APT margin 무순위 줍줍
6.30 줍줍! 검암역자이르네 무순위 사후접수, 분양가 평면도 안전마진
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 인천 서구 경서동, 검암역자이르네의 무순위 사후접수입니다. 접수는 6월 30일 하루이고, 청약홈에서 통장 없이 넣습니다. 검암역세권 공공주택지구 B2블록, 지구에서 처음 나온 민간분양 단지입니다.
물량이 무겁습니다. 601세대 중 약 150세대, 전체의 4분의 1이 무순위로 나왔습니다. 특별공급 384가구에 222건만 접수될 만큼 정규 청약 성적이 부진했습니다. 그런데도 이 단지를 버리는 패로 보지 않습니다.
이유는 가격표에 있습니다. 분양가상한제가 적용된 공공택지라 전용 84 분양가가 5.42억에서 5.94억에 묶여 있습니다. 같은 검암역세권 대장 신축의 국토부 실거래는 6.5억에서 6.75억입니다. 미달이 났는데 마진은 플러스인, 이 어긋남이 오늘의 계산 대상입니다.
청약개요
| 위치 | 인천 서구 경서동 4-8번지 일원검암역세권 공공주택지구 B2블록 |
| 구분 | 무순위 사후접수, 100% 무작위 추첨 |
| 잔여 | 약150세대전 세대 전용 84 단일이고 84A와 84B와84C |
| 분양가 | 84A5.53억에서 5.94억84B5.47억에서 5.88억84C5.42억에서 5.82억 |
| 자격 | 무주택세대구성원, 청약통장 무관 |
| 규제 | 분양가상한제 적용비규제 인천 서구전매3년거주의무 없음재당첨 제한10년 |
| 단지 | 지하 3층에서 지상 25층 5개동601세대자이에스앤디 시공2028년 12월 입주 예정 |
| 일정 | 접수 2026.6.30 하루, 발표 7.6 |
단지 개요부터 놓습니다. 검암역자이르네는 지하 3층에서 지상 25층, 5개동 601세대입니다. 전 세대가 전용 84 단일이고, GS건설 자회사인 자이에스앤디가 시공을 맡았습니다. 자이르네는 자이에스앤디의 주거 브랜드입니다. 입주는 2028년 12월 예정입니다.
타입은 셋으로 갈립니다. 84A 234세대, 84B 246세대, 84C 121세대입니다. 84B가 가장 많고 세 타입 모두 4베이 판상형 위주로 짜였습니다. 주차는 총 911대로 세대당 1.51대입니다.
정규 청약 성적표부터 무겁게 짚어 봅니다. 5월 15일 모집공고 뒤 특별공급 384가구에 222건이 접수돼 절반을 겨우 넘겼습니다. 생애최초가 112가구에 107건, 신혼부부가 136가구에 92건, 다자녀는 59가구에 17건이었습니다. 1순위를 거치고도 못 채운 미계약이 이번 150세대입니다.
일정은 단출합니다. 접수가 6월 30일 하루, 발표가 7월 6일입니다. 계약 등 이후 절차는 공고문 기준으로 확인해 두시면 됩니다. 부적격 당첨과 계약 포기까지 쌓인 잔여를 한 번에 터는 자리입니다.
안전마진
평면도 및 커뮤니티
전 세대 전용 84 단일이고 84A, 84B, 84C로 나뉩니다. 세대수는 84B 246, 84A 234, 84C 121 순입니다. 같은 84라도 베이 구성과 향이 다르니, 무순위로 배정되는 호실의 동과 향을 공고문에서 확인해 보시면 좋겠습니다.
평면은 4베이 판상형 위주입니다. 신축 84의 표준 구성인 팬트리와 드레스룸을 갖췄고, 남향 위주 배치로 홍보돼 있습니다. 601세대 단지치고 타입이 단순해 실사용 가치의 편차는 크지 않은 편입니다.
발코니 확장비는 타입에 따라 약 400만원에서 580만원입니다. 확장비를 얹어도 전 세대 6억 미만이라, 수도권 84 신축치고 진입 금액이 가볍습니다.
주차 세대당 1.51대는 신축 기준으로 넉넉한 축입니다. 커뮤니티 등 세부 시설과 마감재는 공고문과 견본주택 자료로 직접 확인해 두시면 좋겠습니다.
분양가 및 세대수
| 84A, 234세대 | 5.53억에서 5.94억 |
| 84B, 246세대 | 5.47억에서 5.88억 |
| 84C, 121세대 | 5.42억에서 5.82억 |
| 발코니 확장, 별도 | 타입에 따라 약 400만원에서 580만원 |
| 납부 구조 | 계약금10%5%씩 2회 분납중도금60%이자후불제잔금30% |
가격표의 성격이 이 단지의 전부입니다. 분양가상한제 공공택지라 분양가가 시세대로가 아니라 상한 가격으로 눌렸습니다. 타입별 최고가가 84A 5억 9,410만원, 84B 5억 8,750만원, 84C 5억 8,200만원이고 하단은 5.42억부터 시작합니다.
초기 부담은 계약금 10%인데 5%씩 두 번에 나눠 냅니다. 1차 계약금을 내고 2차는 30일 안에 내는 구조라, 첫 달에 준비할 현금은 3,000만원 안팎입니다. 5억대 수도권 신축 청약에서 이 정도 초기 문턱은 낮은 축에 듭니다.
중도금은 60%를 알선하되 무이자가 아니라 이자후불제입니다. 대출 이자를 입주 시점에 정산한다는 뜻이라, 계약 전에 이자 총액을 셈에 넣어 두시면 좋겠습니다. 잔금 30%는 입주하는 2028년 12월입니다.
확장을 넣어도 6억 미만이라 자금조달계획서 제출 의무 구간에 걸리지 않습니다. 납부 일정이 2년 반에 걸쳐 있어, 목돈을 한 번에 요구하는 물량은 아닙니다.
입지조건
입지의 핵심은 검암역입니다. 공항철도와 인천2호선이 만나는 환승역으로, 공항철도를 타면 서울역과 김포공항, 인천공항이 한 번에 이어집니다. 다만 역까지는 걸어서 20분 안팎으로 보는 실측이 많아, 도보 역세권이라기보다 역 생활권으로 읽는 게 정직합니다.
가까운 역은 오히려 인천2호선 검바위역입니다. 도보 12분 정도입니다. 학교는 인천간재울초가 도보 5분, 간재울중이 10분 거리이고, 지구 계획상 단지 주변에 유치원과 학교 신설도 잡혀 있습니다.
약점도 봅니다. 검암과 검단 일대는 최근 몇 년 신축 공급이 누적된 지역입니다. 특별공급이 미달한 것도 그 영향입니다. 신규 택지라 입주 시점인 2028년 12월까지 인프라가 채워지는 속도는 지켜볼 변수입니다. 그 부담을 상한제 분양가가 미리 깎아 줬다는 게 이 단지의 논리입니다.
호재
호재는 단지가 올라탄 지구 자체입니다. 검암역세권 공공주택지구는 약 81만 제곱미터에 총사업비 9,261억원, 계획인구 16,200명 규모로 계획돼 있습니다. 아파트 5,963가구를 포함해 6,636가구가 들어서는 판이고, 이 단지가 그 첫 민간분양입니다. 입주 시점에 상권과 기반시설이 함께 올라오는 구조입니다.
공항철도의 서울 9호선 직결은 분양 홍보물에 등장하지만 추진 단계의 미확정 사업입니다. 열리면 강남 접근성이 달라지겠지만, 오늘 계산에는 넣지 않습니다. 반대 방향 변수인 검단 신도시 입주 물량도 같은 무게로 지켜볼 변수입니다.
비교단지
비교단지는 멀리 있지 않습니다. 같은 검암역세권의 검암역로열파크씨티 푸르지오입니다. 1단지 2,379세대와 2단지 2,426세대, 합계 4,805세대로 2023년 준공한 검암 대장입니다.
국토부 실거래 기준으로 2단지 전용 84가 중위 약 6.75억, 1단지가 약 6.50억입니다. 검암역세권 신축 84의 현재 좌표가 6.5억에서 6.75억 사이에 서 있다는 뜻이 됩니다.
체급 차이는 감안하고 보시는 게 좋습니다. 로열파크씨티는 4,800세대 브랜드타운이고 자이르네는 601세대입니다. 반면 자이르네는 입주 시점 기준으로 5년 젊은 신축이 됩니다. 대단지 프리미엄과 연식 우위가 어느 정도 상쇄되는 비교라, 시세 좌표로 쓰기에 무리가 없습니다.
| 검암역로열파크씨티 푸르지오 2단지 84, 2023년 준공, 2,426세대 | 중위 약 6.75억 |
| 검암역로열파크씨티 푸르지오 1단지 84, 2023년 준공, 2,379세대 | 중위 약 6.50억 |
| 검암역자이르네 84 분양가, 601세대 | 5.42억에서 5.94억 |
| 격차 | 약 0.5억에서 1억 |
분석
계산합니다. 비교가치는 로열파크씨티 실거래 6.50억에서 6.75억입니다. 이번 분양가가 5.42억에서 5.94억이니, 안전마진이 약 0.5억에서 1억으로 잡힙니다.
보수적으로 깎아도 플러스가 남습니다. 대단지 프리미엄을 감안해 비교가치를 하단 6.50억으로 놓고, 이번 분양가를 상단 5.94억으로 놓아도 간격이 0.56억입니다. 발코니 확장비 580만원을 얹어도 0.5억이 유지됩니다.
미달과 마진이 공존하는 이유부터 정확히 짚어 봅니다. 이 마진은 오늘 실거래 기준이고, 검암 일대 공급이 계속 눌리면 입주 때 시세가 지금보다 낮을 수 있습니다. 상한제가 깔아 준 0.5억은 그 하락 위험에 대한 방파제이지, 확정 수익이 아닙니다. 반대로 비교단지 시세가 버텨만 줘도 그 간격은 고스란히 남습니다.
| 비교단지 | 검암역로열파크씨티 푸르지오 1단지와 2단지842023년 준공합계4,805세대 |
| 비교가치 | 6.50억에서 6.75억, 중위 실거래 |
| 이번 분양가 | 5.42억에서5.94억발코니 확장 약 400만에서 580만 별도 |
| 안전마진 | 약 +0.5억에서 1억 |
청약전략
청약자격
자격 문턱이 낮습니다. 무순위 사후접수라 청약통장이 필요 없고, 공고일 기준 무주택세대구성원이면 신청할 수 있습니다. 가점 계산 없이 100% 추첨으로 뽑습니다. 세부 자격과 거주 요건은 공고문이 기준입니다.
물량이 150세대라 무순위치고 당첨 가능성이 열려 있는 편입니다. 1세대나 2세대짜리 추첨과는 성격이 다릅니다. 대신 자격이 쉬운 만큼 수도권 무주택 수요가 몰릴 수 있다는 점은 같이 계산해 두시면 좋겠습니다.
당첨의 무게도 확인해 두시면 좋겠습니다. 분양가상한제 주택이라 당첨되면 재당첨 제한 10년이 붙습니다. 통장을 안 쓰는 청약이라도 당첨 이력은 그대로 남습니다. 발표일에 청약홈에서 직접 확인하는 것까지가 신청입니다.
제한사항
| 규제지역 | 비규제, 인천 서구 |
| 분양가상한제 | 적용, 공공택지 |
| 전매 제한 | 3년, 최초 당첨자 발표일 2026.6.4 기산 |
| 재당첨 제한 | 10년, 분양가상한제 주택 당첨자 |
| 거주 의무 | 없음 |
제한사항의 핵심 조합은 상한제 적용에 거주의무 없음입니다. 상한제 마진을 받으면서 실입주 강제는 없다는 뜻이라, 전세를 놓아 잔금을 맞추는 선택지가 열립니다. 이 조합이 이번 줍줍 묶음에서 드문 장점입니다.
전매제한 3년은 최초 당첨자 발표일인 2026년 6월 4일부터 계산합니다. 2029년 6월 해제이니 입주인 2028년 12월 반년 뒤부터 팔 수 있습니다. 반면 재당첨 제한 10년은 긴 족쇄라, 앞으로 노릴 청약이 있는 세대라면 이 당첨과 맞바꿀 만한지부터 따져 보시면 좋겠습니다.
대출조건
대출 구조는 표준형입니다. 중도금 60%는 사업주체가 알선하되 이자후불제입니다. 입주 때 이자를 몰아 내는 방식이라, 금리 수준에 따라 실부담이 수백만원 단위로 움직입니다.
잔금 30%는 입주하는 2028년 12월에 냅니다. 그 시점의 대출 규제는 지금과 다를 수 있으니, 잔금 대출은 보수적으로 잡고 전세 전환 등 두 번째 계획을 함께 준비하는 게 안전합니다.
분양가가 6억 미만이라 자금조달계획서 의무 구간은 아닙니다. 계약금 분납 덕에 초기 현금은 3,000만원 안팎으로 시작하지만, 확장비와 중도금 이자까지 포함한 총액 기준으로 셈해 두시면 좋겠습니다.
전략
이번 줍줍 묶음에서 우선순위가 높은 카드입니다. 실거래 근거의 플러스 마진, 거주의무 없음, 통장 무관이 한 물량에 겹치는 경우는 흔치 않습니다.
순서는 돈보다 기간입니다. 입주가 2028년 12월이라 2년 반짜리 계획입니다. 그 사이 검암과 검단의 공급 소화 속도가 시세를 정합니다. 단기 차익이 아니라 입주 시점의 신축 가치를 사는 계산으로 접근하시는 편이 좋습니다.
무주택 자격의 배분도 저울에 올려 보시면 좋겠습니다. 재당첨 제한 10년을 감수할 만큼 이 자리가 좋은지, 더 기다릴 청약이 있는지를 세대 단위로 정리한 뒤에 넣는 게 순서입니다.
주의사항
무순위 잔여는 동호수를 고를 수 없습니다. 배정 호실의 타입과 동, 향, 층이 제각각이니 당첨 후 계약 전에 확인해 두시면 좋겠습니다. 같은 84라도 타입과 층에 따라 분양가가 5,000만원 넘게 벌어집니다.
이 글의 분양가와 옵션 숫자는 언론 보도와 공개 자료 집계입니다. 계약 판단의 최종 기준은 입주자모집공고문 원문이니, 세부 금액과 마감재, 납부 회차는 공고문으로 대조해 보시는 편이 좋겠습니다.
검암과 검단 일대의 입주 물량 일정도 계속 지켜볼 변수입니다. 마진의 원천이 상한제 가격인 만큼, 비교단지 시세가 밀리면 마진 폭도 같이 줄어듭니다. 신청 후 취소 가능 시각과 발표 확인은 청약홈 공지 기준입니다.
결론
판정 조건부
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
