APT margin 무순위 줍줍
7.28 줍줍! 트리븐 서산 임의공급 10세대, 분양가 평면도 안전마진 (7.53대 1로 마감된 단지의 잔여 1.2%)
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 충남 서산 예천동, 트리븐 서산의 임의공급 1차입니다. 접수는 7월 28일 하루 청약홈에서 전국 누구나 통장 없이 넣을 수 있고, 발표가 7월 31일, 계약은 8월 1일입니다. 잔여는 84A 2세대, 84B 6세대, 128 2세대입니다.
이 단지는 작년 11월 정규에서 일반 700가구 모집에 3,734건이 몰려 평균 5.33대 1, 주력 84A는 7.53대 1로 마감됐습니다(보도 기준). 최근 몇 년 서산 청약이 1대 1을 넘기 어려웠던 걸 감안하면 이례적인 성적입니다. 그 829세대에서 10세대, 1.2%가 돌아왔습니다. 미달의 잔해가 아니라 흥행 뒤의 부스러기라는 게 이 공고의 성격입니다.
관건은 가격표입니다. 84 실부담이 4.9억에서 5.3억인데, 바로 옆 2023년식 신축의 오늘 실거래가 그 언저리에 있습니다. 128은 7.7억, 서산 실거래에 없는 숫자입니다. 타입마다 온도가 달라 갈라서 계산했습니다.
청약개요
| 위치 | 서산시 예천동 688번지 일원 |
| 구분 | 임의공급 1차 (부동산원 무작위 추첨, 예비 900%) |
| 잔여 | 10세대 (84A 2, 84B 6, 128 2) |
| 분양가 | 84A 4.719억과 5.123억, 84B 4.989억에서 5.039억, 128 7.431억과 7.504억 (발코니 별도) |
| 자격 | 공고일(7.24) 현재 국내 거주 만 19세 이상 전국, 통장 무관, 유주택 가능 (계약 시 유주택 간주) |
| 규제 | 비규제, 상한제 미적용, 전매제한 없음, 재당첨 제한 없음, 거주의무 없음 |
| 단지 | 지하 2층에서 지상 26층 10개동 829세대 (84A 393, 84B 113, 98 205, 110 73, 128 45), 두산에너빌리티 시공, 입주 2029.01 예정 |
| 일정 | 접수 7.28 (하루), 발표 7.31, 서류와 계약 8.1 (하루) |
트리븐 서산은 예천동 688번지 일원에 짓는 지하 2층에서 지상 26층, 10개동 829세대 단지입니다. 구성이 특이합니다. 소형 없이 전 세대가 전용 84 이상이고, 84A 393세대와 98 205세대가 몸통입니다. 남향 위주 배치에 지상은 차 없는 공원형이고, 사업주체는 한국토지신탁, 입주는 2029년 1월 예정입니다.
시공은 두산에너빌리티입니다. 이 회사의 주거 브랜드가 트리븐인데, 이달 초 정규 청약을 받은 트리븐 김해보다 서산이 먼저 분양된 단지입니다. 커뮤니티는 피트니스와 실내골프연습장, 클라이밍존, 멀티라이브러리까지 서산 기존 단지들보다 한 체급 위로 설계됐습니다(보도 기준).
정규 성적표를 다시 봅니다. 공고가 2025년 10월 23일, 견본주택 오픈 주말 사흘에 1만 5천명이 다녀갔다는 보도가 있었고, 11월 초 접수에서 평균 5.33대 1이 나왔습니다. 84A가 7.53대 1로 가장 높았고 전 타입이 세 자릿수 접수를 받았습니다. 침체된 지방 분양시장에서 드문 흥행이었습니다.
이번 잔여의 좌표는 이렇습니다. 84A는 101동 101호(1층)와 106동 303호(3층) 두 세대입니다. 84B 6세대는 101동부터 105동까지 흩어져 있고 3층 하나를 빼면 6층에서 17층 중고층입니다. 128 두 세대는 110동 503호와 804호입니다.
안전마진
평면도 및 커뮤니티
84A(전용 84.9851)는 단지의 몸통이자 정규 최고 경쟁률 타입입니다. 침실 셋에 알파룸과 다용도실, 현관창고가 붙는 구조라 국민평형치고 수납이 후합니다. 이번 두 세대는 층이 문제입니다. 1층과 3층, 저층만 남았습니다.
84B(전용 84.9803)는 거실을 중심에 두고 팬트리를 끼운 구조입니다. 세대수가 113세대로 84A의 3분의 1이 안 되는 희소 타입인데, 이번 잔여의 다수인 6세대가 여기서 나왔습니다. 층은 6층에서 17층이 넷, 3층과 12층대가 섞여 실사용 층대가 고릅니다.
128(전용 128.1583)은 알파룸에 베타룸, 대형 현관창고까지 붙는 최상위 평형입니다. 단지 전체에 45세대뿐이고 110동에 몰려 있습니다. 서산에서 이 체급의 새 아파트는 공급 자체가 드뭅니다.
발코니 확장은 전 타입 별도입니다. 84A 1,900만원, 84B 1,700만원, 128 2,300만원이고, 확장 계약금 10%에 중도금 10%가 올해 11월 16일, 잔금 80%가 입주지정일입니다. 정규 분양 때는 확장 시 일부 옵션 무상 제공이 보도됐는데 이번 공고문에는 옵션 조건이 없으니 최초 공고문으로 확인해야 합니다.
분양가 및 세대수
| 84A (2세대) | 101동 101호(1층) 4.719억 / 106동 303호(3층) 5.123억 |
| 84B (6세대) | 4.989억에서 5.039억 (3층에서 17층, 101동에서 105동) |
| 128 (2세대) | 110동 503호 7.504억 / 804호 7.431억 |
| 발코니 확장 (별도) | 84A 1,900만 / 84B 1,700만 / 128 2,300만 |
| 납부 일정 | 계약금 10% (1차 1,000만 계약 시, 2차 1개월 내), 중도금 60% 6회 (1에서 2차 20%가 2026.11.18 일괄, 6차 2028.5.16까지), 잔금 30% 입주지정일 |
84A 두 세대의 간격부터 봐야 합니다. 1층 4.719억과 3층 5.123억, 같은 타입인데 0.4억이 벌어져 있습니다. 동 위치와 층이 만든 차이라, 어느 호실에 걸리느냐가 아니라 어느 호실에 넣느냐를 고를 수 있는 구조입니다. 임의공급은 주택형별 접수라 84A 안의 두 호실은 추첨 배정입니다.
84B는 4.989억에서 5.039억으로 간격이 500만원 안팎, 사실상 한 값입니다. 확장을 얹은 실부담이 5.16억에서 5.21억입니다. 128은 확장 포함 7.66억과 7.73억까지 올라갑니다.
자금 속도는 겉보다 빠릅니다. 계약 당일은 1,000만원 정액이지만 잔여 계약금이 한 달 안이고, 중도금 1차와 2차 20%가 올해 11월 18일에 한꺼번에 돌아옵니다. 84B 기준으로 연말까지 약 1.5억이 나가는 일정입니다.
중도금 금융조건은 이번 공고문에 명시가 없습니다. 정규 분양 때는 이자후불제로 보도됐습니다. 무이자가 아니라 이자를 입주 때 정산하는 방식이니, 은행 알선 여부와 함께 계약 전에 사업주체에 확인해야 합니다.
입지조건
예천동은 서산의 신흥 주거지입니다. 보도 기준 롯데마트 서산점과 중앙호수공원, 서산법원과 검찰청이 인근이고, 서남초를 끼는 초품아 입지에 예천초도 도보권입니다. 서산공용버스터미널 접근도 가깝습니다.
비교선이 담장 하나 거리에 있다는 게 이 단지 계산의 편한 점입니다. 서해로 건너가 2023년식 서산 푸르지오 더 센트럴이고, 예천동 안에 중흥S클래스(2021년식)와 e편한세상 서산예천(2017년식)까지 연식 사다리가 나란합니다. 신축 프리미엄의 값을 실거래로 바로 확인할 수 있습니다.
서산이라는 시장의 배경도 있습니다. 보도 기준 2022년부터 3년간 분양이 728가구, 연평균 240가구에 그쳤고 아파트 노후도가 64.6%로 충남 평균보다 높습니다. 새 아파트가 구조적으로 귀한 도시입니다.
호재
재료는 단지 주변의 개발입니다. 예천3지구와 공림지구 도시개발이 인접해 진행 중이라는 보도가 있습니다. 생활 인프라를 키우는 재료인 동시에, 시차를 두고 이 단지와 손님을 나눌 공급이기도 합니다.
더 큰 재료는 공급 절벽 그 자체입니다. 보도 기준 서산의 향후 분양 예정이 2026년 410가구, 2028년 178가구뿐입니다. 2029년 입주 시점에 이 단지보다 새 대단지가 드물다는 계산이 나옵니다. 방향은 이 단지 편이지만, 저희는 이런 기대를 마진에 넣지 않습니다. 실거래만 씁니다.
비교단지
비교선은 옆 단지입니다. 서산 푸르지오 더 센트럴(2023년식, 예천동)의 84는 최근 12개월 실거래 53건, 4.30억에서 5.43억이고 중위가 4.99억입니다. 지난달에만 4.75억에서 5.43억 사이 8건이 찍혔고, 12개월 최고가(5.43억)도 지난달에 나왔습니다. 오름세가 뚜렷합니다.
연식을 내려가며 놓습니다. 중흥S클래스 더퍼스트(2021년식)의 84가 45건에 중위 4.55억, e편한세상 서산예천(2017년식)이 26건에 중위 4.25억입니다. 예천동에서 연식 6년의 값이 0.7억쯤이라는 걸 실거래가 말해 줍니다.
대형은 비교 자체가 어렵습니다. 서산에서 전용 100 초과 신축급 실거래는 중흥S클래스 110이 12개월 7건, 5.30억에서 5.96억이 사실상 전부입니다. 128 체급의 새 아파트 거래는 아예 없습니다. 전례가 없다는 건 프리미엄의 근거가 없다는 뜻이기도 합니다.
| 서산 푸르지오 더 센트럴 84 (2023, 예천동 바로 옆) | 12개월 53건, 중위 4.99억 (최근 4.75억에서 5.43억) |
| 중흥S클래스 더퍼스트 84 (2021, 예천동) | 12개월 45건, 중위 4.55억 |
| e편한세상 서산예천 84 (2017, 예천동) | 12개월 26건, 중위 4.25억 |
| 중흥S클래스 더퍼스트 110 (2021, 서산 대형 참고) | 12개월 7건, 5.30억에서 5.96억 |
| 트리븐 서산 84 실부담 (확장 포함) | 84A 4.91억과 5.31억 / 84B 5.16억에서 5.21억 |
분석
84B부터 잽니다. 실부담 5.16억에서 5.21억은 옆 단지 중위 4.99억보다 0.2억 위, 최근 상단 5.43억보다는 아래입니다. 3년 차 실물의 오늘 가격에 0.2억을 얹어 2029년 입주권을 사는 그림이라, 지금 실거래 기준의 확정 마진은 없습니다. 6년 뒤 신축이 될 집이 3년 차보다 비싼 게 당연하다고 보면 시세대로의 가격입니다.
84A는 층이 셈을 가릅니다. 1층 실부담 4.91억인데 옆 단지 1층과 2층 거래가 4.30억에서 4.85억입니다. 저층끼리 견줘도 위에서 출발합니다. 3층 5.31억은 옆 단지 상단 턱밑입니다. 절대가만 보고 84A가 싸다고 읽으면 틀립니다.
128은 실부담 7.66억과 7.73억으로, 서산 대형 실거래 최고선(5.96억)보다 1.7억 위입니다. 희소성의 값을 아무리 쳐줘도 시장에 확인된 근거가 없는 가격대입니다. 흐름 하나는 단지 편입니다. 옆 단지 실거래가 1년 새 저층 기준 0.8억쯤 올라 가격표에 다가왔고 공급 절벽이 뒤에 있습니다. 그래도 그건 기대의 영역이지 마진이 아닙니다.
| 비교단지 | 서산 푸르지오 더 센트럴 84 (2023년식, 예천동 바로 옆 신축 대장) |
| 비교가치 | 중위 4.99억, 상단 5.43억 (최근 12개월 53건) |
| 이번 실부담 (확장 포함) | 84A 4.91억과 5.31억 / 84B 5.16억에서 5.21억 / 128 7.66억과 7.73억 |
| 안전마진 | 없음 (84는 옆 단지 오늘 실거래와 같은 줄, 128은 서산 대형 최고가보다 1.7억 위) |
청약전략
청약자격
자격은 임의공급의 표준형이라 문이 넓습니다. 공고일(7월 24일) 현재 국내에 거주하는 만 19세 이상이면 되고, 자녀 양육이나 형제자매 부양으로 세대주가 된 미성년자도 넣을 수 있습니다. 청약통장도, 거주지도, 주택 소유 여부도 보지 않습니다. 신청은 1인 1건입니다.
계약의 값은 챙겨야 합니다. 이번 세 주택형은 모두 최초 공고에서 경쟁이 발생했던 미계약분이라, 계약해서 분양권을 쥐면 향후 청약에서 유주택으로 간주됩니다. 통장 가점을 아끼는 무주택 세대라면 이 단지에 그 자격을 쓸지부터 정해야 합니다.
당첨자 선정과 동호수 배정은 부동산원 무작위 추첨이고, 예비입주자를 주택형별 900%까지 뽑습니다. 당첨자 계약이 8월 1일 오전에 끝나면 예비순번이 같은 날 14시부터 현장에서 동호 배정과 계약으로 바로 이어집니다.
제한사항
| 규제지역 | 비규제 (서산시) |
| 분양가상한제 | 미적용 |
| 전매 제한 | 없음 (최초 발표 2025.11.11 기준, 적용 기간 없음) |
| 재당첨 제한 | 없음 (계약 시 유주택 간주) |
| 거주 의무 | 없음 |
제한 다섯 항목이 전부 없음입니다. 계약 직후부터 분양권 상태의 매도가 제도상 자유롭습니다. 팔 수 있다는 것과 웃돈이 붙는다는 건 별개의 문제입니다. 웃돈의 근거는 결국 옆 단지 실거래가 정해 줍니다.
서산시는 실거래 6억원 이상 주택매매 계약에 자금조달계획서와 입주계획서 제출 의무가 있습니다. 128 두 세대가 해당되고, 계약 후 30일 안에 부동산 거래신고까지 마쳐야 합니다.
대출조건
계약금은 1차 1,000만원 정액으로 시작해 잔여 10%가 한 달 안입니다. 84B 기준이면 계약 한 달 안에 5,000만원 안팎이 나갑니다.
중도금 60%는 여섯 번인데 앞이 무겁습니다. 1차와 2차 20%가 올해 11월 18일 일괄이라 84B 기준 약 1억, 128이면 1.5억입니다. 이후 3차부터 6차가 2027년 1월에서 2028년 5월에 흩어져 있고, 잔금 30%는 2029년 1월 입주지정일입니다. 발코니 중도금(11월 16일)도 이틀 앞서 겹칩니다.
대출의 그림은 계약 전에 그려야 합니다. 공고문에 알선 은행 안내가 없으니 중도금 조달 경로부터 확인이 필요하고, 입주 때는 비규제 통례로 LTV 70% 선의 잔금 대출이 열립니다. 84B 실부담 5.2억이면 잔금 시점 필요 현금과 후불 이자 정산액까지 넣어 계산해 두시기 바랍니다.
전략
들어간다면 순서는 84B입니다. 옆 단지 오늘 실거래와의 간격이 0.2억으로 가장 좁고, 층대도 중고층 위주라 배정 리스크가 작습니다. 84A는 1층과 3층뿐이라 절대가의 착시를 걷어내면 84B보다 나을 게 없고, 128은 자금 체급과 비교 근거가 다른 세상입니다.
자금표가 두 번째 관문입니다. 연말까지 1.5억, 2029년 초 잔금까지 총액의 흐름에 답이 서야 합니다. 발표 다음 날이 바로 계약이라 은행 확인을 발표 전에 끝내 두는 게 맞습니다.
서산 실수요라면 저울에 하나를 더 올려야 합니다. 같은 돈이면 옆 푸르지오 더 센트럴의 실물이 오늘 중위 4.99억에 잡힙니다. 3년을 먼저 사는 값과 새집을 기다리는 값의 교환인데, 공급이 마른 도시에서 오래 살 계획이면 기다림 쪽도 계산이 섭니다. 시세차익을 노리는 자리는 아닙니다.
주의사항
이 공고는 2025년 10월 23일 최초 공고(주택관리번호 2025000498)를 준용합니다. 공급가격 외의 옵션 품목과 단지 세부 여건은 최초 공고문과 분양 홈페이지에서 직접 확인해야 합니다.
일정이 이번 주 안에 다 끝납니다. 접수 7월 28일 화요일, 발표 7월 31일 금요일, 서류접수와 계약이 8월 1일 토요일 10시부터 13시 견본주택(예천동 1702)입니다. 발표와 계약 사이가 하루라 신분증과 인감, 주민등록표등본 등 서류를 발표 전에 준비해 둬야 합니다. 계약금은 현장 수납이 안 되니 이체 한도 확인까지가 준비입니다.
청약 취소는 접수 당일 17시 30분까지만 가능합니다. 당첨 안내 문자에 링크는 없으니 링크 달린 문자는 스미싱으로 보고, 결과는 7월 31일 청약홈에서 직접 확인하시기 바랍니다.
결론
판정 실거주만
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
