APT margin 청약 분석
7.13 청약! 군포대야미 A-1 6년 분양전환 공공임대, 보증금 조건 안전마진
경기 군포시 대야미동 일원 군포대야미지구 A1블록, LH(까뮤이앤씨 시공), 377세대, 접수 7.13에서 7.24, 입주 2029.12
안녕하세요, APT margin입니다. 군포대야미지구 A-1블록의 6년 분양전환 공공임대 본청약입니다. LH가 공급하는 377세대 가운데 사전청약분을 뺀 148세대가 이번에 새로 나옵니다.
이 상품은 분양이 아닙니다. 보증금과 월세를 내고 6년을 산 뒤, 그때 가서 분양받을지 나갈지 선택하는 구조입니다. 분양가는 지금 정해지지 않고, 입주 시점 감정가와 전환 시점 감정가의 산술평균으로 나중에 정해집니다. 이 구조의 유불리부터 풀어야 합니다.
청약개요
| 위치 | 경기 군포시 대야미동, 속달동, 둔대동 일원 A1블록 |
| 공급 | LH, 시공 까뮤이앤씨 |
| 세대수 | 377세대 (이번 신규 148세대) |
| 주택형 | 55A 52세대, 59 A에서 C 325세대 |
| 임대조건 | 55A 보증금 8,561만/월 64.7만, 59 보증금 약 9,600만/월 70.2만 |
| 분양전환 | 6년 후 선택, 가격은 입주와 전환 시점 감정가의 산술평균 |
| 입주 예정 | 2029년 12월 |
| 청약접수 | 사전당첨자 7.13에서 14, 특공과 일반 7.22에서 24 |
| 당첨자발표 | 2026.8.7 |
대야미지구는 4호선 대야미역을 낀 군포의 신규 공공택지입니다. GTX-C가 서는 금정역이 두 정거장이라, 개통되면 강남 접근이 크게 좋아지는 수혜권입니다.
이 지구의 이력은 알고 들어가야 합니다. 옆 블록 A2 신혼희망타운은 고압송전선로 이설 문제로 본청약이 3년 밀려 사전청약자들이 크게 반발했던 곳입니다. A-1의 입주 예정은 2029년 12월인데, 공공 사업의 일정은 보수적으로 잡는 게 경험칙입니다.
단지 분석
분양가
지금 내는 돈은 분양가가 아니라 임대 조건입니다. 59 기준 보증금 약 9,600만원에 월 임대료 70만원 수준입니다. 6년 임대료 총액은 월세만 단순 합산해도 5,000만원 안팎입니다.
분양전환가는 입주 시점과 전환 시점 감정가의 평균입니다. 시세가 오르면 전환가도 따라 오르는 구조라, 확정된 싼 분양가를 미리 잠그는 상품이 아니라는 점이 핵심입니다.
| 55A 보증금 / 월임대료 | 8,561만원 / 약 64.7만원 |
| 59 보증금 / 월임대료 | 9,581만에서 9,629만원 / 약 70.2만원 |
| 분양전환가 | 6년 후, 두 시점 감정가의 산술평균 |
| 입주 예정 | 2029년 12월 |
평면
55와 59 소형 두 계열입니다. 59가 325세대로 주력이고 세 개 타입으로 나뉩니다. LH 공공주택 표준 평면이라 화려하진 않아도 검증된 구성입니다.
ZEB(제로에너지건축물) 3등급 단지라 관리비 측면의 이점은 있습니다.
비교단지
참고할 시세는 대야미역 앞 서해그랑블(2021년)입니다. 전용 59가 올해 4.69억에서 4.80억에 거래됐습니다. 송정지구 LH송정마을(2019년) 59는 4.30억에서 4.40억입니다.
지금 군포 신축 59가 4억대 중후반이라는 뜻입니다. 2029년 입주와 2035년 전환 시점의 감정가가 여기서 얼마나 움직이느냐가 이 상품의 최종 성적표를 정합니다.
안전마진과 적정가치
이 상품의 마진은 분양가 할인에서 나오지 않습니다. 보증금 1억 미만으로 신축에 6년 살아 보는 주거 안정, 그리고 6년 뒤 시장을 보고 사거나 안 사거나를 고를 수 있는 선택권이 실질 가치입니다.
반대로 시세 차익을 기대한다면 구조가 불리합니다. 전환가가 감정가 평균이라 시세 상승분의 상당 부분이 전환가에 반영됩니다. 오르면 비싸게 사고, 내리면 안 사면 되는 구조라, 하방은 막혀 있고 상방은 제한된 상품입니다.
| 군포 신축 59 실거래 (현재) | 4.30억에서 4.80억 |
| 지금 내는 돈 | 보증금 약 9,600만 + 월 70만 |
| 분양전환가 (6년 후) | 감정가 평균, 현재 미확정 |
| 실질 가치 | 저비용 신축 거주 6년 + 매수 선택권 |
안전마진은 분양가와 인근 신축 동일평형 국토부 실거래의 차이입니다. 계산 방법은 안전마진 완전정리 가이드에서 보실 수 있습니다.
입주까지 3.4년, 전환까지는 9년이 넘는 장기 상품입니다. 그 사이 GTX-C 금정역 개통이 실현되면 군포 시세와 함께 전환가도 올라갑니다. 교통 호재가 세입자에게는 좋고 매수 예정자에게는 비용이 되는, 특이한 이해관계입니다.
입지와 단점
대야미역 도보권 신규 택지입니다. 수리산 자락이라 주거 환경이 쾌적하고, 지구가 완성되면 학교와 상권이 함께 들어옵니다.
다만 지구 초기 입주의 통과의례는 감수해야 합니다. 입주 시점에 상가와 학교가 다 갖춰져 있지 않을 가능성, 그리고 A2의 전례처럼 일정이 밀릴 가능성입니다.
개발 호재
GTX-C 금정역이 가장 큰 변수입니다. 두 정거장 거리의 GTX는 군포 전체의 시세 레벨을 바꿀 수 있는 재료입니다. 다만 이 단지에서는 호재가 실현될수록 분양전환가가 올라간다는 역설을 같이 계산해야 합니다.
청약전략
청약자격과 특별공급
| 신혼부부, 생애최초 등 특별공급 | 공고문 기준 확인 (7.22에서 24 접수) |
공공임대라 소득과 자산 요건이 붙습니다. 무주택 세대구성원 요건과 소득 기준을 LH청약플러스 공고문에서 확인해야 합니다. 청약통장은 가입 요건으로 쓰이고 당첨돼도 통장 효력 관련 조건이 일반 분양과 다르니 이 부분도 공고 확인이 필요합니다.
규제
| 상품 구분 | 6년 분양전환 공공임대 (분양 아님) |
| 거주 요건 | 임대 기간 실거주 |
| 전환 선택 | 6년 후 임차인이 선택 |
| 재당첨 등 | 공공임대 기준, 공고 확인 |
| 규제지역 | 해당 없음 (임대) |
분양이 아니라 규제 5종의 틀 자체가 다르게 적용됩니다. 대신 임대 기간의 실거주가 사실상의 의무이고, 중도 퇴거 시 조건도 공고문에서 확인해 둬야 합니다.
대출, 되나
| 초기 자금 | 보증금 8,561만에서 9,629만 |
| 월 부담 | 64.7만에서 70.2만 |
| 6년 임대료 총액(월세 단순합) | 약 4,700만에서 5,100만 |
| 전환 시 자금 | 전환가 기준, 그때 대출 여건 적용 |
초기 1억 미만으로 수도권 신축에 들어가는 진입 장벽은 이 상품의 가장 큰 장점입니다. 월세 70만원은 인근 소형 아파트 전월세와 비교해 판단하면 됩니다.
진짜 자금 계획은 6년 뒤입니다. 전환가가 5억이 넘어갈 경우 그 시점의 대출 규제와 본인 소득으로 감당이 되는지, 지금부터 시나리오를 잡아 두는 게 맞습니다.
물량과 전략
이 상품이 맞는 사람은 명확합니다. 지금 목돈은 없지만 소득 흐름이 있는 무주택 실수요, 특히 군포와 안양 생활권에서 아이를 키울 계획이 있는 가구입니다. 6년 거주 후 매수 선택권은 이런 가구에게 실질적인 안전판입니다.
반대로 시세 차익이 목적이라면 이 상품은 도구가 아닙니다. 같은 돈으로 청약 가점을 관리하며 분양가상한제 본청약(창릉 같은)을 노리는 쪽이 구조적으로 낫습니다.
주의사항
분양전환가 산정 방식과 중도 퇴거 조건, 임대료 인상률은 계약의 핵심 조항이니 공고문 원문으로 확인하시기 바랍니다. 대야미지구의 송전선로 이설 등 지구 조성 일정 리스크도 A2 전례가 있는 만큼 감안해야 합니다.
결론
판정 조건부
오늘도 APT margin이었습니다.
