APT margin 무순위 줍줍
6.26 줍줍! 고덕 자연앤 하우스디 임의공급, 분양가 평면도 안전마진
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 경기 평택 고덕국제신도시 A4블록, 고덕 자연앤 하우스디의 임의공급입니다. 접수는 6월 26일, 청약홈 인터넷으로 진행됩니다. 정당계약과 예비 절차가 끝난 뒤 남은 잔여를 푸는 자리입니다.
회차가 이 단지의 역사를 말해 줍니다. 2025년 7월 첫 청약 이후 무순위와 임의공급이 여러 차례 돌았고, 이번 공고의 공식 표기는 민영주택 임의공급 4차입니다. 그만큼 오래 안 팔렸다는 뜻입니다. 이번에 나온 물량은 공고문 기준 전용 98 잔여 36세대입니다.
그래도 버릴 패는 아닙니다. 분양가상한제 단지라 가격표 자체가 눌려 있고, 등 뒤에 삼성전자 평택캠퍼스라는 수요 기반이 있습니다. 눌린 가격과 안 팔린 이력, 이 둘 사이에서 계산을 세워야 하는 물량입니다.
청약개요
| 위치 | 경기 평택시 고덕동1858-2고덕국제화계획지구 A4블록 |
| 구분 | 임의공급, 민영 4차, 청약홈 인터넷 접수 |
| 잔여 | 전용 98 36세대, 공고문 기준 |
| 분양가 | 985.605억에서 6.29억84 가격표4.74억에서 5.20억발코니 확장 별도 |
| 자격 | 청약통장과 가점 무관세부 자격은 공고문 기준계약 시 유주택 간주 |
| 규제 | 분양가상한제, 비규제 평택, 전매 3년, 거주의무 3년 |
| 단지 | 지하 1층에서 지상 23층 7개동 517세대이고 84 328세대와98 189세대2028년 2월 입주 예정 |
| 일정 | 접수6.26발표7.1계약7.3예비 계약7.4 |
단지 개요입니다. 고덕 자연앤 하우스디는 지하 1층에서 지상 23층, 7개동 517세대입니다. 경기주택도시공사, 약칭 GH가 사업주체인 민간참여 공공분양이고, 대보건설 주간의 5개사 컨소시엄이 시공을 맡았습니다. 하우스디는 대보건설, 자연앤은 GH의 주거 브랜드입니다. 입주 시기는 2028년 2월로 잡혀 있습니다.
구성은 국민주택 84가 328세대, 민영주택 98이 189세대입니다. 84는 84A 45세대, 84B 234세대, 84C 49세대로 84B가 주력입니다. 이번 임의공급은 그중 민영 98의 잔여만 다룹니다.
첫 성적표는 나쁘지 않았습니다. 2025년 7월 1순위에서 국민 84가 일반 110세대에 621명, 평균 5.65대 1이었고 84A는 12.36대 1로 마감됐습니다. 민영 98도 166세대에 760명, 4.58대 1로 마감입니다. 문제는 계약이었습니다. 그해 9월 무순위에 84와 98을 합쳐 149세대가 나왔습니다.
이후 소진전이 길었습니다. 올해 1월 무순위 54세대, 임의공급 25세대, 2월 선착순 동호지정, 3월 무순위 45세대에 임의공급 51세대까지 돌았습니다. 이번 6월 26일 접수분은 그 끝에 남은 98 36세대입니다. 발표가 7월 1일이고 계약은 7월 3일에 진행됩니다.
안전마진
평면도 및 커뮤니티
타입 구성은 84A, 84B, 84C에 98까지 넷입니다. 84B가 234세대로 단지의 중심이지만, 이번 접수분은 189세대짜리 민영 98 타입의 잔여입니다. 고덕에서도 드물어진 중대형 신축 공급에 해당합니다.
발코니 확장은 전 세대 의무입니다. 확장비가 84는 타입에 따라 235만원에서 275만원, 98은 329만 6천원입니다. 비확장 선택지가 없으니 확장비는 사실상 분양가의 일부로 계산해 두시는 게 좋습니다.
이번 잔여세대에는 조건이 하나 더 붙습니다. 수납특화와 시스템에어컨 5대가 필수 옵션으로 적용되고, 마이너스 옵션은 불가능합니다. 옵션 금액까지 합친 총액이 실제 가격표라는 뜻입니다.
임의공급 잔여라 남은 동과 향, 층이 정해져 있습니다. 계약 전에 배정 가능한 호실의 위치를 견본주택과 공고문으로 확인하고 들어가는 게 순서입니다.
분양가 및 세대수
| 98, 189세대 타입, 이번 잔여 36세대 | 5.605억, 1층에서 6.29억 |
| 84A와 84B, 279세대, 가격표 참고 | 4.719억에서 5.298억 |
| 84C, 49세대, 가격표 참고 | 4.744억에서 5.196억 |
| 발코니 확장, 의무 | 84 235만원에서 275만원, 98 329.6만원 |
| 납부 구조 | 계약금10%중도금60%10%씩6회이자후불제잔금30% |
가격표부터 확인합니다. 분양가상한제 공공택지라 84가 4.7억대에서 5.2억대, 98이 5.6억에서 6.29억에 묶여 있습니다. 2025년 최초 공고 가격 그대로입니다.
이번 접수분인 98의 실부담은 분양가에 확장비 329만 6천원과 필수 옵션을 더한 금액입니다. 옵션 금액은 세대별 시공 내역에 따라 다르니 공고문 원문으로 확인해 보시는 편이 좋습니다.
납부는 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%입니다. 중도금은 2026년 8월 20일부터 2027년 10월 20일까지 10%씩 6회이고, 이자후불제라 사업주체가 대납한 이자를 입주지정기간 말일까지 계약자가 상환합니다. 무이자가 아니라는 점을 총액에 넣어 두시면 좋겠습니다.
이 단지는 2025년 6월 공고 승인분이라 6.27 대출 규제의 6억 한도를 적용받지 않는 종전 규정 단지입니다. 자금 계획에서 이 차이가 꽤 큽니다.
입지조건
고덕국제신도시는 삼성전자 평택캠퍼스의 배후 주거축입니다. 신도시 면적 17.37제곱킬로미터에 계획인구 13만 4,680명 규모이고, 이 단지가 고덕 1단계의 마지막 공공분양으로 소개돼 왔습니다. 직주근접 수요가 두터운 판입니다.
단지 앞 조건도 좋습니다. 가칭 고덕3초등학교가 단지와 바로 연결되는 자리에 입주 시기에 맞춰 개교 예정입니다. 교육청 소관이라 변동될 수 있습니다. 단지 앞 BRT 정류장도 계획돼 있습니다. 1호선 서정리역은 1.1킬로미터이고, 지제역이 한 정거장 거리입니다.
약점은 공급입니다. 고덕은 신축이 한꺼번에 들어서는 지역이라 잔여 소진전이 이렇게 길어졌습니다. 상한제로 눌린 가격에 삼성 배후 신축을 잡는다는 원래 논리는 유효하지만, 그 논리를 시장이 아직 다 받아 주지 않았다는 것도 사실입니다.
호재
호재의 몸통은 삼성입니다. 평택캠퍼스 P5 공장은 2025년 11월 공사가 재개돼 2028년 가동을 목표로 진행 중입니다. 입주 시점인 2028년 2월과 가동 일정이 맞물립니다.
철도는 아직 예정입니다. GTX-A 평택지제 연장은 중앙투자심사를 통과하고 2028년 착공을 계획하는 단계라, 오늘 계산에 넣을 숫자는 아닙니다. 평택시청 신청사가 2028년 10월 완공 예정으로 고덕 이전을 앞두고 있다는 점은 행정 인프라의 무게를 더해 줍니다.
비교단지
비교단지의 기준은 동급 최신축입니다. 고덕자이센트로가 2025년 8월 입주한 569세대, 84 단일 단지로 전용 84가 5.0억에서 5.3억에 거래됩니다.
준신축도 좌표를 보탭니다. 2022년 입주한 639세대 대광로제비앙이 5.06억에서 5.50억, 같은 2022년 입주한 766세대 호반써밋 에듀파크가 5.78억에서 6.20억입니다. 고덕 신축 84의 시세가 5억 초반에서 6억대에 형성돼 있습니다.
이번 물량인 98의 비교군은 사정이 다릅니다. 고덕 신축 중대형은 실거래 표본이 얇아 동일평형 좌표를 못박기 어렵습니다. 대신 위치는 읽힙니다. 98 상단 6.29억이 호반써밋 84 상단 6.20억과 겹칩니다. 평형 프리미엄을 시장이 쳐줄지가 이 가격표의 관건입니다.
| 고덕자이센트로 84, 2025년 8월 입주, 569세대 | 5.0억에서 5.3억 |
| 대광로제비앙 84, 2022년 입주, 639세대 | 5.06억에서 5.50억 |
| 호반써밋 에듀파크 84, 2022년 입주, 766세대 | 5.78억에서 6.20억 |
| 고덕 자연앤 84 가격표 | 4.74억에서 5.20억 |
| 고덕 자연앤 98, 이번 잔여 36세대 | 5.605억에서 6.29억 |
분석
계산을 둘로 나눕니다. 먼저 단지 가격표의 뼈대인 84 기준입니다. 상단 5.20억이 동급 최신축 고덕자이센트로 실거래 5.0억에서 5.3억과 거의 같고, 하단 4.74억이면 그보다 쌉니다. 얇은 플러스입니다.
이번 접수분인 98 기준은 보수적으로 보는 편이 맞습니다. 동일평형 실거래가 얇아 비교가치를 숫자로 세우기 어렵고, 5.6억에서 6.29억이라는 가격은 고덕 84 신축의 상단과 겹칩니다. 84 시세 위에 평형값을 얹어 주는 시장이어야 본전 이상이 됩니다.
정리하면 마진의 원천은 상한제 가격이고, 그 폭은 84에서 얇은 플러스, 98에서는 확인되지 않습니다. 여러 회차를 돈 이력이 말해 주듯, 시장이 이 가격을 급하게 받아 줄 국면은 아닙니다. 남는 근거는 삼성 배후의 실거주 가치입니다.
| 비교단지 | 고덕자이센트로842025년 8월 입주569세대동급 최신축 |
| 비교가치 | 5.0억에서 5.3억, 84 기준 |
| 이번 실부담 | 98 5.605억에서 6.29억 + 확장 329.6만과 필수 옵션84 가격표4.74억에서 5.20억 |
| 안전마진 | 84 기준 작은 플러스98은 비교군이 얇아 없음에 가까운 수준 |
청약전략
청약자격
임의공급은 청약제도 밖의 공급입니다. 청약통장과 가점을 따지지 않고, 자격 문턱이 낮습니다. 이번 회차는 현장 선착순이 아니라 청약홈 인터넷 접수 방식이고, 발표가 7월 1일입니다.
당첨자 계약이 7월 3일, 예비 계약이 7월 4일로 붙어 있습니다. 계약까지 가는 속도가 빠르니, 접수 전에 자금과 호실 확인을 끝내 놓아야 하는 일정입니다.
계약하는 순간 유주택으로 간주된다는 조항도 공고문에 있습니다. 이후 다른 청약에서 무주택 자격을 쓸 계획이 있는 세대라면, 이 잔여 물량과 그 자격을 맞바꿀지부터 정리해 두시면 좋겠습니다.
제한사항
| 규제지역 | 비규제, 평택 |
| 분양가상한제 | 적용, 공공택지 |
| 전매 제한 | 3년, 민영 최초 당첨자 발표일 2025.7.16 기산 |
| 재당첨 제한 | 없음, 계약 시 유주택 간주 |
| 거주 의무 | 3년, 최초 입주가능일 기준 |
제한사항의 핵심은 거주의무 3년입니다. 분양가상한제 주택이라 최초 입주가능일부터 정해진 기간 안에 입주해 3년을 연속 거주해야 합니다. 전세를 놓고 빠지는 갭 접근은 성립하지 않습니다.
전매제한 3년은 민영 최초 당첨자 발표일인 2025년 7월 16일부터 계산돼 2028년 7월에 풀립니다. 입주 예정인 2028년 2월 몇 달 뒤입니다. 재당첨 제한은 없지만 유주택 간주 조항이 있으니, 출구는 열려 있되 자격 소모는 분명한 구조입니다.
대출조건
대출 조건은 이 가격대에서 무난한 편입니다. 중도금 60%가 이자후불제로 알선되고, 계약금 10%로 시작합니다. 98 상단 기준 계약금이 6,300만원 안팎입니다.
가장 큰 차별점은 규제 시점입니다. 2025년 6월 공고 승인분이라 6.27 대출 규제의 6억 한도가 적용되지 않는 종전 규정 단지입니다. 6억을 넘는 98 가격표에서 이 조건의 값어치가 큽니다.
잔금 30%는 입주하는 2028년 2월입니다. 98 상단 기준 약 1.9억에 중도금 이자 상환이 겹치는 시점이니, 입주 시점 현금 흐름까지 미리 그려 놓고 들어가시는 편이 안전합니다.
전략
순서는 평형부터입니다. 이번 회차의 본질은 84가 아니라 98입니다. 고덕에서 중대형 신축이 필요한 가구인지, 84로 충분한 가구인지에 따라 이 물량의 의미가 완전히 달라집니다.
실거주 전제라면 계산이 섭니다. 삼성 P5 가동 목표인 2028년과 입주 예정인 2028년 2월이 맞물리고, 초품아에 상한제 가격입니다. 거주의무 3년이 어차피 채울 기간인 가구에게는 제약이 아닙니다.
차익 관점이라면 대안 비교를 해 보시는 편이 나아 보입니다. 같은 6억대면 호반써밋 84 상단과 겹치고, 5억 초반이면 고덕자이센트로 84 실거래가 있습니다. 평형을 택할지 검증된 84 시세를 택할지가 본질적인 선택입니다.
주의사항
이번 잔여세대는 수납특화와 시스템에어컨 5대가 필수로 붙고 마이너스 옵션이 불가능합니다. 분양가에 확장비와 옵션을 더한 총액으로 판단해 보시면 좋겠습니다. 세부 금액은 공고문 원문이 기준입니다.
84 물량은 이번 청약홈 접수분에 없습니다. 회차별로 남은 타입이 계속 달라져 온 단지라, 84를 노린다면 선착순 동호지정 등 별도 절차의 안내를 견본주택에 직접 확인해 보시는 편이 좋습니다.
여러 회차를 돈 단지는 잔여 호실의 위치가 판단의 절반입니다. 남은 동과 층, 향을 확인하고, 계약 일정이 발표 이틀 뒤라는 점을 감안해 자금 실행 계획을 접수 전에 끝내 놓으시면 좋겠습니다.
결론
판정 조건부
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
