APT margin 무순위 줍줍
8.3 줍줍! 펜타힐즈 더블유 1단지 무순위 486세대, 분양가 평면도 안전마진 (경산 115가 8.9억, 동네 최고가는 7.5억)
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 경북 경산 중산동, 펜타힐즈 더블유 1단지의 무순위(사후)입니다. 접수는 8월 3일 하루 청약홈에서 받고 발표가 8월 6일, 계약은 8월 8일입니다.
물량이 486세대입니다. 최초 입주자모집공고가 2026년 6월 19일이었으니 한 달 열흘 만에 이만한 물량이 무순위로 돌아왔습니다. 구성은 84A 71세대, 84B 25세대, 115A 232세대, 115B 122세대, 152B 36세대입니다.
무게중심이 대형에 있습니다. 115형만 354세대로 전체의 73%입니다. 가격은 115A가 8.351억에서 8.873억, 115B가 8.557억에서 8.994억입니다. 경산 실거래에 이 숫자를 대 보는 게 오늘의 계산입니다.
청약개요
| 위치 | 경상북도 경산시 중산동 일원 A2-1블록 (중산지구) |
| 구분 | 무순위 사후접수 (부동산원 무작위 추첨) |
| 잔여 | 486세대 (84A 71, 84B 25, 115A 232, 115B 122, 152B 36) |
| 분양가 | 84A 6.503억에서 6.910억 / 115A 8.351억에서 8.873억 / 115B 8.557억에서 8.994억 / 152B 13.194억에서 13.598억 |
| 자격 | 공고일(7.29) 현재 경상북도와 대구광역시 거주 무주택 세대구성원, 통장 무관 |
| 규제 | 비규제, 상한제 미적용, 재당첨 제한 없음, 전매제한 없음, 거주의무 없음 |
| 단지 | 시행 아이에스동서, 105동에서 109동, 입주 2030년 11월 예정 |
| 일정 | 접수 8.3 (하루), 발표 8.6, 서류 8.7, 계약 8.8 |
중산지구는 경산에서 신축이 모이는 동네입니다. 실거래에 이름을 올린 단지만 봐도 중산자이 1단지와 2단지, 중산하늘채더퍼스트, 힐스테이트펜타힐즈, 펜타힐즈더샵 1차, 펜타힐즈푸르지오 2차가 모두 이 동네에 있습니다.
펜타힐즈라는 이름 자체가 이 지구의 브랜드타운입니다. 더샵 1차가 2017년, 힐스테이트 펜타힐즈가 2021년, 푸르지오 2차가 2024년에 실거래에 나타납니다. 이번 더블유 1단지는 그 계보의 최신 차수입니다.
문제는 소화 속도입니다. 최초 공고 6월 19일에서 한 달 열흘 만에 486세대가 무순위로 나왔습니다. 특정 타입에 몰린 것도 아닙니다. 84가 96세대, 115가 354세대, 152가 36세대로 전 타입에서 남았습니다.
조건 자체는 이번 주 물량 중 가장 가볍습니다. 재당첨 제한도, 전매제한도, 거주의무도 전부 없습니다. 상한제도 적용되지 않습니다. 통장도 쓰지 않습니다.
안전마진
평면도 및 커뮤니티
타입은 셋입니다. 84가 전용 84.83과 84.92, 115가 전용 115.55와 115.57, 152가 전용 152.36입니다. 이번 물량의 중심은 115입니다.
단지 규모부터 짚습니다. 공식 배치도의 범례는 총 3,443세대 중 1차가 1,712세대라고 적고 있습니다. 이번 무순위 486세대는 그 1차 물량의 28%에 해당합니다. 중산호수를 끼고 101동에서 109동이 앉는 배치입니다.
이번 잔여가 걸린 동은 105동에서 109동입니다. 115A가 105동 2호와 106동 2호, 107동 2호, 108동 1호와 2호, 109동 1호와 2호에 걸쳐 있고, 84A는 105동에서 107동의 4호 라인입니다.
층 구간은 2층부터 36층 이상까지 다섯 단계로 나뉩니다. 115A 기준으로 2층에서 5층이 8.351억, 36층 이상이 8.873억입니다. 층에 따라 5,220만원이 갈립니다.
152B는 104동 1호 라인 한 곳에 36세대가 몰려 있습니다. 13.194억에서 13.598억으로, 이 단지에서 가장 비싼 구간입니다. 이 글에 152 평면도는 싣지 않습니다. 공식 분양홈에 공개된 시트가 전용 152.3788의 152A이고 이번 잔여는 전용 152.3629의 152B라, 타입이 다른 도면을 대신 붙이지 않았습니다.
분양가 및 세대수
| 84A (71세대) | 2층에서 5층 6.503억 / 10층에서 19층 6.707억 / 36층 이상 6.910억 |
| 115A (232세대) | 2층에서 5층 8.351억 / 10층에서 19층 8.612억 / 36층 이상 8.873억 |
| 115B (122세대) | 2층에서 5층 8.557억 / 10층에서 19층 8.824억 / 36층 이상 8.994억 |
| 152B (36세대) | 2층에서 9층 13.194억 / 21층에서 35층 13.464억 / 36층 이상 13.598억 |
| 납부 | 계약금 10% (계약 시 2,000만원 포함), 중도금 60% 6회 (2027.3.18에서 2030.7.18), 잔금 30% |
115A부터 봅니다. 2층에서 5층이 8.351억, 기준층대인 10층에서 19층이 8.612억, 36층 이상이 8.873억입니다. 232세대 중 절대다수가 10층 이상 구간에 있습니다.
115B는 조금 더 비쌉니다. 8.557억에서 8.994억입니다. 122세대이고, 9억에 4배 앞에서 멈춘 가격표입니다.
84A는 6.503억에서 6.910억입니다. 71세대이고, 이 단지에서 문턱이 가장 낮은 구간입니다.
152B 36세대는 13.194억에서 13.598억입니다. 경산에서 13억대 아파트가 어떤 자리인지가 아래 비교의 관건입니다.
납부는 계약금 10%, 중도금 60%를 여섯 번, 잔금 30%입니다. 중도금은 2027년 3월부터 2030년 7월까지 이어집니다. 115A 기준 회당 8,600만원 안팎입니다.
입지조건
중산동은 경산에서 대구 접근성이 가장 좋은 동네입니다. 대구 수성구와 맞닿아 있고, 지구 안에 중산호수가 있습니다.
경산 시장은 동별로 눈금이 뚜렷하게 갈립니다. 최근 12개월 경산 84 실거래 1,166건을 보면 중산동 신축들이 4.95억에서 6.22억, 하양읍 신축들이 3.35억에서 3.65억, 압량읍이 4.20억입니다. 중산동이 경산의 상단입니다.
그 상단 안에서도 단지별로 갈립니다. 중산자이 1단지(2023년식)가 84 기준 6.22억으로 가장 높고, 펜타힐즈푸르지오 2차(2024년식)가 6.02억, 중산하늘채더퍼스트(2021년식)가 5.10억, 힐스테이트펜타힐즈(2021년식)가 4.95억입니다.
호재
경산 중산지구의 재료는 대구 생활권과 대구 도시철도 연장입니다. 그 재료 위에서 브랜드 단지가 10년 가까이 이어졌습니다.
결과는 실거래에 나와 있습니다. 2023년식 중산자이 1단지의 84가 6.22억, 115가 7.34억입니다. 2017년식 펜타힐즈더샵 1차의 115는 5.90억입니다. 재료가 만들어 낸 상단이 여기까지입니다.
486세대가 한 달 열흘 만에 무순위로 나온 이유를 이 좌표가 설명합니다.
비교단지
115부터 비교합니다. 최근 12개월 경산에서 전용 112에서 118 구간 실거래는 62건뿐입니다. 대형 거래가 얇은 시장입니다.
그 62건의 상단이 중산자이 2단지(2023년식)로 5건에 중위 7.48억, 범위는 7.0억에서 7.7억입니다. 중산자이 1단지가 2건에 7.34억, 중산하늘채더퍼스트(2021년식)가 26건에 6.20억, 펜타힐즈더샵 1차(2017년식)가 9건에 5.90억입니다.
경산 115형 최고 실거래가 7.48억입니다. 이번 115A의 가장 싼 자리가 8.351억입니다.
84도 봅니다. 중산동 84의 상단은 중산자이 1단지 6.22억(49건), 펜타힐즈푸르지오 2차 6.02억입니다. 중산하늘채더퍼스트가 87건에 5.10억으로 거래량이 가장 많습니다.
152형은 비교 대상 자체가 없습니다. 최근 12개월 경산 실거래에 전용 150형대가 잡히지 않습니다. 13억대 가격표를 검증할 실거래가 이 시장에 없다는 뜻입니다.
| 중산자이 2단지 115형 (2023, 중산동, 경산 115 최고가) | 12개월 5건, 중위 7.48억 (7.0억에서 7.7억) |
| 중산자이 1단지 115형 (2023, 중산동) | 12개월 2건, 중위 7.34억 |
| 중산하늘채더퍼스트 115형 (2021, 중산동) | 12개월 26건, 중위 6.20억 |
| 펜타힐즈더샵 1차 115형 (2017, 중산동) | 12개월 9건, 중위 5.90억 |
| 중산자이 1단지 84 (2023, 중산동, 경산 84 최고가) | 12개월 49건, 중위 6.22억 |
| 더블유 1단지 이번 물량 | 84A 6.503억에서 6.910억 / 115 8.351억에서 8.994억 / 152B 13.194억에서 13.598억 |
분석
115부터 셈합니다. 비교가치는 경산 115형 최고 실거래인 중산자이 2단지 7.48억입니다. 이번 115는 8.351억에서 8.994억입니다. 안전마진은 마이너스 0.9억에서 1.5억입니다. 물량의 73%가 여기 있습니다.
거래량이 실린 잣대로 내리면 간격이 커집니다. 중산하늘채더퍼스트 115형이 26건에 6.20억입니다. 이 기준으로는 마이너스 2.2억에서 2.8억입니다.
84는 그나마 낫습니다. 6.503억에서 6.910억인데 경산 84 최고가가 중산자이 1단지 6.22억입니다. 마이너스 0.3억에서 0.7억입니다. 저층을 잡으면 동네 최고가에 근접합니다.
152는 계산이 불가능합니다. 13.19억에서 13.60억인데 경산에 비교할 실거래가 없습니다. 값을 검증할 시장이 없는 구간에 36세대가 걸려 있습니다.
조건이 아무리 가벼워도 이 간격을 메우지는 못합니다. 전매제한이 없다는 것은 언제든 팔 수 있다는 뜻인데, 팔 때 받을 값이 오늘 실거래로 7.48억입니다.
| 비교단지 | 중산자이 2단지 115형 (2023년식, 중산동, 경산 115 최고가) |
| 비교가치 | 7.48억 (최근 12개월 5건 중위, 거래량 실린 하늘채는 6.20억) |
| 이번 115 분양가 | 8.351억에서 8.994억 (354세대, 물량의 73%) |
| 안전마진 | 마이너스 0.9억에서 1.5억 (거래량 기준 잣대로는 2.2억에서 2.8억) |
청약전략
청약자격
자격은 공고일(7월 29일) 현재 경상북도와 대구광역시에 거주하는 무주택 세대구성원입니다. 전국이 아니라 경북과 대구입니다. 통장은 보지 않지만 세대 전원이 무주택이어야 합니다.
486세대에 무작위 추첨이라 당첨 자체의 문턱은 낮습니다. 물량이 많고 자격 요건도 지역과 무주택뿐입니다.
이 물건에서 어려운 것은 당첨이 아니라 판단입니다. 486세대가 남아 있다는 사실 자체가 시장의 답이기 때문입니다.
제한사항
| 규제지역 | 비규제 (경산시) |
| 분양가상한제 | 미적용 |
| 재당첨 제한 | 없음 |
| 전매 제한 | 없음 |
| 거주 의무 | 없음 |
| 통장 | 불필요 (무순위 사후접수) |
제한 항목이 전부 비어 있습니다. 재당첨 제한도, 전매제한도, 거주의무도 없습니다. 통장도 쓰지 않습니다.
이 정도로 가벼운 조건은 드뭅니다. 계약하고 등기하면 그 뒤의 매도와 임대가 일반 매매와 같습니다.
다만 조건의 가벼움은 값이 시세 아래일 때 의미가 생깁니다. 지금은 반대 방향입니다.
대출조건
계약금 10%입니다. 115A 기준으로 계약 시 2,000만원을 넣고 30일 안에 6,600만원 안팎을 채웁니다.
중도금 60%가 여섯 번, 2027년 3월부터 2030년 7월까지입니다. 115A 기준 회당 8,600만원입니다. 무이자 여부와 알선 은행은 계약 단계에서 확인해야 합니다.
잔금 30%는 입주지정일입니다. 115A 기준 2.6억 안팎입니다. 2030년 감정가가 분양가에 못 미치면 잔금대출부터 줄어듭니다. 경산 115형이 7억대인 채로 입주를 맞으면 8.6억짜리 대출 계산은 다시 짜야 합니다.
전략
이 물건에서 계산이 그나마 서는 구간은 84A 저층입니다. 6.503억이면 경산 84 최고가인 중산자이 1단지(6.22억)보다 2,800만원 위입니다. 신축 프리미엄으로 그 정도를 인정할 수 있다면 검토 여지가 있습니다.
115는 권하기 어렵습니다. 경산에서 115형이 8억을 넘겨 거래된 기록이 최근 12개월 안에 없습니다. 물량의 73%가 이 구간이라는 점도 부담입니다.
152는 더 그렇습니다. 값을 검증할 실거래가 시장에 없습니다.
대안은 같은 동네에 있습니다. 중산자이 1단지 84를 6.22억에, 115를 7.34억에 사는 경로가 열려 있습니다. 2023년 입주라 4년 차이고, 4년을 기다릴 필요도 중도금 이자도 없습니다.
주의사항
이 공고는 2026년 6월 19일 최초 공고를 준용합니다. 단지 여건과 유의사항 중 이번 공고문에 없는 항목은 최초 공고문과 분양사무실(053-752-2000)에서 확인해야 합니다.
486세대가 남은 물량입니다. 입주 시점에 같은 단지 안에서 매물이 경쟁할 가능성을 감안하셔야 합니다.
층별로 가격이 5,000만원 이상 갈립니다. 동호수는 무작위 추첨이니 어느 층이 나와도 계약할지 미리 정해 두시기 바랍니다.
발코니 확장과 유상옵션은 공급금액과 별도입니다. 총액 계산에 넣으시기 바랍니다.
결론
판정 패스
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
