APT margin 청약 분석

7.20 청약! 고양창릉 S-4 공공분양 본청약, 분양가 안전마진, 3기 신도시

경기 고양시 덕양구 도내동 외 고양창릉지구 S-4블록, LH, 시공 요진건설, 1,024세대 중 신규 245세대, 접수 사전당첨자 7.20, 일반 7.27에서 29, 입주 2030.03

APT margin, 2026.7.3 작성, 분양가는 청약홈 공고이고 실거래는 국토부 최근 12개월

안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 3기 신도시 고양창릉 S-4블록 공공분양 본청약입니다. LH가 공급하고 요진건설산업이 짓는 1,024세대 가운데, 사전청약 당첨자 몫을 뺀 245세대가 일반에 나옵니다.

분양가상한제가 적용된 공공분양입니다. 시세 위에서 출발하는 요즘 민간 단지들과는 가격의 결이 처음부터 다릅니다. 상한제 공공택지라, 오늘 계산의 무게중심은 가격표가 아니라 기다림의 값에 있습니다.

결론에 가까운 숫자 하나를 먼저 놓습니다. 84 분양가 8.67억, 인근 원흥 신축 실거래 9.4억에서 10.1억. 분양가가 실거래 아래에 있는, 요즘 보기 드문 배치입니다.

접수는 사전청약 당첨자가 7월 20일에서 21일, 일반이 7월 27일에서 29일입니다. 발표는 8월 19일이고, 계약은 2026년 11월로 넉 달 뒤입니다.

청약개요

창릉지구는 3기 신도시 다섯 곳 가운데 서울과 가장 가까운 축에 듭니다. 은평구와 맞닿아 있고, GTX-A 창릉역이 지구 안에 신설될 예정입니다.

다 지어지면 3만 8천 가구가 들어서는 규모입니다. 도시 하나가 새로 생기는 판이라, 초기 입주 단지는 그 도시의 성장분을 먼저 담는 자리가 됩니다. S-4는 그 첫 물결에 해당하는 공공분양 블록입니다.

이 지구 공공분양의 수요는 검증돼 있습니다. 작년 창릉 첫마을 본청약이 최고 410대 1까지 갔습니다. 청약 시장 전반이 식었다는 말이 무색했던 숫자입니다.

그래서 관건은 수요가 아니라 가격입니다. 분양가가 그 사이 얼마나 올랐고, 인근 시세와의 간격이 얼마나 남았느냐입니다.

단지 분석

분양가

청약홈 공고 기준 59가 6.24억에서 6.28억, 74가 7.62억에서 7.66억, 84가 8.64억에서 8.67억입니다. 상한제 가격입니다. 타입 안의 가격 폭이 300만원에서 400만원으로 좁아, 사실상 타입 선택이 곧 가격 선택입니다.

가격의 궤적을 읽을 전례가 있습니다. 먼저 본청약한 창릉 S5는 사전청약 추정가 4.80억이 본청약에서 5.50억으로 올랐습니다.

오른 분양가에 실망한 사전 당첨자의 26.6%가 포기했습니다. 그럼에도 남은 물량은 소화됐습니다. 가격이 올라도 시세 아래면 수요가 받는다는 게 창릉에서 확인된 공식입니다.

이번 S-4도 같은 구도입니다. 사전청약 때보다 오른 가격표를 받아들일지가 당첨자와 신규 신청자 모두의 숙제입니다. S5에서 확인된 소화력이 재현되느냐가 경쟁률의 관전 포인트입니다.

평면

신규분의 8할이 59입니다. 59A가 134세대로 가장 크고, 59B 18세대와 59C 38세대가 뒤를 받칩니다. 74는 31세대, 84는 A와 B 합쳐 24세대뿐입니다.

84는 물량이 적어 경쟁이 가장 셀 타입입니다. LH 공공분양 표준 설계라 평면의 화려함보다 무난함이 미덕이고, 타입별 세부는 공고문과 함께 공개되는 자료로 확인해 두면 좋겠습니다.

사전청약 당첨자 물량이 따로 도는 구조입니다. 일반 접수인 7월 27일에서 29일에서 실제로 잡을 수 있는 세대수는 타입별 신규분 그대로라, 체감 경쟁은 총세대수라는 숫자보다 셀 수 있습니다.

비교단지

국토부 실거래로 좌표를 잡습니다. 창릉지구에서 가장 가까운 기존 생활권인 원흥과 지축의 신축 84가 기준입니다. 창릉 자체에는 아직 입주 단지가 없어, 첫 시세의 대리 지표는 이 두 생활권일 수밖에 없습니다.

고양원흥동일스위트 2018년식이 올해 5월 9.4억에서 10.1억에 거래됐고, 지축역센트럴푸르지오 2019년식이 중위 10.3억입니다. 삼송2차원흥역동원로얄듀크 2020년식은 7.2억에서 7.4억으로 낮은 줄입니다.

59는 덕양 신축 59가 DMC두산위브 6.0억에서 DMC중흥S클래스 7.15억에 거래됩니다. 84와 59 모두 비교선이 뚜렷한 시장입니다.

안전마진과 적정가치

84 기준으로 계산하면 이렇습니다. 원흥 신축 중심 약 9.7억, S-4 분양가 8.67억. 안전마진 약 +1억입니다.

기준을 바꿔도 결론이 흔들리지 않습니다. 지축 기준이면 +1.6억까지 벌어지고, 가장 보수적인 삼송 로얄듀크 기준으로도 마이너스는 아닙니다.

59는 얇습니다. 분양가 6.28억이 덕양 59 신축 밴드인 6.0억에서 7.15억의 하단에 걸쳐, 마진이 0에서 0.9억 사이입니다.

정리하면 84가 이 단지의 알짜이고 59는 본전 이상입니다. 상한제가 만든 간격이 타입별로 다르게 배분돼 있는 셈입니다.

안전마진은 분양가와 인근 신축 동일평형 국토부 실거래의 차이입니다. 계산 방법은 안전마진 완전정리 가이드에서 보실 수 있습니다.

입주가 2030년 3월, 3.7년 뒤입니다. 원흥 시세가 보합만 유지해도 84는 1억의 마진을 안고 시작하고, 신도시 완성과 GTX가 실현되면 그 위가 열립니다.

반대 방향의 완충도 있습니다. 시세가 연 3% 빠져도 분양가 아래로 내려오기까지는 여유가 있는 구간입니다. 출발선이 시세 아래라는 건 이런 때 힘을 냅니다. 확정 마진이 수익이자 방어막을 겸하는 셈입니다.

입지와 단점

지구 안 창릉천을 끼고 서울 은평과 맞닿는 위치입니다. 완성형이 아니라 만들어지는 도시라는 점이 3기 신도시 청약의 본질입니다. 초기 입주 몇 년은 공사장 옆 생활을 감수해야 하고, 학교와 상가, 병원이 차오르는 속도도 계획보다 늦는 게 보통입니다.

교통이 정직한 리스크입니다. GTX-A 창릉역은 당초 2026년에서 2027년 목표가 2030년 개통으로 밀렸고, 고양은평선은 2031년으로 연기됐습니다.

창릉 광역교통 개선대책 사업의 상당수가 지연 판정을 받았습니다. 입주 시점에 GTX가 맞물리면 다행이고, 은평선은 입주 후 1년 이상 공백이 예고돼 있습니다. 입주 초기의 출퇴근은 버스와 자차로 버텨야 할 수 있습니다.

개발 호재

GTX-A 창릉역이 단지의 등급을 정합니다. 개통되면 서울역과 강남 접근이 한 번에 해결되는 재료라, 원흥과 지축 시세를 넘어서는 근거가 됩니다. 3기 신도시 중 서울 최근접이라는 지위도 이 역 하나에 크게 기대고 있습니다.

다만 이미 한 번 밀린 일정입니다. 2030년 개통을 전제로 잔금과 거주 계획을 짜는 건 위험하고, 보수적으로는 입주 후 개통으로 잡아 두는 게 맞습니다. 호재의 크기와 호재의 시점은 별개의 문제입니다.

청약전략

청약자격과 특별공급

공공분양이라 무주택 세대구성원 요건과 소득, 자산 기준이 적용됩니다. 민영과 다른 자격 체계라 항목별 기준표를 공고문에서 직접 대조해 보시는 게 좋아 보입니다.

일반공급은 청약통장 납입 인정액이 당락을 가릅니다. 오래 부은 통장일수록 유리한 판이고, 특별공급은 자격이 맞으면 확률이 훨씬 높은 트랙입니다. 납입 인정액 계산이 낯설다면 접수 전에 본인 인정액부터 확인하는 게 순서입니다.

수도권 무주택 실수요라면 이번 하반기에 가점과 통장을 쓸 후보로 순위권에 놓을 단지입니다. 그만큼 준비 없이 던질 단지도 아닙니다.

규제

상한제 공공분양의 표준 조건입니다. 전매 제한 3년에 실거주 의무 3년이 붙습니다. 전매 기산일과 의무 이행 요건의 세부는 공고문 조항으로 확인해 두면 좋겠습니다.

실거주 의무가 있어 전세를 놓아 잔금을 메우는 전략은 못 씁니다. 입주 시점에 직접 들어가 살 수 있는 가구만 접근해야 하는 단지입니다. 규제의 무게는 민간 대비 가볍지만, 실거주라는 조건 하나가 자금 설계 전체를 규정합니다.

대출, 되나

84 기준 8.67억이면 수도권 6억 한도와 DSR이 잔금 설계의 벽입니다. 실거주 의무로 전세 레버리지도 막혀 있으니, 입주 시점까지 자기자본을 얼마나 쌓을 수 있는지가 사실상의 자격 요건입니다. 2030년의 대출 여건은 지금 확정할 수 없으니, 대출이 빡빡해지는 시나리오까지 한 번은 계산해 봐야 합니다.

시간은 있습니다. 계약이 2026년 11월이고 입주가 2030년 3월이니, 3년 남짓한 기간의 저축 계획까지 포함해 자금표를 짜면 됩니다.

59는 6억대라 대출 구조가 한결 가볍습니다. 자금이 빠듯한 실수요라면 마진이 얇아도 59가 현실적인 선택지입니다.

물량과 전략

84 24세대가 이 청약의 알짜입니다. 마진 1억에 물량이 적으니 경쟁은 가장 셀 겁니다. 통장이 무거운 분일수록 84에 정면 승부를 걸 판이고, 떨어져도 다음 블록을 기다릴 수 있는 지구라는 점이 위안입니다.

가점이 애매하다면 물량이 많은 59A 134세대로 당첨 확률을 높이는 전략이 있습니다. 그 경우 마진보다 신도시 실거주 가치에 무게를 두는 판단이 됩니다.

사전청약 당첨자라면 S5 전례처럼 오른 분양가에 실망할 수 있습니다. 포기 전에 원흥 실거래와 나란히 놓고 계산해 보시면 좋겠습니다. 지금 시세 대비로는 여전히 아래입니다.

주의사항

3기 신도시 일정은 밀려 온 이력이 있습니다. 입주 2030년 3월과 GTX 개통 시점은 공고문의 숫자보다 보수적으로 잡고 계획해 두시면 좋겠습니다. 분양가와 특공 세부, 재당첨 제한은 입주자모집공고문 원문이 최종 기준입니다.

본문의 비교 시세는 원흥과 지축 기존 생활권 기준입니다. 창릉지구 자체의 첫 시세는 입주 후에 형성되니, 마진 숫자는 방향으로 보시면 좋겠습니다. 지구 첫 입주 단지들의 실거래가 쌓이면 그때 좌표를 다시 잡는 게 맞습니다.

결론

판정 넣어라

여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.

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