APT margin 무순위 줍줍
8.3에서 8.4 줍줍! 수원당수 A5 신혼희망타운 잔여 142세대, 분양가 평면도 안전마진 (같은 지구 실거래 아래의 상한제 가격)
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 수원 권선구 당수동과 금곡동에 걸친 수원당수 공공주택지구, A5블록 신혼희망타운의 잔여세대 추가모집입니다. 접수는 8월 3일 10시부터 4일 16시까지 LH청약플러스에서 받고, 발표가 8월 13일입니다. 청약홈이 아니라는 점부터 적어 둡니다.
물량은 전용 46이 65세대, 55가 77세대로 합계 142세대입니다. 2024년 11월 본청약에서 나온 484세대 중 부적격과 미계약으로 돌아온 물량을 다시 뽑는 공고입니다. 신혼부부, 예비신혼부부, 한부모라는 자격은 그대로 살아 있고, 소득과 자산도 봅니다.
주목한 건 가격의 위치입니다. 55가 3.86억에서 4.15억인데, 같은 당수지구에서 2023년 입주한 민간 신축의 56 실거래가 4억에서 4.95억에 찍혀 있습니다. 요즘 줍줍 명단에서 보기 드문, 옆 단지 실거래 아래의 가격표입니다. 조건의 값까지 아래에서 같이 계산합니다.
청약개요
| 위치 | 수원 권선구 금곡동, 당수동 일원 수원당수 공공주택지구 A5블록 |
| 구분 | 신혼희망타운(공공분양) 잔여세대 추가모집 (예비 300%) |
| 잔여 | 142세대 (46A 56, 46B 9, 55A 27, 55B 20, 55C 6, 55D 24) |
| 분양가 | 46 3.26억에서 3.48억, 55 3.86억에서 4.15억 (층별, 발코니 확장 585만에서 668만 별도) |
| 자격 | 공고일(7.23) 현재 수도권 거주 신혼부부(혼인 7년 이내 또는 6세 이하 자녀), 예비신혼부부, 한부모. 무주택세대구성원, 통장 6개월 6회, 소득과 자산 요건 |
| 규제 | 상한제 적용, 전매 3년 (최초 선정일 2024.12.10 기산), 재당첨 제한 10년, 거주의무 조항은 공고문에 없음 |
| 단지 | 13에서 20층 12개동 726세대 (공공분양 484, 행복주택 242), LH, 입주 2027.06 예정 |
| 일정 | 접수 8.3에서 8.4 (LH청약플러스), 발표 8.13, 서류 8.28에서 8.30, 계약 11.9에서 11.11 |
수원당수 A5블록은 726세대짜리 단지 하나에 공공분양 484세대와 행복주택 242세대가 함께 들어가는 신혼희망타운입니다. 13층에서 20층 12개동이고, 2021년 사전청약으로 출발해 2024년 11월 본청약을 거쳤습니다. 입주가 2027년 6월이니 이번 모집은 입주 1년 전의 재모집입니다.
잔여를 뜯어 보면 타입별 온도차가 선명합니다. 55 계열은 공공분양 392세대 중 315세대가 이미 계약돼 잔여가 20%인데, 46 계열은 92세대 중 27세대만 계약돼 잔여가 71%입니다. 시장이 이 단지에서 고른 체급은 분명히 55였습니다. 신혼희망타운은 자격이 좁아 부적격 반납이 많이 나오는 유형이라는 점까지 감안하고 읽어야 하는 숫자입니다.
당수지구 자체는 조성 중입니다. 수원 서쪽 끝에서 안산과 맞닿는 공공주택지구이고, 민간분양 블록들이 2023년부터 입주를 시작해 동네의 첫 실거래들이 쌓이는 단계입니다. 이 단지 입주 시점이면 지구 입주 5년차, 기반시설이 어느 정도 자리를 잡아가는 구간입니다.
견본주택은 없습니다. 사이버모델하우스(www.lhsd.co.kr)와 팸플릿으로 확인하는 구조이고, 당첨자 추첨은 8월 13일 LH 수원 주택전시관에서 진행됩니다. 계약은 11월, 전자계약이 원칙입니다.
안전마진
평면도 및 커뮤니티
평면은 46 두 종과 55 네 종입니다. 46A(전용 46.90)는 방 둘에 팬트리를 갖춘 신혼 초기용이고, 55A(55.87)는 방 둘에 알파룸을 더해 아이 하나까지 계산한 구성입니다. 신혼희망타운답게 전 타입이 어린이집과 실내놀이터 같은 육아 동선에 맞춰져 있습니다.
체급의 한계는 정직하게 적습니다. 국민평형이 없는 단지입니다. 아이가 크면 55도 좁아지는 순간이 오고, 그때 갈아탈 다음 계단이 이 단지 안에는 없습니다. 당수지구의 민간 84로 옮기는 경로까지 미리 그려 두고 들어가는 게 맞습니다.
발코니 확장은 전 세대 확장형 시공입니다. 확장비가 46 계열 585만원 안팎, 55 계열 656만원에서 668만원으로 별도인데, 구조상 확장 없는 선택지가 없으니 실부담에 그대로 얹어야 합니다. 마이너스옵션도 이번 공급분은 선택이 안 됩니다.
동호수 배정 방식이 특히 중요합니다. 신청은 주택형(46, 55) 단위로만 하고, 타입과 동, 층, 향 구분 없이 무작위 전산추첨으로 배정됩니다. 같은 55라도 55A 중층과 55C 저층의 만족도 차이가 큰데 고를 수 없고, 미계약 동호가 나와도 변경이 안 됩니다.
분양가 및 세대수
| 46A 층별 분양가 (56세대) | 1층 3.26억 / 2층 3.30억 / 3층 3.37억 / 4층 3.44억 / 5층 이상 3.47억 (46B는 3.48억) |
| 55 계열 층별 분양가 (77세대) | 1층 3.86억에서 3.90억 / 5층 이상 4.10억에서 4.15억 (타입별 소폭 차등) |
| 발코니 확장 (별도, 전세대 확장 시공) | 46 계열 585만원 안팎, 55 계열 656만에서 668만원 (계약 시 100만, 잔금 나머지) |
| 납부 일정 | 계약금 10% 계약 시(11월), 잔금 90% 입주 시(2027.6). 중도금 없음 |
| 융자와 모기지 | 46형은 주택도시기금 융자 5,500만 승계 가능 / 55형은 융자 불가, 수익공유형 모기지 의무가입 |
가격표는 층별 5단입니다. 46A가 1층 3.26억에서 5층 이상 3.47억, 55 계열이 1층 3.86억대에서 5층 이상 4.10억대입니다. 분양가상한제가 적용된 공공분양이라 이 숫자 자체가 제도로 눌러 놓은 값입니다.
실부담은 확장을 넣어 46이 3.32억에서 3.53억, 55가 3.92억에서 4.21억입니다. 취득세와 제세공과금은 별도입니다.
납부 구조는 계약금 10%와 잔금 90%, 중도금이 없습니다. 계약이 11월이고 잔금이 입주하는 2027년 6월 전이니, 계약부터 7개월 안에 총액의 90%를 만드는 일정입니다. 중도금 집단대출로 시간을 버는 구조가 아니라는 점이 민간분양과 가장 다릅니다.
그 대신 전용 대출이 붙습니다. 46형은 잔금 안의 주택도시기금 융자 5,500만원을 승계할 수 있고, 55형은 그 융자 대신 신혼희망타운 전용 모기지를 씁니다. 구조가 갈리니 아래 대출조건에서 따로 폅니다.
입지조건
당수지구는 수원 서부의 마지막 택지입니다. 동쪽으로 입북동과 서수원 생활권, 남쪽으로 호매실지구와 이어지고, 서쪽은 안산 경계입니다. 수인분당선과 1호선을 바로 끼지는 않아 광역 출퇴근은 버스와 환승에 기대는 자리입니다.
지구 안 생활은 만들어지는 중입니다. 초등학교와 상가가 블록별로 들어서는 단계라, 2027년 입주 초기에는 호매실지구의 학원가와 상권을 차로 빌려 쓰는 기간을 각오해야 합니다. 입주 5년차 지구의 현실적인 모습입니다.
단지 바로 옆 여건은 신혼희망타운 취지에 충실합니다. 단지 안에 어린이집과 다함께돌봄센터, 실내놀이터가 배치되고, 행복주택 242세대와 한 단지를 씁니다. 소셜믹스 구성은 호불호와 무관하게 사실로 알고 들어가야 합니다.
호재
교통 재료는 신분당선 호매실 연장입니다. 광교에서 호매실까지 9.88킬로미터 노선이 올해 5월 착공식을 했고, 구운역 추가 설치도 승인됐습니다. 서수원 축 전체의 등급을 바꿀 재료지만 당수까지 오는 노선은 아니고, 개통 목표도 보도마다 2028년 말과 2029년으로 갈립니다. 이번 계산에는 넣지 않았습니다.
더 가까운 재료는 지구 조성 그 자체입니다. 도로와 학교, 상업용지가 채워질수록 지금의 실거래보다 생활 여건이 나아지는 방향이고, 반대로 당수2지구 같은 후속 공급이 신축 희소성을 지우는 방향으로 같이 굴러갑니다. 방향이 반대인 두 재료를 다 아는 채로 계산하면 됩니다.
비교단지
비교선을 같은 지구 안에서 잡을 수 있습니다. 당수지구 민간 블록의 서수원한라비발디3단지(2023년식) 56은 최근 12개월 실거래 5건이 4.00억에서 4.73억, 중위 4.49억입니다. 같은 연식 라포리엘의 56은 올해 4월과 6월에 4.95억이 두 번 찍혔고, 47은 4건이 3.97억에서 4.17억입니다.
이번 실부담과 대봅니다. 55 계열이 3.92억에서 4.21억이니 한라비발디3단지 중위(4.49억)보다 0.3억에서 0.6억 아래, 라포리엘 거래(4.95억)와는 0.7억 이상 간격이 있습니다. 46은 실부담 3.32억에서 3.53억으로, 라포리엘 47 실거래보다 0.4억에서 0.8억 아래입니다.
체급을 넓히면 호매실의 60이 다음 좌표입니다. 호매실마을13단지(2015년식) 60이 12개월 155건, 중위 4.28억에 최근 4.6억대까지 올라와 있습니다. 완성된 옆 지구의 10년차 60과 조성 중인 지구의 새 55가 같은 4억대 초반에서 만나는 그림입니다.
| 서수원한라비발디3단지 56 (2023, 같은 당수지구) | 12개월 5건, 4.00억에서 4.73억 (중위 4.49억) |
| 라포리엘 56과 47 (2023, 같은 당수지구) | 56은 4.95억 2건 / 47은 3.97억에서 4.17억 4건 |
| 호매실마을13단지 60 (2015, 호매실지구) | 12개월 155건, 중위 4.28억 (최근 4.6억대) |
| A5 55 실부담 (확장 포함) | 3.92억에서 4.21억 |
| A5 46 실부담 (확장 포함) | 3.32억에서 3.53억 |
분석
방향은 플러스입니다. 같은 지구 신축 56 실거래(4.00억에서 4.95억)를 비교가치로 잡으면, 55 실부담 3.92억에서 4.21억은 그 하단 아래에서 몸통 사이에 들어갑니다. 저층이 걸릴수록 간격이 넓어지고, 46은 동급 47 실거래와 견줘 0.4억 이상 아래입니다. 상한제 공공분양이 만들어 준 간격입니다.
근거의 두께는 정직하게 적습니다. 당수지구 신축 5X 실거래는 다 합쳐 열 건 남짓이고, 그마저 지구 초기의 거래입니다. 0.5억을 확정 마진으로 읽기보다 실거래 아래에서 출발한다 정도로 읽는 게 맞습니다.
그리고 이 마진에는 정산 조건이 붙어 있습니다. 55형은 수익공유형 모기지 의무가입이라, 팔 때 시세차익이 나면 그중 10%에서 50%를 주택도시기금과 나눕니다. 마진의 방향은 플러스인데 그 플러스의 일부가 처음부터 기금 몫으로 예약돼 있는 셈입니다. 자녀 수가 많고 대출 기간이 길수록 내 몫이 커지는 구조라, 가구마다 계산이 다릅니다.
| 비교단지 | 서수원한라비발디3단지 56과 라포리엘 56 (2023년식, 같은 당수지구) |
| 비교가치 | 4.00억에서 4.95억 (중위 기준 4.49억) |
| 이번 실부담 (55, 확장 포함) | 3.92억에서 4.21억 (46은 3.32억에서 3.53억) |
| 안전마진 | +0.3억에서 +0.6억 안팎 (표본 얇음, 55형은 차익의 10에서 50% 기금 공유) |
청약전략
청약자격
자격이 이번 주 줍줍 중 가장 깐깐합니다. 공고일(7월 23일) 현재 수도권(서울, 경기, 인천) 거주자로, 혼인 7년 이내이거나 6세 이하 자녀를 둔 신혼부부, 입주 전까지 혼인을 증명할 예비신혼부부, 6세 이하 자녀를 둔 한부모 중 하나여야 합니다. 무주택세대구성원 요건은 입주 때까지 유지해야 합니다.
통장과 소득, 자산을 다 봅니다. 주택청약종합저축 가입 6개월에 납입 6회 이상, 월평균소득은 도시근로자의 130%(맞벌이 200%) 이하, 세대 총자산은 3.62억원 이하입니다. 출산 가구는 자녀 수에 따라 소득과 자산 기준이 10%p에서 20%p 완화됩니다.
선정은 3단계입니다. 혼인 2년 이내나 2세 이하 자녀 가구가 우선공급 30%에서 가점으로 먼저 겨루고, 나머지가 일반공급 60%의 가점(자녀 수, 무주택기간, 거주기간, 납입횟수)으로, 남는 물량은 추첨입니다. 지역 배정은 수원 1년 이상 30%, 경기 6개월 이상 20%, 나머지 수도권 50%라 수원 밖 거주자에게도 절반이 열려 있습니다.
제한사항
| 규제지역 | 비규제 (수원 권선구) |
| 분양가상한제 | 적용 (공공주택지구) |
| 전매 제한 | 3년 (최초 입주자 선정일 2024.12.10 기산, 2027.12.10까지) |
| 재당첨 제한 | 10년 (당첨자 발표일부터, 분양가상한제 적용주택) |
| 거주 의무 | 조항 없음 (공고문 확인사항 기준) |
전매제한 3년은 최초 당첨자 선정일(2024년 12월 10일) 기산입니다. 2027년 12월 10일이면 풀리니 입주(2027년 6월) 후 반 년입니다. 그 안에 등기를 마치면 제한기간이 지난 것으로 보는 조항도 있어, 실질 구속은 길지 않습니다.
대신 재당첨 제한 10년이 무겁습니다. 상한제 적용주택이라 당첨자로 관리되는 순간 10년간 다른 분양주택 입주자로 선정될 수 없습니다. 계약을 안 해도 당첨자로 관리되니, 넣기 전에 이 단지가 10년짜리 카드를 쓸 자리인지 정해야 합니다.
수익공유형 모기지의 구조도 제한사항으로 읽는 게 정확합니다. 연 1.3% 고정으로 최장 30년, 집값의 70%(최대 4억)까지 열리는 파격 조건 대신, 매각 때 차익 정산이 계약돼 있습니다. 55형은 주택가격의 30% 이상 의무가입이고, 46형은 선택입니다.
대출조건
46형의 자금표부터 폅니다. 실부담 3.5억 안팎에서 계약금 10%를 내고, 잔금 안의 기금 융자 5,500만원을 승계하면 입주 때 직접 만들 돈이 2.6억대로 줄어듭니다. 모기지는 선택이니 차익 공유가 싫으면 일반 주택담보대출과 견줘 고르면 됩니다.
55형은 경로가 정해져 있습니다. 기금 융자 5,500만원은 못 받고, 전용 모기지에 주택가격의 30% 이상을 의무가입해야 합니다. 1.3% 고정에 70%까지 빌리면 4.2억짜리 집의 초기 현금이 1.3억 선까지 내려오는 대신, 팔 때 차익의 일부를 정산합니다. 대출 개시 뒤 3년 안에는 중도상환도 안 됩니다.
공통 일정은 계약 11월, 잔금 2027년 6월 전 완납입니다. 선납하면 연 5% 할인, 연체하면 연 7.5%라는 이율표가 공고문에 박혀 있습니다. 여유 자금이 있다면 선납 할인이 확정 수익이라는 점도 계산에 넣을 만합니다.
전략
가장 유리한 조는 분명합니다. 수원에 1년 이상 산 혼인 2년 이내 신혼이나 2세 이하 자녀 가구입니다. 우선공급 30%의 지역 우선 30%가 겹치는 자리라, 가점(소득, 거주기간, 납입횟수)이 평범해도 확률이 가장 높습니다. 본청약에서 소득이나 자산으로 미끄러졌던 가구라면 완화된 출산가구 기준을 다시 확인하시기 바랍니다.
타입은 55에 무게를 둡니다. 알파룸이 실사용에서 크게 다르고, 실거래와의 간격도 55 쪽이 금액으로 큽니다. 이 단지 계약자의 80%가 고른 체급이라 나중에 팔 때의 수요층도 55가 두껍습니다. 46A는 실부담 3.3억대로 진입은 가장 가벼운 대신, 잔여 71%가 말해 주듯 받아 줄 손이 얇은 체급이라는 걸 알고 골라야 합니다.
이 단지가 안 맞는 수요도 적어 둡니다. 시세차익이 목적이면 차익의 절반까지 기금과 나누는 구조가 발목을 잡고, 국평 실수요면 체급 자체가 안 맞습니다. 같은 당수지구 민간 84의 7억대 분양가를 저희가 지난주 패스로 판정한 것과 이번 조건부는 같은 동네의 다른 문제입니다.
주의사항
접수처가 청약홈이 아니라 LH청약플러스(apply.lh.or.kr)입니다. 인증서를 미리 등록해야 하고, 신청 마감이 8월 4일 16시로 이릅니다. 주택형만 고르고 타입과 동호수는 전산 무작위라는 점, 미계약 동호가 나와도 변경 불가라는 점을 접수 전에 받아들여야 합니다.
당첨돼도 자격 검증이 남습니다. 소득과 자산은 사회보장정보시스템으로 전수 조회되고, 서류접수(8월 28일에서 30일)에서 소명이 안 되면 부적격 처리에 향후 청약 제한까지 붙습니다. 신청 전에 건강보험 보수월액과 세대 총자산부터 자가 점검하는 게 순서입니다.
입주 시까지 무주택세대구성원을 유지해야 하고, 위반하면 계약이 취소됩니다. 55형 당첨자는 모기지 가입 사실을 입주 전까지 증명해야 하는 것도 조건입니다. 당수지구 신혼희망타운의 추가모집은 처음이 아니라 옆 블록 A4가 2023년에 두 차례 재공고를 낸 이력이 있으니, 이번에 미달된 타입은 또 나올 수 있습니다.
결론
판정 조건부
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
