APT margin 무순위 줍줍
상시줍줍! 광주선운2 레니체 포리에 신혼희망타운 96세대, 분양가 평면도 안전마진 (소득 자산 안 보는 선착순)
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 광주 광산구 선운2지구, 신혼희망타운 레니체(A-1블록)와 포리에(A-3블록)의 잔여세대 선착순 공급입니다. 7월 6일부터 별도 공지 시까지 상시로 받고 있고, 공고문은 LH청약플러스에, 계약은 LH광주전남지역본부 현장에서 진행됩니다.
신혼희망타운의 잔여분은 자격이 반쯤 열립니다. 신혼부부나 예비신혼, 한부모라는 신분 요건은 그대로 남지만, 본청약 때 걸렀던 소득과 자산, 거주지역, 청약통장을 이번에는 전혀 보지 않습니다. 재당첨 제한 중이어도 넣을 수 있습니다.
가격은 전용 55 단일 체급에 2.56억에서 2.79억입니다. 입주 1년차 단지라 자체 실거래가 이미 두 건 찍혀 있고, 둘 다 3억대입니다. 표본이 얇다는 한계까지 포함해서 그 간격을 아래에 폈습니다.
청약개요
| 위치 | 전남광주통합특별시 광산구 선암1로 43 (A-1 레니체), 선운중앙로 89 (A-3 포리에) |
| 구분 | 신혼희망타운(공공분양) 잔여세대 선착순 동호지정 (현장계약만) |
| 잔여 | 96세대 전용 55 (A-1: 55B 28, 55C 1, 55D 10 / A-3: 55B 46, 55C 11. 상시계약이라 변동) |
| 분양가 | A-1 2.601억에서 2.787억, A-3 2.556억에서 2.725억 (층별, 발코니 확장비 731만에서 742만 별도) |
| 자격 | 공고일(7.6) 기준 무주택세대구성원인 신혼부부(혼인 7년 이내 또는 6세 이하 자녀), 예비신혼부부, 한부모(6세 이하 자녀). 소득 자산 거주지 통장 재당첨 불문 |
| 규제 | 상한제 적용 주택이나 전매제한 기간 경과로 현재 전매 제한 없음, 거주의무 없음, 재당첨 제한 미적용 |
| 단지 | A-1 총 828세대(공공분양 492+행복주택 336) 6개동, A-3 총 396세대(공공분양 249+행복주택 147) 5개동. 2025.4.30 최초 입주 |
| 납부 | 계약금 10% 당일 + 잔금 90% 계약일로부터 90일 내 (중도금 없음, 기금 융자 5,500만원 포함) |
선운2지구는 광산구 선운지구의 확장판입니다. 2014년에서 2017년 사이 입주한 기존 선운지구 바로 옆에 조성됐고, 이 두 단지가 지구의 신혼희망타운 물량입니다. 레니체는 계룡건설산업, 포리에는 신동아건설산업 시공으로 2025년 4월 30일 입주를 시작했습니다.
단지 구성에는 미리 알아야 할 조건이 있습니다. 두 단지 모두 공공분양과 행복주택이 같은 동, 같은 라인에 섞이는 소셜믹스 방식입니다. A-1은 828세대 중 행복주택이 336세대, A-3는 396세대 중 147세대입니다. 임대 혼합을 감점으로 보는 시각이 있다면 이 단지는 그 경우에 해당합니다.
잔여 96세대는 전부 전용 55입니다. A-1에서 39세대, A-3에서 57세대이고 타입은 55B가 74세대로 몸통입니다. 본청약 때 먼저 나간 55A는 두 블록 다 잔여가 없습니다. 계약 즉시 자격검증이 뒤따르는 구조라, 부적격이 확인되면 계약이 해소됩니다.
입주가 완료된 단지라 도면이 아니라 실물을 보고 계약할 수 있습니다. 포리에 단지 안에 55B 실물 샘플하우스가 있고, 화요일에서 목요일 오후 2시에서 3시에 사전예약제로 열립니다. 사이버 견본주택(www.lh-su2.co.kr)에서 예약합니다.
안전마진
평면도 및 커뮤니티
55는 신혼희망타운의 표준 체급입니다. 방 둘에 알파룸, 드레스룸, 욕실 둘이 들어가는 구성이라 도면상 활용도는 소형답지 않게 나옵니다. 다인 가구의 국민평형 대체재는 아니고, 자녀 하나까지의 신혼 가구에 맞춘 설계입니다.
잔여세대는 전부 발코니 확장형으로 시공이 끝나 있습니다. 확장비 731만원에서 742만원은 분양가와 별도로 내야 하고, 공간옵션이나 추가선택품목의 변경은 불가능합니다. 최상층 세대에는 다락이 설치되지 않는다는 단서도 공고문에 있습니다.
생활 단면의 경고 문구가 하나 눈에 띕니다. 세탁기와 건조기를 같이 놓으면 발코니 벽 부착물과 간섭돼 설치에 제한이 있을 수 있다는 내용입니다. 55 체급의 현실적인 수납 한계를 보여 주는 대목이라, 샘플하우스에서 이 부분을 직접 확인하는 게 좋습니다.
관리비예치금은 타입별 23만 6천원에서 23만 8천원 선입니다. 입주청소와 인테리어는 잔금 완납과 키 불출 이후에만 가능합니다.
분양가 및 세대수
| A-1 레니체 55B 층별 (28세대) | 1층 2.601억 / 2층 2.628억 / 3층 2.684억 / 4층 2.739억 / 5층 이상 2.767억 |
| A-1 레니체 55C, 55D (11세대) | 55C 2.619억에서 2.787억 / 55D 2.603억에서 2.770억 (층별) |
| A-3 포리에 55B 층별 (46세대) | 1층 2.556억 / 2층 2.584억 / 3층 2.638억 / 4층 2.692억 / 5층 이상 2.720억 |
| A-3 포리에 55C (11세대) | 2.562억에서 2.725억 (층별) |
| 납부 일정 | 계약금 10% (2,556만에서 2,787만) 동호지정 당일 + 잔금 90% 계약일로부터 90일 내 (잔금에 기금 융자 5,500만원 포함, 발코니 확장비는 계약 시 100만 + 잔금) |
가격표는 블록과 층으로 갈립니다. 같은 55B의 5층 이상 기준으로 레니체가 2.767억, 포리에가 2.720억입니다. 포리에가 470만원가량 쌉니다. 상한제 심사를 받은 가격이라 층별 차등도 완만합니다.
실부담은 확장비를 얹어 2.63억에서 2.86억으로 잡는 게 정확합니다. 계약 당일 나가는 돈은 계약금 10%에 확장비 계약금 100만원을 더한 2,700만원 안팎입니다.
중도금 단계가 없습니다. 계약금을 내면 90일 안에 잔금 90%를 치르고 입주하는 구조입니다. 잔금에는 주택도시기금 융자 5,500만원이 포함돼 있어, 이 융자를 승계하면 당장 현금으로 만들 몫이 그만큼 줄어듭니다.
90일을 넘기면 연체료가 붙고, 융자금을 일시상환하지 않은 입주자는 대환 전까지 융자 이자를 따로 냅니다. 잔금과 대출의 시간표를 계약 전에 맞춰 놔야 하는 건 이 공고도 같습니다.
입지조건
선운지구는 광산구 남서쪽, 어등산과 황룡강 사이의 택지입니다. 공식 안내 기준으로 어등산 등산로와 황룡강 친수공원을 걸어서 쓰는 환경이고, 상권과 학원가는 기존 선운지구와 송정 방면에 기대는 생활권입니다.
광주 도심 기준으로는 외곽입니다. 상무지구나 수완지구 같은 중심 생활권의 값이 아니라, 신설 택지의 값으로 계산해야 하는 자리입니다. 기존 선운지구의 2014년식 단지들이 84 기준 3억에서 4억대에 거래되는 시장이 그 눈금입니다.
지구 안에서는 두 블록의 위치가 조금 다릅니다. 레니체는 지구 북측 선암1로 변이고, 포리에는 지구 중심 선운중앙로 변입니다. 샘플하우스가 포리에 쪽에 있으니 방문 때 두 단지를 같이 둘러보고 고르는 게 효율적입니다.
호재
이 글의 계산에 미래 재료는 넣지 않았습니다. 어등산 일대 개발 구상 같은 이야기는 일정이 확정돼 실거래에 반영될 때 계산할 몫입니다.
오히려 가까운 변수는 공급입니다. 바로 옆 선암동에서 어등산 진아리채 리버필드(2025년식)가 입주하며 최근 1년에만 53건이 거래됐습니다. 신축 물량이 소화되는 동네라는 뜻이면서, 이 단지 55의 매수 대기 수요를 나눠 갖는 경쟁이기도 합니다.
비교단지
가장 좋은 잣대는 이 단지 자체의 거래입니다. 레니체 55의 국토부 실거래가 두 건 있습니다. 올해 1월 7층 55.83이 3.15억, 5월 21층 55.57이 3.00억입니다. 이번 분양가 상단 2.787억보다 둘 다 위에 있습니다. 두 건뿐이라 시세로 못박을 수는 없지만, 방향은 분명합니다.
주변 구축의 좌표는 이렇습니다. 기존 선운지구의 2014년식 진아리채 59가 6건에 중위 2.69억, 같은 연식의 EG the1 2단지 84가 중위 3.95억, 선운 모아엘가 84가 중위 4.10억입니다. 2016년식 이지더원 3단지 74는 44건에 중위 3.59억으로 거래가 가장 두껍습니다.
신축 쪽은 리버필드입니다. 2025년식 79가 46건에 중위 4.44억, 최근에도 4.25억에서 4.59억에 찍힙니다. 요컨대 이번 55의 실부담 2.6억대에서 2.8억대는 구축 59와 구축 74 사이의 값입니다. 체급이 다른 84와의 직접 비교는 성립하지 않는다는 걸 전제로 봐야 합니다.
| 레니체 55 자체 실거래 (2건) | 3.15억 (2026.1, 7층) / 3.00억 (2026.5, 21층) |
| 선운지구 진아리채 59 (2014) | 12개월 6건, 중위 2.69억 |
| 이지더원 3단지 74 (2016) | 12개월 44건, 중위 3.59억 |
| 선운 모아엘가 84 (2014) | 12개월 18건, 중위 4.10억 (EG the1 2단지 84는 중위 3.95억) |
| 이번 분양가 (확장 포함 실부담) | 2.63억에서 2.86억 (표시가 2.556억에서 2.787억) |
분석
비교가치를 자체 실거래 3.00억에서 3.15억으로 잡으면, 확장 포함 실부담 2.63억에서 2.86억과의 간격은 0.15억에서 0.5억입니다. 저층을 잡을수록 간격이 넓어지는 구조이고, 방향은 플러스입니다.
근거의 두께는 정직하게 적습니다. 자체 거래가 두 건뿐이고, 신혼희망타운은 매수 자격이 좁아 거래 회전 자체가 느립니다. 입주장 매물과 행복주택 혼합이라는 조건도 시세의 상단을 누르는 요인입니다. 0.5억을 확정 마진으로 읽기보다, 본전 위에서 출발한다는 정도로 읽는 게 맞습니다.
체급의 한계도 같이 놓습니다. 3억 초반에서 4억 사이면 같은 지구 2014년식에서 2016년식의 74와 84가 잡히는 동네입니다. 아이가 크면서 갈아탈 다음 계단이 가까이 있다는 건 장점이지만, 뒤집으면 55의 상승 여력에 천장이 있다는 뜻이기도 합니다.
| 비교단지 | 광주선운2 레니체 55 자체 실거래 (2026.1과 2026.5, 2건) |
| 비교가치 | 3.00억에서 3.15억 |
| 이번 실부담 (확장 포함) | 2.63억에서 2.86억 (표시가 2.556억에서 2.787억) |
| 안전마진 | +0.15억에서 +0.5억 (표본 2건이라 확정 아님, 방향은 플러스) |
청약전략
청약자격
신분 요건은 셋 중 하나입니다. 혼인 7년 이내(2019.7.7 이후 혼인)이거나 6세 이하 자녀를 둔 신혼부부, 입주 시까지 혼인을 증명할 수 있는 예비신혼부부, 6세 이하 자녀를 둔 한부모입니다. 태아도 자녀로 인정됩니다. 공고일(7월 6일) 기준 무주택세대구성원이어야 하고, 1세대 1인만 신청합니다.
완화된 항목이 이 공고의 핵심입니다. 거주지역, 소득, 자산, 청약저축 가입, 재당첨 제한, 과거 특별공급 당첨 여부를 전부 보지 않습니다. 본청약에서 소득이나 자산 기준에 걸려 접었던 가구에게 다시 열린 문입니다.
유지 의무는 남습니다. 입주할 때까지 무주택세대구성원 자격을 지켜야 하고, 위반하면 계약이 취소됩니다. 계약 후 자격검증에서 부적격이 확인돼도 계약이 해소되니, 세대원 전원의 주택 소유 여부를 신청 전에 확실히 점검해야 합니다.
제한사항
| 규제지역 | 비규제 (광주 광산구) |
| 분양가상한제 | 적용 (공공주택) |
| 전매 제한 | 현재 없음 (주택법상 1년이 적용됐으나 기간 경과, 공고 명시) |
| 재당첨 제한 | 미적용 (계약체결 시에도 당첨자 관리 없음) |
| 거주 의무 | 조항 없음 (다만 계약일로부터 90일 내 잔금납부와 입주 조건) |
규제는 사실상 걷혀 있습니다. 전매제한은 공고문이 현재는 제한이 없다고 직접 명시하고, 재당첨 제한도 당첨자 관리도 적용되지 않습니다. 신혼희망타운치고 이례적으로 가벼운 조건표입니다.
수익공유형 모기지도 이번에는 선택입니다. 집값의 70%까지 연 1.3% 고정으로 빌리는 대신 매도 차익의 10%에서 50%를 기금과 나누는 신혼희망타운 전용 상품인데, 이번 선착순 계약자는 의무가입 대상이 아니라고 공고문에 못박혀 있습니다. 차익 공유가 싫으면 가입하지 않으면 됩니다.
대출조건
기본 구조는 계약금 10%에 잔금 90%, 90일입니다. 잔금 안의 기금 융자 5,500만원을 승계하면 실제 조달할 몫은 55B 기준 1.7억 안팎으로 줄어듭니다. 융자를 그대로 두려면 대환 절차와 이자 부담을 확인해야 합니다.
수익공유형 모기지에 가입하는 경우는 계산이 달라집니다. 최대 4억, 집값의 70%까지 연 1.3%로 열리니 초기 부담은 가장 가볍습니다. 대신 팔 때 차익 정산이 따라오고, 가입하면 기금 융자를 반드시 대환해야 합니다. 취급은행은 우리은행이고 신청은 잔금 두세 달 전입니다.
일반 주택담보대출로 가는 경로도 열려 있습니다. 비규제라 통상 LTV 70% 선이고, 2.8억짜리면 대출 상한이 1.9억 안팎입니다. 어느 경로든 90일 안에 실행까지 끝나야 하니, 은행 확답이 계약보다 먼저입니다.
전략
타입 선택은 단순합니다. 96세대의 몸통인 55B에서 고르되, 같은 층이면 470만원 싼 포리에 쪽이 숫자상 유리합니다. 다세대가 몰린 만큼 동호 선택지도 포리에 55B(46세대)가 가장 넓습니다.
방문 전 절차를 지키는 게 시간을 아낍니다. 판매팀(062-360-3169)에 전화해 잔여 동호를 확인하고 방문을 예약한 뒤, 샘플하우스까지 같은 날에 보는 동선입니다. 계약 장소는 단지가 아니라 서구 시청로 91, LH광주전남지역본부 10층 판매팀입니다. 청약홈 접수 절차는 아예 없습니다.
이 물량이 맞는 수요는 분명합니다. 자격 요건이 되는 광주 생활권의 신혼 실수요, 그리고 90일 잔금 계획이 서는 가구입니다. 시세차익을 노리고 들어갈 물건은 아닙니다. 자체 실거래가 말해 주는 건 손해 보지 않는 출발선이지, 급등의 근거가 아닙니다.
주의사항
잔여세대는 상시계약으로 계속 줄어듭니다. 공고문의 96세대는 7월 6일 시점 숫자라, 방문 시점에는 다를 수 있습니다. 유선 확인 없이 가면 헛걸음이 될 수 있습니다.
소셜믹스 구성은 호불호와 무관하게 사실로 알고 들어가야 합니다. 같은 라인에 행복주택이 섞이고, 행복주택 물량은 추후 별도로 공급됩니다. 단지 커뮤니티와 관리비 구조에 대한 기대치도 여기에 맞추는 게 정확합니다.
계약금 입금까지 끝나야 동호지정이 유효합니다. 현장수납이 안 되니 이체 한도를 풀어 두고, 구비서류는 공고일 이후 발급분으로 준비해야 합니다. 예비신혼부부는 입주 전까지 혼인신고를 못 하면 계약이 해소된다는 점도 무겁게 보시기 바랍니다.
결론
판정 조건부
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
