APT margin 청약 분석
7.13 청약! 군포대야미 A-1 6년 분양전환 공공임대, 보증금 조건 안전마진
경기 군포시 대야미동 일원 군포대야미지구 A1블록, LH, 시공 까뮤이앤씨, 377세대, 접수 7.13에서 7.24, 입주 2029.12
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 군포대야미지구 A-1블록, 6년 분양전환 공공임대 본청약입니다. LH가 공급하는 377세대 가운데 사전청약분을 뺀 148세대가 이번에 새로 나옵니다.
상품의 정체부터 분명히 합니다. 이것은 분양이 아닙니다. 보증금과 월세를 내고 6년을 산 뒤, 그때 가서 분양받을지 나갈지 선택하는 구조입니다. 청약통장으로 접수하지만 계약의 실체는 임대차라, 익숙한 청약의 문법이 절반만 적용됩니다.
분양가는 지금 정해지지 않습니다. 입주 시점 감정가와 전환 시점 감정가의 산술평균으로 나중에 정해집니다. 싼 분양가를 미리 잠그는 상품이 아니라는 게 일반 청약과 갈리는 지점입니다.
접수 창구도 다릅니다. 청약홈이 아니라 LH청약플러스입니다. 사전청약 당첨자가 7월 13일에서 14일, 특별공급과 일반이 7월 22일에서 24일에 접수합니다.
청약개요
| 위치 | 경기 군포시 대야미동, 속달동, 둔대동 일원 A1블록 |
| 공급 | LH, 시공 까뮤이앤씨 |
| 세대수 | 377세대, 이번 신규 148세대 |
| 주택형 | 55A 52세대, 59 A에서 C 325세대 |
| 임대조건 | 55A 보증금 8,561만/월64.7만59 보증금 약 9,600만/월70.2만 |
| 분양전환 | 6년 후 선택가격은 입주와 전환 시점 감정가의 산술평균 |
| 입주 예정 | 2029년 12월 |
| 청약접수 | 사전당첨자7.13에서 14특공과 일반7.22에서 24 |
| 당첨자발표 | 2026.8.7 |
대야미지구는 4호선 대야미역을 낀 군포의 신규 공공택지입니다. 수리산 자락에 조성되는 저밀 주거지라, 완성되면 군포 안에서도 환경이 좋은 축에 들 자리입니다.
교통 좌표가 이 지구의 핵심입니다. GTX-C가 서는 금정역이 두 정거장이라, 개통되면 강남 접근이 크게 좋아지는 수혜권입니다. 금정역은 1호선과 4호선 환승역이라 지금도 이 일대 교통의 허브입니다.
이 지구의 이력은 알고 들어가야 합니다. 옆 블록 A2 신혼희망타운은 고압송전선로 이설 문제로 본청약이 3년 밀려 사전청약자들이 크게 반발했던 곳입니다.
A-1의 입주 예정은 2029년 12월입니다. 공공 사업의 일정은 보수적으로 잡는 게 경험칙이고, 이 지구는 그 경험칙이 실제로 작동한 전례까지 있습니다.
단지 분석
분양가
지금 내는 돈은 분양가가 아니라 임대 조건입니다. 55A가 보증금 8,561만원에 월 64.7만원, 59가 보증금 9,581만원에서 9,629만원에 월 70.2만원 수준입니다.
6년 임대료 총액은 월세만 단순 합산해도 4,700만원에서 5,100만원입니다. 묶이는 보증금은 1억 미만이고, 다달이 나가는 70만원 안팎이 실제 주거 비용입니다. 보증금은 나올 때 돌려받는 돈이라 순수 비용은 월세와 관리비 몫입니다.
분양전환가는 입주 시점과 전환 시점 감정가의 평균입니다. 시세가 오르면 전환가도 따라 오르는 구조입니다.
이 구조의 함의는 분명합니다. 오늘 청약의 손익은 분양가 할인이 아니라, 6년의 거주비와 6년 뒤의 선택권에서 나옵니다.
| 55A 보증금 / 월임대료 | 8,561만원약64.7만원 |
| 59 보증금 / 월임대료 | 9,581만에서9,629만원약70.2만원 |
| 분양전환가 | 6년 후, 두 시점 감정가의 산술평균 |
| 입주 예정 | 2029년 12월 |
평면
55와 59 소형 두 계열입니다. 59가 325세대로 주력이고 세 개 타입으로 나뉘며, 55A는 52세대입니다. 타입 선택의 폭이 넓지 않으니 향과 동 배치가 실질 변수입니다.
LH 공공주택 표준 평면이라 화려하진 않아도 검증된 구성입니다. 소형 위주라 3인 이상 가구라면 수납 계획을 실평형 기준으로 따져 봐야 합니다.
제로에너지건축물인 ZEB 3등급 단지라는 점은 실속입니다. 단열과 에너지 설비 기준이 높아 관리비 측면의 이점이 있습니다.
비교단지
참고할 시세는 대야미역 앞 서해그랑블 2021년식입니다. 전용 59가 올해 4.69억에서 4.80억에 거래됐습니다.
송정지구의 LH송정마을 2019년식 59는 4.30억에서 4.40억입니다. 지금 군포 신축 59가 4억대 중후반이라는 뜻입니다. 역 앞 민간 브랜드와 지구 공공 브랜드 사이에 0.3억에서 0.4억의 층위가 있다는 것도 참고가 됩니다.
이 좌표는 참고선이지 목표가가 아닙니다. 2029년 입주와 2035년 전환 시점의 감정가가 여기서 얼마나 움직이느냐가 이 상품의 최종 성적표를 정합니다.
안전마진과 적정가치
이 상품의 마진은 분양가 할인에서 나오지 않습니다. 보증금 1억 미만으로 신축에 6년 살아 보는 주거 안정, 그리고 6년 뒤 시장을 보고 사거나 안 사거나를 고를 수 있는 선택권이 실질 가치입니다.
반대로 시세 차익을 기대한다면 구조가 불리합니다. 전환가가 감정가 평균이라 시세 상승분의 상당 부분이 전환가에 반영됩니다. 오르는 만큼 비싸게 사는 셈입니다.
내리는 경우의 방어력은 확실합니다. 시장이 꺾이면 전환을 포기하고 나오면 됩니다. 하방은 막혀 있고 상방은 제한된, 선택권 성격의 상품입니다.
그래서 비교 대상은 분양 아파트가 아니라 주거 대안입니다. 같은 돈의 전월세와 견줘 신축 거주의 질이 얼마나 나은지, 그게 이 청약의 실질 수익률입니다.
| 군포 신축 59 실거래, 현재 | 4.30억에서 4.80억 |
| 지금 내는 돈 | 보증금 약 9,600만 + 월 70만 |
| 분양전환가, 6년 후 | 감정가 평균, 현재 미확정 |
| 실질 가치 | 저비용 신축 거주 6년 + 매수 선택권 |
안전마진은 분양가와 인근 신축 동일평형 국토부 실거래의 차이입니다. 계산 방법은 안전마진 완전정리 가이드에서 보실 수 있습니다.
입주까지 3.4년, 전환까지는 9년이 넘는 장기 상품입니다. 그 사이 GTX-C 금정역 개통이 실현되면 군포 시세와 함께 전환가도 올라갑니다.
교통 호재가 세입자에게는 좋고 매수 예정자에게는 비용이 되는, 특이한 이해관계입니다. 호재를 반기되 전환가 상승분까지 계산에 넣는 균형이 필요합니다.
입지와 단점
대야미역 도보권 신규 택지입니다. 수리산 자락이라 주거 환경이 쾌적하고, 4호선으로 산본과 금정 방면 이동이 해결됩니다. 역까지의 실제 도보 동선은 블록 배치도와 현장에서 확인하는 게 정확합니다.
지구가 완성되면 학교와 상권이 함께 들어옵니다. 계획대로 차오르면 아이 키우기 좋은 저밀 주거지가 되는 그림입니다.
다만 지구 초기 입주의 통과의례는 감수할 부분입니다. 입주 시점에 상가와 학교가 다 갖춰져 있지 않을 가능성, 그리고 A2의 전례처럼 일정이 밀릴 가능성입니다.
개발 호재
GTX-C 금정역이 가장 큰 변수입니다. 두 정거장 거리의 GTX는 군포 전체의 시세 레벨을 바꿀 수 있는 재료입니다.
이 단지에서는 그 호재의 방향이 둘로 갈립니다. 거주자로서는 생활이 좋아지는 재료이고, 매수 예정자로서는 전환가를 밀어 올리는 비용 요인입니다. 호재가 실현될수록 싸게 사는 그림은 멀어진다는 역설까지 함께 볼 대목입니다.
청약전략
청약자격과 특별공급
| 신혼부부, 생애최초 등 특별공급 | 공고문 기준 확인, 7.22에서 24 접수 |
공공임대라 소득과 자산 요건이 붙습니다. 무주택 세대구성원 요건과 소득 기준, 자산 기준을 LH청약플러스 공고문에서 항목별로 확인해 두면 좋겠습니다.
청약통장은 가입 요건으로 쓰입니다. 당첨돼도 통장 효력 관련 조건이 일반 분양과 다르니, 통장을 아껴야 하는 분이라면 이 부분을 먼저 확인하는 게 순서입니다.
사전청약 당첨자 트랙과 신규 트랙의 일정이 다릅니다. 신규 접수는 특별공급과 일반 모두 7월 22일부터 24일까지입니다. 두 트랙의 자격 서류가 다를 수 있으니 본인 해당 트랙 기준으로 준비해 두면 좋겠습니다.
규제
| 상품 구분 | 6년 분양전환 공공임대이고 분양은 아님 |
| 거주 요건 | 임대 기간 실거주 |
| 전환 선택 | 6년 후 임차인이 선택 |
| 재당첨 등 | 공공임대 기준, 공고 확인 |
| 규제지역 | 해당 없음, 임대 |
분양이 아니라 규제 5종의 틀 자체가 다르게 적용됩니다. 전매나 재당첨 같은 잣대 대신, 임대 기간의 실거주가 사실상의 의무로 작동합니다.
중도에 나가는 경우의 조건도 공고문에서 확인해 둬야 합니다. 6년을 채우지 못할 가능성이 있는 가구라면 퇴거 규정이 곧 리스크 조항입니다.
대출, 되나
| 초기 자금 | 보증금 8,561만에서 9,629만 |
| 월 부담 | 64.7만에서 70.2만 |
| 6년 임대료 총액, 월세 단순합 | 약 4,700만에서 5,100만 |
| 전환 시 자금 | 전환가 기준, 그때 대출 여건 적용 |
초기 1억 미만으로 수도권 신축에 들어가는 진입 장벽은 이 상품의 가장 큰 장점입니다. 월세 70만원은 인근 소형 아파트 전월세와 비교해 판단하면 됩니다.
진짜 자금 계획은 6년 뒤입니다. 전환가가 5억을 넘어갈 경우 그 시점의 대출 규제와 본인 소득으로 감당이 되는지, 지금부터 시나리오를 잡아 두는 게 맞습니다. 감정가는 시장을 따라가므로 전환가 예측은 곧 2035년 군포 시세 예측입니다.
전환 자금이 끝내 안 되면 어떻게 되는지도 미리 봐야 합니다. 선택권은 자금이 준비된 사람에게만 권리이고, 준비가 없으면 6년 거주로 끝나는 상품입니다.
물량과 전략
이 상품이 맞는 사람은 명확합니다. 지금 목돈은 없지만 소득 흐름이 있는 무주택 실수요, 특히 군포와 안양 생활권에서 아이를 키울 계획이 있는 가구입니다. 월 70만원의 임대료를 소득에서 무리 없이 감당할 수 있느냐가 1차 관문입니다.
6년 거주 후 매수 선택권은 이런 가구에게 실질적인 안전판입니다. 집값이 오르든 내리든 주거는 확보한 채로 결정을 미룰 수 있기 때문입니다.
반대로 시세 차익이 목적이라면 이 상품은 도구가 아닙니다. 같은 기간 청약 가점을 관리하며 창릉 같은 분양가상한제 본청약을 노리는 쪽이 구조적으로 낫습니다.
주의사항
분양전환가 산정 방식과 중도 퇴거 조건, 임대료 인상률은 계약의 핵심 조항입니다. 공고문 원문으로 확인해 두면 좋겠습니다.
대야미지구의 송전선로 이설 등 지구 조성 일정 리스크도 A2 전례가 있는 만큼 감안하시면 좋겠습니다. 입주 예정 2029년 12월은 목표이지 보증이 아닙니다.
결론
판정 조건부
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
