APT margin 시장동향
변수 10개로 그린 하반기 안전마진 지도, 금리 인상 앞의 청약 전략
하반기 전망 스페셜. 수치는 검증분, 방향 판단과 시나리오는 APT margin의 것
다음 주 금통위(7월 16일)를 앞두고 시장의 변수들이 한꺼번에 움직이고 있습니다. 어느 하나만 보면 방향을 놓칩니다. 그래서 집값을 움직이는 변수 열 개를 한 판에 올렸습니다. 수치는 전부 확인된 것이고, 방향 판단과 시나리오는 저희의 것입니다.
누르는 힘 넷, 금리와 물가와 정책
기준금리는 2.50%에서 여덟 번 연속 동결 중인데, 7월 16일 인상이 시장의 기본 시나리오입니다. 금통위원들의 6개월 후 전망 21개 중 19개가 인상 쪽이고, 5대 은행 고정형 주담대 하단은 이미 4.65%로 한 달 새 1.2%포인트 뛰며 인상을 선반영했습니다. 빌리는 돈의 값이 오르는 건 집값에 정직한 하방 압력입니다.
물가가 그 인상의 명분입니다. 6월 소비자물가가 3.2%로 30개월 만에 가장 높았습니다. 여기에 정책이 얹힙니다. 동탄과 기흥, 구리가 7월부터 묶였고, 정부는 7월 말 종합대책과 보유세 개편 검토까지 예고했습니다. 수요를 누르는 카드가 줄줄이 대기 중입니다.
넷째 압력이던 유가는 방향이 바뀌고 있습니다. 중동발 급등을 만들었던 WTI가 71달러로 한 달 새 15% 내렸고, 국내 휘발유값은 8주 연속 하락입니다. 환율도 1,499원으로 1,500원 아래를 시도하는 중입니다. 유가와 환율이 이대로 안정되면 물가는 3분기 이후 꺾이고, 금리 인상도 한 번에서 멈출 근거가 생깁니다.
밀어 올리는 힘 다섯, 돈과 공급
반대편의 힘이 만만치 않습니다. 통화량 M2가 4,154조원으로 1년 새 5.7% 늘며 증가폭을 키우고 있습니다. 가계대출은 규제 속에서도 6월 한 달 4조 1천억이 늘어 11개월 만에 최대였습니다. 돈은 계속 불어나는 중입니다.
공급은 반대로 마릅니다. 올해 입주물량이 21만 가구로 12년 만에 최저이고, 1월에서 5월 준공은 작년보다 46.7% 적습니다. 서울은 내년이 올해보다 더 적습니다. 그 결과가 전세입니다. 서울 전세가 12년 8개월 만의 최고 주간 상승률을 찍었고, 1월에 50.9%까지 내려갔던 전세가율은 저점을 지나 반등 압력을 받고 있습니다. 전세가 매매를 밑에서 받치는 구조가 만들어지는 중입니다.
분양가의 바닥도 오르기만 합니다. 공사비지수가 6년간 33.7% 올랐고 서울 민간 분양가는 평당 6,355만원으로 역대 최고입니다. 새 아파트의 원가가 내려올 길이 없다는 건, 기존 신축의 가치를 밑에서 받치는 또 하나의 힘입니다. 경기 전망도 거들고 있습니다. 한국은행과 KDI, IMF가 올해 성장률 전망을 2.5%에서 2.6%로 일제히 올렸습니다.
세 갈래 경로, 저희의 판단
기본 경로는 이렇습니다. 7월 16일 0.25%포인트 인상, 유가 안정으로 연말 물가 둔화, 인상은 한두 번에서 멈춤. 거래는 둔화되지만 12년 최저 공급과 불어난 유동성, 오르는 전세가 가격의 바닥을 받칩니다. 수도권 가격은 상반기의 5.11% 같은 급등이 아니라 보합에서 완만한 상승으로 기어를 낮추는 그림입니다. 저희는 이 경로의 가능성을 가장 높게 봅니다.
상방 경로도 열려 있습니다. 7월 말 대책이 수요 억제 재탕에 그치고 금리 인상이 일회성으로 끝나면, M2 5.7%의 유동성이 공급 절벽을 만나 다시 달리는 시나리오입니다. 6.27 규제 1년의 학습 그대로, 수요 억제만으로는 우회로가 생깁니다.
하방 경로는 금리에 달렸습니다. 점도표 상단처럼 연내 두세 번 연속 인상이 단행되고 보유세 강화까지 겹치면, 이자 부담에 눌린 영끌 매물이 나오며 수도권 외곽부터 조정이 옵니다. 이 경우에도 공급 부족 때문에 서울 핵심지보다 미분양이 쌓인 지방과 시세 위 분양 단지가 먼저, 더 깊게 맞습니다.
어느 경로든 통하는 안전마진 전략
세 경로를 관통하는 결론이 있습니다. 분양가가 인근 실거래보다 싼 단지는 어느 경로에서도 쿠션이 있고, 시세 위 분양은 상방 경로에서만 성립한다는 것입니다. 창릉 S-4(마진 +1억)나 회천 파밀리에(+0.7억) 같은 물량이 전자, 의왕역 SK VIEW(마진 -2억)나 오산 헤리티지자이 같은 GTX와 풍선효과 선불형이 후자입니다.
금리 인상 국면의 실전 수칙은 셋입니다. 잔금 계획은 지금 금리가 아니라 1%포인트 높은 금리로 세울 것. 전세가 오르는 국면이라 입주 시 전세 놓기는 수월해지지만, 실거주 의무가 있는 단지는 그 전략이 막혀 있으니 구분할 것. 그리고 분양가 6천만원 시대일수록 비교 기준을 옆 분양가가 아니라 국토부 실거래에 둘 것.
변수는 계속 움직입니다. 7월 16일 금통위와 7월 말 종합대책이 이 지도의 다음 좌표를 정합니다. 결과가 나오는 대로 이 지도를 갱신하겠습니다.
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
