APT margin 부동산 뉴스
2026 입주물량 12년 만에 최저, 전세와 집값에 닥칠 일
2026년 전국 아파트 입주물량이 2014년 이후 최저로 줄었다. APT margin 편집
집값을 길게 결정하는 건 결국 공급입니다. 부동산R114 집계로 올해 전국 아파트 입주물량은 21만387가구입니다. 작년보다 24.3% 적고, 2014년 이후 12년 만의 최저입니다. 2024년 36만4천 가구와 비교하면 2년 새 15만 가구가 사라졌습니다.
어느 집계로 봐도 절벽
집계 기관마다 숫자는 다르지만 방향은 같습니다. 직방 집계로는 올해 전국 17만2,270세대로 작년보다 28% 적고, 서울은 1만6,412세대로 48% 급감입니다. R114 기준으로도 서울은 내년(2027년)이 1만2,985가구로 올해보다 더 적습니다.
선행지표는 이미 더 나쁩니다. 올해 1월에서 5월 전국 준공이 8만8,143가구로 작년 같은 기간보다 46.7% 적습니다. 5월 한 달 인허가는 33.9%, 착공은 14.4% 줄었습니다. 지금 착공이 줄면 3년 뒤 입주가 줄어드는 구조라, 절벽은 2027년 이후로도 이어질 공산이 큽니다.
고준석 연세대 상남경영원 교수는 공급 감소가 올해보다 2027년이 더 심각하다고 봤습니다. 공사기간이 과거 2년에서 3년에서 이제 3년 이상으로 늘어난 것도 입주 시점을 계속 뒤로 밉니다.
전세가 먼저 맞는다
입주 절벽의 첫 타자는 전세입니다. 새 아파트 입주장은 전세 매물이 한꺼번에 풀리는 시기인데, 그 장이 절반으로 줄었습니다. 서울 전세가 12년 8개월 만의 최고 주간 상승률을 찍은 배경에 5월 서울 입주물량 마이너스 43%가 있습니다.
전세가 오르면 매매가 버팁니다. 전세가율이 올라 갭이 줄면 세입자 일부가 매수로 돌아서고, 집주인은 전세를 올려 받을 수 있으니 급하게 팔 이유가 없어집니다. 공급 부족 국면에서 가격이 잘 안 빠지는 이유입니다.
규제와 절벽이 부딪히면
지금 시장은 특이한 국면입니다. 정부는 대출과 규제지역으로 수요를 누르는 중이고, 공급은 12년 만의 최저로 마르는 중입니다. 수요 억제는 즉효가 있고 공급 부족은 천천히 옵니다. 그래서 단기는 규제가 이기고, 장기는 수급이 이기는 그림이 반복돼 왔습니다.
직방도 정비사업 이주 수요가 맞물리거나 공급 공백이 생기는 지역에서 단기 수급 부담이 커질 수 있다고 짚었습니다. 이주 수요는 멸실을 뜻하니, 입주 감소와 겹치면 그 지역 전세는 이중으로 조입니다.
청약 셈법, 희소성의 값
입주 절벽은 청약의 가치를 올립니다. 새 아파트가 귀해질수록 신축 프리미엄이 붙고, 입주 시점에 전세를 놓기도 수월해집니다. 다만 이 논리는 분양가가 합리적일 때만 성립합니다.
공급이 준다는 이유로 아무 분양이나 오르는 건 아닙니다. 지방처럼 미분양이 쌓인 곳은 절벽과 무관하게 남아돕니다. 희소성의 값은 수요가 받쳐 주는 곳, 그리고 분양가가 시세 아래인 단지에만 붙습니다. 입주물량 그래프보다 단지 앞의 안전마진 숫자를 먼저 보시기 바랍니다.
오늘도 APT margin이었습니다.
