APT margin 무순위 줍줍
6.29 줍줍! 엘리프 역곡 무순위 사후접수, 분양가 평면도 안전마진
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 경기 부천 소사구 괴안동, 엘리프 역곡의 무순위 사후접수입니다. 접수는 6월 29일부터 7월 1일까지 사흘이고, 수도권 거주 무주택세대구성원이면 통장 없이 청약홈 접수가 가능합니다.
성적표부터 무겁습니다. 이 단지의 일반분양은 44세대뿐이었는데, 그중 36세대가 무순위로 돌아왔습니다. 계약까지 살아남은 물량이 8세대라는 뜻입니다. 1순위 미달에 이어 계약 단계까지 수요가 붙지 않았습니다.
1호선 역곡역 도보 7분이라는 입지는 분명한 장점입니다. 그래도 줍줍은 입지가 아니라 가격 싸움입니다. 그리고 이 단지는 가격에서 걸립니다. 어디에서 얼마나 걸리는지, 실거래로 확인합니다.
청약개요
| 위치 | 경기 부천시 소사구 괴안동 106-1 일원1호선 역곡역 도보 약7분 |
| 구분 | 무순위 사후접수, 무작위 추첨 |
| 잔여 | 36세대전용46 13세대5915세대74A2세대74B6세대 |
| 분양가 | 464.96억에서 5.17억596.39억에서 6.73억748.24억에서 8.63억 |
| 자격 | 수도권인 서울경기인천 거주 무주택세대구성원청약통장 무관 |
| 규제 | 비규제상한제 미적용전매1년거주의무 없음재당첨 제한 없음 |
| 단지 | 지하 2층에서 지상 20층 5개동252세대계룡건설 시공2027년 8월 입주 예정 |
| 일정 | 접수6.29에서 7.1발표7.6서류7.10계약7.11 |
단지 개요입니다. 엘리프 역곡은 가로주택정비사업으로 짓는 지하 2층에서 지상 20층, 5개동 252세대입니다. 대현청실외2 가로주택정비사업조합이 시행하고 계룡건설이 시공합니다. 사업 전체는 2단지를 포함해 519세대 계획이고, 이번이 1단지입니다. 입주는 2027년 8월 예정입니다.
일반분양 몫이 작습니다. 조합원분을 뺀 44세대가 전부였고, 특별공급 23세대에 일반공급 21세대였습니다. 타입별로는 46이 15세대, 59가 19세대, 74A 2세대, 74B 8세대입니다. 조합원분 208세대가 단지의 몸통인, 소규모 정비사업의 전형적인 구조입니다.
정규 청약은 5월 14일 공고, 5월 27일 1순위, 6월 4일 발표로 진행됐습니다. 결과는 위에 적은 대로입니다. 44세대 중 36세대가 무순위로 넘어왔으니, 타입을 가리지 않고 수요가 얇았다고 읽는 게 맞습니다. 경쟁률 수치보다 36세대라는 잔여 규모가 더 많은 것을 말해 줍니다.
무순위 일정은 상대적으로 여유가 있습니다. 접수가 사흘이고 발표 7월 6일, 서류 7월 10일, 계약 7월 11일입니다. 예비입주자 계약은 7월 12일입니다.
안전마진
평면도 및 커뮤니티
타입은 전용 46, 59, 74A, 74B 넷입니다. 정확한 전용면적은 46.88, 59.95, 74.93제곱미터로 갈립니다. 59가 3베이 판상형으로 주력이고, 74는 A와 B로 평면이 갈립니다. 같은 74라도 평면이 달라, 남은 호실이 어느 쪽인지가 판단의 기준이 됩니다.
잔여 분포가 이 단지의 상태를 보여 줍니다. 46이 13세대, 59가 15세대, 74A 2세대, 74B 6세대입니다. 특정 타입만 남은 게 아니라 전 타입에 걸쳐 남았습니다.
252세대 5개동 규모라 커뮤니티는 컴팩트한 구성을 전제하는 편이 좋습니다. 세대수가 적으면 입주 후 세대당 관리비 등 고정비 부담도 상대적으로 커집니다. 대단지식 부대시설을 기대할 단지는 아니고, 그 몫은 역곡역 생활권 상권이 대신합니다.
무순위 잔여라 호실을 고를 수 없습니다. 남은 세대의 동과 향, 층을 공고문에서 확인하고, 46 소형과 74 중형은 쓰임새가 전혀 다르니 타입별로 따로 판단해 보시면 좋겠습니다.
분양가 및 세대수
| 46, 잔여 13세대 | 4.961억에서 5.17억 |
| 59, 잔여 15세대 | 6.389억에서 6.726억 |
| 74A, 잔여 2세대 | 8.243억에서 8.371억 |
| 74B, 잔여 6세대 | 8.375억에서 8.631억 |
| 납부 구조 | 계약금10%1차 1,000만원 정액중도금60%6회이자후불제잔금30% |
가격표를 봅니다. 주력인 59가 6.39억에서 6.73억입니다. 부천 소형 신축치고 무거운 가격이고, 74는 8.2억에서 8.6억대로 한 체급 더 올라갑니다. 46도 4.96억에서 5.17억으로 5억 언저리에 걸쳐 있습니다.
이 단지는 분양가상한제 미적용 민간분양입니다. 가격이 제도로 눌린 게 아니라 사업 원가와 시세 판단으로 책정됐다는 뜻입니다. 무순위 사후접수는 최초 공고 가격 그대로 다시 나오는 제도라 조정 여지도 없습니다. 상한제 줍줍과 이 지점이 결정적으로 다릅니다.
납부 문턱 자체는 낮습니다. 계약금 1차가 1,000만원 정액이고, 중도금 60%는 6회에 걸쳐 이자후불제로 알선됩니다. 이자를 입주 때 정산하는 구조라 무이자가 아닙니다.
잔금 30%는 입주하는 2027년 8월입니다. 59 기준 잔금이 약 2억이고, 비규제라도 6억 이상 거래는 자금조달계획서 제출 대상이라는 점도 함께 챙겨야 합니다.
입지조건
입지는 1호선 역곡역 역세권입니다. 도보 7분 거리이고, 역곡역은 경인선 급행이 서는 역입니다. 급행 정차는 경인선 출퇴근에서 체감 차이가 큰 조건입니다. 온수역이 한 정거장이라 7호선 환승으로 서울 서남부가 이어지고, 서해선 소사역 접근도 됩니다.
학교와 녹지도 나쁘지 않습니다. 부안초등학교가 단지에 붙어 초품아로 홍보되고, 부천동중과 부천동여중이 인접합니다. 실제 배정은 공고문과 교육청 기준으로 확인이 필요합니다. 바로 옆 괴안 공공주택지구에는 약 4만 4천 제곱미터의 공원녹지가 2026년 조성 예정입니다.
문제는 가격입니다. 역세권이라도 분양가가 인근 동급 신축 실거래보다 0.5억 넘게 비쌉니다. 1순위 미달이 난 이유가 여기 있습니다. 252세대 소규모 가로주택이라 환금성에서 대단지보다 불리하다는 점도 같은 방향의 부담입니다.
호재
따로 셈에 넣을 호재는 얇습니다. 괴안 공공주택지구에 2026년 조성 예정인 공원녹지가 생활환경을 바꿔 줄 재료이고, 역곡역 급행 정차는 호재가 아니라 이미 시세에 든 현재 가치입니다.
분양 홍보물에는 2031년 개통 예정인 GTX-B까지 등장합니다. 개통이 입주보다 한참 뒤인 데다 단지에서 바로 닿는 역이 아니라, 오늘 계산에는 넣지 않습니다.
비교단지
비교 기준은 인근 신축 전용 59 실거래입니다. 2023년 입주한 3,724가구 규모의 범박동 일루미스테이트가 약 5.9억, 2020년 입주한 299세대 소사본동 부천한신더휴메트로가 약 5.8억입니다. 바로 옆 괴안동의 2024년 입주 99세대 이안시그니처역곡은 4.72억입니다.
상단 비교군도 있긴 합니다. 같은 괴안동의 2020년 입주 921세대 이편한세상온수역이 8억대입니다. 그 시세는 921세대 대단지 프리미엄이라, 252세대 가로주택이 그대로 끌어오기는 무리입니다.
좌표를 정리하면 이렇습니다. 부천 신축 59의 검증된 시세가 5.8억에서 5.9억, 소규모 신축은 4.7억대입니다. 엘리프 역곡 59의 6.39억에서 6.73억은 그 어느 쪽보다도 위에 있습니다. 20층 신축이라는 프리미엄을 얹어도 출발점이 높습니다.
| 일루미스테이트 59, 범박동, 2023년 입주, 3,724가구 | 약 5.90억 |
| 부천한신더휴메트로 59, 소사본동, 2020년 입주, 299세대 | 약 5.80억 |
| 이안시그니처역곡 59, 괴안동, 2024년 입주, 99세대 | 약 4.72억 |
| 이편한세상온수역, 괴안동, 2020년 입주, 921세대 | 8억대, 대단지 프리미엄 |
| 엘리프 역곡 59 분양가 | 6.39억에서 6.73억 |
분석
계산합니다. 비교가치는 일루미스테이트와 부천한신더휴메트로의 5.80억에서 5.90억입니다. 이번 59 분양가가 6.39억에서 6.73억이니, 마진이 아니라 마이너스 0.5억에서 0.8억입니다. 타입 하단으로 받아도 마이너스 0.49억부터 시작합니다. 안전마진이 없습니다.
이편한세상온수역 8억대를 근거로 싸다고 보는 반론이 있을 수 있습니다. 동의하기 어렵습니다. 그 시세는 921세대 대단지의 값이고, 소규모 신축의 현실 좌표는 바로 옆 이안시그니처역곡의 4.72억이 보여 줍니다. 체급이 다른 시세를 빌려 오면 계산이 무너집니다. 살 때 빌린 논리가 팔 때는 통하지 않기 때문입니다.
74는 더 보수적으로 보는 편이 맞습니다. 8.2억에서 8.6억대인데, 이 일대 동일평형 신축 실거래가 드물어 적정가 검증 자체가 어렵습니다. 검증되지 않는 가격은 마진이 아니라 위험입니다.
| 비교단지 | 일루미스테이트2023년 입주3,724가구와 부천한신더휴메트로2020년 입주299세대59 |
| 비교가치 | 5.80억에서 5.90억, 인근 신축 59 실거래 |
| 이번 분양가 | 596.39억에서 6.73억74는8.24억에서 8.63억 |
| 안전마진 | 없음, 마이너스 0.5억에서 0.8억 |
청약전략
청약자격
자격은 넓은 편입니다. 공고일 기준 수도권인 서울, 경기, 인천에 거주하는 무주택세대구성원이면 청약통장 없이 신청할 수 있습니다. 당첨자는 무작위 추첨으로 뽑습니다.
일정에 여유가 있는 만큼 확인할 시간도 있습니다. 접수가 6월 29일부터 7월 1일까지 사흘이고, 발표 7월 6일 뒤 서류 7월 10일, 계약 7월 11일로 이어집니다. 예비입주자 계약은 7월 12일입니다.
문턱이 낮다는 것과 넣을 만하다는 것은 다른 문제입니다. 신청 비용이 없어 가볍게 넣기 쉬운 구조인데, 이 단지는 당첨이 곧 이득이 아닐 수 있는 가격표입니다. 자격 확인보다 계산이 먼저입니다.
제한사항
| 규제지역 | 비규제, 부천 |
| 분양가상한제 | 미적용, 민간택지 |
| 전매 제한 | 1년, 최초 당첨자 발표일 2026.6.4 기산 |
| 재당첨 제한 | 없음 |
| 거주 의무 | 없음 |
제한사항 다섯 항목이 전부 가볍습니다. 전매제한 1년은 최초 당첨자 발표일인 2026년 6월 4일부터 계산돼 2027년 6월에 풀립니다. 입주 예정인 2027년 8월보다 먼저 해제되니 분양권 상태의 출구도 열려 있습니다.
뒤집어 읽을 필요도 있습니다. 규제가 가볍다는 건 제도가 눌러 놓은 가격, 즉 상한제 마진의 원천이 이 단지에 없다는 뜻이기도 합니다. 규제 다섯 칸이 깨끗한 것과 남는 장사인 것은 별개입니다.
대출조건
초기 자금 문턱은 낮게 설계돼 있습니다. 계약금 1차가 1,000만원 정액이고, 나머지 계약금과 중도금 60%가 뒤따릅니다. 잔여 계약금 일정은 공고문 납부표를 따릅니다. 중도금은 6회 분할에 이자후불제 알선입니다.
무거운 쪽은 뒷단입니다. 잔금 시점의 주택담보대출은 수도권 규제 한도의 적용을 받고, 6억을 넘는 59와 74 가격대에서는 한도 계산이 빠듯해질 수 있습니다. 은행 실행 가능액을 접수 전에 확인하는 게 순서입니다.
이자후불제 이자와 옵션 등 부대비용까지 합친 총액으로 판단하는 편이 좋습니다. 계약금 1,000만원이 가볍다고 총액이 가벼운 게 아닙니다.
전략
이 물량의 전략은 단순합니다. 시세보다 비싼 새 아파트를 사는 계산이 서는지부터 스스로 물어보시는 게 먼저입니다. 입주하는 2027년 8월까지 부천 시세가 0.5억 이상 올라 줘야 본전이 시작됩니다.
실수요라면 대안 비교를 먼저 해 보시는 편이 나아 보입니다. 같은 5억 후반이면 일루미스테이트급 대단지 신축 기축을 실거래가로 살 수 있습니다. 역곡역 도보 7분과 새 집이라는 가치에 0.5억 이상을 얹을 이유가 본인에게 있는지가 질문의 전부입니다.
그래도 넣는다면 59까지만 검토 대상입니다. 74는 비교군조차 없는 8억대라, 이 일대에서 검증할 방법이 없습니다.
주의사항
무순위 잔여라 남은 호실의 동과 향, 층을 공고문에서 확인해 보시는 편이 좋습니다. 46과 59, 74는 수요층이 전혀 달라, 타입만 보고 묶어서 판단하면 안 됩니다. 같은 59라도 층에 따라 가격이 3,000만원 넘게 벌어집니다.
이 사업은 2단지 분양이 남아 있습니다. 후속 분양 가격과 성적에 따라 1단지의 시세 좌표가 다시 시험받게 되니, 길게 보유할 계획이라면 그 일정도 변수로 넣어 두시면 좋겠습니다. 2단지 가격이 낮게 나오면 1단지 시세를 누르는 요인이 됩니다.
발표일에 청약홈에서 직접 확인하고, 서류인 7월 10일과 계약인 7월 11일이 하루 간격으로 붙어 있으니 필요 서류를 미리 갖춰 놓으시면 좋겠습니다.
결론
판정 패스
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
