APT margin 청약 분석
7.20 청약! 고양창릉 S-3 이익공유형 본청약, 시세 70% 분양의 조건
경기 고양시 덕양구 도내동 외 고양창릉지구 S-3블록, LH, 1,282세대 중 신규 402세대, 접수 사전당첨자 7.20, 일반 7.27에서 29, 입주 2030.02
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 고양창릉 S-3블록 이익공유형 분양주택 본청약입니다. 옆 블록 S-4 공공분양과 같은 날 접수를 받는데, 상품 구조가 완전히 다릅니다.
가격부터 다릅니다. 84가 7.08억으로 S-4의 8.67억보다 1.6억 쌉니다. 59도 5.0억 안팎으로 1.28억 낮습니다. 같은 지구, 같은 날, 같은 자격 체계에서 가격만 다른 두 장의 가격표가 나란히 붙은 셈입니다.
공짜가 아닙니다. 시세의 70% 수준에 공급하는 대신 거주의무가 5년이고, 처분할 때는 LH에 환매하며 시세차익의 30%를 LH가 가져갑니다. 싸게 사는 만큼 덜 버는 교환입니다.
이 규모의 이익공유형 본청약은 사실상 처음입니다. 시장의 수용성을 시험하는 단지라, 계산기를 더 정직하게 두드려야 합니다.
청약개요
| 위치 | 경기 고양시 덕양구 도내동 외 8개동 일원 S-3블록 |
| 공급 | LH, 시공 에치에스화성 외 |
| 세대수 | 총 1,282세대, 이번 신규 402세대 |
| 주택형, 신규분 | 46A1155A7159A14459B5974A2784A90 |
| 분양가 | 463.90억554.67억594.98억에서 5.00억746.22억847.08억 |
| 구조 | 시세 70% 공급거주의무5년처분 시 LH 환매이고 차익 30% 귀속 |
| 입주 예정 | 2030년 2월 |
| 청약접수 | 사전당첨자7.20에서 21일반7.27에서 29 |
| 당첨자발표 | 2026.8.18 |
위치는 S-4와 같은 창릉지구 안입니다. 생활권과 교통 조건, GTX-A 창릉역과 고양은평선 지연까지 입지 변수는 옆 블록과 공유합니다.
그래서 이 단지의 판단 변수는 입지가 아니라 상품 구조입니다. 같은 땅에서 두 가지 계약 방식이 나란히 접수를 받는, 보기 드문 비교 실험대입니다.
이익공유형은 정부가 밀고 있는 새 공급 유형입니다. 초기 부담을 낮춰 무주택 실수요를 넣되, 차익의 일부를 공공이 회수하는 절충안입니다. 초기 부담 완화와 공공 회수를 맞바꾼 설계라, 손익 계산도 그 교환의 틀 안에서 이뤄집니다.
총 1,282세대 가운데 이번 신규는 402세대입니다. 46부터 84까지 여섯 타입이라 선택지는 S-4보다 넓습니다. 발표는 8월 18일입니다.
단지 분석
분양가
청약홈 공고 기준 46이 3.90억, 55가 4.67억, 59가 5.0억 안팎, 74가 6.22억, 84가 7.08억입니다.
같은 지구 S-4와 견주면 59는 1.28억, 84는 1.6억 낮습니다. 같은 날 접수하는 옆 블록끼리 이만한 간격이 나는 건 상품 구조의 값입니다.
인근 기존 생활권과 견주면 격차가 더 큽니다. 원흥 신축 84 실거래가 9.4억에서 10.1억이니, 표면으로는 2.3억에서 3억 싸게 사는 그림입니다.
이 표면 숫자를 그대로 믿으면 안 됩니다. 환매와 차익 배분 조건을 빼고 읽는 순간 계산이 통째로 어긋납니다.
| 전용 46, 11세대 | 3.90억 |
| 전용 55, 71세대 | 4.67억 |
| 전용 59, 203세대 | 4.98억에서 5.00억 |
| 전용 74, 27세대 | 6.22억 |
| 전용 84, 90세대 | 7.08억 |
| 입주 예정 | 2030년 2월 |
평면
59가 203세대로 주력이고 84도 90세대로 넉넉합니다. S-4에서 84가 24세대뿐인 것과 대비되는 구성이라, 국민평형을 노린다면 물량은 이쪽이 많습니다.
46과 55 초소형 라인은 1인과 2인 가구용입니다. 3.90억에서 4.67억으로 수도권 신축 진입 금액으로는 최저 수준입니다.
74A는 27세대로 틈새 물량입니다. LH 표준 설계 기반이라 타입별 평면 세부는 공고와 함께 공개되는 자료에서 확인해 두면 좋겠습니다. 동과 향의 배치는 배치도와 동호수 공개 자료가 기준입니다.
비교단지
시세 좌표는 옆 블록 분석과 같은 원흥, 지축 기준입니다. 원흥동일스위트 2018년식 84가 9.4억에서 10.1억, 지축역센트럴푸르지오 2019년식이 중위 10.3억입니다.
S-3 84 분양가 7.08억은 그 시세의 70% 수준입니다. 시세 70% 공급이라는 상품 설명이 실거래로도 확인되는 셈입니다. 물론 이 비율은 지금 시세 기준이라, 기준 시세가 움직이면 체감 할인율도 달라집니다.
59로 봐도 비율은 비슷합니다. 덕양 신축 59 실거래가 6.0억에서 7.15억인데 S-3 59는 5.0억 안팎입니다. 어느 타입이든 출발선 자체는 확실히 낮습니다.
안전마진과 적정가치
셈법을 정직하게 풀어 봅니다. 입주 후 시세가 10억이 되고 팔았다 치면, 차익 2.92억 가운데 30%인 0.88억을 LH에 돌려주고 내 몫은 2.04억입니다.
같은 상황의 S-4는 분양가 8.67억으로 차익 1.33억이 전부 내 몫입니다. 여기까지는 S-3이 낫습니다. 시세가 크게 오를수록 S-4가 유리해지고, 조금 오르거나 보합이면 싸게 산 S-3이 유리합니다. 손익분기는 시세 상승분이 대략 5억을 넘는 지점입니다.
내리는 경우는 S-3이 압도적으로 안전합니다. 애초에 1.6억 싸게 샀으니 하방 쿠션이 그만큼 두껍습니다.
요컨대 S-3은 상방을 팔아 하방을 산 상품입니다. 전망이 강세면 옆 블록, 불확실하면 이쪽이라는 단순한 지도가 나옵니다.
| 원흥 신축 84 실거래 중심 | 약 9.7억 |
| S-3 84 분양가 | 7.08억, 시세 약 70% |
| 표면 간격 | 약 +2.6억 |
| 실질 | 처분 시 차익의 30% LH 귀속, 환매 방식 |
안전마진은 분양가와 인근 신축 동일평형 국토부 실거래의 차이입니다. 계산 방법은 안전마진 완전정리 가이드에서 보실 수 있습니다.
입주까지 3.6년, 거주의무 5년을 더하면 최소 2035년까지 보유하는 설계입니다. 그 사이 이직과 가족 구성 변화 같은 인생 변수가 끼어들 수 있는 길이입니다.
그 긴 시간을 버티는 대가로 초기 부담과 하방 위험을 크게 줄인 상품입니다. 시세 전망보다 본인의 거주 계획이 판단의 중심이 되는 이유입니다.
입지와 단점
S-4 분석과 같은 창릉지구입니다. GTX-A 창릉역은 2030년 개통으로 밀렸고 고양은평선은 2031년입니다. 지구 밖 기존 인프라는 원흥과 삼송 생활권을 한동안 빌려 써야 합니다.
초기 입주의 공사장 생활과 교통 공백은 이 단지도 똑같이 감수할 부분입니다. 다 지어진 도시의 편의를 기준으로 그리고 들어가면 실망이 먼저 옵니다.
거주의무 5년이 있는 상품이라 그 공백기를 통째로 살아 내야 한다는 점은 S-4보다 무겁습니다. 초기 몇 년의 생활 동선을 구체적으로 그려 본 뒤 접수하시면 좋겠습니다.
개발 호재
역설이 하나 있습니다. GTX가 실현돼 시세가 크게 오르면, 이익공유 구조 때문에 그 상승분의 30%는 내 것이 아닙니다.
호재가 실현될수록 S-4 대비 상대 손해가 커지는 구조입니다. 창릉의 미래를 강하게 믿는 사람일수록 S-3보다 S-4가 맞습니다. 반대로 시장이 지지부진할수록 싸게 산 효과는 오래 남습니다.
청약전략
청약자격과 특별공급
| 신혼부부, 생애최초 등 | 공공 특공 비중 큼, 공고문 확인 |
무주택 세대구성원에 소득과 자산 요건이 붙는 공공분양 자격 체계입니다. 소득과 자산 기준은 공급 유형별로 달리 적용될 수 있으니, 타입별 배정과 특별공급 기준을 공고문에서 본인 구간으로 확인해 두면 좋겠습니다.
S-4와 같은 날 접수라는 점이 실질적인 제약입니다. 통장은 한 곳에만 쓸 수 있으니, 자격 검토와 블록 선택을 접수 전에 끝내 놓아야 합니다.
규제
| 규제 | 분양가상한제, 공공주택지구 |
| 거주 의무 | 5년 |
| 처분 | LH 환매 방식이고 일반 전매 불가 |
| 차익 배분 | 수분양자 70%, LH 30% |
| 재당첨 제한 | 공고문 확인 |
일반 전매가 없고 처분은 LH 환매로만 이뤄집니다. 내 집이되 출구가 하나뿐인 구조입니다. 환매 상대가 정해져 있으니 시장에서 매수자를 고르는 협상 자체가 없습니다.
환매 가격 산정 방식과 시점 조건이 계약의 본체입니다. 거주의무 5년까지 겹치니, 공고문의 해당 조항은 요약본이 아니라 원문으로 읽어야 합니다.
대출, 되나
| 분양가 | 84 기준 7.08억 |
| 사전청약 안내 대출 | 1.9에서 3.0% 고정분양가80%최대5억2022년 안내 |
| 본청약 변경 | 1.8에서4.5%LTV 70%이고 생초80%디딤돌 요건 시 최대4억 |
| 중도금 | 집단대출 미확정, 공고 시점 |
대출 조건이 이 단지의 뇌관입니다. 2022년 사전청약 때는 연 1.9에서 3.0% 고정금리로 분양가의 80%, 최대 5억을 빌려 준다고 안내됐습니다.
본청약에서는 금리 상단이 4.5%로 열리고 한도도 LTV 70%에 생애최초는 80%로, 디딤돌 요건을 채워야 최대 4억으로 줄었습니다. 사전청약 당첨자들이 집단 반발한 이유입니다.
중도금 집단대출도 확정 전입니다. 초기 부담이 낮은 상품이라는 전제가 대출 조건에 따라 흔들릴 수 있으니, 계약 전 최종 조건을 확인해 두면 좋겠습니다.
물량과 전략
S-4와 S-3 중 하나를 고르는 문제로 정리됩니다. 자금이 되고 창릉의 상방을 믿는다면 S-4, 초기 부담을 낮추고 하방을 막는 게 우선이면 S-3입니다. 어느 쪽이든 창릉이라는 입지에 대한 판단이 전제입니다.
S-3 안에서는 84 90세대가 물량과 상품성의 균형점입니다. 59 203세대는 당첨 확률을 높이는 선택지입니다.
46과 55는 절대가는 낮지만, 환매 구조까지 감안하면 사실상 장기 거주용 상품으로 봐야 합니다. 갈아타기의 징검다리로 쓰기에는 출구가 좁습니다.
주의사항
이익공유형 대규모 본청약은 전례가 거의 없어, 환매 절차와 차익 정산의 실무가 아직 시장에서 검증되지 않았습니다. 공고문의 환매 조항과 대출 최종 조건, 중도금 집단대출 확정 여부를 계약 전에 확인해 두면 좋겠습니다.
입주와 교통 일정은 S-4와 마찬가지로 보수적으로 잡아야 합니다. 시세 70%라는 매력이 일정 리스크까지 지워 주지는 않습니다.
결론
판정 조건부
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
