APT margin 청약 분석

7.20 청약! 거제 푸르지오 마린피스, 분양가 평면도 대출 안전마진

경남 거제시 장평동 1번지 일원, 대우건설, 423세대 전량 일반분양, 청약접수 특공 7.20, 1순위 7.21, 입주 2029.11

APT margin, 2026.7.8 작성, 분양가는 청약홈 공고이고 실거래는 국토부 최근 10개월

안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 거제 푸르지오 마린피스입니다. 삼성중공업 거제조선소 도보권 장평동에 들어서는 423세대로, 조합 물량 없이 전량이 일반분양입니다. 접수는 특별공급 7월 20일, 1순위 7월 21일입니다.

거제라는 도시의 이력부터 깔고 시작해야 하는 단지입니다. 수주절벽 시기에 긴 침체를 지나온 도시가 조선업 회복과 함께 다시 일어서는 중입니다. 올해 1월에서 4월 아파트 거래가 작년보다 19% 늘었고, 남부내륙철도 착공까지 걸려 있습니다.

그 온기 위에 나온 분양가가 84 기준 4.11억에서 5.14억입니다. 거제에서 지금까지 나온 신축 실거래의 최고가가 4.94억이니, 상단 기준으로는 거제 역사를 새로 쓰는 가격표입니다. 대우건설이라는 1군 브랜드와 36층 초고층이 그 값의 명분입니다.

결국 질문은 하나로 모입니다. 조선소를 걸어 다니는 입지가 동네 시세의 두 배를 정당화할 수 있는가. 거제 신축 실거래와 나란히 놓으면 판단이 서는 가격입니다.

청약개요

장평동은 삼성중공업 조선소를 걸어 다니는 직주근접 주거지입니다. 디큐브백화점과 홈플러스, 장평시장이 1km 안이고, 고현항 재개발과 남부내륙철도의 KTX 거제역 계획이 장기 재료입니다.

단지는 지하 3층에서 지상 36층, 4개동 423세대입니다. 거제에서 36층은 스카이라인 자체가 달라지는 높이라, 상층부 바다 조망이 이 단지 상품성의 한 축입니다. 시행은 한국투자부동산신탁, 시공은 대우건설입니다.

구성은 84 268세대에 105와 107 대형이 155세대입니다. 조선업 임원과 기술직 수요를 노린 대형 비중이 큰 편인데, 거제에서 전용 104 이상 신축의 실거래는 최근 열 달간 한 건도 없었습니다. 대형의 비교군 자체가 비어 있는 시장입니다.

일정은 특별공급 7월 20일, 1순위 7월 21일, 2순위 7월 22일입니다. 당첨자 발표가 7월 29일이고 계약은 8월 11일부터 사흘입니다. 비규제 지역이라 절차 자체는 단순한 편입니다.

단지 분석

분양가

청약홈 공고 기준 84가 2층 4.11억에서 최상층 5.14억, 105가 5.55억에서 6.33억, 107이 5.60억에서 6.56억입니다. 상한제 미적용 자율 책정 가격입니다.

층별 격차가 큰 가격표입니다. 같은 84라도 2층과 30층 이상의 차이가 1억을 넘습니다. 조망이 상품성의 핵심이라는 사업주체의 계산이 가격표에 그대로 들어 있습니다.

84 상단 5.14억은 거제에서 지금까지 찍힌 신축 최고 실거래인 4.94억보다 높습니다. 거제 역사상 가장 비싼 아파트가 되겠다는 가격표입니다. 대형은 한 발 더 나갑니다. 107 상단 6.56억은 거제 시장이 한 번도 가 본 적 없는 금액대입니다.

납부는 계약금 10%에 중도금 60%, 잔금 30% 구조입니다. 계약금 1차가 500만원 정액이라 초기 문턱은 낮게 설계돼 있습니다.

평면

84가 268세대 주력이고 105와 107 대형이 세 세대 중 하나꼴입니다. 36층 초고층이라 상층부는 바다와 시가지 조망이 나옵니다.

동이 4개뿐이라 동간 편차보다 층 편차가 큰 단지입니다. 같은 타입 안에서도 저층과 최상층 가격이 1억 넘게 벌어지는 이유가 그것입니다. 향과 조망축은 견본주택 동호수표에서 직접 확인해 보실 수 있습니다.

특별공급이 168세대로 짜여 있고 신생아 특공 27세대가 배정된 게 눈에 띕니다. 하반기부터 본격화된 신생아 특공을 지방 분양에서 실제로 쓸 수 있는 사례입니다. 기관추천 27, 다자녀 42, 신혼 40, 노부모 13, 생애최초 19로 트랙이 고르게 열려 있습니다.

비교단지

비교 기준은 국토부 실거래입니다. 같은 장평동의 2021년식 포레나거제장평이 전용 84 기준 최근 2.63억에서 2.68억에 거래됩니다. 마린피스에서 걸어갈 수 있는 거리의 신축이 이 값입니다.

거제 신축 대장은 고현동에 있습니다. 2022년식 이편한세상거제유로아일랜드가 중위 4.0억, 2023년식 유로스카이가 최근 4.14억에서 4.94억입니다. 고현동은 거제시청과 행정타운을 낀 거제의 중심 생활권입니다.

정리하면 거제 신축 84의 시세 지형은 장평동 2억대 중반, 고현동 대장권 4억대입니다. 마린피스 분양가는 장평동에 서면서 고현동 대장 가격 위로 올라갔습니다. 동네 시세를 두 배 웃도는 출발선입니다.

안전마진과 적정가치

84 기준으로 계산하면 이렇습니다. 저층 4.11억은 고현 대장 중위인 4.0억과 비슷한 수준이고, 중층 이상은 거제 최고 실거래를 넘어섭니다. 같은 동네 신축인 포레나 2.6억대와 견주면 1.5억에서 2.5억 높고, 거제 전체 대장과 견줘도 마진이 없습니다.

이 가격의 논리는 신축 희소성과 브랜드입니다. 거제에 대우 푸르지오 초고층은 처음이고, 조선업 급여 수준이면 감당 가능한 절대가라는 계산일 겁니다. 다만 그건 분양가의 설명이지 마진의 근거는 아닙니다.

대형은 계산 자체가 성립하지 않습니다. 105와 107을 합쳐 155세대인데, 거제에서 전용 104 이상 신축 실거래가 최근 열 달간 0건입니다. 팔 때 참조할 가격이 시장에 없다는 뜻이고, 그 공백은 고스란히 매수자의 리스크입니다.

포레나와의 간격도 무겁게 봐야 합니다. 같은 장평동, 5년 차이 신축이 2.6억대입니다. 마린피스 저층과도 1.5억 차이입니다. 연식과 브랜드, 층수로 이 간격을 다 메울 수 있는지가 이 단지 계산의 전부입니다.

안전마진은 분양가와 인근 신축 동일평형 국토부 실거래의 차이입니다. 계산 방법은 안전마진 완전정리 가이드에서 보실 수 있습니다.

입주가 2029년 11월, 3.4년 뒤입니다. 조선업 수주 호황이 급여와 인구로 이어져 거제 시세가 한 단계 올라 줘야 분양가가 정당화됩니다. 거래량 19% 증가라는 회복 신호는 있지만, 시세는 아직 그 단계 전입니다.

조선업 사이클이라는 변수도 함께 놓아야 합니다. 거제는 수주 침체 한 번에 시세가 깊게 밀린 이력이 있는 도시입니다. 지금의 호황이 입주 시점까지 이어진다는 보장은 어디에도 없고, 그 사이클 리스크까지 이 분양가에 얹혀 있습니다.

입지와 단점

직주근접이 이 단지의 전부라고 해도 지나치지 않습니다. 삼성중공업을 걸어 다니는 위치는 거제에서 대체재가 드뭅니다. 생활 인프라도 디큐브백화점과 홈플러스, 장평시장까지 장평 생활권 안에서 해결됩니다.

교육 환경은 별도 확인이 필요합니다. 장평동은 조선소 배후 주거지로 형성된 동네라 학원가의 무게중심은 시청이 있는 고현 쪽에 있습니다. 학령기 자녀가 있다면 통학 동선을 접수 전에 직접 재 보시면 좋겠습니다.

다만 장평동 자체의 시세 체력이 2억대라는 사실은 바뀌지 않았습니다. 단지 하나가 동네 시세를 두 배로 끌어올린 전례는 흔치 않습니다.

개발 호재

남부내륙철도 KTX 거제역이 올해 착공 예정이고, 고현항 재개발 빅아일랜드가 인접합니다. 남부내륙철도는 김천과 거제를 잇는 노선으로, 개통되면 거제에서 수도권까지 철도가 처음으로 닿습니다.

둘 다 완성까지 수년 단위의 장기 재료라, 입주 시점보다 뒤에 실현될 가능성을 감안해야 합니다. 착공과 개통 사이의 간격은 늘 계획보다 길었습니다. 호재 값을 분양가로 미리 다 내는 계약인지는 접수 전에 스스로 판단해 보실 대목입니다.

청약전략

청약자격과 특별공급

해당지역은 거제시, 기타지역은 부산과 울산, 경남입니다. 1순위는 통장 6개월과 예치금 요건입니다. 비규제라 문턱이 낮고, 세대주가 아니어도 1순위 접수가 가능한 조건입니다.

세대수 대비 특공 비중이 40%라 자격이 되면 특공 쪽 확률이 좋습니다. 특히 신생아와 다자녀 트랙은 지방 중소도시에서 경쟁이 얇게 형성되는 구간입니다. 일반공급으로 가기 전에 특공 자격표부터 대조해 보시는 게 좋아 보입니다.

규제

규제가 아예 없는 단지입니다. 전매 제한도, 재당첨 제한도, 거주의무도 없습니다. 당첨 후 바로 팔 수도 있고, 떨어져도 통장에 남는 흠이 없습니다.

그 자유가 의미 있으려면 웃돈이 붙어야 합니다. 분양가가 시세 위인 단지에서 전매 자유는 장식에 가깝습니다. 조건의 가벼움을 가격의 무게와 바꿔 읽지 않는 편이 좋겠습니다.

대출, 되나

중도금 60% 이자후불제 알선이 붙어 초기 부담 설계는 표준적입니다. 84 기준 계약금 4천만원대로 시작해 입주까지 끌고 가는 구조입니다. 계약금 1차 500만원 정액이라 계약 당일의 부담은 가볍습니다.

이자후불제는 무이자가 아닙니다. 중도금 대출 이자가 입주 때 한꺼번에 얹히는 방식이라, 3년 치 누적 이자를 잔금 계산에 미리 넣어 놓아야 합니다.

비수도권 비규제라 대출 조건 자체는 열려 있지만, 잔금 시점의 거제 시세가 분양가를 받쳐 주지 못하면 감정가 대출 한도가 깎일 수 있다는 점은 지방 고분양가 단지의 공통 리스크입니다. 시세 위 분양일수록 잔금 대출이 가장 약한 고리가 됩니다.

물량과 전략

삼성중공업과 대우조선 계열 직주 실수요, 그중에서도 저층 84를 노리는 접근이 그나마 계산에 가깝습니다. 4.11억이면 고현 대장 중위가라, 직주근접 프리미엄으로 그 차이를 설명할 수 있습니다.

같은 돈의 대안도 저울에 올려야 합니다. 고현동 유로아일랜드나 유로스카이를 실거래가에 사면 거제 중심 생활권의 준신축이 지금 손에 들어옵니다. 2029년까지 기다리는 값과 조선소 도보 거리의 값을 서로 바꿀 만한지가 판단의 축입니다.

중층 이상과 대형은 거제 최고가 갱신에 동참하는 일입니다. 비교군 없는 105와 107은 특히 되팔 때를 생각하면 조금 더 신중하게 보시는 편이 좋겠습니다. 절대가가 감당된다는 것과 그 값이 남는다는 것은 다른 이야기입니다.

주의사항

본문 실거래는 국토부 최근 10개월 기준입니다. 거제는 단지 간 편차가 큰 시장이라, 관심 타입 기준으로 최신 실거래를 접수 전에 직접 확인해 두시면 좋겠습니다.

105와 107은 거제에 동일 평형 신축 실거래가 없어 비교 자체가 성립하지 않습니다. 발코니 확장 등 유상옵션 포함 여부와 중도금 대출 세부 조건은 입주자모집공고문 원문이 기준입니다.

결론

판정 실거주만

여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.

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