APT margin 부동산 뉴스
서울 전세 12년 8개월 만에 최고 상승, 매물은 왜 말랐나
서울 전세 주간 상승률이 2013년 10월 이후 최고를 찍었다. APT margin 편집
전세가 심상치 않습니다. 6월 4주(6월 22일 기준) 서울 전세는 한 주에 0.35% 올랐습니다. 2013년 10월 3주 이후 12년 8개월 만의 최고 주간 상승률입니다. 그 다음 주에 0.30%로 살짝 둔화됐지만, 연초 이후 누적으로는 5.10%라 매매 상승률(5.11%)과 사실상 같습니다. 집값 기사에 가려져 있을 뿐, 전세는 이미 매매만큼 오르는 중입니다.
숫자부터, 12년 8개월 만의 기록
6월 4주 0.35%라는 주간 상승률이 어느 정도인지 감을 잡으면 이렇습니다. 마지막으로 이 수치가 나온 게 2013년 10월입니다. 전세대란이라는 말이 뉴스에 오르내리던 시기입니다. 연간 누적으로도 6월 22일 기준 4.79%에 달했습니다.
구별 주간 상승 상단은 성북 0.48%, 도봉 0.47%, 성동 0.46%입니다. 매매와 마찬가지로 전세도 중저가 지역이 먼저 오릅니다. 전세 수요는 실거주 수요라 더 정직하게 수급을 반영합니다.
매물이 마른 세 가지 이유
서울 아파트 전세 매물은 연초 2만3,060건에서 5월 초 1만6,380건까지 줄었습니다. 넉 달 새 27%가 사라진 셈입니다. 원인은 겹겹입니다.
가장 직접적인 건 토지거래허가구역입니다. 서울 규제 권역에서 집을 사면 실거주 의무가 붙습니다. 집주인이 직접 들어가 살아야 하니 전세로 내놓을 수가 없습니다. 갭투자를 막는 장치가 전세 공급도 함께 막은 것입니다.
입주물량 감소가 그 위에 얹힙니다. 올해 서울 입주는 약 1만3천 가구로 작년보다 42% 급감했고, 5월 한 달만 봐도 전년 대비 43% 적었습니다. 새 아파트 입주장은 전세 매물이 쏟아지는 시기인데, 그 장 자체가 줄었습니다. 여기에 계약갱신청구권으로 기존 세입자가 눌러앉으면서 유통 매물은 더 줄었습니다.
서초 입주장이 잠깐 숨을 틔웠지만
6월 24일 기준 전세 매물은 2만31건으로 넉 달 만에 2만 건대를 회복했습니다. 디에이치방배와 래미안트리니원 같은 서초 대단지 입주를 앞두고 그 일대 매물이 5,100건에서 7,769건으로 52% 늘어난 영향입니다.
다만 이걸 추세 전환으로 보는 시각은 드뭅니다. 박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 일부 입주 물량으로 물건이 늘 수는 있어도 시장 가격에 영향을 줄 정도의 공급 증가로 보기는 어렵다고 했습니다. 권대중 한성대 석좌교수도 매물 부족에 따른 전월세 불안이 쉽게 해소되기 어렵다고 봤습니다. 입주장이 지나가면 다시 마른다는 쪽입니다.
전세가 오르면 그다음은
전세 상승은 두 갈래로 번집니다. 전세가율이 오르면 갭이 줄어 매매 수요를 자극하고, 전세를 포기한 수요는 월세로 밀려 주거비가 올라갑니다. 어느 쪽이든 무주택자의 부담입니다.
청약 관점에서는 이 국면이 셈을 바꿉니다. 전세가 오를수록 신축 입주권의 가치가 올라가고, 입주 시점에 전세를 놓아 잔금을 맞추는 전략도 수월해집니다. 다만 그 계산은 분양가가 시세 아래일 때만 성립합니다. 전세난이 분양가 거품까지 정당화해 주지는 않습니다.
오늘도 APT margin이었습니다.
