APT margin 무순위 줍줍
6.26 줍줍! 용인 푸르지오 클루센트 임의공급, 분양가 평면도 안전마진
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 경기 용인 처인구 역북동, 신대지구 A1블록에 들어서는 용인 푸르지오 클루센트의 임의공급 3차입니다. 대우건설이 시공하는 784세대 전용 84 단일 단지이고, 잔여 약 23세대를 선착순으로 풉니다.
정규 청약의 성적표부터 놓고 시작합니다. 2025년 12월 30일 1순위 청약에서 이 단지의 경쟁률은 0.66대 1이었습니다. 특별공급은 0.24대 1이었습니다. 그달 전국 1순위 평균이 6.93대 1이었으니 시장의 평가는 선명했습니다.
삼성 반도체 국가산단의 배후라는 재료는 진짜입니다. 그런데도 청약이 미달됐고 임의공급이 3차까지 돌고 있습니다. 호재가 가짜여서가 아니라, 그 호재를 분양가가 미리 다 받아 갔기 때문입니다.
청약개요
| 위치 | 경기 용인 처인구 역북동신대지구 A1블록이고 에버라인 명지대역 도보 3분 안팎 |
| 구분 | 임의공급, 선착순 3차 |
| 잔여 | 약 23세대, 전용 84 단일 |
| 분양가 | 846.6억에서 7.65억84A6.82억에서 7.59억 |
| 자격 | 만 19세 이상 국내 거주자청약통장 무관유주택 가능 |
| 규제 | 비규제상한제 미적용전매 6개월이고 기간 경과 시 해제거주의무 없음 |
| 단지 | 총784세대지하 3층에서 지상 22층에서 29층6개동대우건설 시공 |
| 일정 | 선착순 접수, 입주 예정 2028년 12월 |
단지 구성을 봅니다. 클루센트는 지하 3층에서 지상 22층에서 29층, 6개동 784세대입니다. 전용 84 단일 면적에 타입이 셋입니다. 84A가 569세대로 몸통이고, 84B 163세대, 84C 52세대가 붙습니다. 시공은 대우건설, 입주 예정은 2028년 12월입니다.
분양 일지를 시간순으로 정리합니다. 입주자모집공고가 2025년 12월 19일에 나왔고, 특별공급 12월 29일, 1순위 12월 30일로 해를 넘기기 직전에 청약을 받았습니다. 당첨자 발표가 2026년 1월 7일이었습니다. 결과는 앞서 본 대로 전 순위 미달입니다.
그 다음이 임의공급의 행렬입니다. 1차에서 약 120세대가 풀렸다는 보도가 있고, 회차를 거듭해 이번 3차 공고의 잔여가 약 23세대입니다. 이 글을 확장하는 7월 중순에는 5차 공고까지 나와 잔여가 15세대 수준으로 줄었습니다. 팔리고는 있으나 반년에 걸친 소진이라는 게 정확한 표현입니다.
납부 조건은 공고문 기준으로 명확합니다. 계약금 10%를 3회로 나눠 내는데 1차가 정액 1,000만원입니다. 중도금 60%는 6회 분납에 전액 무이자 알선이 공고문에 명시돼 있습니다. 잔금이 30%입니다.
안전마진
평면도 및 커뮤니티
평면은 84 하나에 집중돼 있습니다. 주력 84A가 569세대로 열 세대 중 일곱이 넘습니다. 단일 면적 대단지는 평면 선택의 고민이 없는 대신, 입주 후 매물이 전부 경쟁 상대가 된다는 뜻이기도 합니다. 784세대가 같은 평형으로 시장에 서는 구조입니다.
층 간격이 가격 간격입니다. 84A 기준 저층 6.82억에서 고층 7.59억까지 0.8억 가까이 벌어집니다. 잔여 선착순 물량이 어느 층, 어느 향인지에 따라 같은 타입이라도 체감 가치가 크게 달라집니다.
공고문이 스스로 밝히는 약점도 있습니다. 단지 남측과 서측으로 용인경전철 본선과 금락로가 지나 소음과 진동 우려가 있다고 유의사항에 적혀 있습니다. 역이 가깝다는 장점과 선로가 붙어 있다는 단점이 한 몸인 입지라, 잔여 호실의 동 위치를 배치도에서 확인하는 게 중요합니다.
커뮤니티와 마감은 견본주택에서 직접 확인해 보시면 좋겠습니다. 선착순 계약은 정규 청약과 달리 시간에 쫓길 이유가 없습니다. 잔여 호실표를 받고, 현장을 보고, 그 다음에 결정해도 늦지 않습니다.
분양가 및 세대수
| 전용 84A, 569세대 | 6.82억에서 7.59억 |
| 전용 84B, 163세대 | 6.75억에서 7.65억 |
| 전용 84C, 52세대 | 6.62억에서 7.43억 |
| 계약금 | 10%, 1차 정액 1,000만원, 3회 분납 |
| 중도금 | 60%, 6회 분납, 전액 무이자 알선, 공고문 명시 |
분양가를 타입별로 폅니다. 84A가 6.82억에서 7.59억, 84B가 6.75억에서 7.65억, 84C가 6.62억에서 7.43억입니다. 단지 전체로 보면 6.6억에서 7.65억의 띠입니다. 용인 처인구에서 84 실거래가 7억을 넘긴 사례 자체가 드문데, 이 단지 가격표의 절반 이상이 그 위에 있습니다.
진입 비용은 가볍게 설계돼 있습니다. 정액 1,000만원으로 계약이 시작되고 중도금 60%가 전액 무이자입니다. 계약금 잔여분을 계약 후 30일과 90일에 나눠 내는 구조라 초기 부담이 분산됩니다.
무이자의 값도 셈에 넣어 둡니다. 7억짜리 중도금 4.2억의 이자를 사업주체가 진다는 건 분명한 혜택입니다. 그러나 그 혜택은 분양가에 이미 녹아 있다고 보는 게 정직한 회계입니다. 공짜 이자를 받으며 시세보다 1억 이상 비싸게 사는 거래는 셈이 맞지 않습니다.
잔금 30%는 2028년 12월 입주 때입니다. 그 사이 처인구 시세가 분양가를 따라 올라와 주면 다행이지만, 그건 계산이 아니라 소망의 영역입니다.
입지조건
입지를 봅니다. 용인경전철 명지대역이 도보 3분 안팎으로 사실상 역 앞 단지입니다. 에버라인으로 기흥역까지 가서 수인분당선으로 갈아타는 게 표준 동선입니다. 걸어서 닿는 학교는 서룡초가 200미터, 용신중이 800미터입니다.
역북동은 처인 구도심과 붙은 택지 생활권입니다. 용인시청과 명지대가 가깝고, 먼저 자리 잡은 역북지구의 상권과 인프라를 나눠 씁니다. 신대지구는 그 옆에 새로 얹히는 블록이라 단지 주변 기반시설은 입주 시점까지 계속 채워져야 합니다.
가격과 위치의 관계가 이 단지의 논점입니다. 역세권이라 해도 경전철 역세권이고, 생활권의 무게중심은 여전히 구도심입니다. 그 좌표에서 84가 7억대라는 건 현재가 아니라 미래를 청구하는 가격입니다.
호재
호재의 실체는 큽니다. 삼성전자가 처인구 이동읍과 남사읍 710만 제곱미터에 2042년까지 300조원을 투자하는 첨단시스템반도체 국가산단이 추진 중입니다. 단지에서 차량 10분대라는 홍보 거리도 방향은 맞습니다. SK하이닉스의 원삼 반도체클러스터는 차량 30분대이고, 세종포천고속도로 남용인IC가 2025년에 열려 광역 접근은 실제로 나아졌습니다.
문제는 시간표입니다. 국가산단의 완성 시점은 2042년이고, 고용과 주거 수요가 체감되는 건 공장이 가동을 시작한 뒤의 일입니다. 이 단지의 입주는 2028년 12월입니다. 입주 시점에 호재는 여전히 공사판일 가능성이 높습니다.
그래서 저희는 반도체를 계산식에서 뺍니다. 실현되면 좋은 보너스이고, 실현 속도가 늦으면 분양가에 선반영된 기대만큼 고스란히 손실입니다. 마진은 오늘 실거래로만 잽니다.
비교단지
비교단지는 같은 역북동에 있습니다. 서희스타힐스포레스트, 2023년 3월 입주한 1,872세대 대단지입니다. 전용 84 실거래 중위가 약 5.28억입니다. 명지대역까지 도보 15분으로 클루센트보다 역은 멀지만, 같은 동네 같은 국평의 최신 좌표입니다.
처인구의 다른 신축도 세워 봅니다. 고림동 힐스테이트용인둔전역은 2024년 1월 입주 1,721세대이고 약 6.20억, 모현읍 힐스테이트몬테로이는 3,731세대이고 5.0억에서 5.55억입니다. 처인구 신축 84의 천장이 6억대 초반에 형성돼 있습니다.
이번 분양가는 6.6억에서 시작해 7.65억까지 갑니다. 같은 동네 신축보다 1.3억 이상, 처인구 신축 최고가보다도 위입니다. 연식 차이를 최대한 후하게 쳐 줘도 이 간격이 메워지지 않습니다.
| 서희스타힐스포레스트 84, 역북동, 2023년 입주, 1,872세대 | 약 5.28억 |
| 힐스테이트몬테로이 84, 모현읍, 3,731세대 | 5.0억에서 5.55억 |
| 힐스테이트용인둔전역 84, 고림동, 2024년 입주, 1,721세대 | 약 6.20억 |
| 용인 클루센트 84 분양가 | 6.6억에서 7.65억 |
| 안전마진 | 마진 없음1.3억 비쌈 |
분석
안전마진을 셈합니다. 비교가치는 같은 역북동 신축 서희스타힐스포레스트의 5.28억입니다. 이번 84의 하한이 6.62억이니 가장 싼 호실 기준으로도 1.3억 마이너스입니다. 주력 84A의 중간층이면 간격이 1.7억에서 2억까지 벌어집니다.
청약 결과가 이 계산의 답안지입니다. 0.66대 1이라는 숫자는 용인 청약자들이 같은 셈을 이미 끝냈다는 뜻입니다. 미달과 임의공급 다섯 차례는 우연이 아니라 가격표의 필연입니다.
남는 질문은 하나입니다. 2028년 말 입주까지 역북동 신축 시세가 1.3억 이상 올라 줄 것인가. 반도체 호재의 실현 속도에 거는 베팅인데, 그 베팅을 하더라도 분양가 전액을 걸고 할 이유는 없습니다. 시세가 정말 오르면 그때 기축을 사도 늦지 않기 때문입니다.
| 비교단지 | 서희스타힐스포레스트84같은 역북동2023년 입주1,872세대 |
| 비교가치 | 약 5.28억, 역북동 신축 실거래 중위 |
| 이번 분양가 | 84 6.6억에서 7.65억 |
| 안전마진 | 마이너스, 역북동 신축 대비 1.3억 이상 비쌈 |
청약전략
청약자격
자격 요건은 사실상 없습니다. 임의공급은 청약 제도 바깥의 선착순 판매라 통장, 가점, 거주지, 주택 수를 묻지 않습니다. 만 19세 이상이면 누구나 계약할 수 있습니다.
계약해도 청약 이력은 깨끗하게 남습니다. 당첨이 아니므로 재당첨 제한이 발생하지 않고, 쓰던 통장도 그대로입니다. 향후 다른 청약을 계획 중인 가구도 자격 손실 없이 접근할 수 있는 통로입니다.
선착순이라는 형식에 쫓길 필요는 없습니다. 반년째 잔여가 도는 단지에서 오늘 마감될 물건은 없습니다. 서두르게 만드는 화법과 실제 소진 속도를 구분해 보시면 좋겠습니다.
제한사항
| 규제지역 | 비규제, 용인 처인구 |
| 분양가상한제 | 미적용 |
| 전매 제한 | 6개월최초 발표일 2026.1.7부터 기산이고 기간 경과 |
| 재당첨 제한 | 없음, 임의공급 |
| 거주 의무 | 없음 |
규제표는 전부 열려 있습니다. 비규제에 상한제 미적용, 거주의무가 없고, 전매제한 6개월도 최초 당첨자 발표일인 2026년 1월 7일 기준이라 이미 지났습니다. 계약 즉시 전매가 법적으로 가능한 상태입니다.
전매가 열려 있다는 건 이 물량의 유일한 구조적 장점입니다. 사정이 바뀌면 나갈 수 있는 문이 있습니다. 그 문으로 나갈 때 받을 가격이 인근 실거래라는 점만 잊지 않으면 됩니다.
대출조건
대출 구조는 공고문에 깔끔하게 정리돼 있습니다. 중도금 60%는 사업주체가 알선하는 집단대출로 전액 무이자입니다. 6회차 납부일이 2026년 6월부터 2028년 7월까지 걸쳐 있어 입주 전 현금 부담은 계약금 10%가 사실상 전부입니다.
잔금 30%가 관문입니다. 2028년 12월 입주 때 중도금을 주택담보대출로 전환하면서 잔금까지 치러야 합니다. 비규제 무주택 기준 LTV 70%면 7억짜리 기준 4.9억 안팎까지 열리지만, DSR 심사는 별개라 소득에 따라 한도가 깎입니다.
입주지정기간 이후 발생하는 중도금 이자는 계약자 부담이라는 단서도 공고문에 있습니다. 입주가 늦어지거나 잔금이 밀리면 무이자가 유이자로 바뀌는 지점이니 일정표를 여유 있게 짜야 합니다.
전략
판단 순서를 권합니다. 출발점은 반도체가 아니라 실거래 5.28억입니다. 이 가격 위에 신축 프리미엄으로 얼마를 얹어 줄 수 있는지 스스로 정하고, 그 값이 6.6억에 못 미치면 접는 게 계산입니다.
처인구에 직장이 생기는 실수요라면 이야기가 조금 다릅니다. 국가산단 착공 인력과 협력사 수요는 입주 시점에 실재할 수 있고, 새 집이 필요한 가구에게 신축 선택지는 이 단지뿐일 수 있습니다. 그 경우에도 서희스타힐스포레스트 기축 5.3억과 1.5억 차이의 값어치를 견줘 보는 게 먼저입니다.
투자 관점이라면 결론이 더 단순합니다. 미달 단지의 잔여를 시세 위로 사는 건 호재의 크기와 무관하게 순서가 틀린 매수입니다. 반도체 장이 진짜 오면 그 수혜는 이미 싼 기축이 먼저 받습니다.
주의사항
확인해 둘 것들입니다. 잔여 호실이 회차마다 바뀌니 접수 전에 남은 동, 층, 향 목록을 최신으로 받아 두시면 좋겠습니다. 남측과 서측 동은 경전철 소음 유의사항에 해당하는지 배치도로 짚어 보시면 좋겠습니다.
학교 배정도 미확정 변수가 있습니다. 공고문 기준으로 중학생은 가칭 역삼초와 중 통합학교 개교 시 배치가 가능하다고 돼 있는데, 개교 시기가 확정돼 있지 않습니다. 학령기 자녀가 있다면 입주 초기 통학 동선을 따로 계획해 두시면 좋겠습니다.
발코니 확장 등 옵션 비용은 분양가와 별도입니다. 견적서에 옵션 총액까지 넣은 실부담 기준으로 비교단지와 대 보시면 좋겠습니다. 저희 계산의 기준가는 옵션 제외 공급금액입니다.
결론
판정 실거주만
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
