APT margin 무순위 줍줍

7.29 줍줍! 영종하늘도시 한신더휴 2차 무순위 3차 1세대, 분양가 평면도 안전마진 (2021년 가격표 그대로)

APT margin, 2026.7.24 작성 (분양가 공고문 원문, 실거래 국토부 최근 12개월)

안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 인천 영종구 중산동, 영종하늘도시 한신더휴 2차의 무순위(사후) 3차입니다. 접수는 7월 29일 하루 청약홈에서 받고, 발표가 8월 3일, 계약은 8월 21일입니다. 잔여는 딱 1세대, 84C 110동 1402호입니다.

이 단지는 영종의 다른 무순위들과 출발이 다릅니다. 2021년 9월 1순위에서 148가구 모집에 4,846명이 몰려 평균 32.7대 1로 마감됐던 공공분양입니다(보도 기준). 미분양이 도는 단지가 아니라, 완판 뒤 계약이 해제된 호실이 2023년 11월 3세대, 2025년 1월 5세대, 이번 1세대로 드문드문 나오는 단지입니다.

가격표가 이 글의 본론입니다. 분양가상한제로 찍힌 2021년 공고의 3.675억이 5년이 지난 지금 그대로 나왔습니다. 그 사이 이 단지 84는 4.08억에 실거래됐고, 중산동 신축 84의 몸통은 4억 중반까지 올라와 있습니다. 미분양관리지역 영종에서 드물게 마진이 보이는 물량인데, 잔금 90%를 60일 안에 내는 조건이 문턱입니다.

청약개요

영종하늘도시 한신더휴 2차는 A40블록의 민간참여 공공분양입니다. 주 사업주체가 한국토지주택공사이고 한신공영, 우미건설, 이수건설이 공동 사업주체 겸 시공사입니다. 지하 1층에서 지상 22층 12개동에 870세대, 구성은 74 계열 288세대와 84 계열 582세대입니다. 2024년 1월 사용검사가 끝나 지금은 사람이 사는 아파트입니다.

분양 성적은 영종 기준으로 이례적이었습니다. 2021년 9월 본청약에서 3.3제곱미터당 1,100만원대, 84 기준 3.6억 안팎의 상한제 가격표를 달고 나와 1순위 148가구 모집에 4,846명을 받았습니다. 평균 32.7대 1, 당시 보도들이 영종 최고 수준의 경쟁률로 다뤘던 성적입니다.

그 뒤의 경로가 이 공고의 성격을 말해 줍니다. 무순위 1차가 2023년 11월 계약해제분 3세대, 2차가 2025년 1월 5세대였고 이번 3차는 1세대입니다. 수백 세대짜리 미분양 소진 공고가 아니라, 완판된 단지에서 이탈한 호실이 원래 가격표 그대로 되돌아오는 유형입니다. 영종에서 회차가 쌓이는 다른 단지들과는 이 지점이 다릅니다.

이번 호실의 좌표는 110동 1402호입니다. 전용 84.7600의 84C 타입이고 22층짜리 동의 14층이라 기준층입니다. 배치도 기준 110동은 단지 한가운데, 어린이집과 24시간 멀티라운지 옆입니다. 견본주택은 이미 철수했지만, 당첨자에게는 개별 통보 후 해당 세대를 직접 방문하는 절차가 공고문에 명시돼 있습니다.

안전마진

평면도 및 커뮤니티

84C는 전용 84.7600, 이 단지 84 다섯 타입 중 하나로 C와 C1을 합쳐 128세대가 있습니다. 거실과 침실 세 개에 팬트리, 드레스룸, 파우더룸이 붙고 침실2와 침실3 사이가 가변형 벽체입니다. 이번 호실은 그 벽체를 분리형으로 시공해 둔 상태라고 공고문에 적혀 있습니다.

이 물량의 특수 조건이 옵션 승계입니다. 준공 후 공급하는 무순위라 마이너스옵션이 안 되고, 이미 시공된 발코니 확장 952만원과 유상옵션 1,968만원을 취소나 변경 없이 그대로 떠안는 조건입니다. 승계를 거부하면 계약 자체가 안 됩니다. 옵션 내역은 시스템에어컨 5개소, 빌트인 냉장고와 김치냉장고, 전기오븐, 식기세척기, 현관 중문, 포세린 타일까지 10개 품목입니다.

뒤집으면 풀옵션 세대를 받는다는 뜻이기도 합니다. 에어컨과 빌트인 가전이 이미 설치된 집이라 입주 비용이 따로 들지 않는 대신, 그 값 2,920만원이 가격표에 얹혀 실부담이 3.967억이 됩니다. 아래 분양가 계산은 전부 이 실부담 기준으로 합니다.

커뮤니티는 배치도 기준 24시간 멀티라운지, 휘트니스와 골프연습장, 키즈테마파크, 게스트하우스와 카페테리아 구성입니다. 870세대 규모의 표준적인 구성이고, 단지 동측이 바로 하늘초등학교입니다.

분양가 및 세대수

공급금액 3.675억은 2021년 9월 최초 공고의 상한제 가격표에서 움직이지 않은 숫자입니다. 계약해제분 무순위는 최초 공고를 준용하기 때문입니다. 5년 전 가격으로 2024년식 준공 아파트를 사는 구조가 이 물량의 뼈대입니다.

실부담은 옵션까지 넣어야 완성됩니다. 발코니 952만원과 유상옵션 1,968만원이 승계 의무라 합계 3.967억이 진짜 가격표입니다. 표시가만 보고 3.6억대로 계산하면 2,900만원이 어긋납니다.

납부 속도가 이 물량의 가장 높은 문턱입니다. 중도금 단계가 없습니다. 계약일인 8월 21일에 계약금 10%를 내고, 잔금 90%인 3.3075억을 계약일로부터 60일 안에 전부 내야 합니다. 10월 하순까지 총액 4억 가까이를 완납하는 일정입니다.

그 잔금 안에 주택도시기금 융자 7,500만원이 들어 있습니다. LH가 정부 기금 지원을 받아 지은 주택이라 저리 융자가 깔려 있는 구조인데, 입주 때 일시상환하지 않으면 융자 이자를 LH가 고지하는 방식으로 부담하게 됩니다. 승계 조건과 금리는 계약 전에 사업주체에 확인해야 합니다.

입지조건

자리는 영종하늘도시 주거지의 몸통인 중산동입니다. 단지 바로 옆이 인천하늘초이고, 중산중과 중산고, 영종하늘도서관, 35만 제곱미터급 박석공원이 생활권입니다. 롯데시네마가 있는 중산동 중심상업지구까지도 가까워, 하늘도시 안에서 생활 인프라가 이미 갖춰진 축입니다.

교통은 전형적인 영종식입니다. 공항철도 운서역까지 차로 10분 안팎(분양 당시 보도 기준)이라 도보 역세권이 아니고, 하늘대로와 영종IC, 금산IC를 쓰는 차량 생활권입니다. 출퇴근을 철도에 걸어야 하는 가구라면 이 거리부터 확인해야 합니다.

시장 환경도 입지의 일부입니다. 영종구는 7월 1일 출범과 동시에 HUG 미분양관리지역이 됐고, 미분양이 1,800호대라는 보도가 이어지는 동네입니다. 이 단지 자체는 완판 이력의 예외적 물건이지만, 팔아야 할 때 받아 줄 시장이 무겁다는 사실은 같이 적어 둡니다.

호재

이 단지의 2021년 분양 카피가 제3연륙교 프리미엄이었습니다. 그 다리, 청라하늘대교가 올해 1월 5일 실제로 개통됐습니다. 청라까지 차량 몇 분대로 이어지고 영종 주민 차량은 통행료가 면제라, 5년 전의 예고가 현실이 된 몇 안 되는 사례입니다. 이달 14일에는 신도평화대교도 열렸습니다.

문제는 그 호재가 시세를 밀지 못하고 있다는 데 있습니다. 개통 반년이 지난 7월에도 영종 미분양은 1,800호대이고, 언론 평가도 수요 부족이 이어진다는 쪽입니다(헤럴드경제 보도 기준). 다리는 놓였는데 가격은 제자리인 것이 지금 영종의 좌표입니다.

그래서 이번에도 계산에는 호재를 넣지 않습니다. 아래 비교는 전부 이미 찍힌 실거래입니다.

비교단지

가장 정직한 비교선은 이 단지 자신입니다. 한신더휴 2차 84(전용 84.76, 이번 잔여와 같은 타입)는 최근 12개월 실거래가 1건, 2025년 11월 8층 4.0846억입니다. 같은 달 옆 단지인 2024년식 하늘도시 서한이다음 84가 1층 4.0638억에 거래됐습니다. 중산동 2024년식 신축의 작년 말 좌표가 4.0억대 초반이라는 뜻입니다.

거래가 쌓인 인근 비교선은 호반써밋스카이센트럴입니다. 같은 중산동의 2022년식 534세대로, 84가 최근 12개월 28건, 4.20억에서 4.90억 사이에 있고 중위가 4.585억입니다. 올해 6월에만 기준층 4.5억 거래가 세 건 찍혔습니다. 2019년식 KCC스위첸과 2018년식 오션하임도 최근 4.4억에서 4.5억대로, 올해 들어 중산동 신축 84의 몸통은 4억 중반입니다.

이번 실부담 3.967억을 그 위에 올려놓으면, 자체 실거래보다 0.1억 남짓 아래, 올해 중산동 신축 거래대보다는 0.4억에서 0.6억 아래에서 출발합니다. 게다가 자체 거래는 8층이었고 이번 호실은 14층입니다.

분석

계산합니다. 자체 실거래 4.0846억을 비교가치로 잡으면 실부담 3.967억의 마진은 0.12억입니다. 얇아 보이지만 그 거래는 8층이었고 이번은 14층이니 실제 간격은 이보다 넓다고 보는 게 맞습니다. 거래가 쌓인 호반써밋 중위 4.585억을 잣대로 쓰면 간격은 0.6억을 넘습니다.

유보 조건도 그대로 적습니다. 자체 거래가 딱 1건이고 그마저 작년 11월 것이라, 4.08억을 시세로 못박을 수는 없습니다. 미분양 1,800호대와 관리지역 지정이 누르는 시장이라 마진의 폭이 시장 흐름 하나로 좁아질 수 있는 크기이기도 합니다.

그래도 방향은 분명합니다. 실거래 상단보다 비싸게 나와 회차를 거듭하는 영종의 다른 잔여들과 달리, 이 가격표는 인근 실거래 아래에서 출발합니다. 5.78억부터 시작하던 디에트르 라 메르와 견주면 같은 영종 안에서도 물건의 결이 다릅니다. 32.7대 1로 검증된 단지의 해제분이라는 이력이 그 차이의 배경입니다.

청약전략

청약자격

자격은 무순위 표준형입니다. 공고일(7월 24일) 현재 전국에 거주하는 무주택세대구성원이면 되고, 청약통장은 보지 않습니다. 본인만이 아니라 세대 전원이 무주택이어야 하고, 외국인은 세대구성원으로 인정되지 않아 신청할 수 없습니다. 해외 체류가 계속 90일을 넘긴 경우도 막힙니다.

이 주택에 당첨돼 계약했던 사람, 당첨되고 계약하지 않은 사람, 부적격이나 공급질서 교란으로 제한기간 중인 사람은 신청이 안 됩니다. 당첨자와 예비입주자 선정, 동호수 배정은 부동산원 무작위 추첨이고 예비는 공급 세대수의 900%, 이번엔 9명입니다.

준공 아파트 무순위의 드문 장점 하나를 적어 둡니다. 당첨자 발표 뒤 개별 통보를 거쳐 당첨된 동호수의 세대 방문이 진행됩니다. 도면이 아니라 1402호 실물을 보고 계약을 결정할 수 있다는 뜻이니, 발표일과 계약일 사이 열여드레를 그 확인에 쓰시기 바랍니다.

제한사항

전매제한은 최초 당첨자 발표일부터 3년이라 이미 끝났고, 통장을 안 쓰는 청약이라 재당첨 제한도 없습니다. 대신 계약해서 분양권을 쥐면 향후 청약에서 유주택으로 간주됩니다. 무주택 자격이 남은 세대라면 이 단지에 그 자격을 쓰는 값어치가 있는지가 첫 질문입니다.

거주의무가 이 공고의 주의 항목입니다. 공공주택이라 거주의무 3년이 붙어 있고, 공고문 표기는 최초 입주가능일인 2024년 1월 31일 기산입니다. 문면대로면 2027년 1월까지가 의무기간인데, 무순위 계약자에게 어떻게 적용되는지는 공고문에 세부가 없으니 계약 전에 사업주체(02-3393-3320)에 본인 케이스로 확인하는 게 안전합니다. 어느 쪽이든 전세를 놓는 출구는 막혀 있다고 보고 실거주 전제로 계산해야 합니다.

영종구는 부동산 거래신고 의무화 지역이라 계약 후 30일 안에 거래신고까지 마쳐야 하고, 서류 미비로 생기는 과태료는 계약자 책임이라고 공고문에 명시돼 있습니다.

대출조건

자금표는 단순하고 가파릅니다. 8월 21일 계약 당일 계약금 10%(분양대금 3,675만원에 발코니와 옵션 계약금 292만원), 그리고 잔금 90%가 60일 안입니다. 중도금 대출로 시간을 버는 구조가 아예 없습니다.

잔금 3.3075억 중 7,500만원은 주택도시기금 융자분입니다. 이 융자를 안고 가면 실제 조달할 현금은 2.5575억에 발코니와 옵션 잔금 2,628만원을 더한 2.8억 수준입니다. 융자 이자와 승계 절차는 공고문이 LH 고지 방식이라고만 적고 있으니 조건을 문서로 받아 두시기 바랍니다.

나머지는 준공 아파트라 일반 주택담보대출 영역입니다. 비규제 통례로 LTV 70%가 열리면 시세 4억 기준 2.8억까지 계산이 서지만, 미분양관리지역은 감정평가가 보수적으로 잡힐 수 있습니다. 사업주체가 알선하는 대출은 없으니, 계약 전에 은행 두어 곳에서 이 단지 감정가와 한도를 실제로 확인하고 들어가야 합니다. 60일 안에 실행까지 끝나야 하는 일정입니다.

전략

1세대에 전국 무주택 자격이니 접수는 몰릴 겁니다. 실거래 아래 가격표가 확인되는 물량이라 당첨 자체가 낮은 확률의 게임이고, 예비 9번까지 포함해도 마찬가지입니다. 넣는 건 어렵지 않으니, 준비는 당첨 이후를 기준으로 해야 합니다.

당첨되면 순서는 이렇습니다. 개별 통보를 받아 1402호 실물을 확인하고, 그 사이 은행에서 잔금대출 한도와 기금융자 승계 조건을 확정하고, 8월 21일 계약, 10월 하순 잔금입니다. 60일 시나리오에 답이 없으면 당첨은 의미가 없고, 기간 내 미계약은 포기로 처리됩니다.

이 물량의 본질은 시세차익용 분양권이 아니라 싸게 사는 실거주 신축입니다. 거주의무가 붙어 있고 영종 거래 자체가 두껍지 않아, 사고 바로 파는 그림은 성립하지 않습니다. 영종 정착을 정해 둔 무주택 세대가 무주택 자격과 60일 자금을 맞바꾸는 계산이고, 그 두 가지가 준비된 세대에게는 이번 달 영종에서 가장 나은 자리입니다.

주의사항

이 공고는 2021년 9월 3일 최초 공고(주택관리번호 2021000620)를 준용합니다. 공급금액 외의 단지 여건과 유의사항은 최초 공고문으로 확인해야 하고, 사용검사가 끝난 아파트라 세대 내부와 마감 상태를 계약 전에 본인이 직접 확인해야 하며 미확인으로 인한 이의는 제기할 수 없습니다.

서류접수가 8월 4일, 장소는 서울 서초구 잠원로 94 한신공영 서울사무소입니다. 계약은 8월 21일 금요일 10시부터 16시까지이고, 계약금은 현장 수납이 안 되니 즉시 이체 준비와 1일 이체 한도 확인이 필요합니다.

접수 당일 17시 30분이 지나면 어떤 사유로도 신청을 취소할 수 없습니다. 당첨 결과는 8월 3일 청약홈에서 직접 확인해야 하고, 안내 문자에 링크는 없으니 링크가 달린 문자는 스미싱으로 보시면 됩니다.

결론

판정 조건부

여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.

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