APT margin 청약 분석
7.20 청약! 거제 푸르지오 마린피스, 분양가 평면도 대출 안전마진
경남 거제시 장평동 1번지 일원, 대우건설, 423세대 전량 일반분양, 청약접수 특공 7.20, 1순위 7.21, 입주 2029.11
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 거제 푸르지오 마린피스입니다. 삼성중공업 거제조선소 도보권 장평동에 들어서는 423세대로, 전량 일반분양입니다.
거제는 지금 조선업 회복으로 다시 주목받는 시장입니다. 올해 1월에서 4월 아파트 거래가 작년보다 19% 늘었고, 남부내륙철도 착공까지 걸려 있습니다. 그 온기 위에 나온 분양가가 84 기준 4.11억에서 5.14억입니다. 거제 신축 실거래와 나란히 놓으면 판단이 서는 가격입니다.
청약개요
| 위치 | 경남 거제시 장평동 1번지 외 (삼성중공업 도보권) |
| 시공 | 대우건설, 시행 한국투자부동산신탁 |
| 규모 | 지하 3층에서 지상 36층 4개동 423세대 전량 일반분양 |
| 주택형 | 84 268세대, 105 33세대, 107 122세대 |
| 분양가(층별) | 84 4.11억에서 5.14억, 105 5.55억에서 6.33억, 107 5.60억에서 6.56억 |
| 입주 예정 | 2029년 11월 |
| 청약접수 | 특공 7.20(월) / 1순위 7.21(화) / 2순위 7.22(수) |
| 당첨자발표 | 2026.7.29 |
| 규제 | 비규제, 전매 없음, 거주의무 없음, 재당첨 없음 |
장평동은 삼성중공업 조선소를 걸어 다니는 직주근접 주거지입니다. 디큐브백화점과 홈플러스, 장평시장이 1km 안이고, 고현항 재개발과 KTX 거제역(남부내륙철도) 계획이 장기 재료입니다.
구성은 84 268세대에 105와 107 대형이 155세대입니다. 조선업 임원과 기술직 수요를 노린 대형 비중이 큰 편인데, 거제에서 전용 104 이상 신축의 실거래는 최근 열 달간 한 건도 없었습니다. 대형의 비교군 자체가 비어 있는 시장입니다.
단지 분석
분양가
청약홈 공고 기준 84가 2층 4.11억에서 최상층 5.14억, 105가 5.55억에서 6.33억, 107이 5.60억에서 6.56억입니다. 상한제 미적용 자율 책정 가격입니다.
84 상단 5.14억은 거제에서 지금까지 찍힌 신축 최고 실거래(4.94억)보다 높습니다. 거제 역사상 가장 비싼 아파트가 되겠다는 가격표입니다.
| 전용 84 (268세대) | 4.11억(2층)에서 5.14억(30층 이상) |
| 전용 105 (33세대) | 5.55억에서 6.33억 |
| 전용 107 (122세대) | 5.60억에서 6.56억 |
| 입주 예정 | 2029년 11월 |
| 계약 | 2026.8.11에서 13 |
평면
84가 268세대 주력이고 105와 107 대형이 세 세대 중 하나꼴입니다. 36층 초고층이라 상층부는 바다와 시가지 조망이 나옵니다.
특별공급이 168세대로 짜여 있고 신생아 특공 27세대가 배정된 게 눈에 띕니다. 하반기부터 본격화된 신생아 특공을 지방 분양에서 실제로 쓸 수 있는 사례입니다.
비교단지
비교 기준은 국토부 실거래입니다. 같은 장평동의 포레나거제장평(2021년)이 전용 84 기준 최근 2.63억에서 2.68억에 거래됩니다. 거제 신축 대장인 고현동 이편한세상거제유로아일랜드(2022년)가 중위 4.0억, 유로스카이(2023년)가 최근 4.14억에서 4.94억입니다.
정리하면 거제 신축 84의 시세 지형은 장평동 2억대 중반, 고현동 대장권 4억대입니다. 마린피스 분양가는 장평동에 서면서 고현동 대장 가격 위로 올라갔습니다.
안전마진과 적정가치
84 기준으로 계산하면 이렇습니다. 저층 4.11억은 고현 대장 중위(4.0억)와 비슷한 수준이고, 중층 이상은 거제 최고 실거래를 넘어섭니다. 같은 동네 신축(포레나 2.6억대)과 견주면 1.5억에서 2.5억 높고, 거제 전체 대장과 견줘도 마진이 없습니다.
이 가격의 논리는 신축 희소성과 브랜드입니다. 거제에 대우 푸르지오 초고층은 처음이고, 조선업 급여 수준이면 감당 가능한 절대가라는 계산일 겁니다. 다만 그건 분양가의 설명이지 마진의 근거는 아닙니다.
| 장평동 신축 84 실거래 (포레나) | 2.63억에서 2.68억 |
| 거제 대장 신축 84 (유로아일랜드, 유로스카이) | 4.0억 중위, 최고 4.94억 |
| 마린피스 84 분양가 | 4.11억에서 5.14억 (층별) |
| 안전마진 | 확정 마진 없음, 저층 한정 대장 시세 수준 |
안전마진은 분양가와 인근 신축 동일평형 국토부 실거래의 차이입니다. 계산 방법은 안전마진 완전정리 가이드에서 보실 수 있습니다.
입주가 2029년 11월, 3.4년 뒤입니다. 조선업 수주 호황이 급여와 인구로 이어져 거제 시세가 한 단계 올라 줘야 분양가가 정당화됩니다. 거래량 19% 증가라는 회복 신호는 있지만, 시세는 아직 그 단계 전입니다.
입지와 단점
직주근접이 이 단지의 전부라고 해도 지나치지 않습니다. 삼성중공업을 걸어 다니는 위치는 거제에서 대체재가 드뭅니다. 생활 인프라도 장평 생활권 안에서 해결됩니다.
다만 장평동 자체의 시세 체력이 2억대라는 사실은 바뀌지 않았습니다. 단지 하나가 동네 시세를 두 배로 끌어올린 전례는 흔치 않습니다.
개발 호재
남부내륙철도 KTX 거제역이 올해 착공 예정이고, 고현항 재개발 빅아일랜드가 인접합니다. 둘 다 완성까지 수년 단위의 장기 재료라, 입주 시점보다 뒤에 실현될 가능성을 감안해야 합니다.
청약전략
청약자격과 특별공급
| 기관추천 27, 다자녀 42, 신혼 40, 노부모 13, 생애최초 19, 신생아 27 | 특공 계 168세대 |
해당지역은 거제시, 기타지역은 부산과 울산, 경남입니다. 1순위는 통장 6개월과 예치금 요건입니다. 비규제라 문턱은 낮고, 세대수 대비 특공 비중이 40%라 자격이 되면 특공 쪽 확률이 좋습니다.
규제
| 규제지역 | 비규제 (거제) |
| 분양가상한제 | 미적용 |
| 전매 제한 | 없음 |
| 재당첨 제한 | 없음 |
| 거주 의무 | 없음 |
규제가 아예 없는 단지입니다. 당첨 후 바로 팔 수도 있는 조건인데, 그 자유가 의미 있으려면 웃돈이 붙어야 합니다. 분양가가 시세 위인 단지에서 전매 자유는 장식에 가깝습니다.
대출, 되나
| LTV | 비규제 무주택 70% |
| 중도금 | 60% 이자후불제 융자 알선 (6회) |
| 계약금 | 10% (1차 정액 500만) |
| 잔금 | 30% (입주 시) |
중도금 60% 이자후불제 알선이 붙어 초기 부담 설계는 표준적입니다. 84 기준 계약금 4천만원대로 시작해 입주까지 끌고 가는 구조입니다.
비수도권 비규제라 대출 조건 자체는 열려 있지만, 잔금 시점의 거제 시세가 분양가를 받쳐 주지 못하면 감정가 대출 한도가 깎일 수 있다는 점은 지방 고분양가 단지의 공통 리스크입니다.
물량과 전략
삼성중공업과 대우조선 계열 직주 실수요, 그중에서도 저층 84를 노리는 접근이 그나마 계산에 가깝습니다. 4.11억이면 고현 대장 중위가라, 직주근접 프리미엄으로 그 차이를 설명할 수 있습니다.
중층 이상과 대형은 거제 최고가 갱신에 동참하는 일입니다. 비교군 없는 105와 107은 특히 되팔 때를 생각하면 신중해야 합니다.
주의사항
본문 실거래는 국토부 최근 10개월 기준입니다. 거제는 단지 간 편차가 큰 시장이라, 관심 타입 기준으로 최신 실거래를 접수 전에 직접 확인하시기 바랍니다. 105와 107은 거제에 동일 평형 신축 실거래가 없어 비교 자체가 성립하지 않습니다.
결론
판정 실거주만
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
