APT margin 부동산 뉴스
미분양 6만 5천 가구, 지방은 줄고 수도권이 늘어난 역전의 의미
전국 미분양의 방향이 수도권과 지방에서 반대로 움직였다. APT margin 편집
국토교통부 5월 주택통계에서 전국 미분양은 6만5,239가구입니다. 전달보다 60가구 늘어난 보합인데, 안을 들여다보면 방향이 갈립니다. 지방은 4만6,638가구로 2.6% 줄었고, 수도권은 1만8,601가구로 7.5% 늘었습니다. 미분양이 줄어드는 지방과 늘어나는 수도권, 낯선 조합입니다.
수도권 미분양이 늘어난 이유
수도권 증가분은 경기(+6.9%)와 인천(+11.6%)에서 나왔습니다. 서울은 985가구로 오히려 10가구 줄었습니다. 준공 후 악성 미분양도 수도권이 4,828가구로 11.3% 늘었습니다.
수도권 시장이 달아오른 시기에 미분양이 는다는 게 이상해 보이지만, 분양가를 보면 답이 나옵니다. 시세가 오르자 분양가가 그 위로 따라 올라갔고, 시세보다 비싼 분양은 수도권이라도 남습니다. 오르는 장이 아무 분양이나 소화해 주지는 않는다는 증거입니다.
지방, 줄었지만 여전히 무겁다
지방 미분양은 두 달째 줄고 있습니다. 그래도 4만6,638가구로 전국의 72%입니다. 준공 후 미분양은 지방에 2만4,522가구가 쌓여 있습니다. 다 지어 놓고 주인을 못 찾은 집이 2만4천 채가 넘는다는 뜻입니다.
시도별 최다는 부산 8,292가구와 충남 8,213가구입니다. 저희가 최근 분석한 단지들에서도 이 무게가 그대로 보였습니다. 제주 연동의 11억대 분양, 함안의 시세보다 1억 비싼 분양이 미분양과 임의공급으로 도는 이유는 지역 수요 대비 가격이 높아서입니다.
공급 지표도 함께 꺾이는 중입니다. 5월 인허가가 1만9,323가구로 33.9% 줄고 착공도 14.4% 줄었습니다. 건설사들이 미분양을 보며 공급을 접는 것인데, 이건 몇 년 뒤 지방에도 공급 부족의 씨앗이 됩니다.
미분양 지도 읽는 법
미분양은 청약자에게 가장 정직한 시장 신호입니다. 어떤 지역의 미분양이 쌓인다는 건 그 지역의 현재 분양가가 수요보다 높다는 뜻입니다. 반대로 미분양이 빠르게 소진되는 지역은 분양가와 시세의 간격이 좁혀졌다는 신호입니다.
같은 논리로, 미분양 지역의 신규 청약은 분양가를 더 엄격하게 봐야 합니다. 주변에 안 팔린 새 아파트가 수천 가구 대기 중인데 그보다 비싼 분양가를 낼 이유가 없습니다. 부산과 충남에서 청약을 본다면, 해당 생활권의 미분양 물량과 그 분양가부터 확인하는 게 순서입니다. 미분양 통계는 국토부 통계누리에서 매달 공개됩니다.
오늘도 APT margin이었습니다.
