APT margin 무순위 줍줍
6.29 줍줍! 동래사적공원 오네뜨 무순위, 분양가 평면도 안전마진
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 부산 동래구 명륜동, 동래사적공원 오네뜨의 무순위 사후접수입니다. 접수는 6월 29일 하루이고, 부산과 울산, 경남에 거주하는 무주택세대구성원 대상입니다. 통장은 보지 않습니다.
성적표가 무겁습니다. 정규 청약이 일반공급 109세대에 95건, 0.87대 1로 미달했습니다. 특별공급 49세대에서는 당첨자가 단 1명 나왔습니다. 미달은 그 자체로 시장의 채점표입니다. 동급 신축 대비 가격 메리트가 약했다는 뜻입니다.
이번 물건은 2세대입니다. 전용 72A, 101동 2001호와 2002호로 둘 다 20층 최상층에 자리합니다. 분양가는 각 5억 6,000만원 단일가입니다. 동래 학군지 숲세권이라는 입지와 110세대 나홀로라는 체급 사이, 이 가격이 설 자리를 확인합니다.
청약개요
| 위치 | 부산 동래구 명륜동 115-8번지 일원단지 남측이 동래사적공원 |
| 구분 | 무순위 사후접수, 무작위 추첨 |
| 잔여 | 2세대전용72A101동 2001호와2002호20층 |
| 분양가 | 72A 5.6억 단일가발코니 확장 무상 포함84는6.08억에서 6.50억 |
| 자격 | 부산울산경남 거주 무주택세대구성원청약통장 무관 |
| 규제 | 비규제부산 동래상한제 미적용전매6개월거주의무 없음재당첨 제한 없음 |
| 단지 | 지하 1층에서 지상 20층 2개동110세대남해종합건설 시공2028년 10월 입주 예정 |
| 일정 | 접수6.29 하루발표7.2서류7.3계약7.9 |
단지 개요입니다. 동래사적공원 오네뜨는 지하 1층에서 지상 20층, 101동과 102동 2개동 110세대입니다. 시공은 남해종합건설이고 오네뜨는 이 회사의 주거 브랜드입니다. 사업주체는 코리아신탁이며, 2028년 10월 입주를 예정하고 있습니다.
타입은 셋입니다. 72A가 2세대, 84A가 76세대, 84B가 32세대로 84A가 주력입니다. 110세대 전체가 두 동에 담기는 소규모 단지라, 체급으로는 나홀로에 가깝습니다. 두 동의 배치와 향은 배치도로 확인이 필요합니다.
정규 청약은 5월 15일 공고, 5월 27일 1순위, 6월 5일 발표로 진행됐습니다. 특별공급 49세대에서 당첨 1세대가 나와 일반공급이 109세대로 늘었고, 접수는 총 95건이었습니다. 타입별로는 84A가 75세대에 64건, 84B가 32세대에 8건이었습니다. 1순위만 놓고 보면 0.21대 1까지 내려갑니다. 유일하게 1순위에서 마감된 타입이 72A입니다.
그 72A 2세대가 계약 단계를 거치며 전부 되돌아왔습니다. 이번 무순위는 그 잔여입니다. 접수 6월 29일 하루, 발표 7월 2일, 서류 7월 3일, 계약 7월 9일 일정입니다.
안전마진
평면도 및 커뮤니티
단지의 주력은 84A 76세대이지만, 이번 물건은 전용 72.6854제곱미터의 72A입니다. 단지에 2세대뿐인 희소 타입이고, 그 둘이 모두 이번에 나왔습니다.
두 세대 다 20층 최상층입니다. 단지 남측이 동래사적공원이라 층과 향에 따라 숲 조망을 기대할 수 있는 자리입니다. 향과 평면 구조는 온천장로 14의 견본주택에서 직접 확인하는 게 순서입니다.
발코니 확장은 전 세대 무상 시공이고 비확장 선택이 불가능합니다. 유상옵션은 시스템에어컨이 3대 520만원에서 5대 830만원, 냉장고 패키지 510만원 등이니, 옵션을 넣는다면 총액으로 다시 계산해 보시는 편이 좋습니다.
110세대 2개동이라 커뮤니티는 최소 구성을 전제하는 편이 좋습니다. 대단지의 부대시설과 조경을 기준으로 삼으면 실망하는 체급입니다.
분양가 및 세대수
| 72A, 이번 잔여 2세대, 20층 단일가 | 5억 6,000만원 |
| 84A, 76세대 | 6.16억, 1층에서 6.50억, 11층에서 20층 |
| 84B, 32세대 | 6.08억, 2층에서 6.38억, 11층에서 20층 |
| 발코니 확장 | 전 세대 무상 시공, 비확장 선택 불가 |
| 납부 구조 | 계약금5%중도금60%10%씩6회잔금35% |
가격표입니다. 이번 72A는 5.6억 단일가로 나왔습니다. 참고로 84A가 1층 6.16억에서 상층부 6.50억, 84B가 6.08억에서 6.38억입니다. 발코니 확장이 무상 포함이라 표시 가격이 곧 기본 실부담입니다.
초기 문턱은 낮습니다. 계약금이 5%, 2,800만원입니다. 중도금 60%는 10%씩 6회로 2026년 10월부터 2028년 6월까지 이어집니다.
중도금 이자는 입주지정기간 직전 납부일까지 사업주체가 부담합니다. 입주 전까지는 사실상 이자 지출 없이 가는 구조라, 이 가격대 무순위 중에서 현금 흐름이 가장 가벼운 축입니다.
잔금은 35%, 약 1.96억이 입주하는 2028년 10월입니다. 거래가가 6억 미만이라 자금조달계획서 제출 대상은 아닙니다.
입지조건
입지의 첫 패는 공원입니다. 단지 남측이 동래사적공원으로, 마안산 일대 약 56만 8천 제곱미터에 동래읍성지와 복천동고분군, 복천박물관이 담긴 녹지축입니다. 민간공원 특례사업으로 정비가 진행돼 온 곳이라 공원의 질도 올라와 있습니다. 정비 사업기간이 2020년 6월에서 2025년 6월이라, 입주 전에 마무리되는 일정입니다.
학군도 동래의 강점 그대로입니다. 배정 초등은 서측에 인접한 교동초이고, 남학생은 동해중과 동래중, 여학생은 유락여중, 고교는 동래학교군입니다. 지하철은 1호선 온천장역이 단지 서측에 있습니다.
약점은 단지 자체입니다. 110세대 나홀로에 비브랜드 시공이라, 같은 명륜동이어도 대장 신축의 시세를 그대로 받기 어렵습니다. 정규 청약 미달도 입지가 아니라 이 체급과 가격의 문제였습니다.
호재
일대의 흐름은 나쁘지 않습니다. 온천장 쪽 온천4구역이 래미안 포레스티지 4,043세대로 탈바꿈해 2024년 9월 입주를 마쳤습니다. 명륜동과 온천장 일대의 주거 세대교체가 진행 중이라는 뜻입니다. 단지 동측의 동래동일스위트 등 기존 주거지와 이어지는 조용한 주거 블록이기도 합니다.
반면 새 철도 같은 확정 교통 호재는 확인되지 않았습니다. 1호선 온천장역과 명륜역, 동래사적공원은 미래 재료가 아니라 이미 시세에 든 현재 가치로 읽는 편이 맞습니다.
비교단지
비교의 요령은 체급 맞추기입니다. 명륜동 대장인 2022년 준공 874세대 힐스테이트 명륜 트라디움과 2019년 입주 671세대 명륜자이는 8억대에서 10억대에 거래됩니다. 110세대 오네뜨가 끌어올 시세가 아닙니다.
동급은 소규모이거나 준신축입니다. 2020년 12월 입주한 210세대 동래롯데캐슬퀸이 6.10억에서 6.50억, 2010년식 동래센트럴파크하이츠2차가 6.14억입니다. 동급 84의 좌표가 6억 초반에서 중반에 형성돼 있습니다.
일부 분석이 내거는 안전마진은 8억대 대장과 비교한 수치입니다. 단지 체급을 감안하면 과대평가이고, 그 계산이 맞았다면 정규 청약이 0.87대 1로 끝나지 않았을 겁니다.
| 동래롯데캐슬퀸 84, 2020년 12월 입주, 210세대 | 6.10억에서 6.50억 |
| 동래센트럴파크하이츠2차 84, 2010년식 | 약 6.14억 |
| 참고, 힐스테이트 명륜 트라디움 874세대, 명륜자이 671세대 | 8억대에서 10억대, 체급 다름 |
| 오네뜨 84 분양가, 108세대 | 6.08억에서 6.50억 |
| 오네뜨 72A 분양가, 이번 잔여 2세대 | 5.6억, 20층 단일가 |
분석
이번 물건 기준으로 계산합니다. 동급 신축 84의 시세가 6.10억에서 6.50억입니다. 전용면적 비율인 72.7 대 84.9로 눌러 72로 환산하면 약 5.2억에서 5.6억이 나옵니다. 이 동네는 72 실거래 표본이 없어 환산이 최선의 잣대입니다. 72A 분양가 5.6억은 그 환산 범위의 상단입니다.
최상층 프리미엄을 얹어 줘도 결론은 보합입니다. 84로 견줘도 같습니다. 오네뜨 84 분양가 6.08억에서 6.50억이 동급 시세 6.10억에서 6.50억과 사실상 포개집니다. 시세대로의 분양가라 안전마진이 없고, 미달은 그 정직한 결과였습니다.
남는 반론은 신축 프리미엄입니다. 2028년 10월 입주면 비교단지들보다 8년 젊은 새 집이 됩니다. 입주 시점의 신축값을 시장이 쳐줄 수는 있지만, 그건 실거래에 아직 없는 숫자입니다. 찍히더라도 110세대의 얇은 거래량을 먼저 넘어야 합니다. 오늘 계산서에는 못 올립니다.
| 비교단지 | 동래롯데캐슬퀸842020년 12월 입주210세대 등 명륜동 동급 신축 |
| 비교가치 | 84 기준6.10억에서 6.50억72 면적 환산 약5.2억에서 5.6억 |
| 이번 분양가 | 72A5.6억20층 최상층2세대확장 무상 포함 |
| 안전마진 | 없음, 면적 환산 시세의 상단, 최상층 감안 보합 |
청약전략
청약자격
자격은 광역권 단위입니다. 공고일 현재 부산과 울산, 경남에 거주하는 무주택세대구성원이면 청약통장 없이 신청할 수 있습니다. 당첨자와 동호수 배정은 무작위 추첨입니다.
일정이 촘촘합니다. 접수가 6월 29일 하루이고 발표가 7월 2일, 서류 제출이 바로 다음날인 7월 3일입니다. 당첨을 확인하고 서류를 만들 시간이 하루뿐이니, 필요 서류는 접수 전에 갖춰 두는 게 안전합니다.
2세대짜리 추첨이라 당첨 자체는 운의 영역입니다. 계약금 5%라는 낮은 문턱 때문에 일단 넣고 보기 쉬운 구조인데, 이 물건은 당첨 뒤의 계산이 먼저 서 있어야 하는 가격표입니다.
제한사항
| 규제지역 | 비규제, 부산 동래구 |
| 분양가상한제 | 미적용, 민간택지 |
| 전매 제한 | 6개월, 최초 당첨자 발표일 2026.6.5 기산 |
| 재당첨 제한 | 없음 |
| 거주 의무 | 없음 |
제한사항 다섯 항목이 모두 열려 있습니다. 전매제한 6개월은 최초 당첨자 발표일인 2026년 6월 5일부터 계산돼 올해 12월 초면 풀립니다. 무순위 공고문에도 같은 기산일이 명시돼 있습니다. 입주 예정인 2028년 10월보다 2년 가까이 앞서 분양권 출구가 열리는 셈입니다.
출구가 열려 있다는 것과 나갈 때 남는다는 것은 별개입니다. 상한제 미적용 시세대로 분양가라, 프리미엄 없이는 전매가 의미를 갖기 어렵습니다. 이 규제 구성은 편의이지 마진의 근거가 아닙니다.
대출조건
자금 구조는 이 물량의 몇 안 되는 미덕입니다. 계약금 5%인 2,800만원으로 시작하고, 중도금 60%의 이자를 입주 전까지 사업주체가 부담합니다. 계약 후 입주까지 큰 이자 지출 없이 가는 설계입니다.
부담은 끝에 몰립니다. 잔금 35%인 약 1.96억과 중도금 상환이 입주 시점인 2028년 10월에 겹칩니다. 그 시점의 대출 규제와 본인 소득 기준 한도를 보수적으로 잡아 놓는 편이 좋습니다.
5.6억 물건이라 자금조달계획서 제출 대상, 동래구 6억 이상은 아닙니다. 옵션을 넣으면 총액이 달라지니 경계선 계산은 옵션 포함으로 하시면 좋겠습니다.
전략
이 물건의 용도는 하나입니다. 동래 학군과 사적공원 숲세권을 보고 명륜동에 눌러앉을 실거주입니다. 그 경우에도 72라는 면적이 가족 구성에 맞는지부터 확인해 두시는 편이 좋습니다. 84가 필요한 가구에게 72는 대안이 아닙니다.
대안 비교도 해 보시는 편이 좋습니다. 5.6억에서 0.5억을 보태면 동래롯데캐슬퀸 84 하단이 닿습니다. 평형을 줄여 2028년 신축을 기다릴지, 지금 검증된 84 기축을 살지가 실제 선택지입니다.
차익 계산이라면 접는 게 맞습니다. 시세대로의 분양가에 110세대 환금성까지 감안하면, 전매제한이 짧다는 사실만으로 만들 수 있는 이익이 없습니다.
주의사항
계약 전 확인 목록입니다. 두 세대 모두 최상층이니 향과 조망, 평면 구조, 최상층 특유의 단열과 결로 기준을 온천장로 14의 견본주택과 공고문으로 직접 확인해 두시면 좋겠습니다. 학교 배정도 공고문 기준으로 다시 확인해 보시는 편이 좋습니다.
110세대 소규모 단지는 입주 후 세대당 관리비 부담이 상대적으로 크고, 거래 빈도가 낮아 시세 형성도 느립니다. 보유 기간을 길게 잡을수록 이 변수의 무게가 커집니다.
발표인 7월 2일 다음날이 서류 제출일입니다. 청약홈에서 직접 당첨을 확인하고, 계약일인 7월 9일까지 계약금 실행 계획을 미리 맞춰 두시면 좋겠습니다.
결론
판정 실거주만
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
