APT margin 청약 분석
7.13 청약! 동작 센트럴 동문 디 이스트, 분양가 평면도 대출 안전마진
서울 동작구 상도동 363-10 일원, 시공 동문건설에 시행 장승배기역지역주택조합, 일반분양 72세대, 청약접수 특공 7.13, 1순위 7.14, 입주 2030.02
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 동작구 상도동의 동문 디 이스트 청약입니다. 7호선 장승배기역 도보권에 나오는 일반분양 72세대이고, 접수는 특별공급 7월 13일, 1순위 7월 14일입니다.
사업 구조부터 놓습니다. 장승배기역지역주택조합이 시행하고 동문건설이 짓는 301세대 가운데, 조합원 몫을 뺀 72세대가 일반에 풀립니다. 특별공급 38세대를 제하면 일반공급은 34세대입니다. 서울 한복판 청약치고는 아주 얇은 물량입니다.
구성도 특이합니다. 국민평형 84 없이 전용 46에서 62 소형 열 개 타입뿐입니다. 그런데 59 분양가가 16.71억입니다. 투기과열지구에서 상한제를 안 받는 민간택지라 가능한 가격표입니다.
같은 상도동 신축 59의 실거래는 14.2억에서 18.7억으로 넓게 갈립니다. 이 단지가 그 안에서 어느 줄에 서느냐, 오늘 계산은 그 하나로 모입니다.
청약개요
| 위치 | 서울 동작구 상도동 363-10 일원 |
| 시공 | 동문건설, 시행 장승배기역지역주택조합 |
| 규모 | 지하 8층에서 지상 29층 3개동 301세대 |
| 일반분양 | 72세대, 특공 38에 일반 34, 전용 46에서 62 |
| 분양가 최고가 | 4612.77억5916.71억6217.07억 |
| 입주 예정 | 2030년 2월 |
| 청약접수 | 특공7.13 월요일1순위7.14 화요일2순위7.16 목요일 |
| 당첨자발표 | 2026.7.23 |
| 규제 | 투기과열지구, 청약과열지역이고 서울 |
상도동 장승배기역 권역입니다. 7호선 장승배기역이 도보권이고, 1호선과 9호선이 지나는 노량진역 생활권에 걸칩니다. 7호선 한 줄로 강남권 업무지구까지 환승 없이 닿고, 숭실대입구역 방면 학교 수요도 이 권역에 겹칩니다.
이 축의 배후가 두텁습니다. 노량진뉴타운과 흑석뉴타운 정비가 진행되는 서남권 직주 벨트라, 전월세 수요가 꾸준히 도는 동네입니다. 동작구청 이전 예정지도 이 권역에 있습니다.
단지는 지하 8층에서 지상 29층, 3개동 301세대입니다. 84 없이 소형 열 개 타입만 있다는 건 1인과 2인 가구, 신혼부부를 정조준했다는 뜻입니다. 소형의 희소성에 승부를 건 상품 설계입니다.
일정은 특별공급 7월 13일, 1순위 7월 14일, 2순위 7월 16일입니다. 발표가 7월 23일이고, 입주는 2030년 2월로 멉니다. 그 사이 서부선 경전철 추진이 이 일대의 교통 변수입니다.
단지 분석
분양가
청약홈 공고 기준 최고가는 전용 46이 12.77억, 59가 16.71억, 62가 17.07억입니다. 3.3㎡당 7,000만원 안팎으로, 상한제 미적용 민간 분양가입니다.
중간 타입도 만만치 않습니다. 51에서 53이 13.82억에서 14.88억, 56에서 58이 15.65억에서 16.47억입니다. 전용 50제곱미터대 소형에 15억을 넘게 부르는 가격표는 서울에서도 흔치 않습니다.
소형만 있는데 총액이 12억을 넘다 보니, 대출 한도와 맞물려 실수요의 현금 부담이 상당합니다. 면적은 신혼 기준인데 자금은 자산가 기준인 셈입니다. 중도금과 잔금 구조에 따라 현금이 필요한 시점도 달라지니 납부 일정표까지 봐야 합니다.
결국 이 가격표의 근거는 하나입니다. 서울 신축 소형의 공급이 끊기다시피 했다는 희소성입니다. 그 희소성이 시세로 확인되느냐는 별개의 문제입니다.
| 전용 46, 14세대 | 12.77억 |
| 전용 51에서 53, 11세대 | 13.82억에서 14.88억 |
| 전용 56에서 58, 31세대 | 15.65억에서 16.47억 |
| 전용 59, 10세대 | 16.71억 |
| 전용 62, 6세대 | 17.07억 |
| 입주 예정 | 2030년 2월 |
평면
열 개 타입 전부 소형입니다. 주력은 58 계열 세 타입 24세대와 46 타입 14세대이고, 59와 62는 합쳐 16세대뿐입니다.
소형 특화 단지는 평면이 당락을 가릅니다. 같은 50제곱미터대라도 베이 수와 수납, 알파룸 유무에 따라 체감 면적이 크게 다릅니다. 모집공고의 타입별 평면도를 나란히 놓고 비교해 보시면 좋겠습니다.
지역주택조합의 일반분양이라는 점도 알아 둘 부분입니다. 조합 사업의 남은 물량을 사는 것이라 일반 재개발 일반분양과 큰 차이는 없지만, 시행 주체의 사업 이력과 공정 현황은 계약 전에 확인해 두는 게 좋습니다.
비교단지
비교 기준은 국토부 실거래입니다. 같은 상도동 신축 전용 59로 봅니다. 상도역롯데캐슬파크엘 2021년식이 올해 5월 18.40억과 18.45억에 거래됐고, e편한세상상도노빌리티 2018년식이 18.70억입니다.
반면 상도푸르지오클라베뉴 2024년식은 14.20억에서 14.30억에 거래됩니다. 동네에서 가장 새것인 단지가 가장 낮은 줄에 서 있다는 게 상도동의 특이한 지형입니다. 연식이 아니라 역과의 거리, 단지 규모, 언덕 경사가 가격을 정한다는 뜻입니다.
같은 동네 신축 59가 14억대와 18억대로 4억 넘게 갈라져 있습니다. 동문 디 이스트의 분양가 16.71억은 정확히 그 사이입니다.
안전마진과 적정가치
59 분양가 16.71억을 놓고 보면, 역세권 대단지급인 롯데캐슬과 노빌리티 18억대보다는 1.7억에서 2억 싸고, 2024년식 클라베뉴 14.2억대보다는 2.4억 비쌉니다. 이 단지가 준공 후 어느 쪽 시세를 따라가느냐가 안전마진의 전부입니다.
냉정하게 보면 301세대 소단지에 소형 구성이라, 1,000세대급 브랜드 대단지 시세를 그대로 받기는 어렵습니다. 커뮤니티와 조경, 관리비 효율에서 체급 차이가 나기 때문입니다.
클라베뉴와 롯데캐슬 사이 어디쯤이 현실적인 착지점인데, 그 중간값을 잡아도 분양가와 큰 차이가 없습니다. 확정 마진을 깔고 들어가는 가격이 아니라는 뜻입니다.
클라베뉴의 존재는 특히 무겁게 봐야 합니다. 2024년식 신축이 14억대라는 건, 신축이라는 이유만으로 18억 줄에 서지는 못한다는 상도동의 실증입니다. 디 이스트가 그 예외가 되려면 입지와 상품에서 확실히 나은 무엇이 있어야 합니다.
| 상도 신축 59 실거래대 | 14.2억에서 18.7억, 단지별 편차 큼 |
| 역세권 대단지 기준 비교가치 | 약 18.4억, 롯데캐슬파크엘 |
| 동문 디 이스트 59 분양가 | 16.71억 |
| 안전마진 | 기준에 따라 +1.7억에서 -2.4억, 확정 마진 없음 |
안전마진은 분양가와 인근 신축 동일평형 국토부 실거래의 차이입니다. 계산 방법은 안전마진 완전정리 가이드에서 보실 수 있습니다.
입주가 2030년 2월, 3.6년 뒤입니다. 시간이 긴 만큼 상도동 시세가 오를 여지도, 서울 소형 규제가 바뀔 여지도 다 열려 있습니다.
분명한 건 지금 시세로는 마진이 계산되지 않는다는 점입니다. 서부선 착공과 노량진뉴타운 완성이 실현돼야 18억대 줄에 설 수 있고, 그때까지는 기대를 담보로 잡은 가격입니다.
입지와 단점
장승배기역 도보권에 노량진 생활권입니다. 상도동은 서울 서남권에서 직장 접근과 주거 안정성을 함께 잡는 동네로, 전세 수요의 회전이 빠른 편입니다.
생활 인프라는 노량진과 상도역 일대 상권을 나눠 씁니다. 동작구청 이전과 노량진 일대 정비가 마무리되면 행정과 상업 기능이 한층 가까워집니다.
다만 상도동 특유의 언덕 지형은 현장에서 직접 확인해 볼 부분입니다. 같은 상도동 신축이라도 경사와 접근 동선에 따라 실거래가 4억 넘게 갈리는 동네입니다. 지도가 아니라 발로 재야 하는 입지입니다.
개발 호재
장승배기를 경유하는 서부선 경전철 추진과 노량진뉴타운 완성이 두 축입니다. 서부선이 뚫리면 여의도 접근이 환승 없이 해결되고, 뉴타운이 차면 생활권의 격이 달라집니다.
둘 다 시점이 확정되지 않은 계획입니다. 특히 경전철은 계획과 착공 사이가 길기로 이름난 유형입니다. 분양가에 미리 반영하고 사기보다, 실현되면 얹어지는 보너스로 보는 게 안전한 셈법입니다.
청약전략
청약자격과 특별공급
| 신혼부부, 생애최초, 다자녀, 노부모 등 | 38세대, 일반분양의 53% |
투기과열지구라 청약 문턱이 높습니다. 민영주택 1순위는 통장 가입 24개월에 지역별, 면적별 예치금을 채워야 하고, 청약과열지역 요건에 따른 세대주와 무주택 조건은 공고문에서 확인해 두면 좋겠습니다.
소형 평형은 가점제와 추첨제가 섞이고, 당첨 시 재당첨 제한 10년이 붙습니다. 통장을 한 번 쓰면 오래 묶이는 판이라, 가점이 아까운 분일수록 신중하게 접근하는 편이 좋겠습니다.
신생아 특별공급 10% 배정이 하반기 민영 청약부터 본격 적용됩니다. 2세 미만 자녀가 있는 가구라면 일반공급보다 특공 물량 배분표를 먼저 보시면 좋겠습니다.
규제
| 규제지역 | 투기과열지구, 청약과열지역 |
| 분양가상한제 | 미적용 |
| 전매 제한 | 3년 |
| 재당첨 제한 | 10년 |
| 거주 의무 | 없음, 토지거래허가구역 여부는 공고 확인 |
서울 규제 풀세트가 적용되는 단지입니다. 전매 제한 3년에 재당첨 제한 10년이라 당첨되면 오래 묶입니다. 거주의무가 없다는 정도가 여유 공간입니다.
규제가 무겁다는 건 그만큼 당첨의 무게도 크다는 뜻입니다. 이 통장을 여기에 쓸 가치가 있는 단지인지, 접수 전에 결론을 내려야 합니다.
대출, 되나
| LTV | 규제지역 40%, 무주택 기준 |
| 59 분양가 기준 대출 상한 | 6억 한도와 DSR 먼저 적용 |
| 필요 자기자본 | 59 기준 10억 안팎 추정 |
| 중도금 | 공고문 확인 |
돈 계산이 이 단지의 진짜 관문입니다. 투기과열지구 LTV 40%에 수도권 6억 한도가 겹쳐, 59 기준으로 대출 가능액은 6억을 넘지 못합니다. 분양가 16.71억이면 자기자본이 10억 이상 필요하다는 계산입니다.
중도금 대출의 알선 여부와 조건은 공고문과 견본주택에서 확인해 두면 좋겠습니다. 잔금 시점인 2030년의 대출 규제가 지금과 같으리라는 보장도 없으니, 자금 계획은 보수적으로 짜는 게 맞습니다.
소형 실수요를 겨냥한 단지인데 정작 필요한 현금은 자산가 기준입니다. 이 간극이 청약 경쟁률에 어떻게 나타날지가 관전 지점입니다.
물량과 전략
가점이 높은 무주택 현금 보유자라면 46이나 51 저가 타입으로 총액을 낮추는 접근이 현실적입니다. 46 기준 12.77억이면 그나마 대출과 자기자본의 조합이 잡히는 구간입니다.
59와 62는 상도 신축 시세와 정면 비교해야 하는 가격입니다. 같은 돈이면 2024년식 클라베뉴를 실거래가에 사고도 2억이 남는다는 계산까지 놓고, 가점을 아끼는 선택지를 함께 저울에 올려야 합니다.
실거주 목적이라면 2030년 입주까지의 주거 계획이 먼저입니다. 투자 목적이라면 전매 3년과 재당첨 10년의 기회비용까지 계산에 넣어야 하고, 그 계산은 대체로 우호적이지 않습니다.
주의사항
지역주택조합 사업의 일반분양분입니다. 사업 주체와 공정, 추가 부담 조건을 모집공고문과 계약서에서 확인해 두면 좋겠습니다. 일반분양 세대의 동별 위치도 동호수표로 봐야 합니다.
상도동 실거래는 단지별 편차가 큽니다. 본문의 밴드는 참고로 두고, 관심 타입 기준으로 최신 실거래를 접수 전에 직접 확인하는 게 가장 정확합니다.
결론
판정 조건부
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
