APT margin 무순위 줍줍
7.28 줍줍! 상무 양우내안애 퍼스트힐 취소분 무순위 10세대, 분양가 평면도 안전마진 (입주 두 달 전, 잔금은 90%)
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 광주 서구 마륵동, 상무 양우내안애 퍼스트힐의 조합원 취소분 무순위(사후접수)입니다. 접수는 7월 28일 하루 청약홈에서 전국 무주택세대구성원이 통장 없이 넣고, 발표가 7월 31일, 계약은 8월 4일입니다.
이 물량의 성격부터 분명히 합니다. 미분양이 아니라 지역주택조합의 조합원 자리가 깨져 나온 집입니다. 312세대 중 취소분 72세대가 지난달 일반에 풀렸는데, 그때 접수가 마감됐던 타입은 84A와 84B뿐이었습니다. 이번 10세대는 바로 그 마감됐던 두 타입이 계약 단계에서 전량 되돌아온 물량입니다. 단지는 이미 준공됐고 입주가 올해 9월이라, 당첨되면 계약부터 입주까지 두 달짜리 일정입니다.
가격은 84A가 층에 따라 6.92억과 7.76억, 84B가 6.92억입니다. 그런데 이 단지 84의 국토부 실거래에는 5.82억이 찍혀 있습니다. 새 집을 바로 받는 값과 그 간격이 오늘 계산의 전부입니다.
청약개요
| 위치 | 전남광주통합특별시 서구 마륵동 822번지 일원 |
| 구분 | 조합원 취소분 무순위 사후접수 (부동산원 무작위 추첨, 예비 500%) |
| 잔여 | 10세대 (84A 8, 84B 2) |
| 분양가 | 84A 6.92억(3에서 11층)과 7.76억(17에서 20층), 84B 6.92억 (발코니 1,000만 별도, 확장 시공 완료) |
| 자격 | 공고일(7.23) 현재 전국 거주 무주택세대구성원 성년자, 통장 무관 (계약 시 유주택 간주, 외국인 불가) |
| 규제 | 비규제, 상한제 미적용, 전매제한 2026.12.23까지 (최초 발표 6.23 기산 6개월), 거주의무와 재당첨 제한 없음 |
| 단지 | 지하 4층에서 지상 20층 8개동 312세대, 마륵동연화지역주택조합 시행, 양우건설 시공, 준공 완료, 입주 2026.09 예정 |
| 일정 | 접수 7.28 (하루), 발표 7.31, 서류 8.3, 계약 8.4 (하루) |
상무 양우내안애 퍼스트힐은 마륵동연화지역주택조합이 시행하고 양우건설이 시공한 312세대입니다. 구성은 59가 139세대로 몸통이고 74가 66, 84 계열 69, 117이 38세대입니다. 조합원을 모아 땅을 사고 집을 지은 지역주택조합 사업이라 일반에 풀린 물량 자체가 조각조각입니다. 2024년 2월에 57세대가 처음 일반분양됐고, 2025년에도 취소분 10세대짜리 공급이 두 차례 있었습니다.
이번 물량의 직전 경로는 지난달입니다. 조합원 취소분 72세대가 6월 5일 공고됐는데, 특별공급 22세대에 6건, 일반공급 66세대에 22건이 들어왔습니다. 59와 74, 117은 미달됐고 84A가 8세대에 8건으로 턱걸이 마감, 84B가 2세대에 4건으로 1.5대 1이었습니다. 그 마감됐던 84A 8세대와 84B 2세대가 계약 없이 전량 돌아온 게 이번 공고입니다.
물량의 좌표는 좁습니다. 84A 8세대는 203동 1002호, 1102호, 1702호와 204동 301호, 401호, 601호, 701호, 2002호입니다. 84B 2세대는 203동 401호와 501호 두 곳뿐입니다. 3층부터 20층까지 퍼져 있고, 어느 호가 걸릴지는 고를 수 없습니다.
단지가 준공돼 있다는 점이 이 공고의 특수성입니다. 입주예정이 2026년 9월이니 당첨자는 계약 두 달 안에 잔금 90%까지 완납하고 열쇠를 받는 일정입니다. 분양권 단계 없이 바로 실물 아파트를 사는 셈입니다.
안전마진
평면도 및 커뮤니티
이번 두 타입은 전용 84.9659(84A)와 84.9651(84B)입니다. 국민평형 두 종이고, 발코니 확장은 이미 시공이 끝나 있습니다. 그래서 확장 계약(1,000만원)을 거부하면 아파트 공급계약 자체가 안 된다고 공고문이 못박습니다. 사실상 84A 저층 기준 7.02억이 진짜 가격표입니다.
층별 가격의 단차가 큽니다. 84A는 3층부터 11층까지가 6.92억으로 한 값인데, 17층부터 20층은 7.76억으로 0.84억이 뜁니다. 중간층이 없이 저층대와 최상층대로 갈라진 구성이라, 추첨에서 어느 쪽이 걸리느냐가 계산서를 크게 바꿉니다.
준공된 단지라는 건 볼 수 있다는 뜻이기도 합니다. 도면과 조감도로 상상하는 게 아니라 실물 동호수의 향과 조망, 소음을 계약 전에 확인할 수 있습니다. 견본주택 대신 현장을 직접 확인한 뒤 정해도 늦지 않습니다.
조합 사업의 커뮤니티와 관리 조건은 대단지 브랜드와 다를 수 있습니다. 세부 사항은 최초 공고문(6월 5일, 주택관리번호 2026000259)과 조합 네이버 카페를 통해 확인하라고 안내돼 있습니다.
분양가 및 세대수
| 84A 분양가 (8세대) | 3에서 11층 6.92억 (6세대) / 17에서 20층 7.76억 (2세대) |
| 84B 분양가 (2세대) | 4에서 5층 6.92억 |
| 발코니 확장 (계약 필수) | 1,000만원 (계약 시 100만, 잔금 900만. 시공 완료로 거부 시 공급계약 불가) |
| 납부 일정 | 계약금 10% 계약 시, 잔금 90% 입주 시 (중도금 없음) |
| 실부담 (확장 포함) | 84A 7.02억에서 7.86억, 84B 7.02억 |
가격 구조가 단순한 대신 무겁습니다. 계약금 10%로 시작해 중도금 없이 잔금 90%가 입주 시점에 한 번에 돌아옵니다. 84A 저층 기준 계약일에 6,920만원, 9월 입주까지 6.23억을 준비하는 일정입니다.
분양가 자체가 광주 서구의 윗줄입니다. 6.92억이면 서구 신축 실거래 대부분의 위이고, 7.76억은 서구에서 이보다 비싸게 거래된 신축이 상무센트럴자이뿐인 값입니다. 아래 비교단지에서 좌표를 확인합니다.
가격의 방향도 짚어 둡니다. 2024년 첫 일반분양 때 84A 최고가가 7.32억이었는데(모집공고 아카이브 기준), 이번 취소분 최고가는 7.76억입니다. 두 해 동안 광주 시장이 식는 사이 이 단지 가격표는 오히려 올라간 셈이고, 발코니 1,000만원과 취득세, 등기 비용이 준공 아파트답게 바로 따라붙습니다.
광주는 거래가액 6억원 이상 주택매매 계약에 자금조달계획서와 입주계획서 제출이 의무입니다. 이번 물량은 전 호실이 해당되고, 계약 후 30일 안에 거래신고까지 마쳐야 합니다.
입지조건
마륵동은 상무지구의 남서쪽 옆 동네입니다. 상무지구 업무지구와 김대중컨벤션센터 생활권을 걸어서 쓰는 자리는 아니고, 차로 잇는 배후 주거지입니다. 단지 이름의 상무는 생활권 표시이지 행정동이 아닙니다.
가까운 변수로 공항이 있습니다. 마륵동은 광주공항 방향 항공기 소음의 영향권으로 오래 언급돼 온 동네입니다. 준공된 실물이 있으니, 계약 전에 현장에서 시간대별로 확인하는 게 도면 열 장보다 낫습니다.
생활 인프라는 기존 마륵동과 쌍촌동의 것을 씁니다. 2020년식 상무양우내안애, 2024년식 해링턴플레이스 상무역이 이미 들어와 있어 신축촌이 형성되는 흐름 자체는 방향이 나쁘지 않습니다.
호재
호재란에 새로 넣을 재료는 찾지 못했습니다. 상무지구 인접이라는 입지 가치는 이미 시세에 들어가 있는 현재 가치입니다. 군공항 이전 논의는 실현되면 마륵동의 소음 감점을 지우는 큰 변수지만, 일정이 확정된 게 없어 계산에 넣지 않았습니다.
오히려 시장 전체의 온도를 적어야 정직합니다. 광주 미분양은 1,297세대로 2021년의 48배 수준까지 쌓였고, 준공 후 미분양이 419세대, 2024년 10월 이후 관내 아파트 착공이 없다는 보도가 있습니다. 공급이 멎을 만큼 수요가 식은 시장이라는 게 이 가격표가 서 있는 배경입니다.
비교단지
가장 가까운 잣대는 이 단지 자체의 거래입니다. 퍼스트힐 84의 국토부 실거래가 지난달 1건, 2층이 5.82억입니다. 조합원 물량의 손바뀜으로 보이는 기록인데, 이번 무순위 저층 실부담 7.02억보다 1.2억 아래에 있습니다. 60도 4건이 3.35억에서 4.28억에 찍혀 있습니다.
같은 마륵동의 신축 좌표는 이렇습니다. 길 건너 상무양우내안애(2020년식)의 84가 12개월 12건에 중위 4.90억, 최근에도 4.75억에서 4.90억입니다. 해링턴플레이스 상무역(2024년식)의 85는 3건이 5.82억에서 5.90억입니다. 마륵동 신축의 몸통이 5억 안팎, 상단이 5.9억이라는 뜻입니다.
서구 전체로 넓혀도 답이 비슷합니다. 화정동 더샵염주센트럴파크(2022년식) 85가 42건에 중위 6.77억, 서구 대장인 쌍촌동 상무센트럴자이(2025년식) 85가 8.35억에서 9.00억입니다. 이번 84A 고층 7.86억은 염주 더샵 위, 센트럴자이 아래의 값입니다. 마륵동 주소로 서구 2위 가격을 부르는 가격표입니다.
| 퍼스트힐 84 자체 실거래 | 5.82억 (2026.6, 2층, 1건) |
| 상무양우내안애 84 (2020, 같은 마륵동) | 12개월 12건, 중위 4.90억 (최근 4.75억에서 4.90억) |
| 해링턴플레이스 상무역 85 (2024, 마륵동) | 5.82억에서 5.90억 (3건) |
| 더샵염주센트럴파크 85 (2022, 화정동) / 상무센트럴자이 85 (2025, 쌍촌동) | 중위 6.77억 / 8.35억에서 9.00억 |
| 퍼스트힐 이번 실부담 (확장 포함) | 84A 7.02억에서 7.86억, 84B 7.02억 |
분석
자체 거래를 기준으로 잽니다. 같은 단지 84가 5.82억에 팔린 기록 옆에서 저층 물량을 7.02억에 사는 계산입니다. 층 차이를 감안해도 1억 이상 비싸게 시작하고, 17층에서 20층이 걸리면 마륵동 최고 실거래보다 2억 가까이 위에서 시작합니다.
마륵동 신축 전체로 봐도 결론이 같습니다. 6년차 84가 4.9억, 2년차 85가 5.9억에 거래되는 동네에서 7억대 가격표가 성립하려면, 이 단지가 동네 시세를 1억 이상 끌어올려야 합니다. 준공까지 끝난 단지라 신축 프리미엄이 더 자랄 시간도 없습니다.
지난달 성적이 그 계산을 이미 보여 줬습니다. 취소분 72세대에 들어온 접수가 특별공급과 일반을 합쳐 28건이었고, 마감된 84A와 84B조차 당첨자 전원이 계약을 안 했습니다. 이번 공고 밖에도 59와 74, 117의 미달분이 있었으니, 이 단지의 실제 잔여는 10세대가 전부가 아닐 수 있습니다.
| 비교단지 | 퍼스트힐 84 자체 실거래 / 해링턴플레이스 상무역 85 (2024년식, 마륵동) |
| 비교가치 | 5.82억 (자체, 2층 1건) / 5.82억에서 5.90억 (해링턴) |
| 이번 실부담 (확장 포함) | 84A 7.02억에서 7.86억, 84B 7.02억 |
| 안전마진 | 없음 (자체 실거래 대비 1.2억에서 2억 위) |
청약전략
청약자격
자격은 무순위 표준형입니다. 공고일(7월 23일) 현재 전국에 거주하는 무주택세대구성원인 성년자면 되고, 청약통장은 보지 않습니다. 외국인은 세대구성원으로 인정되지 않아 불가하고, 해외 체류 90일 초과자도 막힙니다.
이 주택에 당첨돼 계약했던 사람, 당첨되고 계약하지 않은 사람, 부적격이나 공급질서 교란으로 제한기간 중인 사람은 못 넣습니다. 지난달 취소분 청약에서 당첨을 포기한 당사자들이 다시 못 들어온다는 얘기입니다.
최초 공고에서 1순위와 2순위가 마감된 주택형이라, 계약해 분양권을 쥐면 향후 청약에서 유주택으로 간주됩니다. 예비입주자는 공급 세대수의 500%까지 뽑고, 당첨자와 예비순번, 동호수 배정 전부 부동산원 무작위 추첨입니다.
제한사항
| 규제지역 | 비규제 (광주 서구) |
| 분양가상한제 | 미적용 |
| 전매 제한 | 2026.12.23까지 (최초 당첨자 발표 2026.6.23 기산 6개월) |
| 재당첨 제한 | 없음 (계약 시 유주택 간주) |
| 거주 의무 | 없음 |
전매제한은 6개월짜리입니다. 최초 당첨자 발표일인 6월 23일 기산이라 올해 12월 23일이면 풀립니다. 그런데 입주가 9월이니, 사실상 등기 치고 석 달이면 매매가 자유로워지는 물량입니다. 거주의무도 없어 전세를 놓는 선택지도 열려 있습니다.
출구가 빨리 열린다는 것과 출구에서 받을 값은 별개입니다. 이 단지 아래층이 5.82억에 거래된 기록이 있는 시장에서, 7억대에 산 집의 전매나 전세 셈이 어떻게 나올지는 냉정하게 봐야 합니다. 마륵동 신축 전세 시세부터 확인하고 들어가는 게 순서입니다.
지역주택조합 물량이라는 성격도 조건표의 일부입니다. 시행 주체가 브랜드 시행사가 아니라 조합이라, 입주 후 하자보수와 조합 청산 절차의 상대가 조합입니다. 추가분담금 같은 조합원 리스크는 일반분양 계약자에게 직접 전가되지 않는 게 원칙이지만, 단지 운영 초기의 진통 가능성까지 없는 물건은 아닙니다.
대출조건
자금표는 두 줄입니다. 계약금 10%가 8월 4일, 잔금 90%가 9월 입주 시입니다. 84A 저층 기준 계약 당일 6,920만원, 그리고 두 달 안에 6.23억과 확장 잔금 900만원입니다. 중도금 대출로 시간을 버는 구조 자체가 없습니다.
준공된 아파트라 잔금은 통상의 주택담보대출로 짭니다. 비규제 기준 LTV 70%면 산술상 4.9억 선까지 열리지만, 은행 감정가가 분양가가 아니라 시세를 따라간다는 게 함정입니다. 자체 거래 5.82억이 감정 근거로 잡히면 대출 한도는 그 70%인 4.1억 선으로 내려올 수 있습니다.
결국 현금 2억 이상이 두 달 안에 서야 하는 계약입니다. DSR 심사와 대출 실행 일정까지 넣으면, 은행의 한도 확답을 계약 전에 받아 두는 게 이 물량에서는 특히 필수입니다.
전략
광주 서구 실수요의 순서부터 적습니다. 7억 예산이면 화정동 더샵염주센트럴파크 기준층(중위 6.77억)이 실거래로 잡히고, 5억대면 같은 마륵동의 해링턴플레이스 상무역과 상무양우내안애가 있습니다. 전부 이미 입주해 사는 실물입니다. 이번 물량은 그 대안들을 다 이긴 다음에야 검토 순서가 옵니다.
그래도 넣는다면 6.92억 저층 물량으로 한정하는 게 그나마 계산이 섭니다. 84A 8세대 중 6세대가 3층에서 11층이고 84B 2세대도 4층과 5층이라, 확률상 저층대가 걸릴 가능성이 높긴 합니다. 17층 이상 7.76억이 걸리면 포기까지 포함해 판단할 문제입니다.
계약 전 현장 확인은 이 물량의 특권이자 의무입니다. 배정 가능한 10개 호실의 향과 소음, 조망을 직접 보고, 관리사무소에서 입주 진행 상황까지 확인한 뒤 계약일을 맞으시기 바랍니다.
주의사항
이 공고는 6월 5일 최초 공고(주택관리번호 2026000259)를 준용합니다. 공고문에 없는 세부는 최초 공고문과 조합 카페에서 확인해야 하고, 계약 장소가 견본주택이 아니라 서구 마륵복개로 156, 3층의 조합 사무실입니다.
일정이 빠듯합니다. 발표 7월 31일, 서류접수 8월 3일 하루, 계약 8월 4일 하루입니다. 발표부터 계약까지 나흘 안에 서류와 계약금이 다 준비돼야 합니다. 계약금은 현장 수납이 안 되니 이체 한도를 미리 풀어 두시기 바랍니다.
당첨 결과는 청약홈에서 직접 확인해야 하고, 안내 문자에 링크는 없습니다. 잔금은 입주지정기간 안에 완납해야 하며, 늦으면 연체료가 붙습니다. 취득세 등 제세공과금이 준공 아파트답게 바로 발생한다는 점도 총액에 넣으시기 바랍니다.
결론
판정 패스
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
