APT margin 무순위 줍줍
7.31 줍줍! 북오산자이 드포레 임의공급 287세대, 분양가 평면도 안전마진 (분양 한 달 반 만에 287세대가 남았다)
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 오산 내삼미동, 북오산자이 드포레의 임의공급입니다. 접수는 7월 31일 하루 청약홈에서 받고 발표가 8월 5일, 서류와 계약이 8월 6일입니다.
물량이 이 공고의 전부를 말합니다. 287세대입니다. 최초 입주자모집공고가 2026년 6월 12일이었으니 한 달 반 만에 287세대가 선착순 물량으로 돌아온 셈입니다. 84A 한 타입만 102세대가 남았습니다.
가격을 폅니다. 59A 5.037억, 74A 6.046억, 84A 6.72억, 99A 7.586억입니다. 발코니 확장은 별도로 1,170만원에서 1,900만원입니다. 오산 실거래에 이 숫자를 대 보는 게 오늘의 계산입니다.
청약개요
| 위치 | 경기도 오산시 내삼미동 288번지 일원 |
| 구분 | 임의공급 (선착순, 청약홈 접수) |
| 잔여 | 287세대 (59A 35, 59B 10, 74A 30, 74C 20, 84A 102, 84B 21, 84C 18, 99A 34, 99B 17) |
| 분양가 | 59 5.037억에서 5.175억 / 74 6.046억에서 6.112억 / 84 6.705억에서 6.831억 / 99 7.586억에서 7.705억 |
| 확장 | 발코니 확장 1,170만원에서 1,900만원 별도 (84A 1,280만원) |
| 자격 | 무순위 임의공급, 통장 무관 |
| 규제 | 비규제, 상한제 미적용, 전매제한 6개월(최초 발표 2026.6.30부터), 거주의무 없음 |
| 일정 | 접수 7.31 (하루), 발표 8.5, 서류와 계약 8.6, 입주 2029년 10월 예정 |
이 단지는 오산 내삼미동에 들어서는 자이 브랜드 물량입니다. 최초 입주자모집공고가 2026년 6월 12일, 최초 당첨자발표일이 6월 30일이었습니다. 그로부터 한 달, 7월 29일에 임의공급 공고가 나왔습니다.
임의공급이라는 형식 자체가 신호입니다. 무순위 사후접수가 남은 물량을 추첨으로 돌리는 방식이라면, 임의공급은 선착순에 가깝습니다. 정규 청약과 예비 당첨자 절차를 지나고도 287세대가 남았다는 뜻입니다.
남은 물량의 분포를 보면 특정 타입에 몰려 있지 않습니다. 59부터 99까지 전 타입에서 고르게 남았습니다. 84A가 102세대로 가장 많고, 59A 35세대, 99A 34세대, 74A 30세대 순입니다. 특정 층이나 향의 문제가 아니라 가격 자체의 문제라는 신호입니다.
조건은 가볍습니다. 비규제에 상한제 미적용, 재당첨 제한이 없고 전매제한도 최초 당첨자발표일부터 6개월이라 2026년 12월 30일이면 풀립니다. 거주의무도 없습니다.
안전마진
평면도 및 커뮤니티
타입 구성은 59부터 99까지 아홉 개입니다. 이번 임의공급 물량 기준으로 84A가 102세대로 가장 많고, 84 계열 세 타입을 합치면 141세대로 전체의 절반입니다.
발코니 확장은 타입마다 다릅니다. 59A 1,170만원, 59B 1,450만원, 74A 1,230만원, 74C 1,400만원, 84A 1,280만원, 84B 1,660만원, 84C 1,330만원, 99A 1,500만원, 99B 1,900만원입니다.
확장비 납부는 계약금 10%, 중도금 10%(2027년 1월 12일), 잔금 80%(입주 시)로 쪼개집니다. 84A 기준으로 계약 때 128만원, 입주 때 1,024만원입니다.
84A는 전용 84.9121에 공급면적 109.5940입니다. 이번 물량의 102세대가 이 타입이라 사실상 이 단지의 기준 평면입니다. 59A는 전용 59.9928로 35세대가 남았습니다.
분양가 및 세대수
| 59A (35세대) / 59B (10세대) | 5.037억 / 5.175억 (확장 1,170만원, 1,450만원) |
| 74A (30세대) / 74C (20세대) | 6.046억 / 6.112억 (확장 1,230만원, 1,400만원) |
| 84A (102세대) | 6.720억 (확장 1,280만원, 실부담 약 6.85억) |
| 84B (21세대) / 84C (18세대) | 6.831억 / 6.705억 (확장 1,660만원, 1,330만원) |
| 99A (34세대) / 99B (17세대) | 7.586억 / 7.705억 (확장 1,500만원, 1,900만원) |
84A부터 봅니다. 6.720억입니다. 확장 1,280만원을 얹으면 실부담이 6.848억입니다. 오산에서 84 한 채를 6.85억에 사는 계산입니다.
99는 7.586억에서 7.705억입니다. 확장까지 넣으면 7.7억에서 7.9억입니다. 오산에서 전용 99가 8억에 근접한 가격표를 받은 적이 있는지가 아래 비교의 관건입니다.
59는 5.037억에서 5.175억으로, 이 단지에서 가장 문턱이 낮은 구간입니다. 확장 포함 5.15억에서 5.32억입니다.
전 타입에 걸쳐 특징이 하나 있습니다. 타입 간 가격 간격이 좁습니다. 59에서 84로 올라가는 데 1.7억, 84에서 99로 가는 데 0.87억입니다. 넓은 타입의 단가가 상대적으로 눌려 있는 구조입니다.
입지조건
내삼미동은 오산 북측, 세교지구와 동탄 사이에 있는 동네입니다. 실거래로 보면 오산대역세교자이(2018년식)와 세교쌍용예가, 오산대역호반써밋(2017년식)이 이 동네의 기준 단지입니다.
오산 시장은 면적대별 눈금이 뚜렷합니다. 최근 12개월 실거래를 보면 59가 3.0억에서 4.3억, 74가 3.3억에서 5.4억, 84가 4.5억에서 6.8억, 99가 3.3억에서 5.9억 구간에서 움직였습니다.
동탄 인접이라는 점이 이 단지의 홍보 재료입니다. 다만 실거래는 행정구역을 따라 갈립니다. 오산 안에서 오산 값으로 거래된다는 사실이 아래 계산의 출발점입니다.
호재
오산은 세교2지구 개발과 동탄 인접이라는 재료를 오래 안고 있는 시장입니다. 신축도 꾸준히 들어왔습니다. 2024년과 2025년에만 세교파라곤, 오산세교우미린센트럴시티, 오산세교한신더휴, 오산SKVIEW 1차와 2차, 오산롯데캐슬스카이파크가 실거래에 이름을 올렸습니다.
그 결과가 오늘의 좌표입니다. 2024년과 2025년식 84 신축들이 4.5억에서 5.5억에서 거래되고 있습니다. 재료가 새 아파트를 계속 만들어 냈지만 가격의 천장을 올리지는 못했습니다.
287세대가 임의공급으로 나온 배경도 여기서 읽힙니다.
비교단지
84부터 비교합니다. 최근 12개월 오산 84 실거래는 1,144건입니다. 2025년과 2026년 입주 신축을 보면 세교파라곤(2026년식) 4.88억, 오산세교우미린센트럴시티(2025년식) 5.19억, 오산SKVIEW 2차 4.92억, 오산세교한신더휴 4.85억입니다.
오산 84의 천장은 따로 있습니다. 수청동 더샵오산센트럴(2020년식)이 20건에 중위 6.80억, 외삼미동 서동탄역더샵파크시티(2019년식)가 43건에 6.06억입니다. 오산에서 84가 6억을 넘은 단지는 이 둘뿐입니다.
74와 59도 같은 그림입니다. 74는 서동탄역더샵파크시티가 68건에 5.40억으로 가장 높고, 내삼미동 오산대역세교자이(2018년식)가 27건에 5.00억입니다. 59는 중흥S클래스에듀파크(2024년식) 4.25억, 더샵오산엘리포레 4.28억이 상단입니다.
99는 표본이 얇습니다. 12개월 38건인데 오산세교한신더휴(2025년식)가 10건에 중위 5.60억, 내삼미동 오산대역호반써밋(2017년식)이 3건에 5.88억입니다.
| 더샵오산센트럴 84 (2020, 수청동, 오산 84 최고가) | 12개월 20건, 중위 6.80억 (6.1억에서 7.1억) |
| 서동탄역더샵파크시티 84 (2019, 외삼미동) | 12개월 43건, 중위 6.06억 |
| 오산 84 신축 2024년과 2025년식 | 4.76억에서 5.19억 (세교파라곤 4.88, 우미린센트럴시티 5.19, SKVIEW 2차 4.92) |
| 오산대역세교자이 74 (2018, 내삼미동) | 12개월 27건, 중위 5.00억 |
| 오산세교한신더휴 99 (2025, 탑동) | 12개월 10건, 중위 5.60억 |
| 북오산자이 드포레 실부담 | 84A 약 6.85억 / 74A 약 6.17억 / 59A 약 5.15억 / 99A 약 7.74억 |
분석
84부터 셈합니다. 비교가치를 오산 84 실거래의 천장인 더샵오산센트럴 6.80억으로 잡습니다. 84A 실부담은 6.848억입니다. 오산에서 가장 비싼 84와 같은 값입니다. 최근 12개월 신축들이 모인 4.8억에서 5.2억을 잣대로 삼으면 마이너스 1.6억에서 2.0억입니다.
74는 간격이 더 큽니다. 실부담 6.17억인데 오산 74 최고 실거래가 서동탄역더샵파크시티 5.40억, 같은 내삼미동 세교자이가 5.00억입니다. 마이너스 0.8억에서 1.2억입니다.
99가 가장 심합니다. 실부담 7.7억에서 7.9억인데 오산 99 실거래는 2025년식이 5.60억, 2017년식이 5.88억입니다. 마이너스 1.8억에서 2.3억입니다. 오산에서 전용 99가 7억을 넘겨 거래된 기록이 최근 12개월 안에는 없습니다.
59가 그나마 낫지만 여전히 위입니다. 실부담 5.15억인데 오산 59 신축 최고가가 중흥S클래스에듀파크 4.25억입니다. 마이너스 0.9억입니다.
전 타입이 오산 실거래 바깥에 있습니다. 287세대가 남은 이유를 따로 설명할 필요가 없습니다.
| 비교단지 | 더샵오산센트럴 84 (2020년식, 수청동, 오산 84 최고가) |
| 비교가치 | 6.80억 (최근 12개월 20건 중위, 오산 신축 다수는 4.8억에서 5.2억) |
| 이번 실부담 | 84A 약 6.85억 (분양가 6.72억 + 확장 1,280만원) |
| 안전마진 | 마이너스 1.6억에서 2.0억 (오산 84 최고가 기준으로도 프리미엄 없음) |
청약전략
청약자격
임의공급이라 문턱 자체는 낮습니다. 청약통장이 필요 없고, 무순위 사후접수처럼 무주택 요건이 걸리는 방식과도 다릅니다. 세부 자격은 공고문과 사업주체 안내를 확인하시기 바랍니다.
접수는 7월 31일 하루입니다. 발표가 8월 5일이고 서류접수와 계약이 8월 6일 하루에 함께 진행됩니다. 일정이 대단히 촘촘합니다.
자격이 넓다는 것은 이 물건의 장점이자 신호입니다. 문턱을 낮춰야 소화가 되는 물량이라는 뜻이기도 합니다.
제한사항
| 규제지역 | 비규제 (오산시) |
| 분양가상한제 | 미적용 |
| 재당첨 제한 | 없음 |
| 전매 제한 | 6개월 (최초 당첨자발표일 2026.6.30부터, 2026.12.30 해제) |
| 거주 의무 | 없음 |
| 통장 | 불필요 (임의공급) |
조건표는 비어 있다시피 합니다. 재당첨 제한도, 거주의무도 없고 전매제한은 올해 연말이면 풀립니다. 상한제도 적용되지 않습니다.
가벼운 조건은 그 자체로 값어치가 있습니다. 전매가 열린 뒤 시세가 분양가 위로 올라오면 권리를 실현할 수 있습니다. 다만 그 조건이 성립하려면 분양가가 시세 아래여야 합니다.
오늘 좌표에서는 전매가 풀려도 팔 곳이 마땅치 않습니다. 같은 오산에서 84 신축이 5억 안팎에 나오는 시장이기 때문입니다.
대출조건
입주가 2029년 10월이라 통상의 분양 구조입니다. 계약금, 중도금, 잔금 일정은 공고문과 분양사무실에서 확인하시기 바랍니다.
확장비는 별도 계약입니다. 계약금 10%와 2027년 1월 중도금 10%, 나머지 80%는 입주 시입니다. 84A 기준 총 1,280만원입니다.
급소는 2029년 잔금 시점입니다. 감정가가 분양가에 못 미치면 잔금대출 한도부터 줄어듭니다. 오산 84 신축이 5억대에 머무는 채로 입주를 맞으면 6.85억짜리 대출 계산은 처음부터 다시 해야 합니다.
전략
이 물건을 검토한다면 첫 질문은 하나입니다. 오산에서 84를 6.85억에 살 이유가 있는가입니다.
대안은 같은 시장 안에 넉넉합니다. 2024년과 2025년에 입주한 84 신축들이 4.8억에서 5.2억에 거래되고 있습니다. 1.6억 이상을 아끼고 3년을 앞당깁니다. 오산 84의 천장인 더샵오산센트럴(2020년식)도 6.80억이면 살 수 있습니다.
59는 문턱이 가장 낮지만 그래도 오산 59 최고가보다 0.9억 위입니다. 99는 오산 실거래에 없는 가격대라 권하기 어렵습니다.
실거주가 확정됐고 자이 브랜드와 신축 프리미엄에 그 차액을 지불할 의사가 분명한 경우에만 계산이 성립합니다. 그 경우에도 견본주택과 현장을 먼저 보시기 바랍니다.
주의사항
이 공고는 2026년 6월 12일 최초 공고를 준용합니다. 단지 여건과 유의사항 중 이번 공고문에 없는 항목은 최초 공고문과 분양사무실(1660-2792)에서 확인해야 합니다.
일정이 하루짜리입니다. 접수 7월 31일, 발표 8월 5일, 서류접수와 계약이 8월 6일 하루입니다. 계약 준비를 접수 전에 끝내 두어야 합니다.
발코니 확장은 별도 계약이고 타입별로 금액이 다릅니다. 분양가만 보고 총액을 계산하면 1,170만원에서 1,900만원이 빠집니다.
287세대가 남은 물량이라 동호수 선택의 폭이 넓습니다. 반대로 말하면 입주 시점에 같은 단지 안에서 매물이 경쟁할 가능성도 그만큼 큽니다.
결론
판정 패스
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
