APT margin 무순위 줍줍
6.29 줍줍! 수원이목 대방 디에트르 더 리체Ⅱ 임의공급, 분양가 평면도 안전마진
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 경기 수원 장안구 이목동, 북수원 이목지구 A3블록의 수원이목 대방 디에트르 더 리체Ⅱ 임의공급입니다. 1,744세대 대단지의 잔여 약 4세대를 선착순으로 푸는, 무려 16차 공급입니다.
16이라는 차수가 이 글의 요약입니다. 2025년 5월 정규 청약에서 특별공급 919세대 모집에 66명, 일반공급 1,678세대 모집에 477명이 접수해 전 타입이 미달됐습니다. 그로부터 1년 넘게 잔여 판매가 이어져 온 단지입니다.
분양가상한제 단지의 미분양이라는 조합이 낯설 겁니다. 상한제는 보통 시세 아래 분양가를 만들어 마진을 깔아 주는 제도이기 때문입니다. 이 단지는 그 공식이 깨진 드문 사례이고, 이유는 상한 가격 자체가 시세 위에 서 있기 때문입니다.
청약개요
| 위치 | 경기 수원 장안구 이목동북수원 이목지구 A3블록이고 1호선 성균관대역 900미터 안팎 |
| 구분 | 임의공급, 선착순 16차 |
| 잔여 | 약 4세대, 전체 1,744세대 |
| 분양가 | 8410.31억에서 11.41억중대형12.5억에서 16.4억 |
| 자격 | 만 19세 이상 국내 거주자청약통장 무관유주택 가능 |
| 규제 | 공공택지 분양가상한제전매 3년이고2028.5.15까지거주의무 없음 |
| 단지 | 총1,744세대지하 3층에서 지상 29층17개동대방건설 시공 |
| 일정 | 선착순 접수, 입주 예정 2028년 5월 |
단지 규모부터 봅니다. 더 리체Ⅱ는 지하 3층에서 지상 최고 29층, 17개동 1,744세대입니다. 먼저 분양한 A4블록 768세대의 더 리체Ⅰ과 붙어 있어 합치면 2,512세대의 디에트르 브랜드타운이 됩니다. 이목지구 전체는 약 4,200세대 규모의 도시개발사업지이고, 이 단지가 그 안의 유일한 민간 아파트 블록으로 소개됩니다.
평형은 84 세 타입이 몸통이고 115에서 141 중대형과 최상층 펜트하우스가 얹힌 구성입니다. 대방건설이 시행과 시공을 함께 하는 자체사업입니다. 입주 예정은 2028년 5월입니다.
청약 성적표를 다시 폅니다. 2025년 5월 7일 특별공급에 919세대를 내놨는데 66명이 왔습니다. 미달분까지 얹은 일반공급 1,678세대에는 477명이 접수했습니다. 수요의 스무 배가 넘는 물량이 시장에 나온 셈이라, 전 타입 미달은 예고된 결과였습니다.
그 뒤로 1년 넘게 임의공급이 반복됐습니다. 2025년 6월, 9월, 해를 넘겨 2026년 1월까지 회차가 이어졌고 이번이 16차입니다. 그래도 1,744세대 중 잔여가 약 4세대까지 줄었다는 건 짚어 둘 사실입니다. 시간과 조건 완화를 갈아 넣어 소진해 온 단지입니다.
안전마진
평면도 및 커뮤니티
평면 구성을 봅니다. 84가 84A, 84B, 84C로 갈리고 타입에 따라 다락형 설계까지 나옵니다. 위로는 115, 116, 139, 141 중대형이 있고 동별 최상층에 펜트하우스가 배치됩니다. 1,744세대 대단지답게 스펙트럼이 넓습니다.
넓은 스펙트럼이 판매에는 독이 됐습니다. 중대형은 분양가가 12억대에서 16억대까지 올라가는데, 북수원에서 이 가격대의 수요층은 얇습니다. 미분양 장기화의 상당 부분이 이 구간에서 왔습니다.
잔여 약 4세대가 어느 평형, 어느 층인지가 이번 판단의 실질입니다. 16차까지 오는 동안 선호 물량은 걸러졌다고 보는 게 합리적입니다. 남은 호실이 총 29층 중 몇 층인지와 향, 동 위치를 확인하고 시작하시면 좋겠습니다.
배치는 리체Ⅰ과 나란히 붙는 구조입니다. 브랜드타운의 규모감은 장점이지만, 입주장이 겹치면 2,512세대의 전세와 매물이 한꺼번에 시장에 나온다는 뜻이기도 합니다.
분양가 및 세대수
| 전용 84 분양가 | 84A11.41억84B10.77억84C10.31억 |
| 중대형 분양가 | 11513.78억13916.44억 |
| 계약금 | 1차 1,000만원 정액, 보도 기준 |
| 중도금 | 60%, 원 공고 기준 |
| 입주 예정 | 2028년 5월 |
가격표의 핵심은 84입니다. 84A 11.41억, 84B 10.77억, 84C 10.31억입니다. 상한제 심사를 거친 가격인데도 10억을 다 넘습니다. 수원 장안구에서 84가 10억을 넘는 좌표는 실거래 지도에 아직 없습니다.
위층으로 갈수록 표가 무거워집니다. 115가 13.78억, 139가 16.44억입니다. 단지 맞은편 수원SK스카이뷰 84가 7억 후반에서 8억 초반에 거래되는 동네에서 16억대 중대형이 소화되기를 기대하기는 어렵습니다.
판매 조건은 회차를 거듭하며 부드러워졌습니다. 계약금 1차 1,000만원 정액으로 시작할 수 있고, 이후 분양가를 내리면 기존 계약자에게 소급 적용한다는 계약안심제류 마케팅도 보도됐습니다. 가격을 못 내리니 조건으로 우회해 온 흐름입니다.
조건이 아무리 진화해도 총액 10.31억에서 11.41억은 그대로입니다. 비교는 언제나 총액으로 해야 합니다.
입지조건
입지의 뼈대는 나쁘지 않습니다. 1호선 성균관대역이 실거리 900미터 안팎으로 도보권 끝자락이고, 북수원IC가 차량 5분이라 광역 이동이 편합니다. 스타필드 수원과 만석공원이 생활 반경에 들어오고, 이목지구 안에 초등학교와 공원, 도서관 부지가 계획돼 있습니다.
신도시급 개발지의 초기라는 점은 양날입니다. 4,200세대가 채워지면 자족 생활권이 되겠지만, 입주 초기에는 학교 개교와 상권 형성을 기다리는 시간이 필요합니다. 지구 내 초등학교가 완공되기 전 입주하면 통학버스로 버텨야 한다는 안내도 있습니다.
결국 여기서도 가격이 문제입니다. 정자동 최신축 대단지가 9.35억인데 이목동 신개발지가 10.3억부터 시작합니다. 생활 인프라는 정자동이 완성형이고 이목은 예정형입니다. 완성된 동네보다 비싼 예정지라는 역전이 이 단지의 자리입니다.
호재
철도 재료를 점검합니다. GTX-C가 수원역 정차로 2029년 개통을 목표로 추진 중이고, 신분당선 광교에서 호매실 연장도 2024년 6월 고시로 착공 절차에 들어가 2029년 개통이 목표입니다. 인덕원에서 동탄을 잇는 복선전철도 공사 중입니다.
다만 셋 다 이목지구를 직접 지나지 않습니다. GTX는 수원역, 신분당선은 호매실 방면이라 이 단지에서는 차량이나 버스 연계가 전제입니다. 북수원의 철도 갈증을 바로 풀어 주는 노선은 현재 계획표에 없습니다. 수원 전체의 체력이 좋아지는 간접 호재로만 접어 둡니다.
비교단지
비교단지를 세웁니다. 기준은 정자동 북수원자이렉스비아입니다. 2024년 3월 입주한 2,607세대 최신축 대단지로, 전용 84 실거래 중위가 약 9.35억입니다. 연식, 규모, 생활권 모두 이 단지의 가장 정직한 거울입니다.
단지 바로 맞은편의 좌표도 있습니다. 수원SK스카이뷰 84가 7억 후반에서 8억 초반에 거래됩니다. 구축이라 직접 비교는 아니지만, 같은 골목의 수요가 어느 가격대에 사는지를 보여 주는 숫자입니다.
화서역푸르지오브리시엘은 2023년 입주 665세대이고 약 13.05억인데, 이쪽은 화서역 초역세권에 스타필드를 낀 별격의 입지입니다. 이목동이 끌어올 수 있는 시세의 상한은 자이렉스비아까지라고 보는 게 맞습니다.
| 북수원자이렉스비아 84, 정자동, 2024년 입주, 2,607세대 | 약 9.35억 |
| 수원SK스카이뷰 84, 단지 맞은편 구축 | 7억 후반에서 8억 초반 |
| 참고 화서역푸르지오브리시엘 84, 2023년 입주, 665세대 | 약 13.05억 |
| 수원이목 84 분양가 | 10.31억에서 11.41억 |
| 안전마진 | 마진 없음 |
분석
마진을 계산합니다. 비교가치는 자이렉스비아 84의 9.35억입니다. 이번 분양가는 가장 싼 84C가 10.31억이니 하한끼리 견줘도 1억 마이너스입니다. 84A 11.41억이면 간격이 2억을 넘습니다.
상한제가 왜 안 통했는지도 이 표에 답이 있습니다. 상한제는 택지비와 건축비로 가격을 통제할 뿐, 그 결과가 시세보다 싸다는 보장은 없습니다. 땅값이 비싼 시기에 조성된 택지라면 상한 가격이 시세 위에 설 수 있고, 이 단지가 그 사례입니다.
16차라는 차수는 시장 참여자 수백 명이 같은 계산을 하고 내린 결론의 누적입니다. 잔여 4세대까지 소진된 것도 사실이지만, 그건 1년 넘는 시간과 조건 완화의 결과이지 가격이 정당화됐다는 뜻이 아닙니다.
| 비교단지 | 북수원자이렉스비아84정자동2024년 입주2,607세대 |
| 비교가치 | 약 9.35억, 인근 최신축 대단지 실거래 |
| 이번 분양가 | 84 10.31억에서 11.41억 |
| 안전마진 | 없음, 인근 신축 대비 1억에서 2억 비쌈 |
청약전략
청약자격
자격은 열려 있습니다. 임의공급 선착순이라 청약통장, 가점, 거주지, 주택 수 요건이 전부 없습니다. 만 19세 이상이면 계약 가능하고 추첨 절차도 없습니다.
재당첨 제한은 걱정할 필요가 없습니다. 모집공고 기준으로 이 단지는 재당첨 제한이 없다고 안내돼 있고, 임의공급 계약은 애초에 당첨 이력을 만들지 않습니다. 통장과 청약 자격은 계약 후에도 그대로 보존됩니다.
자격이 쉬운 것과 물건이 좋은 것은 별개라는 점만 남습니다. 16차까지 문이 열려 있었다는 건 그 문으로 들어간 사람이 그만큼 적었다는 기록이기도 합니다.
제한사항
| 규제지역 | 비규제, 수원 장안구, 공고 시점 기준 |
| 분양가상한제 | 적용, 공공택지 |
| 전매 제한 | 3년최초 발표일 2025.5.15부터2028.5.15까지 |
| 재당첨 제한 | 없음, 모집공고 기준 |
| 거주 의무 | 없음 |
제한사항의 무게중심은 전매 3년입니다. 최초 당첨자 발표일 2025년 5월 15일부터 2028년 5월 15일까지 분양권을 팔 수 없습니다. 입주 예정이 2028년 5월이니 사실상 입주 때까지 출구가 잠긴 구조입니다. 계약하면 3년을 무조건 안고 가야 합니다.
거주의무가 없다는 건 확인된 장점입니다. 입주 시점에 전세를 놓아 잔금을 메우는 선택지가 열려 있습니다. 그래도 리체Ⅰ과 Ⅱ의 입주장이 겹치는 시기의 전세가는 보수적으로 잡아야 합니다.
대출조건
자금 흐름을 그려 봅니다. 계약금은 1차 1,000만원 정액으로 시작하고, 중도금 60%는 원 공고 기준으로 회차 분납입니다. 10억대 물건이라 중도금만 6억 안팎이고, 무이자 여부와 현재 적용 조건은 계약 전에 문서로 확인해 보시는 게 좋습니다.
잔금 시점이 무겁습니다. 2028년 5월에 중도금 상환과 잔금 납부가 겹치는데, 11억짜리 기준 LTV 70%를 다 받아도 7.7억 언저리가 상한이고 DSR이 그 아래에서 다시 자릅니다. 소득 기준으로 3억 이상의 자기자본이 준비돼야 계산이 서는 물건입니다.
전매 3년 잠금과 겹쳐 보면 이 단지의 자금 리스크가 선명해집니다. 중간에 사정이 생겨도 2028년 5월까지는 팔 수 없습니다. 버티는 시나리오까지 감당되는 자금 구조가 아니면 계약 자체가 성립하지 않습니다.
전략
전략이라 부를 것이 많지 않은 물건입니다. 마진이 마이너스 1억에서 2억이고, 전매는 3년 잠기며, 잔여는 선호가 걸러진 4세대입니다. 시세차익 관점의 진입 논리는 성립하지 않습니다.
북수원 신축 실거주 수요라면 대안부터 보시면 좋겠습니다. 자이렉스비아 9.35억이 기준선입니다. 이미 입주한 최신축 대단지를 1억 이상 싸게 사는 길이 열려 있는데, 2028년까지 기다리며 더 비싸게 살 이유를 찾기 어렵습니다.
이목지구의 완성을 믿는 장기 실거주라 해도 순서는 같습니다. 지구가 완성되는 만큼 자이렉스비아도 같은 생활권에서 함께 오릅니다. 굳이 이 단지여야 하는 이유가 잔여 4세대 안에 있는지, 호실을 확인한 뒤 판단해도 늦지 않습니다.
주의사항
주의사항입니다. 16차까지 오는 동안 판매 조건이 여러 번 바뀐 단지라, 계약금 정액과 할인 소급 같은 조건이 지금도 유효한지 계약서 기준으로 확인해 보시는 게 좋습니다. 보도된 마케팅과 실제 계약 조항이 다르면 계약서가 전부입니다.
잔여 호실 정보도 최신본을 요구해 보시면 좋겠습니다. 약 4세대는 유동적인 숫자라 접수 시점의 평형, 동, 층이 다를 수 있습니다. 중대형이 남았다면 12억대에서 16억대의 다른 물건이 된다는 점도 유의해 두시면 좋겠습니다.
이목지구 학교 개교와 기반시설 완공 일정은 입주 후 생활의 질을 정하는 변수입니다. 학령기 자녀가 있다면 개교 전 통학 계획, 상권 공백기의 생활 동선까지 미리 그려 보고 결정하시면 좋겠습니다.
결론
판정 패스
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
