APT margin 무순위 줍줍

7.27 줍줍! 아산배방 금강펜테리움 센트럴파크 무순위 1세대, 분양가 안전마진 (15.7대 1로 마감됐던 준공 신축 15층)

APT margin, 2026.7.23 작성 (분양가 공고문 원문, 실거래 국토부 최근 12개월)

안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 충남 아산시 배방읍 세교리 1562, 아산탕정지구 2-A13블록의 금강펜테리움 센트럴파크 무순위(사후접수) 1차입니다. 접수는 7월 27일 하루, 전국의 무주택세대구성원이 통장 없이 넣을 수 있습니다. 발표가 7월 30일, 계약은 8월 6일입니다.

잔여는 1세대입니다. 104동 1504호, 28층 건물의 15층 전용 84.9316입니다. 이 단지는 2024년 8월 1순위에서 평균 15.7대 1로 마감됐던 곳입니다(보도 기준). 그 단지가 준공을 마치고 입주까지 진행된 뒤에야 첫 무순위 한 세대를 내놨습니다.

가격표가 흥미롭습니다. 분양가 4.72억은 이 단지 자체 실거래의 바닥과 같은 숫자이고, 승계해야 하는 옵션 2,119만원을 얹은 실부담 4.93억은 자체 실거래의 천장과 같은 숫자입니다. 싸게 사는 것도 비싸게 사는 것도 아닌, 정확히 시세인 물건입니다. 그럼 질문은 가격이 아니라 조건으로 넘어갑니다.

청약개요

아산배방 금강펜테리움 센트럴파크는 아산탕정지구 2단계의 2-A13블록입니다. 지하 2층에서 지상 28층, 5개동에 438세대이고 시행과 시공 모두 금강주택입니다. 구성은 74가 129세대, 84가 세 타입 214세대, 99가 95세대로 중대형 위주입니다(보도 기준). 금강주택이 2020년 5월에 낙찰받은 땅이니 6년을 돌아 나온 마지막 한 세대인 셈입니다.

청약 성적은 좋았습니다. 2024년 8월 20일 1순위에서 평균 15.7대 1로 전 타입이 마감됐습니다(보도 기준). 원래 입주 예정이 2025년 7월이었고, 실거래 등재 기준으로도 2025년식 준공입니다. 입주장이 끝나가는 단지에서 미계약 한 세대가 무순위로 돌아온 겁니다.

이번 물량은 1순위와 2순위에서 마감됐던 주택형의 미계약분이라 무순위(사후) 절차를 밟습니다. 그래서 자격이 전국 무주택세대구성원이고, 계약하면 향후 청약에서 유주택으로 간주됩니다.

눈에 띄는 건 옵션입니다. 최초 계약자가 골랐던 발코니 확장 619만원에 시스템에어컨 4개소, 식기세척기, 붙박이장, 현관 중문까지 유상옵션 1,500만원어치가 그대로 실려 있고, 이를 전부 승계하는 조건입니다. 풀옵션 세대를 옵션 원가에 받는 구조라고 읽으면 됩니다.

안전마진

평면도 및 커뮤니티

잔여 세대는 104동 1504호, 전용 84.9316의 84B 타입입니다. 28층 동의 15층이라 층 조건으로는 몸통 한가운데입니다. 정규 때 이 단지 84 계열은 세 타입 214세대로 가장 큰 몸통이었고, 84B는 그중 69세대짜리 타입입니다(보도 기준).

평면도는 싣지 않습니다. 분양 홈페이지가 완판 후 닫혀 공식 도면을 구할 수 없는 상태라, 출처가 불분명한 도면을 옮기는 대신 생략합니다. 준공된 단지라는 게 대안입니다. 실물 세대와 커뮤니티, 동 배치를 현장에서 직접 확인하고 계약 여부를 정할 수 있습니다.

옵션 내역은 공고문에 품목 단위로 박혀 있습니다. 시스템에어컨 4개소 620만원, 식기세척기 110만원, 현관 스타일업 중문 110만원, 침실2 붙박이장 120만원, 와이드 아일랜드와 주방 상판, 아트월, 조명, 렌지후드, 배기팬, 세탁 수납장까지 합계 1,500만원입니다. 발코니 확장은 가변형벽체 설치형 619만원입니다.

이미 준공된 아파트로서 현 상태 그대로 분양한다는 조항도 그대로 적용됩니다. 마이너스옵션 선택이나 품목 변경, 수선 요구가 안 되니, 옵션 상태까지 포함해 실물을 보고 판단해야 합니다.

분양가 및 세대수

가격 구조는 준공 후 잔여의 전형입니다. 계약금이 20%라 계약 당일 9,440만원에 옵션 계약금 424만원까지 1억 가까이 이체해야 하고, 잔금 80%인 3.776억이 한 달 뒤 9월 4일에 몰립니다. 중도금 구간이 없습니다.

대출 알선도 없습니다. 다만 준공 주택이라 잔금을 개인 주택담보대출로 조달하는 경로 자체는 열려 있습니다. 비규제지역의 통상 한도가 집값의 70% 선이니 실거래 4.9억 기준으로 3.4억 안팎까지는 은행 문턱이 닿는 계산인데, 실행 시점과 9월 4일의 간격을 맞추는 건 계약 전에 은행과 정리할 일입니다.

잔금 약정일이 지나면 연체료가 붙고, 관리비는 잔금약정일 다음 날부터 부담합니다. 아산시의 자금조달계획서 의무는 6억원 이상 거래에 적용되는데 이 건은 4.72억이라 해당되지 않습니다.

전용 85 이하라 부가세가 없고, 계약 시 인지세와 취득세는 별도입니다. 즉시 입주가 가능한 물건이라 이사 시점 계산은 오히려 단순합니다.

입지조건

아산탕정지구는 탕정의 삼성디스플레이 사업장 남쪽으로 조성되는 택지지구이고, 이 단지는 그중 배방읍 세교리 쪽 블록입니다. 산업단지 배후 수요가 임대차의 바닥을 받치는 시장이라는 점에서 성격은 천안 서북부의 신도시 축과 같습니다.

생활권은 천안아산의 경계에 걸쳐 있습니다. 배방은 KTX 천안아산역과 수도권 전철 1호선 배방역을 쓰는 축이고, 천안 불당신도시 상권이 차로 가까운 거리입니다. 지구 자체는 아직 채워지는 중이라, 학교와 상권의 완성은 입주보다 뒤에 오는 시간표입니다.

단지 이름의 배방과 행정구역 세교리, 그리고 탕정지구라는 명칭이 섞여 있는 데서 보이듯, 이 일대는 기존 배방 읍내와 새 택지가 이어 붙는 경계 지대입니다. 세교리 안에서만 신축 네 단지가 나란히 서 있어서, 비교 대상은 멀리 갈 필요가 없습니다.

호재

재료의 방향은 탕정입니다. 삼성디스플레이의 투자와 탕정지구 2단계 개발이 이 일대 수요의 뼈대이고, 1호선 탕정역 생활권과 함께 지구가 채워질수록 인프라가 따라오는 구조입니다. 다 진행형 재료라 방향은 플러스입니다.

반대쪽 재료도 진행형입니다. 탕정과 천안 서북구에 신축 공급이 계속 잡혀 있고, 세교리 안에서도 2024년식부터 2026년식까지 신축 네 단지가 입주를 이어 왔습니다. 신축이 귀한 동네가 아니라 신축끼리 견주는 동네라는 게 가격표에 그대로 보입니다.

이번 계산에는 어느 쪽도 넣지 않았습니다. 찍혀 있는 실거래만 씁니다.

비교단지

가장 좋은 비교선은 이 단지 자신입니다. 자체 84 실거래가 지난해 9월부터 11월 사이 4건 있습니다. 21층 4.72억, 15층 4.90억, 8층 4.85억, 17층 4.93억입니다. 이번 물건과 같은 15층이 4.90억에 팔린 기록이 있는 셈입니다. 99는 지난해 11월 20층 6.00억 한 건입니다.

옆 단지들은 갈라져 있습니다. 같은 세교리의 e편한세상탕정퍼스트드림(2025년식)은 10건 중위 5.34억에 최근 5.40억에서 5.50억까지 올라왔고, 엘리프아산탕정(2025년식)은 13건이 4.06억에서 4.63억, 대광로제비앙센트럴(2024년식)은 4.17억에서 4.58억입니다. 같은 리 안의 신축끼리 1억 넘게 벌어져 있습니다.

위쪽 좌표로는 탕정지구 1단계의 지웰시티센트럴푸르지오 3단지(2022년식)가 있습니다. 85가 12개월 53건에 중위 6.98억, 최근 7.05억에서 7.48억입니다. 탕정 몸통과 세교리 사이의 간격이 2억쯤 된다는 게 이 시장의 층위입니다.

분석

비교가치를 자체 실거래에 두면 계산은 간명합니다. 같은 15층이 4.90억에 거래됐고 상단이 4.93억인데, 이번 실부담이 4.93억입니다. 안전마진은 없습니다. 시세 그대로 사는 물건입니다. 다만 실부담 안에 에어컨과 식기세척기까지 옵션 2,119만원어치가 들어 있으니, 같은 값의 일반 매물보다 손해라고 할 수도 없습니다.

옆 단지 좌표를 대면 평가가 갈립니다. e편한세상의 최근 거래 대비 0.5억 안팎 아래라 싸 보이고, 엘리프 대비로는 0.3억 넘게 위라 비싸 보입니다. 세교리 신축 네 단지가 위치와 브랜드로 값이 갈라진 시장이라, 이 단지의 4.7억에서 4.9억은 그 몸통 자리입니다. 어느 쪽 잣대로도 왜곡된 가격은 아닙니다.

그래서 이 물건의 본질은 가격이 아니라 조건입니다. 전매제한이 이미 끝났고 거주의무도 재당첨 제한도 없어 제한 표가 깨끗한 대신, 무주택 자격을 쓰고 유주택자가 되는 값을 치릅니다. 시세대로 사면서 세대의 무주택을 소모하는 게 남는 장사인지가 마지막 질문입니다.

청약전략

청약자격

자격은 무순위의 표준형입니다. 공고일(7월 22일) 현재 전국에 거주하는 무주택세대구성원이면 되고, 청약통장은 보지 않습니다. 외국인은 세대구성원으로 인정되지 않아 신청할 수 없고, 해외 체류가 계속 90일을 넘긴 경우도 국내 거주로 인정되지 않습니다.

막히는 경우는 이 주택에 당첨돼 계약했거나 추가입주자로 선정됐던 사람, 당첨되고도 계약하지 않은 사람, 부적격 당첨이나 공급질서 교란으로 제한기간 중인 사람입니다.

1인 1건이고, 당첨자 선정과 동호수는 부동산원 무작위 추첨입니다. 1세대 모집에 예비입주자를 900%인 9명까지 뽑아 두니, 당첨자가 계약을 포기하면 예비순번으로 기회가 넘어갑니다. 계약하면 향후 청약에서 유주택으로 간주된다는 점이 이 자격표의 유일한 가시입니다.

제한사항

제한 표는 이번 3편 중 가장 가볍습니다. 상한제 단지인데도 비수도권 민간택지 조건이라 전매제한이 1년이었고, 그 1년이 지난해 8월에 이미 끝났습니다. 계약하고 등기하면 바로 팔 수도, 세를 놓을 수도 있습니다. 거주의무도 재당첨 제한도 없습니다.

남는 비용은 유주택 간주 하나입니다. 마감됐던 주택형의 미계약분이라 계약과 동시에 세대 전체가 향후 청약에서 주택 소유자로 계산됩니다. 아산에 계속 살 실수요라면 치를 만한 값이고, 수도권 청약을 준비하는 세대라면 가장 비싼 값입니다.

계약 후 30일 내 부동산 거래신고 의무는 여기도 같습니다. 자금조달계획서는 6억원 미만이라 해당되지 않습니다.

대출조건

자금 일정은 두 번뿐입니다. 8월 6일 계약 당일 계약금 9,440만원과 옵션 계약금 424만원, 9월 4일 잔금 3.776억과 옵션 잔금 1,695만원입니다. 40일 안에 4.9억이 전부 지나갑니다.

대출 알선이 없다는 문구는 무겁게 읽어야 합니다. 다만 준공 등기가 가능한 물건이라 잔금은 통상의 주택담보대출로 조달할 수 있고, 비규제 LTV 70%면 3.4억 안팎이 한도 계산입니다. 관건은 속도입니다. 8월 초 계약에서 9월 4일 실행까지 한 달 안에 심사가 끝나야 하니, 접수 전에 은행 두 곳 이상에서 가심사를 받아 두는 게 순서입니다.

연체료와 관리비 기산도 챙깁니다. 잔금이 늦으면 연체료가 붙고, 관리비는 잔금약정일 다음 날부터 입주와 무관하게 나갑니다. 실입주가 늦어질 계획이라면 그 사이 빈집 관리비까지 총액에 넣어야 합니다.

전략

이 물건이 맞는 사람은 분명합니다. 탕정과 배방 생활권의 실수요, 그중에서도 지금 살 집이 필요하고 잔금 조달 계획이 서는 세대입니다. 시세대로 사지만 풀옵션 신축 15층을 추첨 한 번으로 받고, 전월세 없이 바로 들어갈 수 있습니다.

수도권 무주택 세대에게는 반대로 권하지 않습니다. 전국 자격이라 넣을 수는 있지만, 시세와 같은 값의 아산 아파트에 세대의 무주택 자격을 지불하는 교환입니다. 같은 27일에는 판교TH212 무순위도 무주택세대구성원 자격으로 접수를 받으니, 한 세대가 지킬 수 있는 무주택 하나를 어디에 쓸지부터 정하는 게 먼저입니다.

접수 전에 현장을 보는 게 좋습니다. 준공된 단지라 세대 상태와 옵션, 커뮤니티를 다 확인할 수 있고, 계약은 아산이 아니라 서울 강남 테헤란로 금강타워에서 한다는 점만 미리 챙겨 두면 됩니다. 잔금 은행 가심사까지 마치고 27일을 맞으시기 바랍니다.

주의사항

이 공고는 2024년 8월 9일 최초 공고(최초 주택관리번호 2024000405)를 준용합니다. 옵션 세부 내용과 단지 여건은 최초 공고문으로 확인해야 합니다.

계약이 8월 6일 목요일 10시부터 16시이고 12시부터 13시는 쉽니다. 장소가 단지 현장이 아니라 서울 강남구 테헤란로 410 금강타워 19층 사업주체 사무실입니다. 계약금은 온라인 수납만 인정되고, 무통장 입금 시 입금자명은 1041504 뒤에 성명을 붙여 적으라고 공고문에 지정돼 있습니다.

당첨 결과는 7월 30일 8시부터 청약홈에서 직접 확인해야 하고, 안내 문자에 링크는 없습니다. 접수 당일 17시 30분 이후에는 신청 취소가 안 되며, 기간 내 미계약은 당첨 포기로 처리되고 이의를 제기할 수 없습니다.

결론

판정 실거주만

여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.

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