APT margin 무순위 줍줍
7.29 줍줍! 영종하늘도시 A25 대성베르힐 무순위 4차 4세대, 분양가 평면도 안전마진 (8.39대 1 마감의 후일담)
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 인천 영종구 운남동, 영종하늘도시 A25블록 대성베르힐의 무순위(사후) 4차입니다. 접수는 7월 29일 하루 청약홈이고, 발표가 8월 3일, 계약은 8월 12일입니다. 잔여는 84 세 타입 4세대, 전부 13층에서 20층 사이입니다.
입주가 끝난 아파트라는 점부터 적습니다. 2024년 12월부터 사람이 들어와 사는 단지이고, 잔금을 내면 10월에 바로 입주할 수 있습니다. 그런데 잔금 90%가 계약일로부터 60일이고, 같은 날 중산동 한신더휴 2차와 함께 영종 무순위 두 건이 겹칩니다.
숫자의 표정이 묘한 단지입니다. 2021년 12월 1순위가 8.39대 1로 마감됐는데, 입주 후 반년부터 무순위가 시작돼 이번이 네 번째입니다. 접수와 계약 사이의 그 간격을 만든 것이 가격인지 자리인지, 실거래를 놓고 확인합니다.
청약개요
| 위치 | 인천 영종구 운남동 1709-1 (영종하늘도시 A25블록) |
| 구분 | 무순위 사후접수 4차 (부동산원 무작위 추첨, 예비 900%) |
| 잔여 | 4세대 (84A 523동 1704호와 525동 1803호, 84B 523동 1303호, 84C 525동 2002호) |
| 분양가 | 84A 4.175억, 84B 4.067억, 84C 4.269억 (발코니와 유상옵션 승계 의무, 실부담 4.234억에서 4.456억) |
| 자격 | 전국 무주택세대구성원, 통장 무관 (외국인 불가, 계약 시 유주택 간주) |
| 규제 | 비규제, 상한제 적용, 전매제한 기간 도과, 재당첨 제한 없음, 거주의무 3년 |
| 단지 | 지하 1층, 지상 25층 13개동 1,224세대 전 세대 84 단일 평형 (시행 인천영종피에프브이, 시공 디에스종합건설과 대성베르힐건설), 2024.12 입주 |
| 일정 | 접수 7.29 (하루), 발표 8.3, 서류접수 8.4에서 8.11 (우편), 계약 8.12 (하루) |
대성베르힐은 영종하늘도시 A25블록, 지하 1층에서 지상 25층 13개동 1,224세대입니다. 구성이 특이합니다. 84A 320, 84B 288, 84C 244, 84D 306, 84AP 66세대로 1,224세대 전부가 국민평형입니다. 시행은 인천영종피에프브이, 시공은 디에스종합건설과 대성베르힐건설이고, 등기와 실거래 화면에는 영종베르힐스카이시티라는 이름으로 올라 있습니다.
2021년 11월 본청약 성적은 나쁘지 않았습니다. 3.3제곱미터당 1,215만원, 당시 보도가 영종하늘도시 역대 최고가로 다뤘던 가격표였는데도 특별공급 0.86대 1에 이어 1순위에서 541가구 모집에 4,538명이 들어와 평균 8.39대 1로 마감됐습니다. 84A는 21.22대 1까지 나왔습니다.
그런데 입주가 시작된 2024년 12월 이후의 기록이 다릅니다. 지난해 7월 무순위 1차 13세대, 올해 3월 2차 4세대, 6월 3차 5세대, 그리고 이번 4차 4세대입니다. 접수는 마감됐지만 계약까지 다 이어지지 못한 잔여가 소량으로 계속 돌고 있다는 얘기입니다. 두 달 전 3차가 끝나고도 4세대가 다시 나왔습니다.
이번 물량의 좌표는 이렇습니다. 84A(전용 84.6853)가 523동 1704호와 525동 1803호 2세대, 84B(84.7341)가 523동 1303호, 84C(84.3391)가 525동 2002호입니다. 넷 다 13층에서 20층 사이 기준층 이상이라 저층 딱지가 없는 잔여입니다.
안전마진
평면도 및 커뮤니티
세 타입 모두 국민평형이라 골라야 할 것은 평면이 아니라 계산서입니다. 무순위는 주택형별로 신청하는 구조라, 84A에 넣으면 2세대 중 한 호실을 추첨으로 받고 84B와 84C는 신청한 그 호실이 곧 당첨 호실입니다. 같은 추첨통이 아니라는 점이 이 공고를 읽는 첫 열쇠입니다.
호실별 짐이 다릅니다. 이미 시공된 발코니 확장과 유상옵션을 그대로 승계해야 하고 변경과 취소가 안 됩니다. 발코니는 84A 67.5만원, 84B 174.8만원, 84C 272만원으로 가벼운데 옵션이 무겁습니다. 523동 1704호 1,060만원, 525동 1803호 570만원, 523동 1303호 1,495만원, 525동 2002호는 비스포크 냉장고 750만원을 포함해 1,600만원입니다.
그래서 실부담 순위가 표시가 순위와 다르게 섭니다. 표시가 최저는 84B(4.067억)지만 옵션을 얹으면 4.234억이 되고, 84A 1803호(4.239억)와 사실상 같은 줄이 됩니다. 옵션이 가장 가벼운 1803호가 실질적인 최저가 호실입니다. 84C 2002호는 4.456억으로 혼자 2,000만원쯤 위에 섭니다.
동 위치는 배치도로 확인됩니다. 523동은 남측 부출입구와 근린생활시설 쪽, 525동은 서측 29미터 도로변입니다. 부대시설은 어린이집과 경로당, 휘트니스센터, 키즈카페, 다함께돌봄센터, 골프연습장 구성이고 주차는 세대당 1.41대입니다.
분양가 및 세대수
| 84A 공급금액 (2세대, 17층과 18층 동일가) | 4.175억 (+발코니 67.5만, 옵션 1704호 1,060만 / 1803호 570만) |
| 84B 공급금액 (1세대, 13층) | 4.067억 (+발코니 174.8만, 옵션 1,495만) |
| 84C 공급금액 (1세대, 20층) | 4.269억 (+발코니 272만, 옵션 1,600만) |
| 호실별 실부담 합계 | 525동 1803호 4.239억 / 523동 1303호 4.234억 / 523동 1704호 4.288억 / 525동 2002호 4.456억 |
| 납부 일정 | 계약금 10% 계약 시, 잔금 90% 계약일로부터 60일 이내 (잔금대출 사업주체 알선 없음 명시) |
공급금액은 2021년 공고의 층별 가격표 그대로입니다. 84B 13층 4.067억, 84A 17층과 18층 4.175억, 84C 20층 4.269억입니다. 당시 영종 최고가 소리를 듣던 가격표가 5년째 그대로인데, 그 사이 시세가 이 가격표까지 올라와 만났습니다.
실부담은 승계 옵션까지 넣어 4.234억에서 4.456억입니다. 호실별로 표시가와 실부담의 간격이 640만원에서 1,870만원까지 벌어지니, 신청 전에 내 호실의 합계부터 확정해야 합니다. 옵션 품목의 설치를 원치 않아도 공급계약 자체가 안 된다고 공고문에 못박혀 있습니다.
납부는 두 번이 전부입니다. 8월 12일 계약 당일 계약금 10%, 잔금 90%가 60일 이내입니다. 84C 기준 계약금 4,269만원, 잔금 3.84억입니다. 중도금 없이 10월 중순까지 총액을 끝내는 일정입니다.
문장 하나가 이 공고의 성격을 요약합니다. 사업주체는 잔금대출 알선을 제공하지 않으며 계약자는 이를 이유로 분양대금 납부를 거절할 수 없다는 명시 조항입니다. 조달은 처음부터 끝까지 계약자 몫입니다.
입지조건
자리는 영종하늘도시의 서남측 초입, 운남동입니다. 단지 북측이 43미터 하늘대로라 제3연륙교와 영종대교로 붙는 차량 동선은 하늘도시 안에서도 빠른 축입니다. 남쪽으로 내려가면 씨사이드파크 해변공원이고, 공식 입지도 기준 단지 옆이 근린공원과 행정타운 부지입니다.
생활 인프라는 중산동과 결이 다릅니다. 학교는 최초 공고문 기준 운남초 배치 가능, 중학교와 고등학교는 신설을 전제로 한 조건부 표기였습니다. 학원가와 큰 상권은 중산동에 몰려 있어, 운남동은 베르힐과 풍경채, 모아엘가 4,600세대가 만드는 자체 근린 생활권에 기대는 구조입니다.
공고문이 직접 적는 감점도 있습니다. 항공기 소음 노출지역 명시에 서측과 북측 방음벽 설치, 그리고 대로변이라는 조건입니다. 오션뷰 일부 세대의 프리미엄과 소음이라는 비용이 같은 자리에서 나오니, 계약 전 세대 방문 때 창을 열고 확인할 항목입니다.
호재
교통 재료는 이미 익은 것들입니다. 제3연륙교가 올해 1월 개통돼 청라 접근이 현실이 됐고, 이 단지는 하늘대로로 그 진입 축에 바로 붙습니다. 7월 14일에는 신도평화대교도 열렸습니다.
동네 재료로는 행정타운 부지가 있습니다. 단지 옆 부지가 공식 입지도에 행정타운으로 표기돼 있고 영종구 출범으로 기대가 붙는 자리이지만, 일정이 확정된 계획은 아직 아닙니다. 계산에는 넣지 않습니다.
시장 재료는 반대 방향입니다. HUG 미분양관리지역 명단에 영종은 올해 4월분과 5월분, 7월분까지 이름이 빠지지 않았습니다. 신축이 남는 동네의 잔여 4세대이니 잣대는 보수적으로 잡는 게 맞습니다.
비교단지
이 단지는 자기 실거래가 있습니다. 등기명 영종베르힐스카이시티의 84B, 이번 잔여와 같은 전용 84.7341이 최근 12개월 두 건, 지난해 7월 22층 4.3967억과 11월 23층 4.35억에 팔렸습니다. 고층 기준으로 이 단지의 시장가가 4.4억 언저리라는 뜻입니다.
운남동 이웃들의 좌표는 이렇습니다. 2022년식 909세대 운서 SK뷰 스카이시티 2차의 84가 12개월 30건에 중위 4.495억, 최근 석 달 4.25억에서 4.50억입니다. 2024년식 583세대 호반써밋스카이센트럴 2차는 10건에 중위 4.95억, 지난달 15층이 5.10억이었습니다. 바로 옆 A26블록의 2025년식 670세대 제일풍경채 디오션은 7건이 1층 4.00억에서 24층 5.50억까지 퍼져 있습니다.
정리하면 운남동 신축의 몸통은 연식순으로 4.5억, 5.0억, 5.2억대로 층이 져 있고, 이 단지 자체 거래는 그 아래 4.4억 언저리입니다. 이번 실부담 4.23억에서 4.46억은 이웃들 기준으로는 아래지만, 자기 실거래 기준으로는 거의 같은 줄입니다.
| 베르힐 84B 자체 실거래 (등기명 영종베르힐스카이시티, 2024년식, 1,224세대) | 4.35억에서 4.3967억 (12개월 2건, 22층과 23층) |
| 운서 SK뷰 스카이시티 2차 84 (2022년식, 909세대, 운남동) | 12개월 30건, 중위 4.495억 (최근 4.25억에서 4.50억) |
| 호반써밋스카이센트럴 2차 84 (2024년식, 583세대, 운남동) | 12개월 10건, 중위 4.95억 (2026.6 15층 5.10억) |
| 제일풍경채 디오션 84 (2025년식, 670세대, 옆 A26블록) | 12개월 7건, 4.00억(1층)에서 5.50억(24층) |
| 이번 실부담 (발코니, 옵션 포함) | 4.234억에서 4.456억 (표시가 4.067억에서 4.269억) |
분석
자체 실거래를 비교가치로 잡고 계산합니다. 고층 거래 4.35억에서 4.40억 기준으로 84A 1803호(4.239억)와 84B 1303호(4.234억)는 0.11억에서 0.16억 아래, 84A 1704호(4.288억)는 0.06억에서 0.11억 아래입니다. 마진이 서긴 하는데 폭이 손에 잡힐 만큼 얇습니다. 84C 2002호(4.456억)는 자체 실거래 위에서 출발합니다. 20층 프리미엄과 1,600만원 옵션을 시세가 다 받아 준다는 보장은 어디에도 없습니다.
이웃 잣대를 쓰면 그림이 후해집니다. 같은 연식의 호반써밋 2차나 옆 블록 풍경채와 견주면 0.5억 넘게 싸 보입니다. 저희는 그 잣대를 쓰지 않습니다. 브랜드와 자리의 차이는 실거래가 이미 가격으로 판정했고, 이 단지 물건은 이 단지 시세로 재는 게 정직합니다.
결론은 제값입니다. 8.39대 1로 마감되고도 무순위가 네 바퀴째 도는 건 웃돈이 없는 가격표라는 시장의 답이고, 뒤집으면 시세만큼 내고 즉시 입주 신축을 확보하는 거래라는 뜻입니다. 남는 계산은 차익이 아니라 실거주의 효용입니다.
| 비교단지 | 베르힐 84B 자체 (2024년식, 1,224세대) / 운서 SK뷰 스카이시티 2차 84 (2022년식, 909세대) |
| 비교가치 | 자체 고층 4.35억에서 4.3967억 (12개월 2건) / 운남동 2022년식 중위 4.495억 |
| 이번 실부담 | 84A와 84B 4.234억에서 4.288억, 84C 4.456억 (발코니, 옵션 승계 포함) |
| 안전마진 | 얇음 (84A와 84B는 자체 실거래 대비 0.1억 안팎 아래, 84C는 자체 실거래 위) |
청약전략
청약자격
자격은 공고일(7월 24일) 현재 전국 거주 무주택세대구성원입니다. 청약통장은 보지 않고, 세대 전원이 무주택이어야 하며 외국인은 세대구성원으로 인정되지 않아 불가능합니다. 해외 체류 90일 초과자도 막힙니다. 신청은 1인 1건, 두 건 이상 넣으면 전부 무효입니다.
이 주택에 당첨돼 계약했던 사람, 당첨되고 계약하지 않은 사람, 부적격과 공급질서 교란 제한기간 중인 사람은 신청할 수 없습니다. 당첨자와 동호수, 예비입주자(공급 세대수의 900%) 선정은 전부 부동산원 무작위 추첨입니다.
절차에 이 단지만의 품이 하나 있습니다. 서류접수가 방문이 아니라 우편입니다. 8월 4일부터 11일까지 광주광역시 북구 첨단연신로의 분양관리팀으로 보내야 하고, 계약 장소도 추후 개별 안내입니다. 분양 사무가 광주에서 돌아가는 구조라, 발표 당일 서류 발급과 발송 일정부터 잡아야 합니다.
제한사항
| 규제지역 | 비규제 (인천 영종구, HUG 미분양관리지역) |
| 분양가상한제 | 적용 (공공택지) |
| 전매 제한 | 기간 도과 (최초 발표 2021.12.15부터 3년) |
| 재당첨 제한 | 없음 (계약 시 유주택 간주) |
| 거주 의무 | 3년 (공고문 표기, 기산일은 사업주체 확인) |
전매제한은 최초 당첨자 발표일 기준 3년이 지나 열려 있고, 통장 없는 청약이라 재당첨 제한도 없습니다. 계약해서 분양권을 쥐면 향후 청약에서 유주택 간주라는 값은 다른 무순위와 같습니다.
거주의무기간 3년이 공고 첫 장에 표기돼 있습니다. 상한제 공공택지 주택이라 붙는 조건인데, 무순위 계약자에게 적용되는 기산일은 공고문에 세부가 없습니다. 전세를 놓을 생각이라면 계약 전에 사업주체(062-365-2106)에 본인 케이스로 확인하는 게 순서이고, 저희는 실거주 전제로만 계산했습니다.
영종구는 부동산 거래신고에 더해 자금조달과 입주계획서 신고가 의무화된 지역입니다. 계약 후 30일 안에 마쳐야 하고 서류 미비의 과태료는 계약자 책임입니다.
대출조건
자금표를 폅니다. 8월 12일 계약금 10%가 4,067만원에서 4,269만원, 잔금 90%는 60일 뒤인 10월 중순까지 3.66억에서 3.84억입니다. 발코니와 옵션 잔금도 같은 60일 안에 들어갑니다.
알선 대출이 없으니 잔금은 본인 명의 주택담보대출로 짜야 합니다. 입주 완료 단지라 일반 주담대 영역이고 비규제 통례 LTV 70%면 시세 4.4억 기준 3억 안팎이 서지만, 감정가가 낮게 잡히면 그만큼 현금이 늘어납니다. 미분양관리지역 감정 관행까지 감안해 두 곳 이상에서 한도를 미리 확인하시기 바랍니다.
60일 뒤 잔금과 동시에 입주가 열립니다. 전월세 만기와 맞물리는 실수요라면 이 속도가 장점이지만, 기존 집 보증금 회수가 늦어지면 그 사이 비용이 그대로 손실입니다. 잔금 전후의 현금 흐름표가 계약서보다 먼저입니다.
전략
고르는 순서는 실부담순입니다. 옵션이 가장 가벼운 84A 525동 1803호(4.239억)와 84B 523동 1303호(4.234억)가 하단이고, 84A는 2세대 추첨이라 1,060만원 무거운 1704호가 걸릴 수 있다는 변수까지 안고 넣는 겁니다. 84C 2002호는 자체 실거래 위의 가격이라 저희 계산으로는 접는 쪽입니다.
같은 날 접수하는 한신더휴 2차와의 저울질이 이번 주 영종 무주택 세대의 실제 고민일 겁니다. 저쪽은 실거래 아래 1세대 추첨, 이쪽은 시세와 같은 줄 4세대입니다. 당첨 확률과 마진이 반비례하는 전형적인 구도인데, 무주택 자격은 세대에 하나뿐이니 어느 쪽이든 계약할 곳 하나만 정해 넣는 게 원칙입니다.
실거주 계산이라면 비교 대상은 무순위만이 아닙니다. 같은 돈 언저리에 자체 매물 실거래(4.35억에서 4.40억)와 SK뷰 스카이시티 2차 매물이 있습니다. 무순위의 장점은 고층 기준층과 깔끔한 취득 경로, 단점은 옵션 승계와 60일 잔금입니다. 그 저울질이 결론입니다.
주의사항
이 공고는 2021년 11월 26일 최초 공고(주택관리번호 2021000897)를 준용합니다. 학교 배치와 소음, 단지 여건 등 세부는 최초 공고문과 공식 홈페이지에서 확인하고, 입주가 끝난 아파트라 세대 상태도 직접 보고 계약해야 합니다.
서류접수는 8월 4일부터 11일까지 우편입니다. 도착 기준에 맞춰 발송을 서두르고, 팩스로 보낸 서류는 인정되지 않습니다. 계약은 8월 12일 수요일 10시부터 16시, 장소는 추후 개별 안내입니다. 계약금은 현장 수납이 안 되니 이체 한도를 미리 확인해야 합니다.
접수 당일 17시 30분이 지나면 취소가 불가능합니다. 발표는 8월 3일 청약홈에서 직접 확인하고, 링크가 달린 당첨 안내 문자는 스미싱이니 누르지 마시기 바랍니다.
결론
판정 실거주만
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
