APT margin 무순위 줍줍
7.20 줍줍! 순천 금호어울림 더파크 2차 무순위 1세대, 분양가 평면도 안전마진 (입주 4년 차 단지의 마지막 한 집)
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 순천 서면 선평리, 순천 금호어울림 더파크 2차의 무순위(사후접수)입니다. 접수는 7월 20일 하루 청약홈에서 받고, 발표가 7월 23일, 서류와 계약은 7월 30일 하루입니다. 잔여는 84A 1세대, 204동 1102호입니다.
이 단지는 2020년 3월에 분양됐고, 이번에 나온 주택형은 그때 1순위와 2순위 안에서 마감됐던 타입입니다. 2022년에 입주까지 끝난 349세대에서 계약이 취소된 한 집이 6년 전 가격표를 그대로 달고 나왔습니다. 사업주체가 6월부터 블로그로 예고해 온 재공급이 7월 15일 청약홈 공고로 확정된 겁니다.
가격은 3.092억, 필수 옵션을 얹으면 3.254억입니다. 같은 단지 84의 최근 실거래가 3.2억대에 있으니 마진의 문제가 아니라 교환의 문제입니다. 시세만큼 내고 아무도 살지 않은 새집을 받는 거래, 그 값어치를 아래에서 계산합니다.
청약개요
| 위치 | 순천시 서면 선평리 613번지 일원 (선평지구, 강청수변공원 앞) |
| 구분 | 무순위 사후접수 (부동산원 무작위 추첨, 예비 900%) |
| 잔여 | 1세대 (84A, 204동 1102호, 11층) |
| 분양가 | 3.092억 (발코니 1,078만원과 옵션 539만원 필수, 실부담 3.254억) |
| 자격 | 전남광주통합특별시 거주 무주택세대구성원, 통장 무관 (계약 시 유주택 간주, 외국인 불가) |
| 규제 | 비규제, 상한제 미적용, 전매제한 없음, 재당첨 제한 없음, 거주의무 없음 |
| 단지 | 지하 1층에서 지상 최고 18층 6개동 349세대, 금호건설 시공, 2022년 입주 (잔금 완납 후 즉시 입주) |
| 일정 | 접수 7.20 (하루), 발표 7.23, 서류와 계약 7.30 (하루) |
더파크 2차는 지하 1층에서 지상 최고 18층, 6개동 349세대입니다. 구성은 84 중심으로, 84A 194세대에 84B와 84C가 각 35세대, 84D 31세대, 99가 54세대입니다. 시공은 금호건설(분양 당시 금호산업)이고 낮은 동이 13층, 높은 동이 18층인 중층 단지입니다.
이력을 시간순으로 놓습니다. 최초 공고가 2020년 3월 19일, 84 분양가가 3.06억에서 3.11억이었습니다. 공고문 표현대로 이번 주택형은 그때 1순위와 2순위에서 마감됐던 타입이고, 2022년 4월 입주를 마쳤습니다.
이번 물건의 경로가 특이합니다. 사업주체는 재공급 안내용 블로그를 열어 6월에 취소주택 1세대의 재공급을 예고했고, 한 달 늦은 7월 15일에 청약홈 무순위 공고가 나왔습니다. 미분양이 아니라 계약이 깨져 돌아온 집이라는 뜻입니다.
좌표를 짚어 둡니다. 배치도 기준 204동은 단지 남서측 20M 도로변이고, 1호와 2호 라인이 84A입니다. 1102호는 11층이라 최고 18층 단지에서 중상층대입니다. 다른 무순위처럼 층 추첨의 운이 없습니다. 받을 계산서가 처음부터 확정돼 있는 청약입니다.
안전마진
평면도 및 커뮤니티
주택형은 전용 84.9896입니다. 거실과 침실이 전면에 나란히 놓이는 판상형 계열이고, 안내 평면은 확장형 기준입니다. 침실2와 침실3을 통합하는 선택옵션, 욕실1의 샤워부스 옵션이 있던 타입이라 이 집이 어떤 조합으로 시공됐는지는 계약 전에 확인해야 합니다.
옵션은 선택이 아니라 조건입니다. 발코니 확장 1,078만원은 계약 시 전액, 시스템에어컨(거실과 주방, 침실1)과 전기오븐 고급형 539만원은 계약 시 53.9만원에 잔금 485.1만원입니다. 이전 계약자의 선택대로 공사가 끝난 집이라, 공고문은 이 대금 지급에 동의하지 않으면 계약 자체가 불가하다고 못박고 있습니다.
4년 차 실물이라는 점은 정보의 이점입니다. 견본주택의 연출이 아니라 실제 동과 향, 관리 상태를 보고 계약할 수 있습니다. 접수 전에 현장을 한 번 걸어 보는 게 공고문 읽기만큼 중요합니다.
단지 체급은 349세대 중소형입니다. 경로당과 어린이집, 맘스테이션 같은 기본 시설 위주라 대단지 커뮤니티를 기대할 자리는 아닙니다. 대신 용적률 219%의 중층 배치라 동 간격은 넉넉한 편입니다.
분양가 및 세대수
| 84A 204동 1102호 분양가 | 3.092억 (대지비 0.891억, 건축비 2.201억) |
| 필수 옵션 | 발코니 확장 1,078만원 (계약 시 전액) + 에어컨과 오븐 539만원 (계약 시 53.9만, 잔금 485.1만) |
| 실부담 합계 | 약 3.254억 (취득세와 등기비용 별도) |
| 납부 일정 | 계약금 10% 계약 시, 중도금 10% 1개월 내, 잔금 80% 3개월 내 (완납 후 즉시 입주) |
| 계약일 필요 현금 | 약 4,224만원 (계약금 3,092만 + 발코니 1,078만 + 옵션 1차 53.9만) |
가격표는 한 줄입니다. 3.092억, 2020년 3월 공고의 84 가격대(3.06억에서 3.11억) 그대로입니다. 6년이 지났는데 인상도 인하도 없습니다. 여기에 필수 옵션 1,617만원을 얹은 3.254억이 실제 계산서입니다.
납부 속도는 분양권이 아니라 기축 매수의 속도입니다. 계약일에 4,224만원이 나가고, 한 달 안에 중도금 10%(3,092만원), 세 달 안에 잔금 80%(2.474억)까지 완납해야 합니다. 잔금을 내면 바로 열쇠를 받습니다.
완공 단지의 부대 조건도 있습니다. 입주지정기간이 끝난 단지라 잔금 납부와 무관하게 관리비 부담이 시작될 수 있고, 재산세도 계약자 몫이라고 공고문에 적혀 있습니다. 소유권이전과 취득세까지 총액에 넣고 계산해야 합니다.
순천시의 자금조달계획서 의무는 6억 이상 거래 대상이라 이 집은 해당이 없습니다. 계약 후 30일 안의 부동산 거래신고 협조 의무만 챙기면 됩니다.
입지조건
선평지구는 순천 도심 북쪽의 서면 생활권입니다. 강청수변공원을 끼고 더파크 1차와 2차, 모아엘가 리버파크, 포레나 순천이 잇따라 들어서며 면 단위 들판이 신축촌으로 바뀐 자리입니다. 수변공원과 조망이 이 지구의 밑천입니다.
생활은 지구 안에서 기본만 해결됩니다. 학교와 학원가, 대형 상권은 조례동과 연향동 쪽 도심으로 내려가야 하고, 이동은 사실상 차량입니다. 순천 도심 신축과 이 지구의 가격 간격 1억 안팎은 그 거리의 값입니다.
다만 서면 안에서는 이 신축촌이 사실상 유일한 새 아파트 선택지입니다. 도심 값을 치르지 않고 신축에 사는 경로로 자리잡았고, 지구 안 네 단지의 실거래가 12개월 내내 꾸준히 찍히고 있습니다.
호재
행정 재료가 하나 생겼습니다. 광주와 전남이 전남광주통합특별시로 묶이면서 이번 공고의 자격이 통합특별시 거주 무주택세대구성원으로 적혔습니다. 광주 거주자가 같은 지역민 자격으로 순천 무순위에 접수하는 그림, 개편이 청약 문서에 실물로 등장한 사례입니다.
통합이 순천 집값에 무엇을 얹어 줄지는 아직 숫자가 없습니다. 저희 계산은 이번에도 찍혀 있는 실거래까지만 씁니다.
비교단지
잣대는 밖이 아니라 안에 있습니다. 더파크 2차 84의 최근 12개월 실거래는 8건, 2.77억(1층)에서 3.44억(9층)입니다. 올해 들어서는 3.16억에서 3.44억 사이에서 거래됐고, 잔여와 같은 84.9896 타입은 4월에 15층이 3.26억에 팔렸습니다. 11층인 이번 집의 비교가치는 3.2억대 초중반으로 읽는 게 정직합니다.
옆 단지들도 결이 같습니다. 더파크 1차(2021년식) 84가 2.97억에서 3.36억, 모아엘가 리버파크(2022년식) 84가 3.0억에서 3.3억 몸통입니다. 같은 지구의 최신축 포레나 순천(2023년식)만 34건에 3.40억에서 4.10억으로 한 체급 위에 섭니다.
참고로 시내권 신축은 다른 리그입니다. 조례동 골드클래스 시그니처(2021년식) 84가 4.10억에서 4.83억, 용당동 한양수자인 디에스티지(2023년식) 84가 3.74억에서 4.34억입니다. 이 집의 값은 어디까지나 선평지구의 시세표 안에서 매겨집니다.
| 더파크 2차 84 (2022년식, 자체 실거래) | 12개월 8건, 2.77억에서 3.44억 (2026.4에 15층 3.26억) |
| 더파크 1차 84 (2021년식) | 2.97억에서 3.36억 (최근 4층 3.25억) |
| 포레나 순천 84 (2023년식, 같은 선평지구) | 12개월 34건, 3.40억에서 4.10억 |
| 한양수자인 디에스티지 84 (2023년식, 용당동) | 3.74억에서 4.34억 (12개월 74건) |
| 이번 실부담 (84A 11층, 옵션 포함) | 3.254억 (표시가 3.092억) |
분석
계산합니다. 비교가치는 자체 실거래 기준 3.2억대 초중반, 이번 실부담은 3.254억입니다. 간격이 사실상 0입니다. 안전마진은 없습니다. 2020년 가격표가 싸서가 아니라, 6년 사이 시세가 그 가격표까지밖에 못 왔기 때문입니다.
대신 이 없음의 결은 다릅니다. 시장의 3.2억 매물은 4년을 산 집이거나 세입자가 있는 집입니다. 이 집은 아무도 살지 않은 채 관리돼 온 첫 입주 물건이고, 그 차이에 웃돈이 붙어 있지 않습니다. 마진이 없는 대신 새집 프리미엄을 공짜로 받는 구조입니다.
반대쪽 비용도 분명합니다. 마감됐던 주택형이라 계약하면 향후 청약에서 유주택으로 간주됩니다. 3.2억짜리 집에 세대의 무주택 자격을 지불하는 셈이고, 1층이 2.77억에 팔린 단지라 층이 흔들리면 하방도 열려 있습니다.
| 비교단지 | 더파크 2차 84 자체 실거래 (2022년식, 같은 단지) |
| 비교가치 | 3.2억대 초중반 (2026.4 15층 3.26억, 12개월 2.77억에서 3.44억) |
| 이번 실부담 | 3.254억 (분양가 3.092억 + 필수 옵션 1,617만원) |
| 안전마진 | 없음 (자체 실거래와 같은 줄) |
청약전략
청약자격
자격은 공고일(7월 15일) 기준 전남광주통합특별시에 거주하는 무주택세대구성원입니다. 청약통장은 보지 않습니다. 외국인은 세대구성원으로 인정되지 않아 불가하고, 계속 90일을 넘긴 해외 체류도 국내 거주로 인정되지 않습니다.
막히는 경우는 넷입니다. 이 주택에 당첨돼 계약했던 사람과 예비로 계약까지 갔던 사람, 당첨되고 계약하지 않은 사람, 부적격이나 공급질서 교란으로 제한기간 중인 사람입니다. 신청은 1인 1건입니다.
당첨자와 예비입주자(900%, 9명) 선정은 부동산원 무작위 추첨입니다. 한 세대를 놓고 벌이는 추첨이라 확률 계산은 무의미하고, 접수 규모 자체가 이 가격표에 대한 지역의 평가로 남을 겁니다.
제한사항
| 규제지역 | 비규제 (순천시) |
| 분양가상한제 | 미적용 |
| 전매 제한 | 없음 |
| 재당첨 제한 | 없음 (계약 시 유주택 간주) |
| 거주 의무 | 없음 |
제한 다섯 항목이 전부 비어 있습니다. 완공 단지라 계약과 잔금, 등기로 바로 이어지는 물건이고, 통장도 안 쓰니 당첨 이력 관리도 없습니다. 유일한 값이 앞서 적은 유주택 간주입니다.
전남광주통합특별시 순천시 기준 자금조달계획서는 6억 이상 거래 의무라 해당이 없습니다. 계약 체결 후 30일 내 거래신고 서류 협조는 계약자 책임입니다.
대출조건
이 물건의 대출은 분양 중도금이 아니라 잔금 한 판입니다. 잔금 80%, 2.474억을 계약 후 3개월 안에 치러야 합니다. 완공 주택이라 통상의 주택담보대출 구조로 접근하게 되고, 비규제 기준 LTV 70%면 산술상 2.2억대까지 열립니다. 개인별 한도와 심사는 다른 문제입니다.
공고문은 대출 불가나 한도 부족을 이유로 계약 해제를 요청할 수 없다고 못박고 있습니다. 석 달은 대출 심사와 실행까지 감안하면 넉넉한 시간이 아닙니다. 접수 전에 은행에서 가능 금액을 확인해 두는 게 순서입니다.
잔금을 완납해야 열쇠가 나옵니다. 전세를 맞춰 잔금을 채우는 계획이라면 임차인 잔금 일정과의 아귀까지 미리 맞춰 봐야 합니다.
전략
이 청약의 용도는 하나입니다. 선평지구에 살 실수요가 시세만큼 내고 첫 입주 새집을 받는 것. 시세차익을 노릴 마진이 없고, 물량도 한 집이라 투자의 언어로는 볼 게 없습니다.
무주택 자격의 값을 먼저 셈해야 합니다. 광주까지 자격이 열린 만큼, 통합특별시 안의 다른 청약을 준비하는 세대라면 이 집에 자격을 쓰는 게 손해일 수 있습니다. 반대로 청약 계획이 없는 실수요라면 지불할 비용이 사실상 없습니다.
7월 20일에는 천안 백석 513세대를 비롯해 전국에서 무순위 접수가 몰립니다. 이 공고는 통합특별시 거주자 전용이라 경쟁 풀이 다르지만, 세대가 지킬 무주택은 하나라는 원칙은 같습니다. 어디에 쓸지부터 정하고 넣으시기 바랍니다.
주의사항
이 공고는 2020년 3월 19일 최초 공고(주택관리번호 2020000307)를 준용합니다. 옵션 세부 금액과 단지 여건은 최초 공고문과 사업주체 블로그에서 확인해야 합니다.
계약 장소가 순천이 아닙니다. 7월 30일 목요일 10시부터 17시, 서울 강남 테헤란로 309의 분양사무실(케이씨엠글로벌 본사)입니다. 계약금은 현장 수납이 안 되니 즉시 이체 준비와 1일 이체 한도 확인이 필요하고, 원정 계약인 만큼 서류 누락이 없어야 합니다.
당첨 결과는 따로 통지되지 않으니 7월 23일 청약홈에서 직접 확인해야 합니다. 안내 문자에 링크는 붙지 않습니다. 접수 취소는 접수 당일 17시 30분까지만 가능합니다.
결론
판정 실거주만
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
