APT margin 무순위 줍줍
상시줍줍! 서면 서한이다음 잔여 6세대, 분양가 안전마진 (2020년 분양가 그대로 즉시입주, LH 선착순)
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 부산진구 범천동, 부산범천2지구 1블록 서면 서한이다음의 잔여세대 선착순 동호지정입니다. 이것도 청약홈에는 없습니다. 공고는 LH청약플러스, 계약은 부산 동구 마이홈센터 현장에서 평일마다 받고 있는 상시 물량입니다.
남은 건 딱 6세대입니다. 59A가 2세대, 74A가 4세대이고, 호수까지 공고문에 다 적혀 있습니다. 분양 394세대 중 387세대가 이미 계약을 마쳤습니다. 작년 5월 보도 때 잔여 120세대였던 단지가 1년 만에 여기까지 왔으니, 사실상 완판의 끝자락입니다.
가격이 이 속도의 이유입니다. 2020년 12월 31일 최초 공고의 분양가에서 한 번도 오르지 않았습니다. 5년 반 전 가격표로 준공된 새 아파트를 계약금 1,000만원에 잡고 90일 안에 입주하는 구조입니다. 남은 6호의 실제 총액이 어디에 서 있는지, 이 단지 자체의 실거래로 확인합니다.
청약개요
| 위치 | 부산 부산진구 범천동 1123-124 (부산범천2 주거환경개선지구 1BL) |
| 구분 | 미분양 잔여 (해약분, 선착순 동호지정, 현장접수와 현장계약만) |
| 잔여 | 6세대 (59A: 101동 401호, 103동 404호 / 74A: 102동 401호, 404호, 501호, 1301호) |
| 가격 | 호별 총액 2.747억에서 3.407억 (주택가격 + 발코니 확장 + 승계 옵션, 변경 불가) |
| 납부 | 계약금 1,000만 정액 (주택 900만 + 발코니 100만), 중도금 없음, 잔금 입주 시 (융자 59형 5,500만, 74형 7,500만) |
| 입주 | 즉시 (2025년 초 준공, 계약일로부터 90일 내 잔금과 입주) |
| 자격 | 계약일 현재 국내 거주 만 19세 이상과 법인, 전국, 유주택과 다주택 가능, 등기 시까지 무주택 유지 |
| 단지 | 17층에서 25층 6개동 498세대 (분양 394, 10년 분양전환 임대 104), 서한 시공 |
서면 서한이다음은 부산범천2 주거환경개선지구에 LH가 지은 공공분양 단지입니다. 17층에서 25층 6개동 498세대 중 5개동 394세대가 분양분, 1개동 104세대가 10년 분양전환 공공임대입니다. 시공은 대구의 중견사 서한이 맡았고, 단지 이름은 입주예정자 투표로 시공사 브랜드가 골라졌습니다.
시간표가 이 물량의 정체성입니다. 최초 공고가 2020년 12월 31일이었고, 잔여세대 공고가 2024년 5월과 9월, 2025년 5월과 6월에 반복됐습니다. 선착순 동호지정은 올해 2월 12일부터 상시로 돌고 있고, 7월 15일 정정공고는 상담센터 운영 종료로 계약 장소가 LH 부산울산지역본부 마이홈센터로 바뀌었다는 안내입니다.
남은 6호는 전부 해약 세대입니다. 앞 계약자가 골랐던 발코니 확장과 옵션이 이미 시공돼 있어, 옵션 내역 그대로 승계해야 하고 바꾸거나 뺄 수 없습니다. 그래서 같은 타입이라도 호실마다 총액이 다릅니다. 59A 두 호가 2.747억과 2.790억, 74A 네 호가 3.328억 셋에 3.407억 하나입니다.
층은 낮은 편입니다. 74A 세 호가 4층과 5층, 한 호가 13층(25층 중)이고, 59A 두 호는 다 4층입니다. 고층 로열층은 이미 다 팔렸고, 마지막까지 남은 저층부라는 걸 감안하고 봐야 하는 명단입니다.
안전마진
평면도 및 커뮤니티
이번 두 타입은 전용 59.96(59A)과 74.94(74A)입니다. 59A는 4베이 판상형 계열이고, 74A는 국평 아래에서 방 3개와 드레스룸을 챙기는 부산에서 드문 중간 체급입니다. 전 세대 발코니 확장이 시공 완료돼 있어 도면상 면적보다 실사용이 넓습니다.
기축이라는 게 이 물량의 가장 큰 상품성입니다. 2025년 초 준공이라 조경과 커뮤니티가 완성돼 돌아가고 있고, 매주 월요일과 수요일에 사전예약으로 실제 세대를 열람할 수 있습니다. 견본주택의 마감재 샘플이 아니라 내가 살 그 집의 상태를 보고 도장을 찍는 계약입니다.
주차는 세대당 1.108대(총 552대)로 지하 4개 층에 들어갑니다. 단지 안 어린이집은 국공립 협의가 무산돼 민간으로 운영 중이라고 공고문이 밝히고 있습니다. AI 스피커 같은 통신 설비는 해약 세대가 골랐던 통신사 모델이 그대로 승계됩니다.
경사지 단지라는 점은 도면에 그대로 보입니다. 배치도에 야외 엘리베이터가 있고 동별 단차가 큽니다. 언덕 지형이 조망을 주는 대신 보행 동선의 값을 요구하는 구조이니, 세대 열람 때 단지 안 경사를 직접 걸어 보시기 바랍니다.
분양가 및 세대수
| 59A 주택가격 | 3층 2.552억 / 4층 이상 2.658억 (이번 잔여는 4층 2세대) |
| 74A 주택가격 | 3층 3.129억 / 4층 이상 3.259억 (이번 잔여는 4, 5, 13층) |
| 잔여 6호 실제 총액 (옵션 승계 포함) | 59A 2.747억, 2.790억 / 74A 3.328억(3호), 3.407억(1호) |
| 납부 구조 | 계약금 1,000만 정액 (주택 900만 + 발코니 100만), 중도금 없음, 잔금 입주 시 |
| 기금융자 | 59형 5,500만, 74형 7,500만 (잔금 포함, 대환 가능), 선납할인 없음 |
가격표는 단순합니다. 59A가 4층 이상 2.658억, 74A가 4층 이상 3.259억입니다. 상한제 심사를 받은 2020년 가격이 그대로라, 그 사이 부산진구 신축 분양가가 어디까지 갔는지를 생각하면 이 표 자체가 세일즈 포인트입니다.
실제 계산은 호별 총액표로 해야 합니다. 승계 옵션까지 더하면 101동 401호(59A)가 2.747억, 103동 404호(59A)가 2.790억, 102동의 74A 세 호가 3.328억, 옵션이 많이 들어간 102동 404호가 3.407억입니다. 같은 74A 4층이어도 401호와 404호의 차이가 785만원입니다.
돈의 시간표는 이번 달 물량 중 가장 짧고 가볍습니다. 계약금 1,000만원을 넣고, 90일 안에 잔금을 치르고 입주합니다. 중도금도 없고 선납할인도 없습니다. 74형 기준 기금융자 7,500만원을 빼면 잔금 현금은 2.5억 안팎입니다.
주의할 건 계약금의 성격입니다. 입금 후 계약서를 안 쓰거나 해약하면 1,000만원 전액이 위약금으로 LH에 귀속됩니다. 금액이 가볍다고 절차까지 가벼운 게 아닙니다.
입지조건
주소는 범천동, 생활권은 서면의 배후입니다. 부동산 플랫폼 표기 기준 2호선 가야역이 도보 7분대이고, 1호선 범내골역과 서면 도심이 버스 한 구간 거리입니다. 부산 최대 상권을 일상권에 두는 자리라는 게 이 가격대에서는 흔치 않은 조건입니다.
대신 지형과 동네의 결을 봐야 합니다. 주거환경개선지구라는 이름 그대로 노후 주거지를 걷어내고 세운 단지라, 단지 밖 주변부는 아직 예전 범천동입니다. 단지 자체도 산자락 경사지에 앉아 야외 엘리베이터로 단차를 잇습니다.
같은 범천동 안에서 가격의 층이 갈리는 이유가 여기 있습니다. 대로변 대단지인 e편한세상 서면 더센트럴과 이 단지의 실거래 차이는 브랜드보다 입지의 결 차이로 읽는 게 정확합니다.
호재
호재를 얹어야 성립하는 계산이 아닙니다. 서면 상권과 도시철도 두 노선은 미래 재료가 아니라 이미 있는 현재입니다.
굳이 적자면 범천동 일대의 정비사업들이 장기 재료입니다. 다만 시차가 긴 이야기라 이 글의 계산에서는 뺐습니다. 근거는 이미 찍힌 거래 기록으로 한정합니다.
비교단지
가장 정확한 잣대는 이 단지 자체입니다. 서면 서한이다음의 최근 12개월 국토부 실거래가 4건 있습니다. 59가 작년 12월 3층 2.60억과 올해 1월 21층 2.85억, 74가 작년 9월 24층 3.28억과 올해 2월 18층 3.20억입니다. 입주 1년 차 단지의 시세가 벌써 제 발로 서 있는 셈입니다.
위쪽 좌표는 같은 범천동의 e편한세상 서면 더센트럴(2022년식, 998세대)입니다. 59가 12개월 34건에 중위 4.49억, 최근엔 4.64억에서 4.87억까지 찍힙니다. 대로변 브랜드 대단지와 언덕 위 공공분양의 간격이 1.7억쯤 벌어져 있는 게 범천동의 현재 지도입니다.
참고로 범천동의 소규모 신축들은 다른 줄에 있습니다. 서면 스위트엠 골드에비뉴(2022년식)의 59가 중위 3.12억, 범일역 이즈(2019년식)가 2.80억 안팎입니다. 이번 59A 총액 2.75억은 이 소단지들과 같은 거래대, 그러니까 범천동 신축의 몸통 하단입니다.
| 서한이다음 자체 실거래 59 | 2.60억 (25.12, 3층), 2.85억 (26.1, 21층) |
| 서한이다음 자체 실거래 74 | 3.28억 (25.9, 24층), 3.20억 (26.2, 18층) |
| e편한세상 서면 더센트럴 59 (2022, 998세대) | 12개월 34건, 중위 4.49억 (최근 4.64억에서 4.87억) |
| 이번 잔여 59A 총액 (4층) | 2.747억, 2.790억 |
| 이번 잔여 74A 총액 (4, 5, 13층) | 3.328억에서 3.407억 |
분석
59A부터 잽니다. 이번 두 호의 총액 2.747억과 2.790억은 자체 실거래 2.60억(3층)과 2.85억(21층) 사이에 정확히 들어갑니다. 4층 물건을 3층 거래보다 0.15억 비싸게, 21층 거래보다 0.06억에서 0.1억 싸게 받는 셈이니, 마진이라 부를 간격은 없고 시세대로 사는 그림입니다.
74A는 한 뼘 무겁습니다. 총액 3.328억에서 3.407억인데 자체 실거래는 18층 3.20억, 24층 3.28억입니다. 남은 호실이 4층과 5층 위주인데 가격은 중상층 실거래보다 0.05억에서 0.13억 위에 있습니다. 마지막 물량이 대개 그렇듯, 좋은 층이 빠진 자리에 가격표만 남은 모양새입니다.
그래도 이 계약이 성립해 온 이유는 분명합니다. 매물로 사면 똑같은 돈에 중개보수와 매도인 협상이 붙지만, 이 경로는 계약금 1,000만원으로 시작해 90일의 시간표가 확정되고 기금융자까지 딸려 옵니다. 시세차익이 아니라 매수 절차의 값으로 이해해야 하는 물량입니다.
| 비교단지 | 서면 서한이다음 자체 실거래 (12개월 4건) / 참고 e편한세상 서면 더센트럴 59 중위 4.49억 |
| 비교가치 | 59 2.60억에서 2.85억, 74 3.20억에서 3.28억 |
| 이번 총액 (옵션 승계 포함) | 59A 2.747억과 2.790억, 74A 3.328억에서 3.407억 |
| 안전마진 | 없음 (자체 실거래와 같은 줄, 74A 저층은 실거래보다 소폭 위) |
청약전략
청약자격
자격은 안 봅니다. 계약일 현재 국내 거주 만 19세 이상이면 되고 법인도 가능합니다. 거주지역, 통장, 주택 소유, 소득과 자산, 과거 당첨 전부 불문이고, 재당첨 제한 중이어도 됩니다. 1세대 다주택 계약도 절차만 다시 밟으면 됩니다.
여기도 등기 전 무주택 유지 조항이 살아 있습니다. 선착순 공급이라 규칙 제53조 제10호가 적용돼, 분양권을 쥐어도 등기 시까지는 다른 청약에서 주택으로 안 칩니다. 다만 90일 안에 잔금과 입주가 붙는 물량이라, 이 조항의 실익은 청주 같은 입주 대기형보다 짧습니다.
절차는 방문 전 유선 확인이 사실상 필수입니다. 잔여 6호는 실시간으로 지워질 수 있는 명단이니, LH 판매팀(051-460-5457)에 남은 호수부터 확인하고 서류를 챙겨 마이홈센터로 가야 합니다. 동호지정 당일 16시까지 입금, 17시까지 계약서 작성을 못 하면 무효입니다.
제한사항
| 규제지역 | 비규제 (부산진구) |
| 분양가상한제 | 적용 (2020년 심사 가격 유지) |
| 전매 제한 | 없음 (최초 공고 기준 기간 경과) |
| 재당첨 제한 | 없음 (당첨자 관리 미적용, 등기 시까지 무주택 유지) |
| 거주 의무 | 없음 |
규제표가 다 비어 있습니다. 전매제한은 2020년 최초 공고 기준의 기간이 이미 지났고, 거주의무도 재당첨 제한도 없습니다. 계약하고 등기 내고 파는 것도, 전세를 놓는 것도 제도상 자유입니다.
부동산 거래신고는 LH가 합니다. 공급계약 체결일로부터 30일 안에 LH가 관할 지자체에 단독 신고하고, 잔금 후 60일 안의 취득세 신고와 소유권이전등기는 계약자 몫입니다. 기한을 넘기면 가산세와 과태료가 붙습니다.
대출조건
자금 시간표는 90일짜리입니다. 계약금 1,000만원 다음이 바로 잔금입니다. 74A 기준 총액 3.33억에서 계약금과 기금융자 7,500만원을 빼면 석 달 안에 마련할 현금이 2.5억 안팎입니다.
기금융자는 이 물량의 실질 혜택입니다. 59형 5,500만원, 74형 7,500만원이 잔금에 포함돼 있고, 규정 범위 안에서 대환도 됩니다. 입주 때 일시상환하지 않으면 대출 실행일까지의 이자를 LH에 내는 구조라, 은행 주담대로 갈아탈 계획이면 실행일을 잔금일에 붙여 두는 게 돈을 아낍니다.
기축이고 거주의무가 없으니 전세를 놓아 잔금을 맞추는 경로도 이론상 열려 있습니다. 다만 90일 안에 임차인까지 맞추는 건 별도의 운입니다. 잔금 연체이율이 연 7.5%이니, 대출 심사 기간을 역산한 달력 없이 동호지정부터 하는 건 순서가 틀렸습니다.
전략
고르는 기준은 총액표입니다. 59A라면 옵션이 가벼운 101동 401호(2.747억)가 103동 404호보다 430만원 싸고, 74A라면 3.328억짜리 세 호 중 13층(102동 1301호)이 같은 값에 층이 가장 높습니다. 옵션 많은 102동 404호 3.407억은 자체 실거래와의 간격이 가장 넓은 호실입니다.
월요일이나 수요일 세대 개방을 먼저 잡는 게 순서입니다. 해약 세대는 준공 후 비어 있던 집이라 결로나 마감 상태를 직접 보고, 승계되는 옵션 내역서와 대조까지 마친 뒤에 동호지정을 하는 게 안전합니다.
이 물량의 경쟁 상대는 청약이 아니라 매물입니다. 같은 단지 매물 호가와 위층 실거래, 그리고 4억대 중반의 더센트럴 매물까지 놓고 총액으로 비교한 뒤에 결정하시기 바랍니다. 숫자가 비슷하면 층과 상태가 좋은 쪽이 답입니다.
주의사항
접수 채널을 다시 적습니다. 청약홈 무순위 목록을 아무리 뒤져도 이 공고는 안 나옵니다. LH청약플러스에서 공고문을 받고, 계약은 부산 동구 중앙대로 224 마이홈센터 2층에서 평일 10시부터 17시(점심 제외)에 합니다. 7월 15일 정정으로 장소가 바뀌었으니 옛 상담센터로 가면 안 됩니다.
옵션 승계는 선택이 아닙니다. 해약 세대가 골라 둔 발코니 확장과 옵션이 시공 완료된 상태라 변경도 추가도 안 되고, 그 값이 총액에 다 들어 있습니다. 호별 옵션표는 공고 첨부파일에 있으니 계약 전에 항목까지 확인해야 합니다.
이번 공고문에 없는 사항은 최초 공고(2020.12.31)와 네 차례 잔여 공고를 준용합니다. 계약금 입금 후 변심하면 1,000만원이 전액 귀속된다는 점, 입주지정기간(계약일로부터 90일)을 넘기면 관리비와 제세공과금이 입주와 무관하게 부과된다는 점까지가 계약서의 전부입니다.
결론
판정 조건부
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
