APT margin 청약 분석
7.13 청약! 동작 센트럴 동문 디 이스트, 분양가 평면도 대출 안전마진
서울 동작구 상도동 363-10 일원, 동문건설(장승배기역지역주택조합), 일반분양 72세대, 청약접수 특공 7.13, 1순위 7.14, 입주 2030.02
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 동작구 상도동의 동문 디 이스트 청약 리뷰를 진행합니다. 분양가, 평면, 대출, 안전마진을 하나씩 확인하시기 바랍니다.
장승배기역지역주택조합 사업의 일반분양분입니다. 총 301세대 가운데 72세대가 일반에 풀리고, 전 타입이 전용 46에서 62 소형입니다. 서울 투기과열지구 한복판에 나오는 상한제 미적용 단지라, 가격표부터 보는 게 순서입니다.
청약개요
| 위치 | 서울 동작구 상도동 363-10 일원 |
| 시공 | 동문건설, 시행 장승배기역지역주택조합 |
| 규모 | 지하 8층에서 지상 29층 3개동 301세대 |
| 일반분양 | 72세대 (특공 38, 일반 34), 전용 46에서 62 |
| 분양가(최고가) | 46 12.77억, 59 16.71억, 62 17.07억 |
| 입주 예정 | 2030년 2월 |
| 청약접수 | 특공 7.13(월) / 1순위 7.14(화) / 2순위 7.16(목) |
| 당첨자발표 | 2026.7.23 |
| 규제 | 투기과열지구, 청약과열지역 (서울) |
상도동 장승배기역 권역입니다. 7호선 장승배기역이 도보권이고 1호선과 9호선 노량진역 생활권에 걸칩니다. 노량진뉴타운과 흑석뉴타운이 정비되는 축의 배후라, 서울 서남권 직주 수요가 두터운 자리입니다.
구성이 특이합니다. 국민평형 84 없이 전용 46에서 62 소형 열 개 타입만 있습니다. 1인과 2인 가구, 신혼부부를 정조준한 단지라는 뜻입니다. 입주는 2030년 2월로 멀고, 그 사이 서부선 경전철 추진이 이 일대의 교통 변수입니다.
단지 분석
분양가
청약홈 공고 기준 최고가는 전용 46이 12.77억, 59가 16.71억, 62가 17.07억입니다. 3.3㎡당 7,000만원 안팎으로 상한제 미적용 민간 분양가입니다.
소형만 있는데 총액이 12억을 넘다 보니, 대출 한도와 맞물려 실수요의 현금 부담이 상당합니다. 서울 신축 소형의 희소성에 값을 매긴 가격표입니다.
| 전용 46 (14세대) | 12.77억 |
| 전용 51에서 53 (11세대) | 13.82억에서 14.88억 |
| 전용 56에서 58 (31세대) | 15.65억에서 16.47억 |
| 전용 59 (10세대) | 16.71억 |
| 전용 62 (6세대) | 17.07억 |
| 입주 예정 | 2030년 2월 |
평면
열 개 타입 전부 소형입니다. 주력은 58 계열 세 타입 24세대와 46 타입 14세대입니다. 소형 특화 단지라 타입별 베이 구성과 수납이 당락을 가르니, 모집공고의 평면을 타입별로 비교해야 합니다.
지역주택조합 일반분양이라는 점도 알아 둘 부분입니다. 조합 사업의 남은 물량을 사는 것이라 일반 재개발 일반분양과 큰 차이는 없지만, 시행 주체의 사업 이력은 계약 전에 확인해 두는 게 좋습니다.
비교단지
비교 기준은 국토부 실거래입니다. 같은 상도동 신축 전용 59로 봅니다. 상도역롯데캐슬파크엘(2021년)이 올해 5월 18.40억과 18.45억에 거래됐고, e편한세상상도노빌리티(2018년)가 18.70억입니다. 반면 상도푸르지오클라베뉴(2024년)는 14.20억에서 14.30억에 거래됩니다.
같은 동네 신축 59가 14억대와 18억대로 갈라져 있습니다. 역과의 거리, 단지 규모, 언덕 지형이 만드는 편차입니다. 분양가 16.71억은 정확히 그 사이입니다.
안전마진과 적정가치
59 분양가 16.71억을 놓고 보면, 역세권 대단지급(롯데캐슬, 노빌리티 18억대)보다는 1.7억에서 2억 싸고, 2024년식 클라베뉴(14.2억대)보다는 2.4억 비쌉니다. 이 단지가 준공 후 어느 쪽 시세를 따라가느냐가 안전마진의 전부입니다.
냉정하게 보면 301세대 소단지에 소형 구성이라, 1,000세대급 브랜드 대단지 시세를 그대로 받기는 어렵습니다. 클라베뉴와 롯데캐슬 사이 어디쯤이 현실적인데, 그 중간값을 잡아도 분양가와 큰 차이가 없습니다. 확정 마진을 깔고 들어가는 가격은 아니라는 뜻입니다.
| 상도 신축 59 실거래대 | 14.2억에서 18.7억 (단지별 편차 큼) |
| 역세권 대단지 기준 비교가치 | 약 18.4억 (롯데캐슬파크엘) |
| 동문 디 이스트 59 분양가 | 16.71억 |
| 안전마진 | 기준에 따라 +1.7억에서 -2.4억, 확정 마진 없음 |
안전마진은 분양가와 인근 신축 동일평형 국토부 실거래의 차이입니다. 계산 방법은 안전마진 완전정리 가이드에서 보실 수 있습니다.
입주가 2030년 2월, 3.6년 뒤입니다. 시간이 긴 만큼 상도동 시세가 오를 여지도, 서울 소형 규제가 바뀔 여지도 다 열려 있습니다. 분명한 건 지금 시세로는 마진이 계산되지 않고, 서부선 착공과 노량진뉴타운 완성이 실현돼야 18억대 줄에 설 수 있다는 점입니다.
입지와 단점
장승배기역 도보권에 노량진 생활권입니다. 동작구청 이전 예정지와 노량진뉴타운 정비가 이 축의 호재이고, 서부선이 뚫리면 여의도 접근이 한 번에 좋아집니다.
다만 상도동 특유의 언덕 지형은 현장 확인이 필요합니다. 같은 상도동 신축이라도 경사와 접근 동선에 따라 실거래가 4억 넘게 갈리는 동네입니다.
개발 호재
서부선 경전철(장승배기 경유 추진)과 노량진뉴타운 완성이 두 축입니다. 둘 다 시점이 확정되지 않은 계획이라, 분양가에 미리 반영하고 사기보다 실현되면 얹어지는 보너스로 보는 게 안전합니다.
청약전략
청약자격과 특별공급
| 신혼부부, 생애최초, 다자녀, 노부모 등 | 38세대 (일반분양의 53%) |
투기과열지구라 청약 문턱이 높습니다. 소형 평형은 가점제와 추첨제가 섞이고, 재당첨 제한 10년이 붙습니다. 청약과열지역 요건에 따른 세대주와 무주택 요건을 공고문으로 확인해야 합니다.
신생아 특별공급 10% 배정이 하반기 민영 청약부터 본격 적용되니, 2세 미만 자녀가 있는 가구는 특공 물량 배분을 먼저 보시기 바랍니다.
규제
| 규제지역 | 투기과열지구, 청약과열지역 |
| 분양가상한제 | 미적용 |
| 전매 제한 | 3년 |
| 재당첨 제한 | 10년 |
| 거주 의무 | 없음 (토지거래허가구역 여부 공고 확인) |
서울 규제 풀세트가 적용되는 단지입니다. 전매 3년에 재당첨 10년이라 당첨되면 오래 묶입니다. 규제가 무겁다는 건 그만큼 당첨의 무게도 크다는 뜻이라, 가점을 쓸 가치가 있는 단지인지가 판단의 핵심입니다.
대출, 되나
| LTV | 규제지역 40% (무주택 기준) |
| 59 분양가 기준 대출 상한 | 6억 한도와 DSR 먼저 적용 |
| 필요 자기자본 | 59 기준 10억 안팎 추정 |
| 중도금 | 공고문 확인 |
돈 계산이 이 단지의 진짜 관문입니다. 투기과열지구 LTV 40%에 수도권 6억 한도가 겹쳐, 59 기준으로 대출 가능액은 6억을 넘지 못합니다. 분양가 16.71억이면 자기자본이 10억 이상 필요하다는 계산입니다.
소형 실수요를 겨냥한 단지인데 정작 필요한 현금은 자산가 기준입니다. 이 간극이 청약 경쟁률에 어떻게 나타날지가 관전 지점입니다.
물량과 전략
가점이 높은 무주택 현금 보유자라면 46이나 51 저가 타입으로 총액을 낮추는 접근이 현실적입니다. 59와 62는 상도 신축 시세와 정면 비교해야 하는 가격이라, 가점을 아끼는 선택지도 함께 놓고 판단해야 합니다.
실거주 목적이라면 2030년 입주까지의 주거 계획, 투자 목적이라면 전매 3년과 재당첨 10년의 기회비용까지 계산에 넣어야 합니다.
주의사항
지역주택조합 사업의 일반분양분입니다. 사업 주체와 공정, 추가 부담 조건을 모집공고문과 계약서에서 확인하시기 바랍니다. 상도동 실거래는 단지별 편차가 크니, 본문의 밴드는 참고로 두고 관심 타입 기준으로 최신 실거래를 직접 확인하는 게 정확합니다.
결론
판정 조건부
오늘도 APT margin이었습니다.
