APT margin 청약 분석

8.3 청약! 더샵 트리센트 803세대, 분양가 평면도 대출 안전마진 (문현동에 매겨진 대연동 값)

부산 남구 문현동 334 일원 지역주택조합, 포스코이앤씨, 총 803세대 중 일반분양 156세대, 특공 8.3, 1순위 8.4, 발표 8.11, 입주 2029.12

APT margin, 2026.7.24 작성 (분양가 공고문 원문, 실거래 국토부 최근 12개월)

안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 부산 남구 문현동, 더샵 트리센트 리뷰를 진행합니다. 분양가, 평면도, 대출, 안전마진을 확인하시기 바랍니다.

남구에 오랜만에 나온 브랜드 대단지입니다. 문현마루지역주택조합이 시행하고 포스코이앤씨가 짓는 803세대에서 156세대가 일반에 풀립니다. 자리는 2호선 지게골역 옆, 대연동 신축 벨트와 붙은 문현동의 동쪽 끝입니다.

관건은 가격표입니다. 84 기준층이 8.41억입니다. 길 하나 사이의 문현동 3년 차 신축 84가 이번 달 6.2억에서 6.4억대에 거래됐고, 최근 1년 최고가가 6.55억입니다. 이 1.9억의 간격이 이 글의 전부입니다.

청약개요

사업의 이력부터 놓습니다. 시행자는 문현마루지역주택조합, 2017년 조합설립인가를 받아 2019년에는 센트럴포레 문현이라는 이름으로 홍보관까지 열었던 사업입니다. 2023년 5월 사업계획승인 때 목표 입주가 2027년이었는데 오늘 공고문의 입주예정은 2029년 12월입니다. 9년을 걸어 일반분양까지 온 지주택의 시간표입니다.

물량 구조를 봅니다. 803세대 중 조합원분 등 647세대를 빼고 일반에 156세대가 나옵니다. 특공 88세대를 제하면 일반공급은 68세대, 타입별로 59가 31, 75가 19, 84가 18세대입니다. 최하층 우선배정 14세대가 섞여 있습니다.

일정은 특공 8월 3일, 1순위 8월 4일, 2순위 8월 5일, 발표 8월 11일, 계약 8월 24일부터 사흘입니다. 견본주택은 단지에서 떨어진 수영구 수영동입니다.

단지 분석

분양가

가격표를 폅니다. 84는 2층 8.14억에서 10층에서 19층 8.41억, 20층 이상 8.49억입니다. 75가 7.14억에서 7.60억, 59A는 1층 5.90억에서 20층 이상 6.28억입니다. 공급면적으로 환산하면 평당 2,400만원대입니다.

좌표 하나. 2023년 11월 같은 문현동에서 분양한 문현 푸르지오 트레시엘(960가구)이 평당 1,500만원 초반이었습니다. 상한제가 붙은 공공주택이라 직접 비교는 무리지만, 3년 사이 같은 동네 분양가 눈높이가 6할 넘게 올라온 그림입니다.

납부는 계약금 5%(1차 1,000만원, 잔여 30일 내), 중도금 60% 6회, 잔금 35% 구조입니다. 중도금은 이자후불제 대출 알선 예정입니다. 발코니 확장이 별도라 59 1,970만원, 75 2,470만원, 84 2,770만원을 실부담에 얹어야 하고, 유상옵션도 미포함입니다.

평면

구성은 59와 84의 양끝이 두텁습니다. 84는 101동 2호, 103동 3호와 4호, 104동 4호와 5호, 105동 1호와 3호, 4호 라인이고, 59A가 6개동에 고루 퍼져 있습니다. 75는 견본주택에 유닛이 없어 84 마감을 참고해야 하는 타입입니다.

단지는 황령산 자락의 경사지입니다. 지하주차장이 101동에서 103동의 P1, 104동에서 106동의 P2로 나뉘고 레벨이 다릅니다. 105동 하부 근생 옥상에는 방음벽이 계획돼 최하층에서 6층 세대의 환기와 채광, 조망에 영향이 있다고 공고문에 적혀 있고, 101동과 102동 전면도 옹벽이 섭니다.

커뮤니티는 사우나와 실내골프연습장, 피트니스, 게스트하우스까지 요즘 더샵의 표준 세트이고, 주차는 973대로 세대당 1.2대입니다. 정식 평면도는 아직 분양홈에 미공개라, 견본주택에서 확인하고 청약하시기 바랍니다.

비교단지

잣대는 같은 블록에 있습니다. 대연 양우내안애 퍼스트(2022년식, 문현동)의 84가 최근 1년 61건, 몸통 5.7억에서 6.55억에 중위 6.03억입니다. 최근 석 달은 6.27억에서 6.42억에 찍혔습니다. 문현동의 다른 신축 베스티움(2019년식) 84도 6.0억 안팎입니다.

못골역 건너 대연동은 한 단계 위입니다. 푸르지오 클라센트(2024년식) 84가 중위 7.17억에 최근 7.0억에서 7.3억, 힐스테이트 대연 센트럴(2024년식)이 8.25억에서 8.43억입니다. 롯데캐슬 레전드 1단지(2018년식)가 이번 달 8.2억, SK뷰 힐스(2018년식)는 최근 9.2억까지 왔습니다.

남구의 지붕은 해변의 더비치 푸르지오 써밋(2025년식), 12억에서 15.85억의 별격입니다. 정리하면 문현동 신축 6억대, 대연동 신축 7억에서 9억대. 이게 남구 84의 현재 좌표입니다.

안전마진과 적정가치

계산합니다. 비교가치는 문현동 신축 84의 상단 6.55억입니다. 트리센트 84 기준층은 8.41억입니다. 안전마진은 마이너스 1.9억입니다. 발코니 확장까지 8.69억이면 간격은 2.1억으로 벌어집니다.

대연동 잣대로도 답이 같습니다. 2024년식 클라센트의 최근 실거래 7.3억보다 1.1억 위, 힐스테이트 대연 센트럴(8.4억)과 같은 줄입니다. 그 단지들은 대연동이고 이 단지는 문현동입니다. 75 기준층 7.52억도 대연 신축 75 상단(7.58억)과 같은 줄, 59 기준층 6.22억도 문현동 신축 59 상단(5.77억)보다 4,500만원 위입니다.

세 타입 전부가 실거래 위에서 출발한다는 게 결론입니다. 문현동의 오늘 값이 아니라 대연동의 오늘 값, 혹은 문현동의 내일 값입니다. 여기에 2027년 9월이면 길 건너 트레시엘 960가구가 입주를 시작합니다. 문현동 신축 공급은 이 단지가 끝이 아닙니다.

안전마진은 분양가와 인근 신축 동일평형 국토부 실거래의 차이입니다. 계산 방법은 안전마진 완전정리 가이드에서 보실 수 있습니다.

이 간격이 지워지려면 입주 시점(2029년 12월)까지 문현동 시세가 대연동을 따라잡아야 합니다. BIFC 배후와 재개발 벨트 완성이 그 시나리오의 근거인데, 지난 1년 남구의 온기가 실제로 오른 곳은 대연동과 해변 라인이었고 문현동 신축은 아직 6억대에 있습니다. 오늘 확정된 숫자는 1.9억의 간격 하나입니다.

입지와 단점

자리 자체는 문현동에서 가장 좋은 축입니다. 2호선 지게골역을 걸어 쓰고 못골역 대연 생활권을 공유합니다. 학교는 신연초와 대연중 배치 가능으로 공고문에 적혀 있고, 문현금융단지(BIFC)가 지하철 두 정거장이라 금융단지 출퇴근 배후로 실속 있는 위치입니다.

다만, 동네의 결은 아직 전환기입니다. 황령산 자락 경사지에, 주변은 원도심 주거지와 재개발 대기 구역이 섞여 있습니다. 문현1구역과 3구역 등 정비사업이 완성되면 그림이 달라지겠지만, 그건 이 단지 입주보다 한참 뒤의 일입니다.

개발 호재

재료는 셋입니다. BIFC 3단계(지상 45층 업무시설, 디지털금융 집적)가 문현금융단지 안에서 올라가고 있고, 북항재개발 2단계가 2022년 예비타당성조사를 통과해 있습니다. 황령산 봉수전망대와 케이블카도 2025년 실시계획인가가 났습니다.

방향은 전부 플러스인데 시계가 깁니다. 그리고 그 재료로 먼저 움직인 곳은 대연동이었습니다. 이 가격표는 재료의 기대를 이미 선반영하고 있습니다.

청약전략

청약자격과 특별공급

해당지역은 부산 1년 이상 계속 거주(2025년 7월 24일 이전부터), 기타지역은 부산 1년 미만과 울산, 경남이고 같은 날 접수합니다. 특공과 일반공급은 본인이 각 1건씩 넣을 수 있습니다.

1순위는 청약통장 가입 6개월에 예치금(부산, 전용 85 이하 기준 300만원) 충족이면 됩니다. 비규제라 세대주가 아니어도, 유주택자도 1순위 접수가 열립니다. 신혼부부와 생애최초, 신생아 특공에는 소득 또는 자산 기준이 적용되니 공고문 본문을 확인해야 합니다. 예비입주자는 주택형별 500%까지 뽑습니다.

규제

규제 세트는 가볍습니다. 전매 6개월이면 2027년 2월부터 분양권 거래가 열리고, 재당첨 제한이 없습니다. 남구는 거래신고 때 자금조달계획서와 입주계획서를 의무 제출하는 지역입니다.

가벼운 조건의 이면도 같이 읽어야 합니다. 당첨되면 그 통장은 계약 여부와 무관하게 재사용이 불가하고, 5년간 투기과열지구와 청약과열지역의 1순위가 막힙니다. 떨어지면 잃는 게 없지만, 붙는 순간 값을 치르는 구조입니다.

대출, 되나

진입은 1,000만원이지만 총계산서는 무겁습니다. 84 기준층이면 계약금 4,205만원, 중도금 5.05억, 잔금 2.94억에 발코니 2,770만원이 더해집니다. 이자후불제는 이자를 안 내는 게 아니라 입주 때 몰아 내는 조건입니다.

잔금 시점은 2029년 말입니다. 공고문은 대출 한도가 줄거나 거부될 수 있고 그 책임이 계약자에게 있다고 못박고 있습니다. 8억대 물건의 잔금 3억을 그때의 규제로 감당할 수 있는지, 접수 전에 셈을 끝내 두시기 바랍니다.

물량과 전략

일반공급 68세대의 게임인데, 커트라인 걱정을 할 가격표가 아닙니다. 선례가 보여줍니다. 대연 디아이엘(2023년)은 평균 15.6대 1로 마감됐지만, 상한제로 싸게 나온 트레시엘조차 1순위 일부 미달 뒤 선착순으로 두 달 걸려 완판됐습니다. 부산 미분양이 8,600가구를 넘는 시장입니다.

그래서 순서가 중요합니다. 실수요라도 8월 11일 발표와 계약률을 먼저 보는 게 계산입니다. 미달이 나면 무순위와 선착순에서 같은 집을 통장 없이 잡을 수 있습니다.

같은 돈의 대안도 실거래에 있습니다. 바로 옆 양우내안애 퍼스트 84가 6억대 초반, 못골역 클라센트 84가 7억대 초반입니다. 2029년식 새집의 프리미엄에 2억을 먼저 낼지, 입주한 신축을 시세로 살지의 선택입니다.

주의사항

지주택 물량이라는 점을 확인하고 가야 합니다. HUG 분양보증으로 납부금은 보증 대상이지만, 2027년 입주 목표가 2029년 12월로 밀려 온 이력이 있고 입주예정일은 공정에 따라 더 변동될 수 있다는 단서도 공고문에 있습니다.

동호수는 무작위 추첨입니다. 105동 저층의 방음벽 영향, 101동과 102동 전면 옹벽, 어린이집 인접 저층 소음 같은 자리별 변수가 공고문에 길게 적혀 있으니, 견본주택 모형에서 피할 자리를 미리 봐 두시기 바랍니다.

계약금과 발코니 확장비는 납부 계좌가 다르고, 청약 취소는 신청 당일 17시 30분까지만 가능합니다.

결론

판정 패스

여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.

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