APT margin 무순위 줍줍
7.24 줍줍! 풍무역세권 수자인 그라센트 2차 임의공급 30세대, 분양가 평면도 안전마진 (상한제인데 계산은 층이 정한다)
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 김포 사우동 167-1, 풍무역세권 도시개발지구 B1블록의 수자인 그라센트 2차 임의공급입니다. 접수가 내일인 7월 24일 하루뿐입니다. 청약홈에서 통장 없이 받고, 발표가 7월 29일, 서류접수와 계약이 7월 30일로 잡혀 있습니다.
잔여는 30세대가 나왔습니다. 84가 15세대, 105가 15세대로 정확히 절반씩입니다. 두 타입의 출신이 다릅니다. 84는 4월 정규에서 경쟁이 붙었던 미계약분이라 계약하면 유주택으로 간주되고, 105는 미달됐던 미분양분이라 계약해도 무주택이 유지됩니다. 같은 공고 안에서 계약의 값이 갈리는 구조입니다.
가격표는 분양가상한제가 매긴 값 그대로입니다. 84가 1층 6.54억에서 기준층 7.12억, 105가 1층 7.59억에서 기준층 8.25억입니다. 문제는 그 사이 풍무 실거래가 올라와서, 기준층 값이 대장 실거래 상단과 같은 줄에 서 버렸다는 점입니다. 층별로 대보면 계산이 완전히 달라집니다.
청약개요
| 위치 | 김포시 사우동 167-1 (풍무역세권 도시개발사업 B1블록) |
| 구분 | 임의공급 (부동산원 무작위 추첨, 동호수 배정, 예비 900%) |
| 잔여 | 30세대 (84 15, 105 15) |
| 분양가 | 84 6.54억에서 7.12억, 105 7.59억에서 8.25억 (층별, 발코니 별도) |
| 자격 | 만 19세 이상 전국, 통장 무관 (84 유주택 간주, 105 무주택 유지) |
| 규제 | 비규제, 상한제 적용, 전매 3년 (2026.4.21 기산), 거주의무 없음 |
| 단지 | 지하 2층에서 지상 28층 7개동 639세대 (84 509, 105 130), 비에스한양 시공, 입주 2029.01 예정 |
| 일정 | 접수 7.24 (하루), 발표 7.29, 서류접수와 계약 7.30 (하루) |
수자인 그라센트 2차는 풍무역세권 도시개발지구의 B1블록입니다. 지하 2층에서 지상 28층, 7개동에 639세대가 들어가고, 구성은 84 509세대와 105 130세대 두 타입뿐입니다. 사업주체와 시공 모두 비에스한양이고, 입주는 2029년 1월 예정입니다.
지구 이야기를 빼놓을 수 없습니다. 풍무역세권은 87만 제곱미터에 약 6,900가구가 들어서는 김포 최대급 개발지입니다. 지난해 이 지구에서 나온 세 단지, 그러니까 풍무역 푸르지오가 17.4대 1, 호반써밋이 7.3대 1, 그라센트 1차가 6.7대 1로 다 팔렸습니다(보도 기준). 지구의 청약 성적표는 나쁘지 않았습니다.
2차의 성적은 달랐습니다. 올해 4월 14일 1순위에서 466가구 모집에 596건, 평균 1.27대 1이었습니다. 84가 337가구에 519건으로 턱걸이를 넘겼고, 105는 129가구에 77건으로 미달됐습니다. 정당계약이 5월 초였고, 5월 18일에 임의공급이 한 차례 돌았습니다(보도 기준). 그러고도 이번에 30세대가 다시 나온 겁니다.
물량의 좌표는 이렇습니다. 84 15세대는 105동과 106동, 107동에 걸쳐 있고 1층 3세대, 2층 2세대, 4층 1세대에 5층 이상 기준층이 9세대입니다. 105 15세대는 102동에 11세대가 몰려 있고 103동 1세대, 104동 3세대입니다. 1층이 4세대이고 나머지 11세대는 전부 기준층 한 값을 받습니다.
안전마진
평면도 및 커뮤니티
이번 두 타입은 전용 84.9939와 105.2083입니다. 84는 4베이 판상형 계열에 가변형 벽체로 침실 둘을 하나로 트는 선택이 있고, 105는 알파룸 특화형까지 고를 수 있었던 중대형입니다. 639세대 중 105가 130세대뿐이라, 김포에서 귀한 축인 중대형이 이번 잔여의 절반을 차지합니다.
층 구성이 판단의 절반입니다. 84는 1층부터 14층까지 퍼져 있는데 가격 단이 1층, 2층, 4층, 기준층 네 개뿐이라 5층과 14층이 같은 값입니다. 105는 1층 4세대를 빼면 6층부터 18층까지 전부 기준층 한 값입니다. 동호수는 부동산원 무작위 추첨이라 고를 수 없습니다.
발코니 확장이 쌉니다. 84가 664만원, 105가 637만원입니다. 풍무동 롯데캐슬 시그니처의 3,800만원에 대면 5분의 1이 안 되는 값이라, 이 단지는 표시가가 곧 실부담에 가깝습니다. 추가 유상옵션은 발코니 확장을 해야만 계약할 수 있고, 품목과 가격은 최초 공고문 기준입니다.
단지 커뮤니티는 주민카페와 돌봄센터, 키즈스테이션, 경로당이 1층 곳곳에 깔리는 구성입니다. 중앙광장 두 개와 선큰이 단지 가운데를 잡고 있어 639세대 규모치고 외부 공간은 넉넉한 편입니다.
분양가 및 세대수
| 84 층별 분양가 (15세대) | 1층 6.541억 (3세대) / 2층 6.647억 (2세대) / 4층 6.859억 (1세대) / 기준층 7.115억 (9세대) |
| 105 층별 분양가 (15세대) | 1층 7.588억 (4세대) / 기준층 8.253억 (11세대) |
| 발코니 확장 (별도) | 84 664만원, 105 637만원 (계약 시 1할, 중도금 2026.8.29, 잔금 입주 시) |
| 납부 일정 | 계약금 10% (1차 1,000만 계약 시, 2차 30일 내), 중도금 60% 6회 (1회차 2026.9.13, 6회차 2028.8.13), 잔금 30% 입주지정일 |
| 중도금 금융조건 | 공고문에 무이자, 후불제 표기 없음 (최초 공고문과 사업주체 확인 필요) |
가격표부터 폅니다. 84는 1층 6.541억에서 기준층 7.115억까지 0.574억이 벌어지고, 105는 1층 7.588억에서 기준층 8.253억까지 0.665억이 벌어집니다. 같은 추첨통 안에서 어느 층이 걸리느냐가 5천만원 이상을 가르는 구조입니다.
실부담은 확장을 얹어도 크게 안 달라집니다. 84 기준층이 7.18억, 105 기준층이 8.32억입니다. 확장비가 6백만원대라 표시가가 곧 실부담이라고 봐도 무방합니다. 이게 이 단지 가격표의 미덕입니다.
납부 속도는 봐 둬야 합니다. 계약금 1차 1,000만원은 가볍지만 2차가 30일 안에 붙고, 중도금 1회차가 계약 45일 만인 9월 13일에 돌아옵니다. 84 기준층 기준으로 연말까지 계약금 7,115만원에 중도금 두 번 1.42억, 합계 2.1억이 넘게 나가는 일정입니다.
중도금 금융조건은 이번 공고문에 없습니다. 무이자인지 이자후불인지, 알선 은행이 있는지가 계산에 꽤 큰 항목이니 계약 전에 최초 공고문과 사업주체를 통해 확인해야 합니다.
입지조건
주소는 사우동인데 생활권 이름은 풍무역세권입니다. 지구가 김포골드라인 풍무역과 사우(김포시청)역 사이에 걸쳐 있고, B1블록은 그중 사우역 쪽에 붙은 조각입니다. 공식 홍보물도 사우역을 앞세웁니다. 김포시청과 사우동 행정타운, 기존 상권을 걸어서 쓰는 자리라는 게 이 블록의 개성입니다.
지구 안쪽 블록들과의 차이도 있습니다. 학교 부지와 인하대 김포메디컬캠퍼스 예정지는 호반 블록 쪽에 붙어 있어서, B1은 지구 인프라의 중심이라기보다 기존 시가지와 새 지구의 경계에 섭니다. 대신 2029년 1월이면 지구에서 가장 먼저 입주 사이클을 맞는 축에 속합니다.
골드라인 혼잡은 여기서도 상수입니다. 2량짜리 경전철로 김포공항까지 나가 5호선과 9호선, 공항철도로 갈아타는 구조는 이 지구 어느 블록이든 같습니다. 서울 출퇴근이 전제라면 사우역 출근 시간대를 직접 겪어 보고 결정하는 게 순서입니다.
호재
재료는 김포의 단골 목록 그대로입니다. GTX-D가 지난해 예비타당성조사를 통과했고, 5호선 김포 연장도 올해 3월 예타를 넘었습니다. 방향은 다 플러스인데 착공 전 단계라 2029년 입주 시점에 닿아 있을 재료는 아닙니다.
가까운 재료는 지구 그 자체입니다. 6,900가구가 차례로 들어서며 상권과 학교가 채워지는 그림인데, 뒤집으면 같은 시기에 신축 입주가 계속 쏟아진다는 뜻이기도 합니다. 호반 세 블록과 푸르지오, 그라센트 1차의 입주장이 이 단지의 2029년 앞뒤로 겹칩니다.
그래서 계산에는 어느 쪽도 넣지 않았습니다. 오늘 찍혀 있는 실거래만 씁니다.
비교단지
비교선을 둘 놓습니다. 하나는 같은 사우동의 신축 김포사우아이파크(2018년식, 1,300세대)입니다. 85가 최근 12개월 16건, 5.90억에서 6.38억에 중위 6.15억입니다. 지난달에도 6.15억에서 6.20억 사이 세 건이 찍혔습니다. 104는 9건이 6.90억에서 7.37억, 중위 7.13억입니다.
다른 하나는 풍무 대장 풍무센트럴푸르지오(2018년식, 2,467세대)입니다. 85가 12개월 94건에 중위 6.90억이고, 지난달에만 6.70억에서 7.69억까지 8건이 거래됐습니다. 중대형 쪽은 101이 16건에 7.35억에서 7.90억, 113이 8건에 8.40억에서 9.45억입니다. 105.2083은 딱 그 사이 체급입니다.
이번 84 기준층 7.115억은 같은 동네 신축 실거래 중위보다 1억 가까이 높고, 풍무 대장 상단과 같은 줄입니다. 반면 84 1층 6.541억은 사우아이파크 상단에 2천만원 붙인 값이고, 105 1층 7.588억은 대장 101 중위 아래에 있습니다. 상한제 가격표인데도 층에 따라 시세 위아래를 오가는 이유는, 분양가가 매겨진 뒤 풍무 실거래가 먼저 움직였기 때문입니다.
| 김포사우아이파크 85 (2018, 1,300세대, 같은 사우동) | 12개월 16건, 5.90억에서 6.38억 (중위 6.15억) |
| 김포사우아이파크 104 (2018) | 12개월 9건, 6.90억에서 7.37억 (중위 7.13억) |
| 풍무센트럴푸르지오 85 (2018, 2,467세대 대장) | 12개월 94건, 중위 6.90억 (2026.6에 6.70억에서 7.69억) |
| 풍무센트럴푸르지오 101 / 113 (2018) | 101은 7.35억에서 7.90억 (16건) / 113은 8.40억에서 9.45억 (8건) |
| 그라센트 2차 분양가 | 84 6.541억에서 7.115억, 105 7.588억에서 8.253억 (확장 84 664만, 105 637만 별도) |
분석
84부터 잽니다. 1층 6.541억이면 같은 동네 8년 차 신축 상단보다 0.16억 위에서 2029년 새 아파트를 받는 셈이라 실수요 계산이 섭니다. 대장 중위 6.90억과 견줘도 0.36억 아래입니다. 4층까지의 6세대는 이 계산 안에 들어옵니다. 기준층 7.115억은 다릅니다. 대장의 지난달 상단 7.69억보다는 아래지만 중위보다 0.2억 위라, 3년 뒤 신축 프리미엄을 미리 다 치르고 사는 값입니다.
105는 체급 사이에 끼어 있습니다. 기준층 8.253억은 대장 101 상단(7.90억)보다 0.35억 위, 113 하단(8.40억)보다 0.15억 아래입니다. 반면 1층 7.588억은 101 중위 수준이라 중대형 실수요라면 시세 안의 값입니다. 여기에 계약해도 무주택이 유지된다는 조건이 붙습니다. 청약 자격을 지키면서 중대형 신축을 걸어 보는 카드로는 김포에서 드문 조합입니다.
이 단지의 4월 성적표가 시장의 계산을 이미 보여 줬습니다. 1.27대 1과 105 미달, 그리고 석 달 만의 잔여 30세대. 상한제라는 이름만 보고 마진을 기대하기엔 기준층 가격표가 시세에 닿아 있습니다. 마진은 저층 배정이라는 운이 만들어 주는 구조입니다.
| 비교단지 | 김포사우아이파크 85 (2018년식, 1,300세대) / 풍무센트럴푸르지오 85와 101, 113 (2018년식, 2,467세대) |
| 비교가치 | 사우동 신축 중위 6.15억, 풍무 대장 중위 6.90억 (105 체급은 7.63억에서 8.85억) |
| 이번 분양가 | 84 6.541억에서 7.115억, 105 7.588억에서 8.253억 (확장 각 664만, 637만) |
| 안전마진 | 저층만 성립 (84 1층은 대장 중위 아래, 기준층은 대장 상단과 같은 줄) |
청약전략
청약자격
자격 문턱은 낮습니다. 공고일(7월 22일) 현재 국내 거주 만 19세 이상이면 되고, 자녀 양육이나 형제자매 부양으로 세대주가 된 미성년자도 넣을 수 있습니다. 청약통장도, 거주지도, 주택 소유 여부도 안 봅니다. 신청은 1인 1건이고 2건 이상이면 전부 무효입니다.
갈림길은 계약 후입니다. 84는 최초 공고에서 경쟁이 발생한 미계약분이라 계약하고 분양권을 쥐면 향후 청약에서 유주택으로 간주됩니다. 105는 경쟁이 없던 미분양분이라 주택공급규칙 제53조 10호에 따라 계약해도 무주택으로 남습니다. 통장 셈이 남은 무주택 세대라면 이 차이가 가격 차이만큼 무겁습니다.
당첨자 선정과 동호수 배정은 부동산원 무작위 추첨이고, 예비입주자를 타입별 공급 세대수의 900%(각 135명)까지 뽑습니다. 당첨자 계약이 끝난 잔여는 예비순번 순서대로 이어집니다.
제한사항
| 규제지역 | 비규제 (김포시) |
| 분양가상한제 | 적용 |
| 전매 제한 | 3년 (최초 발표 2026.4.21 기산, 2029.4.21까지) |
| 재당첨 제한 | 없음 (84 유주택 간주, 105 무주택 유지) |
| 거주 의무 | 없음 |
상한제 단지답게 전매제한이 깁니다. 최초 당첨자 발표일인 2026년 4월 21일부터 3년, 2029년 4월 21일까지입니다. 입주 예정이 2029년 1월이니 분양권 상태로는 한 번도 못 팔고, 등기 치고 석 달을 더 보내야 매도가 열립니다. 시세차익을 노리고 들어올 자리가 아니라는 게 제한사항 표에 이미 적혀 있는 셈입니다.
거주의무는 없습니다. 입주 시점에 전월세를 놓는 출구는 열려 있으니, 잔금을 전세보증금으로 치르는 계산 자체는 가능합니다. 다만 2029년 풍무역세권 일대의 입주장 전세 시세가 그 계산의 변수로 남습니다.
김포시는 6억원 이상 주택매매 계약에 자금조달계획서와 입주계획서 제출 의무가 있습니다. 이번 물량은 84 1층부터 전 호실이 해당되고, 계약 후 30일 안에 거래신고까지 마쳐야 합니다.
대출조건
중도금 60%는 여섯 번으로 나뉩니다. 1회차 2026년 9월 13일부터 6회차 2028년 8월 13일까지이고, 회차당 84 기준층이 7,115만원, 105 기준층이 8,253만원입니다. 금융조건과 알선 은행이 이번 공고문에 없으니, 대출이 안 붙는 경우의 자력 납부까지 가정하고 계약 전에 확인하는 게 안전합니다.
잔금 30%는 2029년 1월 입주지정일입니다. 84 기준층이면 2.13억에 발코니 잔금 531만원이 함께 옵니다. 비규제라 입주 시점 주택담보대출은 통상 LTV 70%까지 열리지만, 2년 반 뒤 금리와 심사를 지금 확정할 수는 없습니다.
계약일 자금도 챙겨야 합니다. 계약금 1차 1,000만원은 계약 당일 이체해야 하고 현장 수납이 안 됩니다. 무통장입금이나 인터넷뱅킹만 되니 1일 이체 한도를 미리 풀고, 입금자명에 동호수와 계약자 성명을 함께 적는 것까지가 절차입니다.
전략
순서는 타입 선택부터입니다. 무주택 자격이 아까운 세대라면 105입니다. 계약해도 무주택이 유지되고, 1층이 걸리면 대장 중대형 중위 수준 값에 신축을 받습니다. 자격 셈이 끝난 세대거나 유주택이라면 84 저층의 가격 간격이 더 실속 있습니다.
배정 시나리오를 미리 정해 둬야 합니다. 84는 15세대 중 9세대가 기준층이라 확률상 기준층이 걸릴 공산이 큽니다. 기준층 7.115억이 걸려도 계약할지를 발표 전에 정해 두고, 아니라는 답이 나오면 접수 자체를 다시 생각하는 게 맞습니다. 예비 900%까지 뽑으니 당첨권 밖이라도 연락이 올 수 있습니다.
일정이 빠듯합니다. 금요일에 접수하면 다음 주 수요일이 발표고 바로 그다음 날이 계약입니다. 계약금 1,000만원과 30일 내 2차, 9월 13일 중도금 1회차까지 석 달 치 자금표를 오늘 만들어 두시기 바랍니다.
주의사항
이 공고는 2026년 4월 3일 최초 공고(최초 주택관리번호 2026000073)를 준용합니다. 공급가격 외의 단지 여건과 유상옵션, 세부 조건은 최초 공고문과 분양 홈페이지에서 직접 확인해야 합니다.
계약이 7월 30일 목요일 10시부터 12시, 두 시간뿐입니다. 장소는 사우동 571-8 견본주택이고, 서류접수도 같은 날입니다. 당첨자 발표는 7월 29일 8시부터 청약홈에서 직접 확인해야 하고, 안내 문자에 링크는 없습니다. 링크 달린 문자는 스미싱입니다.
청약 신청 취소는 접수 당일 17시 30분까지만 됩니다. 그 뒤에는 어떤 사유로도 못 물리고, 기간 내 계약하지 않으면 당첨 포기로 처리되며 이의를 제기할 수 없습니다.
결론
판정 실거주만
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
