APT margin 청약 분석
7.20 청약! 고양창릉 S-4 공공분양 본청약, 분양가 안전마진 (3기 신도시)
경기 고양시 덕양구 도내동 외 고양창릉지구 S-4블록, LH(요진건설 시공), 1,024세대 중 신규 245세대, 접수 사전당첨자 7.20, 일반 7.27에서 29, 입주 2030.03
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 3기 신도시 고양창릉 S-4블록 공공분양 본청약 리뷰를 진행합니다. 분양가, 평면, 대출, 안전마진을 하나씩 확인하시기 바랍니다.
LH가 공급하고 요진건설산업이 짓는 1,024세대 가운데, 사전청약 당첨자 몫을 뺀 245세대가 일반에 나옵니다. 분양가상한제가 적용된 공공분양이라, 이번 주간 저희가 다룬 단지들과는 가격의 결이 다릅니다. 결론에 가까운 숫자 하나를 먼저 놓습니다. 84 분양가 8.67억, 인근 원흥 신축 실거래 9.4억에서 10.1억.
청약개요
| 위치 | 경기 고양시 덕양구 도내동 외 8개동 일원 S-4블록 |
| 공급 | LH, 시공 요진건설산업 |
| 세대수 | 총 1,024세대, 이번 신규 245세대 |
| 주택형(신규분) | 59A 134, 59B 18, 59C 38, 74A 25, 74B 6, 84A 12, 84B 12 |
| 분양가(최고가) | 59 6.24억에서 6.28억, 74 7.62억에서 7.66억, 84 8.64억에서 8.67억 |
| 입주 예정 | 2030년 3월 |
| 청약접수 | 사전당첨자 7.20에서 21 / 일반 7.27에서 29 |
| 당첨자발표 | 2026.8.19 |
| 규제 | 분양가상한제, 전매 3년, 실거주의무 3년 |
창릉지구는 3기 신도시 다섯 곳 가운데 서울과 가장 가까운 축에 듭니다. 은평구와 맞닿아 있고, GTX-A 창릉역이 지구 안에 신설될 예정입니다. 다 지어지면 3만 8천 가구가 들어서는 규모입니다.
S-4는 그 첫 물결의 공공분양입니다. 작년 창릉 첫마을 본청약이 최고 410대 1까지 갔던 걸 보면 이 지구 공공분양의 수요는 검증돼 있습니다. 관건은 분양가가 그 사이 얼마나 올랐고, 인근 시세와 간격이 얼마나 남았느냐입니다.
단지 분석
분양가
청약홈 공고 기준 59가 6.24억에서 6.28억, 74가 7.62억에서 7.66억, 84가 8.64억에서 8.67억입니다. 상한제 가격입니다.
참고할 전례가 있습니다. 먼저 본청약한 창릉 S5는 사전청약 추정가 4.80억이 본청약에서 5.50억으로 올랐고, 사전 당첨자의 26.6%가 포기했습니다. 오른 분양가에 실망한 이탈이었는데, 그럼에도 남은 물량은 소화됐습니다. 이번 S-4도 같은 구도입니다.
| 전용 59 (190세대) | 6.24억에서 6.28억 |
| 전용 74 (31세대) | 7.62억에서 7.66억 |
| 전용 84 (24세대) | 8.64억에서 8.67억 |
| 입주 예정 | 2030년 3월 |
| 계약 | 2026년 11월 |
평면
신규분의 8할이 59입니다. 84는 24세대뿐이라 경쟁이 가장 셀 타입입니다. LH 공공분양 표준 설계이고, 타입별 평면은 공고문과 함께 공개되는 자료로 확인해야 합니다.
사전청약 당첨자 물량이 따로 도는 구조라, 일반 접수(7월 27일에서 29일)에서 실제로 잡을 수 있는 세대수는 타입별 신규분 그대로입니다.
비교단지
비교 기준은 국토부 실거래입니다. 창릉지구에서 가장 가까운 기존 생활권인 원흥과 지축의 신축 84로 봅니다. 고양원흥동일스위트(2018년)가 올해 5월 9.4억에서 10.1억에 거래됐고, 지축역센트럴푸르지오(2019년)가 중위 10.3억입니다. 삼송2차원흥역동원로얄듀크(2020년)는 7.2억에서 7.4억입니다.
59는 덕양 신축 59가 6.0억(DMC두산위브)에서 7.15억(DMC중흥S클래스)에 거래됩니다.
안전마진과 적정가치
84 기준으로 계산하면 이렇습니다. 원흥 신축 중심 약 9.7억, S-4 분양가 8.67억. 안전마진 약 +1억입니다. 지축 기준이면 +1.6억까지 벌어지고, 가장 보수적인 삼송 로얄듀크 기준으로도 마이너스는 아닙니다.
59는 얇습니다. 분양가 6.28억이 덕양 59 신축 밴드(6.0억에서 7.15억)의 하단에 걸쳐, 마진이 0에서 0.9억 사이입니다. 84가 이 단지의 알짜이고 59는 본전 이상, 이렇게 정리됩니다.
| 원흥 신축 84 실거래 중심 | 약 9.7억 (동일스위트 9.4억에서 10.1억) |
| 지축 신축 84 중위 | 10.3억 (센트럴푸르지오) |
| S-4 84 분양가 | 8.67억 |
| 안전마진 | 84 기준 약 +1억, 59는 0에서 +0.9억 |
안전마진은 분양가와 인근 신축 동일평형 국토부 실거래의 차이입니다. 계산 방법은 안전마진 완전정리 가이드에서 보실 수 있습니다.
입주가 2030년 3월, 3.7년 뒤입니다. 원흥 시세가 보합만 유지해도 84는 1억의 마진을 안고 시작하고, 신도시 완성과 GTX가 실현되면 그 위가 열립니다. 반대로 시세가 연 3% 빠져도 분양가 아래로 내려오기까지는 여유가 있는 구간입니다.
입지와 단점
지구 안 창릉천을 끼고 서울 은평과 맞닿는 위치입니다. 완성형이 아니라 만들어지는 도시라는 점이 3기 신도시 청약의 본질입니다. 초기 입주 몇 년은 공사장 옆 생활을 감수해야 합니다.
교통이 정직한 리스크입니다. GTX-A 창릉역은 당초 2026년에서 2027년 목표가 2030년 개통으로 밀렸고, 고양은평선은 2031년으로 연기됐습니다. 창릉 광역교통 개선대책 사업의 상당수가 지연 판정을 받았습니다. 입주 시점에 GTX가 맞물리면 다행이고, 은평선은 입주 후 1년 이상 공백이 예고돼 있습니다.
개발 호재
GTX-A 창릉역이 단지의 등급을 정합니다. 개통되면 서울역과 강남 접근이 한 번에 해결되는 재료라, 원흥과 지축 시세를 넘어서는 근거가 됩니다. 다만 이미 한 번 밀린 일정이라, 2030년 개통을 전제로 잔금과 거주 계획을 짜는 건 위험합니다. 보수적으로는 입주 후 개통으로 잡아 두는 게 맞습니다.
청약전략
청약자격과 특별공급
| 신혼부부, 생애최초, 다자녀, 노부모 등 | 공공분양 특공 비중 큼, 공고문 확인 |
공공분양이라 무주택 세대구성원 요건과 소득, 자산 기준이 적용됩니다. 청약통장 납입 인정액이 당락을 가르는 일반공급과, 자격이 맞으면 확률이 훨씬 높은 특별공급의 구조를 먼저 확인하시기 바랍니다.
수도권 무주택 실수요라면 이번 하반기에 가점과 통장을 쓸 후보로 순위권에 놓을 단지입니다.
규제
| 규제 | 분양가상한제 적용, 공공주택지구 |
| 전매 제한 | 3년 |
| 실거주 의무 | 3년 |
| 재당첨 제한 | 공고문 확인 |
| 거주 요건 | 해당지역 우선공급 기준 확인 |
상한제 공공분양의 표준 조건입니다. 실거주 의무 3년이라 전세를 놓아 잔금을 메우는 전략은 못 씁니다. 입주 시점에 직접 들어가 살 수 있는 가구만 접근해야 합니다.
대출, 되나
| 분양가 | 59 6.28억 / 84 8.67억 |
| 계약 시점 | 2026년 11월 |
| 중도금 | 공고문 확인 (공공분양 기준) |
| 잔금 시 규제 | 2030년 시점 대출 여건 적용 |
84 기준 8.67억이면 수도권 6억 한도와 DSR이 잔금 설계의 벽입니다. 실거주 의무로 전세 레버리지도 막혀 있으니, 입주 시점까지 자기자본을 얼마나 쌓을 수 있는지가 사실상의 자격 요건입니다.
59는 6억대라 대출 구조가 한결 가볍습니다. 자금이 빠듯한 실수요라면 마진이 얇아도 59가 현실적인 선택지입니다.
물량과 전략
84 24세대가 이 청약의 알짜입니다. 마진 1억에 물량이 적으니 경쟁은 가장 셀 겁니다. 가점이 애매하다면 물량이 많은 59A(134세대)로 당첨 확률을 높이는 전략이 있고, 그 경우 마진보다 신도시 실거주 가치에 무게를 두는 판단이 됩니다.
사전청약 당첨자라면 S5 전례처럼 오른 분양가에 실망할 수 있지만, 지금 시세 대비로는 여전히 아래입니다. 포기 전에 원흥 실거래와 나란히 놓고 계산해 보시기 바랍니다.
주의사항
3기 신도시 일정은 밀려 온 이력이 있습니다. 입주 2030년 3월과 GTX 개통 시점은 공고문의 숫자보다 보수적으로 잡고 계획하시기 바랍니다. 분양가와 특공 세부, 재당첨 제한은 입주자모집공고문 원문이 최종 기준입니다.
본문의 비교 시세는 원흥과 지축 기존 생활권 기준입니다. 창릉지구 자체의 첫 시세는 입주 후에 형성되니, 마진 숫자는 방향으로 보시기 바랍니다.
결론
판정 넣어라
오늘도 APT margin이었습니다.
