APT margin 부동산 뉴스
서울 분양가 3.3㎡당 6,355만원 첫 6천 돌파, 어디까지 오르나
서울 민간아파트 평균 분양가가 3.3㎡당 6천만원을 처음 넘었다. APT margin 편집
분양가가 결국 선을 넘었습니다. HUG 민간아파트 분양가격 동향에서 5월 말 기준 서울 평균 분양가는 3.3㎡당 6,355만원입니다. 전달보다 8.85% 뛰며 사상 처음 6천만원대에 올라섰습니다. 국민평형 전용 84로 환산하면 20억원대입니다. 분양가가 시세를 걱정하는 게 아니라, 시세가 분양가를 올려다보는 시대입니다.
6,355만원의 내역
전국 평균은 3.3㎡당 2,140만5천원으로 역시 역대 최고입니다. 수도권이 3,657만원, 5대 광역시와 세종이 전달보다 6.4% 오른 반면 기타 지방은 보합(마이너스 0.02%)입니다. 분양가마저 수도권과 지방의 양극화가 뚜렷합니다.
서울의 급등에는 고분양가 단지 두 곳의 영향이 큽니다. 5월 동작구에서 분양한 노량진8구역 아크로 리버스카이가 3.3㎡당 7,733만원, 흑석11구역 써밋 더힐이 8,540만원이었습니다. HUG도 이 두 단지가 평균을 끌어올렸다고 설명했습니다. 서울 평균이 한 달 만에 8.85% 뛴 건 통계적 착시가 섞여 있다는 뜻이지만, 그 착시를 만들 만큼 비싼 분양이 실제로 이뤄지고 있다는 뜻이기도 합니다.
분양가를 밀어 올리는 두 개의 바닥
분양가의 바닥에는 공사비와 땅값이 있습니다. 건설공사비지수는 5월 137.67(2020년 기준 100)로 역대 최고를 다시 썼습니다. 1년 전보다 5.07% 올랐고, 2020년 이후 6년간 33.7% 올랐습니다. 에너지와 원자재, 물류비, 환율 상승이 시차를 두고 계속 반영되는 중입니다.
땅값 비중도 커졌습니다. 분양가에서 대지비가 차지하는 비중이 51%로 1년 4개월 만에 최고입니다. 공사비도 땅값도 내릴 기미가 없으니, 분양가가 저절로 내려올 경로는 사실상 없습니다.
비싼 분양가의 역설
분양가 상승은 청약 시장을 두 쪽으로 가릅니다. 분양가상한제가 적용되는 단지는 시세보다 눌린 가격이라 안전마진이 두꺼워집니다. 서울과 수도권 공공택지 청약에 사람이 몰리는 이유입니다.
상한제가 없는 민간 분양은 반대입니다. 시세를 넘는 분양가가 흔해졌고, 그런 단지는 서울이라도 계약이 밀리고 지방이면 미분양으로 갑니다. 저희가 최근 몇 주간 분석한 단지들에서 플러스 마진은 대부분 상한제 단지(검암, 고덕, 에코델타)였고, 마이너스는 대부분 시세 반영 민간 분양(제주, 함안, 이천)이었습니다. 통계가 보여 주는 구조 그대로입니다.
6천만원 시대의 청약 기준
평당 6천만원 시대에 분양가가 싸 보이는 착시를 조심해야 합니다. 주변 신축 분양가보다 싸다는 건 기준이 될 수 없습니다. 그 분양가들 자체가 역대 최고이기 때문입니다.
기준은 하나로 족합니다. 그 동네에서 실제로 거래된 신축 같은 평형의 국토부 실거래입니다. 분양가가 그보다 아래면 공사비가 아무리 올라도 내 마진이고, 그보다 위면 아무리 새 아파트라도 비싸게 사는 것입니다. 분양가 6천만원 시대일수록 이 계산은 단순하게 유지하는 게 좋습니다.
오늘도 APT margin이었습니다.
