APT margin 무순위 줍줍

8.4 줍줍! 더샵 송도그란테르 무순위 150세대, 분양가 평면도 안전마진 (84는 송도 최고가 위, 대형은 시세 안)

APT margin, 2026.7.30 작성 (분양가 공고문 원문, 실거래 국토부 최근 12개월)

안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 인천 송도, 더샵 송도그란테르의 무순위(사후)입니다. 접수는 8월 4일 하루 청약홈에서 받고 발표가 8월 7일, 계약은 8월 14일입니다.

규모가 특이합니다. G5-1, G5-3, G5-4, G5-5, G5-11 다섯 개 블록이 같은 날 각각 공고를 냈고, 합치면 150세대입니다. 블록별로는 G5-11이 45세대, G5-4가 36세대, G5-1이 35세대, G5-3이 22세대, G5-5가 12세대입니다.

가격을 폅니다. 84는 11.80억에서 13.08억, 124와 128 대형은 17.40억에서 18.79억입니다. 송도 실거래에 대 보면 84와 대형의 답이 갈립니다. 오늘은 그 갈림을 계산합니다.

청약개요

송도 G5블록은 여러 블록이 한 브랜드로 묶여 조성되는 구역입니다. 이번 무순위는 그 다섯 블록에서 동시에 나왔습니다. 각 블록이 별도 주택관리번호로 공고를 냈지만 접수일과 발표일, 계약일이 같습니다.

남은 물량의 성격은 블록마다 다릅니다. G5-1은 84A 17세대, 84B 10세대, 124A 8세대로 84 비중이 높습니다. 반대로 G5-4는 36세대 중 30세대가 118K이고, G5-5는 12세대 전부가 118K입니다. G5-11은 45세대 중 84가 28세대, 124와 128이 17세대입니다.

이 분포가 시장의 답입니다. 대형 위주로 남은 블록과 84 위주로 남은 블록이 섞여 있습니다.

조건은 가볍습니다. 비규제이고 전매제한은 최초 당첨자발표일(G5-1은 2026년 5월 28일, G5-11은 6월 1일)부터 6개월입니다. 거주의무도 없고 통장도 쓰지 않습니다. 자격은 전국 무주택 세대구성원입니다.

안전마진

평면도 및 커뮤니티

84는 블록별로 타입 기호가 다릅니다. G5-1은 84A와 84B, G5-3과 G5-4는 84K, G5-11은 84H와 84J입니다. 전용면적은 84.23에서 84.86 사이입니다.

대형은 118K, 124A, 124H, 124I, 128H, 188K로 나뉩니다. G5-4에는 188.79K 한 세대도 포함돼 있습니다.

층 구간은 블록에 따라 다릅니다. G5-1은 지상 31층까지라 3층부터 25층 구간에 잔여가 걸쳐 있고, G5-11은 20층까지라 3층에서 18층 구간입니다.

84A는 전용 84.86에 침실 셋과 욕실 둘 구성이고, 124A는 전용 124.57로 이번 대형 물량의 주력입니다. 블록별 잔여 동호수 내역은 무순위 공고문에 도면 없이 표로만 실려 있으니, 층과 향은 공고문 원문에서 확인하시기 바랍니다.

분양가 및 세대수

84부터 봅니다. 가장 싼 자리가 G5-11의 84H 3층 11.80억이고, 가장 비싼 자리가 G5-1의 84A 25층 13.08억입니다. 블록과 층에 따라 1.3억이 갈립니다.

같은 84라도 블록 차이가 큽니다. G5-1의 84가 12.45억에서 13.08억인 반면 G5-11은 11.80억에서 12.34억입니다. 같은 구역 안에서 6,000만원 이상 차이가 나는 구조입니다.

대형은 17.40억에서 18.79억입니다. G5-11의 124가 17.40억대에서 시작하고, G5-1의 124A가 18.42억에서 18.79억으로 가장 높습니다.

납부 구조는 계약금 5%, 중도금 60%를 6회, 잔금 35%입니다. 계약금이 5%라 초기 부담은 가벼운 편입니다. 84 기준으로 계약 시 1,000만원에 30일 안에 5,000만원 안팎입니다. 다만 중도금 60%가 2026년 10월부터 2029년 1월까지 이어집니다.

입지조건

송도는 인천에서 시세 눈금이 가장 넓게 벌어진 동네입니다. 최근 12개월 연수구 84 실거래 2,348건 안에서 6.37억부터 11.30억까지 나옵니다.

위쪽은 송도동 신축들입니다. 힐스테이트송도더스카이(2024년식)가 13건에 중위 11.30억, 송도자이크리스탈오션(2024년식)이 10.80억, 송도자이더스타(2024년식)가 9.79억입니다.

중간대에 더샵송도아크베이(2025년식) 8.80억, 힐스테이트레이크송도4차(2025년식) 8.85억, 송도아메리칸타운더샵(2025년식) 7.72억이 있고, 아래로 호반써밋송도(2023년식) 6.37억이 있습니다.

같은 송도 신축인데 84 기준으로 5억 가까이 벌어집니다. 블록 위치와 조망, 학군이 만드는 차이입니다.

호재

송도의 재료는 오래 검증돼 왔습니다. 국제업무지구와 바이오 클러스터, GTX B 노선이 큰 축입니다. 그 재료가 만들어 낸 결과가 지금의 실거래 분포입니다.

문제는 이번 가격표가 그 분포의 위쪽 끝을 넘어선다는 점입니다. 84 기준으로 송도에서 가장 비싼 단지가 11.30억인데 이번 물량의 시작이 11.80억입니다.

입주는 2029년 8월과 2030년 1월입니다. 3년 반에서 4년 뒤에 송도 84가 13억을 받아 줄지가 판단의 전부입니다.

비교단지

84부터 비교합니다. 최근 12개월 연수구 84 실거래 2,348건 중 송도동 신축 상단은 힐스테이트송도더스카이 11.30억(13건, 10.9억에서 13.6억), 송도자이크리스탈오션 10.80억(4건), 송도자이더스타 9.79억(12건)입니다.

이번 84 분양가의 최저선인 11.80억은 송도 84 최고 실거래 중위(11.30억)보다 위에 있습니다. 가장 비싼 G5-1 84A 25층 13.08억은 힐스테이트송도더스카이의 12개월 최고 거래(13.6억)에 근접합니다.

대형은 이야기가 다릅니다. 전용 116에서 130 구간 실거래 181건을 보면 더샵송도센트럴파크Ⅲ(2022년식)가 6건에 중위 20.00억, 힐스테이트송도더스카이가 7건에 17.15억, 더샵송도아크베이(2025년식)가 2건에 15.80억입니다. 아래로는 송도더샵마스터뷰(2015년식) 12.00억, 더샵그린워크2차(2014년식) 9.88억이 있습니다.

이번 대형 17.40억에서 18.79억은 그 분포의 안쪽, 힐스테이트송도더스카이(17.15억)와 더샵송도센트럴파크Ⅲ(20.00억) 사이에 있습니다.

분석

84부터 셈합니다. 비교가치는 송도 84 최고가인 힐스테이트송도더스카이 11.30억입니다. 이번 84는 11.80억에서 13.08억입니다. 안전마진은 마이너스 0.5억에서 1.8억입니다. 송도에서 가장 비싼 84보다 싼 자리가 이번 물량에는 없습니다.

잣대를 한 칸 내리면 간격이 커집니다. 2024년식 송도자이더스타 9.79억을 기준으로 하면 마이너스 2.0억에서 3.3억입니다. 2025년식인 더샵송도아크베이 8.80억이나 힐스테이트레이크송도4차 8.85억과 대면 3억을 넘습니다.

대형은 계산이 다릅니다. 124와 128의 17.40억에서 18.79억은 힐스테이트송도더스카이 124형(17.15억) 바로 위, 더샵송도센트럴파크Ⅲ(20.00억) 아래입니다. 마이너스 0.3억에서 플러스 1.2억 사이, 사실상 시세 범위 안입니다.

이 차이가 잔여 분포를 설명합니다. G5-4와 G5-5가 대형 위주로 남은 것은 대형의 총액 자체가 크기 때문이고, 84가 남은 것은 값이 시세 위이기 때문입니다. 성격이 다른 두 물량이 한 날에 나왔습니다.

청약전략

청약자격

자격은 공고일(7월 30일) 현재 전국에 거주하는 무주택 세대구성원입니다. 지역 제한이 없다는 점이 이번 물량의 문턱을 낮춥니다. 통장은 보지 않지만 세대 전원이 무주택이어야 하고 외국인은 신청할 수 없습니다.

해외 체류가 계속 90일을 넘긴 경우는 국내 거주로 인정되지 않습니다.

이번 물량은 최초 공고 때 1순위와 2순위에서 청약이 마감된 주택형입니다. 예비입주자를 대상으로 추가입주자를 선정하고 남은 미계약 세대를 공급하는 것이라고 공고문에 적혀 있습니다.

블록이 다섯 개라 신청 전략을 생각해 볼 여지가 있습니다. 각 블록이 별도 공고이니 어느 블록에 넣을지가 선택지입니다. 다만 1인 1건 원칙과 중복 신청 제한은 공고문에서 확인하시기 바랍니다.

제한사항

조건은 가볍습니다. 재당첨 제한이 없고 거주의무도 없습니다. 전매제한은 최초 당첨자발표일부터 6개월이라 이미 상당 부분 지났습니다.

전국 무주택이라는 자격도 넓은 편입니다. 지역 요건이 걸린 다른 무순위 물량과 비교하면 문이 훨씬 큽니다.

조건이 가벼운 만큼 판단은 가격 하나로 좁혀집니다. 3년 반 뒤 송도 84가 13억을 받아 줄지, 대형이 19억을 유지할지입니다.

대출조건

계약금이 5%라 초기 부담이 가볍습니다. 84 기준으로 계약 시 1,000만원, 30일 안에 5,000만원 안팎입니다.

중도금 60%가 여섯 번에 나뉩니다. G5-1 기준으로 2026년 10월 5일부터 2029년 1월 5일까지입니다. 84 기준 회당 1.2억에서 1.3억이고, 대형은 회당 1.7억에서 1.9억입니다. 무이자 여부와 알선 은행은 계약 단계에서 확인해야 할 항목입니다.

잔금 35%는 입주지정일입니다. 84 기준 4.1억에서 4.5억, 대형은 6억을 넘습니다. 2029년과 2030년의 감정가가 분양가에 못 미치면 잔금대출부터 줄어듭니다.

전략

84와 대형을 분리해서 판단하시기 바랍니다. 이 물건에서 둘은 다른 상품입니다.

84는 권하기 어렵습니다. 11.80억이라는 최저선조차 송도에서 가장 비싼 84의 실거래 중위 위입니다. 같은 송도에서 2024년식과 2025년식 신축을 8.8억에서 10.8억에 살 수 있는데, 3년 반을 기다려 12억을 내야 할 이유가 서지 않습니다.

대형은 계산이 다릅니다. 17.40억에서 18.79억은 송도 대형 실거래 범위 안에 있습니다. 다만 대형은 거래 자체가 얇습니다. 12개월 181건 중 상단 단지들은 건수가 한 자릿수입니다. 유동성이 낮은 구간이라 실거주 목적이 아니면 위험이 큽니다.

블록 선택도 변수입니다. 같은 84인데 G5-11이 G5-1보다 6,000만원 이상 쌉니다. 84를 굳이 노린다면 G5-11의 저층 구간이 유일하게 계산이 서는 자리입니다.

주의사항

다섯 블록이 각각 별도 공고입니다. 블록마다 주택관리번호와 최초 당첨자발표일, 입주 시기가 다릅니다. 신청 전에 어느 블록의 어느 타입인지 정확히 확인하시기 바랍니다.

입주 시기가 갈립니다. G5-1과 G5-11은 2029년 8월, G5-3과 G5-4와 G5-5는 2030년 1월입니다.

잔여세대 동호수 내역은 공고문을 참조하라고만 돼 있습니다. 층과 향에 따라 가격이 1억 넘게 갈리니 공고문 원문의 동호 내역을 반드시 확인하셔야 합니다.

발코니 확장과 유상옵션은 공급금액과 별도입니다. 총액 계산에 넣으시기 바랍니다.

결론

판정 조건부

여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.

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