APT margin 무순위 줍줍

7.29 줍줍! 창원 롯데캐슬 하버팰리스 무순위 2세대, 분양가 평면도 안전마진 (다 지어진 새집이 옆 실거래 1억 아래)

APT margin, 2026.7.24 작성 (분양가 공고문 원문, 실거래 국토부 최근 12개월)

안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 창원 마산회원구 양덕동, 창원 롯데캐슬 하버팰리스의 무순위(사후)입니다. 접수는 7월 29일 하루 청약홈에서 받고, 발표가 8월 3일, 계약은 8월 14일입니다. 잔여는 84A 두 세대, 105동 301호와 302호입니다.

이 물건의 성격은 분양권이 아니라 집입니다. 공고문에 준공 아파트라고 명시돼 있고 입주시기가 2026년 8월, 그러니까 지금입니다. 가격은 두 세대 모두 4.45억으로 2022년 9월 최초 공고를 준용합니다. 그 4년 사이 옆 단지들의 실거래는 5억대 중후반까지 올라와 있습니다.

대신 계산서의 속도가 다릅니다. 계약금 10%를 내면 잔금 90%가 계약 후 30일 이내입니다. 4억을 한 달 안에 치르는 일정이고, 발코니와 가전 옵션 2,800만원대는 승계가 강제됩니다. 이 가격과 이 속도를 양덕동 실거래에 대보는 게 오늘의 계산입니다.

청약개요

창원 롯데캐슬 하버팰리스는 마산 원도심 양덕4구역을 재개발한 단지입니다. 지상 최고 36층 7개동에 981세대, 그중 일반분양이 748세대였고 84A가 388세대로 몸통입니다. 시공은 롯데건설, 사업주체는 양덕4구역 주택재개발정비사업조합입니다. 단지 북쪽으로 양덕로 30미터 도로, 동쪽으로 봉양로 40미터 도로를 접합니다.

출발은 화려했습니다. 2022년 9월 30일 최초 공고, 그해 10월 1순위에서 평균 21.35대 1로 전 타입이 마감됐습니다(보도 기준). 그런데 다섯 달 뒤인 2023년 3월, 잔여세대 선착순 동호수 지정 계약을 진행한다는 보도가 나옵니다. 접수의 열기가 계약으로 다 이어지지 못한 겁니다. 마산 시장의 하강기와 겹친 시점이었습니다.

시간이 그 뒤로 3년 더 흘렀습니다. 보도 기준 입주 예정은 2025년 1월이었고, 이번 공고문의 입주시기는 2026년 8월입니다. 어느 쪽이든 지금은 다 지어진 집이라는 사실이 중요합니다. 공고문 스스로 준공 아파트라 마이너스 옵션을 선택할 수 없다고 못박고 있습니다.

그 981세대에서 마지막으로 남은 일반분양 물량이 이번 두 세대입니다. 105동 301호와 302호, 3층에 나란히 붙은 두 호실이고 타입은 전용 84.9976A입니다. 105동은 단지 북측 양덕로 쪽 동입니다. 두 세대에 예비입주자를 300%, 6명까지 뽑습니다.

안전마진

평면도 및 커뮤니티

전용 84.9976A는 이 단지의 주력입니다. 침실 둘에 안방, 알파룸과 드레스룸이 붙고 발코니가 네 면입니다. 공급면적 115.5561제곱미터에 계약면적 166.5503제곱미터, 대지지분은 세대당 36.56제곱미터입니다.

이번 두 세대는 전세대 발코니 확장형으로만 공급됩니다. 비확장 선택이 안 되고, 이미 시공된 옵션을 그대로 승계하는 조건입니다. 301호는 발코니 확장 2,062만원에 천장형 시스템에어컨 6대 770만원까지 2,832만원, 302호는 쿡탑 18만원이 더해져 2,850만원입니다. 품목 변경과 취소가 불가능하다고 공고문에 적혀 있습니다.

층은 3층입니다. 36층 타워에서 아래쪽 끝이고, 앞으로 양덕로 대로가 지나갑니다. 저층의 소음과 조망은 감점이 맞습니다. 이 감점을 가격이 얼마나 지불했는지가 아래 비교의 핵심입니다.

동호수는 이미 특정돼 있습니다. 두 세대에 당첨자 두 명을 무작위 추첨으로 뽑고, 호실 배정도 부동산원 전산으로 정해집니다. 301호와 302호의 가격이 같아서 어느 쪽이 걸리든 계산서는 동일합니다.

분양가 및 세대수

가격표는 한 줄입니다. 두 세대 모두 4.45억, 층별 단가표도 없습니다. 공급면적 기준으로 3.3제곱미터당 1,270만원 안팎입니다. 이번 주 같은 마산회원구에서 청약을 받는 신규 분양의 84 기준층이 평당 1,700만원대이니, 4년 전 가격표가 얼마나 다른 세상의 숫자인지 감이 옵니다.

실부담은 옵션을 얹어 4.733억과 4.735억입니다. 에어컨까지 달려 있는 집이라 승계 옵션이 전부 버리는 돈은 아니지만, 총액 계산에는 넣어야 합니다.

납부가 이 물건의 진짜 관문입니다. 계약 당일 4,733만원 안팎을 이체하고, 나머지 4.26억 전부가 30일 안에 돌아옵니다. 중도금이라는 완충 구간 자체가 없습니다.

기한을 어기면 대가도 명시돼 있습니다. 잔금 미납 시 연체료가 붙고, 입주기간 종료일부터 3개월 안에 완납하지 못하면 계약해지에 계약금 위약금 귀속까지 갈 수 있다고 공고문에 적혀 있습니다.

입지조건

양덕동은 마산의 신축촌입니다. 메트로시티 1단지(2009년식)와 2단지(2015년식), 양덕코오롱하늘채(2016년식), 그리고 길 건너 양덕2구역을 재건축한 창원 롯데캐슬 센텀골드(2023년식)까지, 마산회원구에서 새 아파트를 찾으면 결국 이 동네로 옵니다.

생활 동선은 원도심의 장점을 그대로 씁니다. 보도 기준 마산고속버스터미널이 도보권이고 KTX 마산역이 차로 10분입니다. 봉덕초와 창신중, 창신고가 도보 거리이고, 팔룡산과 봉암수원지가 뒤를 받칩니다.

단지 앞 양덕로가 30미터 대로라는 점은 3층 두 세대에 그대로 걸리는 조건입니다. 고층이면 조망으로 상쇄될 자리인데, 이번 물량은 그 상쇄가 없습니다. 견주는 실거래도 저층으로 맞춰 보는 게 정직합니다.

호재

즉시 입주 물건이라 미래 재료를 셈에 넣을 이유가 없습니다. 마산 원도심의 정비사업 흐름, 회원2구역 2,016세대 같은 재료는 이 집에는 호재이자 공급입니다. 당장 이번 주에 그 1,139세대 일반분양이 같은 구에서 접수를 받습니다.

반대쪽 재료가 더 무겁습니다. 경남 미분양은 5월 말 5,193호로 보도됐고, 창원과 마산 일대의 재개발 대기열이 깁니다. 신축이 계속 나오는 동네에서 오늘의 실거래가 내일도 유지된다는 보장은 없습니다.

그래서 이번에도 계산은 지금 찍혀 있는 실거래까지만 합니다.

비교단지

첫 비교선은 길 건너 같은 브랜드입니다. 창원 롯데캐슬 센텀골드(2023년식, 양덕동)의 84는 최근 12개월 실거래 56건이 5.02억에서 6.30억 사이에 있고 중위가 5.76억입니다. 6월 거래만 8건인데 6층 5.75억부터 34층 6.30억까지 층을 타고 고르게 이어집니다. 준공 3년 차 신축의 시세가 뚜렷하게 서 있는 단지입니다.

이번 물건이 3층이니 저층끼리 다시 놓습니다. 센텀골드 1층에서 6층의 12개월 거래는 5.15억에서 5.75억입니다. 메트로시티 2단지(2015년식)의 저층도 5.35억에서 5.65억에 팔립니다. 양덕동 신축과 준신축의 저층이 5억 초중반, 하버팰리스 실부담은 4.73억입니다.

잣대를 더 보수적으로 내려도 봅니다. 10년 차 양덕코오롱하늘채 84의 중위가 4.80억, 합성동의 2024년식 창원 두산위브 더센트럴이 5.03억에서 5.50억입니다. 2026년 준공 새집을 2016년식 구축 값으로 사는 셈이라, 아래쪽 잣대로도 계산이 무너지지 않습니다.

분석

층을 맞춰 잽니다. 비교가치는 센텀골드 84 저층 실거래 5.15억에서 5.75억입니다. 이번 실부담 4.73억과의 간격은 0.4억에서 1.0억, 중위(5.76억)와 대보면 1억이 넘습니다. 무순위에서 이만한 간격이 실거래로 확인되는 물건은 요즘 드뭅니다.

바닥 시나리오도 세워 봅니다. 마산 시세가 밀려 이 집이 신축 대접을 못 받고 10년 차 구축 값(코오롱하늘채 중위 4.80억)까지 내려온다고 가정해도 실부담과 같은 줄입니다. 마진이 사라지려면 양덕동 전체가 지금보다 한 단 더 내려앉아야 합니다.

그런데도 남은 이유는 가격 바깥에 있다고 봅니다. 경상남도 거주 무주택 세대구성원이라는 자격의 문, 그리고 한 달 안에 4.7억을 완납하는 현금의 문입니다. 문이 좁아서 남은 물건과 계산이 안 서서 남은 물건은 다릅니다. 이건 앞쪽입니다.

청약전략

청약자격

자격의 문이 이번에는 좁습니다. 공고일(7월 24일) 현재 경상남도에 거주하는 무주택 세대구성원이어야 합니다. 전국이 아니라 경남입니다. 통장은 안 보지만 세대 전원이 무주택이어야 하고, 외국인은 세대구성원으로 인정되지 않아 신청할 수 없습니다. 해외 체류가 계속 90일을 넘긴 경우도 국내 거주로 인정되지 않습니다.

막히는 경우는 넷입니다. 이 주택에 당첨돼 계약했던 사람, 당첨되고도 계약하지 않은 사람, 부적격 당첨 제한기간 중인 사람, 공급질서 교란 제한기간 중인 사람입니다. 신청은 1인 1건이고 2건 이상이면 전부 무효입니다.

계약의 값도 있습니다. 이 주택형은 최초 공고에서 1순위와 2순위가 마감됐던 미계약분이라, 계약하고 분양권을 쥐는 순간 향후 청약에서 유주택으로 간주됩니다. 물론 곧바로 등기까지 가는 준공 주택이니, 실제로 집을 사는 것과 같은 결정입니다.

제한사항

제한 다섯 항목이 전부 비어 있습니다. 준공 주택이라 잔금을 치르고 등기하면 그냥 내 집이고, 이후의 매도와 임대는 일반 매매와 다를 게 없습니다.

행정 절차는 남습니다. 부동산 거래신고를 계약체결일부터 30일 안에 사업주체와 공동으로 해야 합니다. 마산회원구는 거래가액 6억원 이상에 자금조달계획서 의무가 있는데, 이 두 세대는 공급금액 기준 그 아래입니다.

대출조건

중도금 대출이라는 단계 자체가 없는 물건입니다. 계약금 10%를 내고 나면 잔금 4.005억에 옵션 잔금 2,550만원 안팎이 30일 안에 한꺼번에 돌아옵니다. 이 돈을 만드는 경로가 계약 전에 서 있어야 합니다.

준공 주택이라 통상의 경로는 잔금 주택담보대출입니다. 비규제 지역은 LTV 70% 선까지 열리는 게 통례라, 대출이 최대로 나오면 자기자금은 옵션까지 1.5억 안팎으로 줄어듭니다. 심사와 실행을 30일 안에 끝내야 하니 은행 사전 확인이 계약보다 먼저입니다.

공고문에 사업주체의 대출 알선 문구는 없습니다. 개인별 DSR과 소득 심사에 따라 한도가 깎일 수 있고, 그 미달분은 본인 책임으로 조달해야 한다는 조건도 명시돼 있습니다. 대출 가정치를 보수적으로 잡고 계산하시기 바랍니다.

전략

순서는 자격 확인부터입니다. 주민등록상 경남 거주인지, 세대 전원이 무주택인지가 첫 관문입니다. 배우자 분리세대와 직계존비속의 주택 소유까지 세대 단위로 봅니다.

다음이 자금표입니다. 계약 당일 4,700만원대, 9월 중순까지 잔여 4.26억 전부입니다. 잔금대출을 쓴다면 8월 3일 발표 직후 은행 두세 곳에 사전심사를 걸어 두고, 계약일 전에 실행 가능 금액과 일정을 확정해 두는 게 안전합니다.

같은 주의 저울질도 있습니다. 같은 마산회원구에서 회원2구역 재개발 1,139세대가 7월 27일부터 29일까지 정규 청약을 받습니다. 그쪽은 84 기준층 실부담 6.2억에 2029년 입주, 이쪽은 4.73억에 지금 입주입니다. 새 대단지의 커뮤니티와 로열층이 필요하면 그쪽, 숫자로 고르면 이쪽입니다.

주의사항

이 공고는 2022년 9월 30일 최초 공고(주택관리번호 2022000261)를 준용합니다. 기재되지 않은 단지 여건과 유의사항은 최초 공고문과 조합 분양사무실(055-297-9233)에서 직접 확인해야 합니다. 준공 후 4년 가까이 지난 최초 공고라 현장 확인의 가치가 더 큽니다.

일정이 촘촘합니다. 서류접수가 8월 12일 조합사무실(양덕동3길 5, 4층 402호)이고, 계약은 8월 14일 금요일 13시부터 14시, 딱 한 시간입니다. 계약금은 현장 수납이 안 되니 즉시 이체 준비와 1일 이체 한도 상향이 필요합니다.

당첨 결과는 8월 3일 청약홈에서 직접 확인해야 합니다. 안내 문자에 링크는 없으니 링크가 달린 문자는 스미싱입니다. 청약 취소는 접수 당일 17시 30분까지만 가능하고, 그 뒤로는 어떤 사유로도 무를 수 없습니다.

결론

판정 넣어라

여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.

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