납니다.
비교단지
59형부터 비교합니다. 같은 고잔동의 포레나안산고잔(2023년식)이 최근 12개월 23건에 중위 5.15억입니다. 범위는 3.5억에서 5.7억입니다. 이름이 같은 1차 단지이니 가장 직접적인 잣대입니다.
단원구의 다른 신축도 봅니다. 원곡동 e편한세상초지역센트럴포레(2021년식)가 60건에 5.90억으로 상단이고, 안산푸르지오브리파크(2023년식)가 50건에 5.27억, 선부동 안산중흥S클래스더퍼스트(2024년식)가 26건에 4.12억, 안산한신더휴(2024년식)가 4.27억입니다.
단원구 59형 신축은 4.12억에서 5.90억 사이이고, 같은 고잔동 1차가 5.15억입니다.
54형은 비교군이 없습니다. 최근 12개월 단원구 전용 52에서 56 거래 29건이 전부 고잔동 주공 7단지와 8단지, 9단지(1986년과 1987년식)이고 값은 2.72억에서 3.10억입니다. 40년 된 재건축 대기 단지라 신축 54형의 잣대로 쓸 수 없습니다.
| 포레나안산고잔 59형 (2023, 고잔동, 같은 이름 1차) | 12개월 23건, 중위 5.15억 (3.5억에서 5.7억) |
| 안산푸르지오브리파크 59형 (2023, 원곡동) | 12개월 50건, 중위 5.27억 |
| e편한세상초지역센트럴포레 59형 (2021, 원곡동, 단원구 상단) | 12개월 60건, 중위 5.90억 |
| 안산중흥S클래스더퍼스트 59형 (2024, 선부동) | 12개월 26건, 중위 4.12억 |
| 고잔동 주공 7과 8과 9단지 54형 (1986년과 1987년식) | 12개월 29건, 2.72억에서 3.10억 |
| 포레나 안산고잔2차 이번 물량 | 54형 4.852억 / 59형 5.29억 (옵션 포함 4.976억과 5.425억) |
분석
59형부터 셈합니다. 비교가치는 같은 고잔동 1차의 5.15억입니다. 이번 59형은 분양가 5.29억, 옵션 포함 5.425억입니다. 안전마진은 마이너스 0.14억에서 0.28억입니다. 사실상 같은 값이거나 살짝 위입니다.
잣대를 단원구 상단인 e편한세상초지역센트럴포레(5.90억)로 옮기면 플러스 0.48억에서 0.61억이 됩니다. 다만 그 단지는 원곡동, 초지역 생활권이라 고잔동과 자리가 다릅니다.
가장 정직한 잣대는 이름이 같은 옆 단지입니다. 그 기준으로는 마진이 없습니다.
54형은 계산이 불가능합니다. 안산 단원구에 신축 54형 실거래가 없습니다. 참고할 수 있는 것은 59형과의 관계뿐인데, 4.852억은 59형(5.29억)의 92% 수준입니다. 전용 면적 비율(90%)과 비슷하니 단지 안에서는 균형이 맞는 값입니다.
결국 이 물건의 값어치는 가격이 아니라 조건과 시점에 있습니다. 다음 달 입주에 전국 무주택이면 통장 없이 되고, 재당첨 제한도 거주의무도 없습니다.
| 비교단지 | 포레나안산고잔 59형 (2023년식, 같은 고잔동, 이름이 같은 1차) |
| 비교가치 | 5.15억 (12개월 23건 중위) |
| 이번 59형 | 5.29억 (옵션 포함 5.425억) |
| 안전마진 | 마이너스 0.14억에서 0.28억 (사실상 동가) |
| 54형 | 4.852억. 안산 단원구에 신축 54형 실거래가 없어 검증 불가 |
청약전략
청약자격
자격은 공고일(7월 28일) 현재 전국에 거주하는 무주택 세대구성원 중 성년자입니다. 지역 요건이 없다는 점이 이 물건의 장점입니다.
통장은 보지 않습니다. 세대 전원이 무주택이어야 합니다.
두 세대에 무작위 추첨입니다. 54형과 59형 중 어느 쪽이 걸려도 계약할지 미리 정해 두시기 바랍니다. 값이 4,380만원 차이입니다.
제한사항
| 규제지역 | 비규제 (안산시 단원구) |
| 분양가상한제 | 미적용 |
| 재당첨 제한 | 없음 |
| 전매 제한 | 도과 (최초 당첨자발표일 2024.3.20부터 6개월, 이미 경과) |
| 거주 의무 | 없음 |
| 통장 | 불필요 (무순위 사후접수) |
제한 항목이 전부 비어 있습니다. 재당첨 제한도 전매제한도 거주의무도 없습니다.
계약하고 잔금을 치르면 그 뒤는 일반 매매와 같습니다. 실거주도 임대도 열려 있습니다.
전국 무주택이면 되는 자격까지 감안하면, 조건만 보면 이번 주 물량 중 가장 가벼운 축입니다.
대출조건
중도금 단계가 없습니다. 계약금 10%에 잔금 90%입니다. 59형 기준 계약 때 5,290만원, 잔금이 4.76억입니다.
다음 달 입주라 잔금 일정이 짧습니다. 8월 6일 발표에 8월 11일 계약이니, 접수 전에 은행 사전 확인을 마쳐 두시기 바랍니다.
비규제 지역이라 통상 LTV 70% 선까지 열립니다. 개인별 조건은 다르니 실행 가능 금액을 미리 확인하십시오.
전략
이 물건은 마진을 사는 자리가 아니라 새집을 시세대로 사는 자리입니다. 그 전제에 동의하는지가 첫 질문입니다.
고잔동 실거주가 목적이고, 다음 달 입주가 조건에 맞고, 제한 없는 물건을 원한다면 검토할 만합니다.
54형이 걸리면 판단이 어렵습니다. 안산에 신축 54형 실거래가 없어 나중에 팔 때의 값을 가늠할 자료가 없습니다. 실거주 목적이 아니라면 부담입니다.
두 세대뿐이라 경쟁은 별개의 이야기입니다. 자격이 전국으로 열려 있어 신청자는 적지 않을 것으로 보입니다.
주의사항
단지 여건과 유의사항은 최초 공고문과 분양사무실(031-411-7775)에서 확인해야 합니다.
54형과 59형의 값이 4,380만원 차이입니다. 동호수는 무작위 추첨이니 어느 쪽이 나와도 계약할지 미리 정해 두시기 바랍니다.
옵션 포함 계약 총액이 분양가보다 1,240만원에서 1,350만원 높습니다. 총액 기준으로 보시기 바랍니다.
접수가 8월 3일 하루이고 계약이 8월 11일입니다. 같은 날 김해와 동탄, 경산, 대전, 수원 물량도 접수하니 중복 제한을 확인하십시오.
결론
판정 실거주만
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
