APT margin 무순위 줍줍
7.27 줍줍! 힐스테이트 양산더스카이 무순위 276세대, 분양가 평면도 안전마진 (한 달 전 그 가격표 그대로)
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 경남 양산 물금읍, 힐스테이트 양산더스카이 1단지와 2단지의 무순위(사후접수)입니다. 두 단지가 같은 날 따로 공고를 냈고 일정이 같아 한 편으로 묶었습니다. 접수는 7월 27일 하루 청약홈, 발표가 7월 30일, 계약은 8월 7일입니다.
이 단지는 저희가 6월 정규 청약 때 이미 한 번 계산했던 물건입니다. 그때 결론은 마진 없음, 시세 상단의 가격표였습니다. 한 달이 지나 답안지가 나왔는데, 숫자가 기묘합니다. 1단지는 일반공급 전 타입이 순위 내 마감까지 됐던 단지인데, 299세대 중 239세대가 무순위로 돌아왔습니다. 접수는 흥행했고 계약은 무너진 겁니다. 2단지 37세대까지 합쳐 276세대입니다.
가격표는 최초 공고에서 숫자 하나 움직이지 않았습니다. 84 계열 4.83억에서 5.30억, 68A 4.33억에서 4.47억입니다. 대신 이번에는 두 가지가 다릅니다. 자격이 부산, 울산, 경남 거주자로 좁아졌고, 계약하면 유주택으로 간주됩니다. 같은 가격을 더 비싼 조건으로 받는 셈인지 아래에서 확인합니다.
청약개요
| 위치 | 경남 양산시 물금읍 가촌리 971 일원 (1단지), 범어리 940-2 일원 (2단지) |
| 구분 | 무순위 사후접수 (부동산원 무작위 추첨, 예비입주자 없음) |
| 잔여 | 276세대 (1단지: 68A 56, 84A 145, 84B 38 / 2단지: 84B 18, 84C 19) |
| 분양가 | 68A 4.33억에서 4.47억, 84 계열 4.83억에서 5.30억 (층별, 발코니 별도) |
| 자격 | 공고일(7.22) 현재 부산, 울산, 경남 거주 무주택세대구성원, 통장 무관 (계약 시 유주택 간주, 외국인 불가) |
| 규제 | 비규제, 상한제 미적용, 전매와 재당첨 제한 없음, 거주의무 없음 |
| 단지 | 지상 20층 8개동 598세대 (단지별 299), 현대건설 시공, 입주 2029.04 |
| 일정 | 접수 7.27 (하루), 발표 7.30, 서류 7.31에서 8.6, 계약 8.7 (하루) |
힐스테이트 양산더스카이는 물금 생활권 한복판의 두 필지에 나뉘어 서는 단지입니다. 1단지가 가촌리 971에 4개동 299세대, 2단지가 길 건너 범어리 940-2에 4개동 299세대입니다. 시공은 현대건설, 사업주체는 무궁화신탁이고, 입주는 2029년 4월 예정입니다.
정규 성적표부터 폅니다. 특별공급은 두 단지 합쳐 332세대에 38건, 소진율 11%였습니다. 그런데 일반공급으로 넘어가자 1단지는 271세대에 512건이 몰려 전 타입이 순위 내 마감됐습니다. 68A가 1순위 기타에서 10대 1, 84A가 2순위에서 5.09대 1, 펜트 159는 24대 1이었습니다. 2단지는 달랐습니다. 주력 84A 253세대에 149건만 들어와 104세대가 순위 내 미달됐습니다.
그리고 7월 13일부터 사흘간의 정당계약이 끝난 결과가 이번 공고입니다. 접수를 마감시켰던 1단지에서 68A 56, 84A 145, 84B 38, 합쳐 239세대가 돌아왔습니다. 통장 없이 넣어 보는 접수와 계약금을 이체하는 계약 사이에서, 당첨자 대부분이 뒤로 물러섰다는 뜻입니다. 2단지는 84B 18세대와 84C 19세대가 전량 잔여입니다.
2단지 84A의 미달분 104세대는 이번 명단에 없습니다. 무순위 사후접수가 순위 내 마감됐던 주택형의 미계약분만 다루는 절차라서인데, 뒤집으면 이 단지의 실제 잔여는 공고에 적힌 276세대가 전부가 아니라는 얘기이기도 합니다. 이번 공급은 예비입주자를 뽑지 않는 한 판 승부이고, 계약하면 향후 청약에서 유주택으로 간주됩니다.
안전마진
평면도 및 커뮤니티
이번에 나온 타입은 넷입니다. 84A(전용 84.9836)가 4베이 판상형 주력이고, 84B(84.9478)와 84C(84.9729)는 같은 국평의 변형, 68A(68.9608)는 1단지에만 있는 중소형입니다. 도면은 전부 확장형 기준으로 안내됩니다.
층 분포는 나쁘지 않습니다. 1단지 84A 145세대가 102동에서 104동의 1층부터 20층까지 고르게 퍼져 있고, 68A도 101동 전 층에 걸쳐 있습니다. 2단지 84B는 203동 4호 라인 2층에서 19층, 84C는 201동 4호 라인 1층에서 19층입니다. 동호수는 부동산원 무작위 추첨이라 고를 수 없습니다.
발코니 확장이 별도라는 점이 정규 때와 같습니다. 68A 1,700만원, 84 계열 2,000만원입니다. 확장형 도면으로 전시하고 확장비는 따로 받는 구조이니, 실부담 계산에는 처음부터 얹는 게 정확합니다.
커뮤니티와 학교 배정 같은 단지 여건은 최초 공고문과 분양 홈페이지 기준으로 확인해야 합니다. 이번 공고문은 공급가격과 일정 외의 세부를 전부 최초 공고(2026년 6월 12일, 주택관리번호 2026000223과 2026000224)로 미룹니다.
분양가 및 세대수
| 84A 층별 분양가 (1단지 145세대) | 1층 5.09억에서 5.14억 / 2에서 4층 5.14억에서 5.19억 / 5에서 9층 5.19억에서 5.25억 / 10층 이상 5.25억에서 5.30억 (라인별 차등) |
| 84B 층별 분양가 (1단지 38, 2단지 18) | 1단지 4.88억에서 5.09억 / 2단지 4.91억에서 5.01억 |
| 84C 층별 분양가 (2단지 19세대) | 1층 4.83억 / 2에서 4층 4.88억 / 5에서 9층 4.93억 / 10층 이상 4.98억 |
| 68A 층별 분양가 (1단지 56세대) | 1층 4.33억 / 2에서 4층 4.38억 / 5에서 9층 4.42억 / 10층 이상 4.47억 |
| 발코니 확장 (별도) | 68A 1,700만원, 84 계열 2,000만원 (계약 시 10%, 중도금 10%가 2026.12.21, 잔금 80%) |
| 납부 일정 | 계약금 5% (1차 500만 계약 시, 2차 15일 내), 중도금 60% 6회 (1회차 2026.12.21에서 6회차 2028.11.21), 잔금 35% 입주지정일 |
가격표를 다시 폅니다. 84A가 5.09억에서 5.30억, 84B가 4.88억에서 5.09억, 2단지 84C가 4.83억에서 4.98억, 68A가 4.33억에서 4.47억입니다. 정규 때 저희가 적었던 그 숫자 그대로입니다.
실부담은 확장을 넣어야 완성됩니다. 84A 최고층이면 5.50억, 84 계열 최저인 84C 1층도 5.03억입니다. 표시가로는 4억대 후반으로 보이는 물량 대부분이 확장을 얹는 순간 5억대에 들어섭니다.
납부 구조는 가볍게 시작합니다. 계약금 5%에 1차 500만원 정액이고, 중도금 1회차는 올해 12월 21일부터 여섯 번입니다. 분양 홍보물에는 중도금 무이자가 표기돼 있는데 정작 무순위 공고문에는 그 문구가 없습니다. 이자를 누가 무는지는 계약 전에 사업주체에 문서로 확인해야 합니다.
잔금 35%는 2029년 4월 입주지정일입니다. 84A 기준층이면 잔금만 1.8억대이고, 확장 잔금 1,600만원이 같은 날 함께 돌아옵니다.
입지조건
자리는 물금 신도시 생활권의 몸통입니다. 양산교육지원청과 양산시립중앙도서관, 국민체육센터가 배치도에 함께 잡히는 블록이고, 부산 도시철도 2호선 남양산역과 KTX 물금역을 쓰는 부산 배후 주거지입니다.
두 단지가 도로를 사이에 두고 갈라져 있다는 점은 알고 들어가야 합니다. 각 299세대짜리 단지 둘이라, 커뮤니티도 관리도 단지별로 따로 갑니다. 1,000세대급 대단지의 규모 효과를 기대할 구성은 아닙니다.
물금에서 6년 만에 나온 신규 분양이라는 희소성은 사실입니다. 다만 동네 자체는 2014년부터 2018년 사이 입주한 대단지가 줄지어 있고 그 실거래가 두껍게 쌓인 시장이라, 새 아파트라는 이유만으로 웃돈을 받기는 어려운 비교 대상 많은 동네입니다. 분양 당시부터 지역 최고 수준 분양가라는 논란이 보도로 남아 있습니다.
호재
이 단지 편의 재료는 공급 가뭄입니다. 올해 양산의 아파트 공급이 24년 만의 최저 수준이고 2027년까지 관내 입주 예정 물량이 없다는 보도가 있습니다. 2029년 입주 때까지 새 경쟁 단지가 안 보인다는 건 분명한 플러스 재료입니다.
교통 쪽은 양산 도시철도(노포에서 북정)가 물금 생활권을 지나는 재료로 남아 있습니다. 다만 저희 계산은 이번에도 찍혀 있는 실거래까지만 씁니다. 공급 가뭄도 도시철도도, 시세를 밀어 올린다면 그때의 실거래가 말해 줄 일입니다.
비교단지
비교선은 정규 분석 때와 같은 물금 신축 84인데, 이번에는 거래가 가장 두꺼운 단지로 다시 잡습니다. 양산대방노블랜드8차로얄카운티(2018년식)의 85는 최근 12개월 실거래가 68건입니다. 중위 4.89억이고, 지난달에도 4.85억에서 5.67억 사이에 찍혔습니다. 물금 신축의 몸통이 4억대 후반, 상단이 5억대 초중반이라는 뜻입니다.
결이 같은 단지가 더 있습니다. 대방노블랜드7차메가시티(2017년식) 85가 50건에 중위 4.71억, 6차더클래스(2016년식)가 31건에 중위 4.75억입니다. 연식을 2023년으로 좁혀도 양산브라운스톤 85가 25건에 중위 4.30억으로, 신축이라고 5억을 넘겨 받는 시장이 아닙니다.
이번 실부담과 대봅니다. 84A는 확장 포함 5.29억에서 5.50억으로 로얄카운티 중위보다 0.4억에서 0.6억 위, 상단 거래와 같은 줄입니다. 84B와 84C 저층은 5.03억에서 5.10억으로 중위보다 0.15억에서 0.2억 위입니다. 68A는 확장 포함 4.50억에서 4.64억인데, 물금의 70대 전용 실거래(이지더원2차 76 중위 3.60억, 브라운스톤 73 중위 3.69억)보다 0.8억 이상 높습니다.
| 대방노블랜드8차로얄카운티 85 (2018, 물금 신축 대장급) | 12개월 68건, 중위 4.89억 (최근 4.85억에서 5.67억) |
| 대방노블랜드7차메가시티 85 (2017) | 12개월 50건, 중위 4.71억 |
| 양산브라운스톤 85 (2023, 최신 연식) | 12개월 25건, 중위 4.30억 |
| 더스카이 84 실부담 (확장 2,000만 포함) | 84A 5.29억에서 5.50억 / 84B와 84C 5.03억에서 5.29억 |
| 더스카이 68A 실부담 (확장 1,700만 포함) | 4.50억에서 4.64억 (물금 70대 실거래는 3.6억대 중위) |
분석
정규 분석의 결론을 다시 씁니다. 상한제가 눌러 준 가격이 아니라 시세를 보고 매긴 가격이라, 물금 실거래 어느 줄에 대도 싸게 사는 계산이 나오지 않습니다. 84A 실부담 5.3억에서 5.5억은 물금에서 가장 비싸게 팔린 신축 거래들과 같은 자리에서 시작합니다.
한 달 사이 달라진 건 가격이 아니라 비용입니다. 정규 때는 통장을 쓰고 무주택을 지키는 청약이었지만, 이번에는 계약하는 순간 유주택으로 간주됩니다. 마감됐던 주택형의 미계약분이라는 제도상 분류 때문입니다. 같은 가격표를 더 무거운 값에 사는 셈입니다.
접수와 계약의 온도차가 그 증거입니다. 2순위까지 열어 1단지 84A 접수를 5대 1로 만들었지만, 계약금 앞에서 1단지의 80%가 물러섰습니다. 2029년 입주까지 2년 9개월, 물금 시세가 이 가격표 위로 올라와 줘야 본전인 구조인데, 그 베팅을 미리 받아 줄 근거 거래가 지금은 없습니다.
| 비교단지 | 대방노블랜드8차로얄카운티 85 (2018년식, 물금 실거래 최다) |
| 비교가치 | 중위 4.89억, 최근 상단 5.25억에서 5.67억 |
| 이번 실부담 (확장 포함) | 84A 5.29억에서 5.50억, 84B와 84C 5.03억에서 5.29억, 68A 4.50억에서 4.64억 |
| 안전마진 | 없음 (전 타입이 물금 실거래 중위 위, 84A는 상단과 같은 줄) |
청약전략
청약자격
자격이 정규 때보다 좁습니다. 공고일(7월 22일) 현재 부산광역시, 울산광역시, 경상남도에 거주하는 무주택세대구성원만 넣을 수 있습니다. 전국구 무순위가 아니라는 점, 유주택자는 아예 못 넣는다는 점이 다른 줍줍과 다릅니다. 청약통장은 보지 않고, 외국인은 불가합니다.
대신 계약의 값이 무겁습니다. 이번 물량은 정규에서 경쟁이 발생해 마감됐던 주택형의 미계약분이라, 계약해 분양권을 쥐면 향후 청약에서 주택 소유자로 계산됩니다. 무주택 자격을 지키며 다음 청약을 준비하는 세대라면 이 단지가 그 자격을 쓸 자리인지부터 따져야 합니다.
신청은 공고당 1인 1건입니다. 1단지와 2단지는 주택관리번호가 다른 별개 공고인데, 두 단지에 함께 넣을 수 있는지는 접수 당일 청약홈 신청 화면에서 직접 확인하는 게 안전합니다. 당첨자 선정과 동호수 배정은 단지별 무작위 추첨이고, 예비입주자를 뽑지 않으니 잔여가 남으면 다음 공고로 넘어갑니다.
제한사항
| 규제지역 | 비규제 (양산시) |
| 분양가상한제 | 미적용 |
| 전매 제한 | 없음 |
| 재당첨 제한 | 없음 (계약 시 유주택 간주) |
| 거주 의무 | 없음 |
제한 항목은 전부 비어 있습니다. 전매제한 대상이 아니라고 공고문에 명시돼 있고, 거주의무도 재당첨 제한도 없습니다. 계약 뒤 분양권 상태로 파는 것 자체는 자유입니다.
양산시는 거래가액 6억원 이상 주택매매 계약에 자금조달계획서와 입주계획서 제출을 의무화하고 있습니다. 이번 공급가는 6억 아래지만 발코니 확장 포함 계약 구조와 신고 요건은 계약 시점에 확인해야 하고, 계약 후 30일 안에 거래신고까지 계약자 책임입니다.
대출조건
중도금 60%는 여섯 번, 1회차가 올해 12월 21일부터 6회차 2028년 11월 21일까지입니다. 공고문에 무이자나 이자후불, 알선 은행 같은 금융조건이 한 줄도 없습니다. 대출 가능 여부와 이자 부담 주체를 계약 전에 사업주체(1899-2234)에 확인하는 게 순서입니다.
계약 첫 달은 가볍습니다. 1차 500만원에 2차가 15일 안이라 84A 기준층이면 한 달 안에 2,600만원 안팎입니다. 대신 12월부터는 회차당 5,000만원 안팎의 중도금이 너덧 달 간격으로 돌아옵니다.
잔금 35%는 2029년 4월입니다. 비규제라 입주 시점 주택담보대출은 통상 LTV 70%까지 열리지만, 그때 감정가가 분양가에 못 미치면 한도가 따라 내려옵니다. 물금 실거래가 지금 이 가격표 아래에 있다는 사실이 잔금 대출 계산에도 그대로 이어진다는 뜻입니다.
전략
순서를 정직하게 짜면 이렇습니다. 부산, 울산, 경남의 실수요가 물금 신축 84를 원한다면, 같은 돈으로 이미 입주해 사는 로얄카운티와 7차메가시티의 기준층 실거래(4.7억에서 4.9억)가 먼저 보입니다. 2029년까지 기다리는 분양권이 그보다 0.4억 이상 비싼 지금 구도에서는 기축이 순서상 앞입니다.
그래도 신축 분양권을 잡겠다면 낮은 가격표부터입니다. 2단지 84C 저층(4.83억, 실부담 5.03억)과 1단지 84B 저층이 물금 실거래와의 간격이 가장 좁습니다. 84A 고층이 걸리면 5.5억, 물금 최고 실거래 줄에서 시작한다는 계산까지 하고 넣어야 합니다.
서두를 이유가 있는지도 짚어야 합니다. 276세대가 한 번에 나온 무순위는 이번에 소진되지 않으면 다시 나옵니다. 예비도 없는 공고라, 이번 추첨을 놓쳐도 기회가 사라지는 물량이 아닙니다. 무주택 자격이 아깝지 않은지가 마지막 질문입니다.
주의사항
두 단지는 공고가 따로입니다. 1단지가 주택관리번호 2026910191, 2단지가 2026910192이고, 각각 최초 공고(2026000223, 2026000224)를 준용합니다. 층별 가격과 잔여 동호수는 신청할 단지의 공고문으로 확인해야 합니다.
계약이 8월 7일 금요일 하루입니다. 장소는 물금읍 범어리 2769-3 견본주택이고, 계약금은 현장 수납이 안 되니 즉시 이체 준비와 1일 이체 한도 확인이 필요합니다. 서류접수(7월 31일에서 8월 6일)를 빠뜨리면 계약이 불가합니다.
당첨 결과는 따로 통지되지 않으니 7월 30일 청약홈에서 직접 확인해야 합니다. 안내 문자에 링크는 없고, 링크가 달린 문자는 스미싱입니다. 접수 당일 17시 30분 이후에는 어떤 사유로도 취소가 안 됩니다.
결론
판정 패스
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
