APT margin 청약 분석
7.2 청약 경남 함안 가야읍 휴니온아르떼, 분양가 평면도 대출 입지 안전마진
경남 함안군 가야읍 말산리 58-1 외 4필지, 비에이치아이건설, 아파트 92세대, 청약접수 2026.7.2(특공)에서 7.6, 입주 2028.10
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 함안가야 휴니온아르떼 청약 리뷰를 진행합니다. 분양가, 평면, 대출, 안전마진을 하나씩 확인하시기 바랍니다.
경남 함안군 가야읍에 들어서는 단지입니다. 아파트가 92세대로, 지상 27층 단일 타워에 오피스텔 14실이 더해진 도심형 단지입니다. 전용 84가 46세대, 113이 46세대로 구성됩니다. 시공은 비에이치아이건설, 입주는 2028년 10월입니다. 84 분양가가 4.78억, 113이 6억대입니다.
이 단지는 솔직하게 보겠습니다. 함안군은 인구 약 6만의 군 지역입니다. 84 분양가 4.78억이 함안 시세에서 어떤 위치인지 국토부 실거래로 보면, 판단이 분명해집니다. 결론부터 말씀드리면 분양가가 함안 신축 실거래보다 크게 높습니다.
청약개요
| 위치 | 경남 함안군 가야읍 말산리 58-1번지 외 4필지 |
| 시공 | 비에이치아이건설 |
| 세대수 | 아파트 92세대 (오피스텔 14실 별도) |
| 주택형 | 전용 84 46세대, 113A 23세대, 113B 23세대 |
| 분양가(최고가) | 84 4.78억, 113A 6.07억, 113B 6.41억 |
| 입주 예정 | 2028년 10월 |
| 청약접수 | 특공 7.2(목) / 1순위 7.3(금) / 2순위 7.6(월) |
| 당첨자발표 | 2026.7.10 |
| 규제 | 비규제 (함안) |
단지는 함안군 가야읍 말산리에 자리합니다. 가야읍은 함안군청이 있는 군의 행정 중심지입니다. 지상 27층 단일 타워에 아파트 92세대와 오피스텔 14실이 들어서는 소규모 도심형 단지입니다. 용적률이 높은 주상복합형 구조입니다.
전용 84가 46세대, 113A와 113B가 각각 23세대입니다. 84와 113만 있고 소형은 없습니다. 시행과 시공 모두 비에이치아이건설입니다. 92세대 소규모 단지라는 점, 그리고 함안이라는 지방 군 지역이라는 점을 함께 두고 봐야 합니다.
단지 분석
분양가
분양가를 봅니다. 청약홈 공고 기준 최고가는 84가 4.78억, 113A가 6.07억, 113B가 6.41억입니다. 함안은 비규제 지역이고, 분양가상한제가 적용되지 않는 단지입니다.
84 분양가 4.78억이라는 숫자를 함안이라는 지역과 함께 봐야 합니다. 수도권이라면 84에 4.78억이 낮은 편이지만, 함안은 인구 6만의 군 지역입니다. 함안 신축 84 실거래가 어디쯤인지 보면, 이 4.78억이 어떤 위치인지 분명해집니다. 실거래로 확인하겠습니다.
| 전용 84 (46세대, 최고가) | 4.78억 |
| 전용 113A (23세대) | 6.07억 |
| 전용 113B (23세대) | 6.41억 |
| 입주 예정 | 2028년 10월 |
평면
평면을 봅니다. 전용 84가 46세대로 주력입니다. 아래 공식 평면을 보면 3개 침실과 드레스룸, 팬트리를 갖춘 확장 기본형 구성입니다. 전용 84.46㎡에 공급면적 113.99㎡입니다. 113 타입은 A와 B로 갈리며, 더 넓은 면적을 원하는 수요를 겨냥합니다.
단일 타워 단지라 동 선택의 폭은 없고, 층과 향으로 갈립니다. 27층 고층 단지라 조망은 층에 따라 차이가 큽니다. 다만 평면 완성도와 별개로 핵심은 가격과 입지입니다. 함안 시세 대비 분양가가 어떤지가 판단의 중심입니다.
비교단지
비교 기준은 국토부 실거래입니다. 같은 함안 신축 84의 최근 12개월 실거래로 봅니다. 함안에서 가장 최근 신축인 휴니온클래식(가야읍 도항리, 2018년)이 전용 84 중위 약 3.55억입니다. 태완노블리안(가야읍 말산리, 2014년)이 약 3.30억, 대경파미르(가야읍 도항리, 2014년)가 약 3.40억입니다.
함안은 거래 자체가 많지 않은 지역입니다. 가야읍 신축과 준신축 84 실거래가 대략 2.9억에서 3.6억에 형성돼 있습니다. 가장 비싼 축인 휴니온클래식이 3.55억입니다. 함안 84 시세 중심이 3억대 중반이라는 뜻입니다.
안전마진과 적정가치
안전마진을 따집니다. 휴니온아르떼 84 분양가는 4.78억입니다. 함안 신축 84 실거래 중 가장 비싼 휴니온클래식이 3.55억입니다. 분양가가 함안 신축 실거래 상단보다도 약 1.2억 이상 높습니다. 함안 84 시세 중심 3억대 중반과 비교하면 1억 넘게 위입니다.
솔직하게 말씀드립니다. 지금 함안 시세 기준으로 안전마진이 없습니다. 그것도 크게 마이너스입니다. 인근 비교 단지의 최근 실거래 최고가가 3억대 중반인데 분양가가 4.78억이면, 시세보다 1억 이상 비싸게 분양하는 것입니다. 지방 소규모 단지에 고분양가가 더해진 조합이라, 미분양 리스크를 진지하게 봐야 합니다.
| 함안 신축 84 실거래 중심 | 약 3.4억 |
| 함안 신축 84 상단 (휴니온클래식) | 약 3.55억 |
| 휴니온아르떼 84 분양가 | 4.78억 |
| 현재 기준 안전마진 | 크게 없음 (시세보다 1.2억 이상 위) |
관건은 입주하는 2028년 10월까지 함안 시세가 어디로 가느냐입니다. 지금부터 약 2.3년 뒤입니다. 함안 신축 중위 3.55억을 입주 시점까지 굴려 봐도, 분양가 4.78억과의 간격이 워낙 커서 메우기 어렵습니다. 매년 3%씩 올라도 분양가 근처에 닿지 못합니다.
함안은 인구가 줄어드는 군 지역이라, 시세가 가파르게 오를 동력을 찾기 어렵습니다. 창원과 마산 공단의 배후 베드타운 성격이 있지만, 그것만으로 분양가와 시세의 1억 넘는 간격을 메우기는 쉽지 않습니다. 입주 시점에 함안 시세가 분양가를 따라잡을 가능성은 낮게 봐야 합니다.
입지와 단점
입지를 봅니다. 가야읍은 함안군의 행정 중심지로, 함안군청과 보건소, 법원, 함안시외버스터미널이 가깝습니다. 학군은 반경 안에 가야초, 함안중, 함안고, 명덕고가 있습니다. 도로는 남해고속도로 함안IC와 함마대로로 창원과 마산 방향 접근이 됩니다.
철도는 주의가 필요합니다. 분양 홍보에서는 함안역 접근성을 내세우지만, 함안역은 2012년 가야읍에서 함안면으로 이전해 현장과 5에서 6km 떨어져 있습니다. 게다가 함안역은 무궁화호와 ITX 새마을만 정차하고 KTX는 정차하지 않습니다. KTX 역세권으로 보기는 어렵습니다.
단점을 정리합니다. 첫째, 분양가가 함안 신축 실거래보다 1억 이상 높습니다. 둘째, 함안은 인구 6만의 군 지역으로 수요 기반이 얇습니다. 셋째, 92세대 소규모 단지라 환금성과 커뮤니티 측면에서 대단지의 이점이 없습니다. 넷째, 철도 접근성이 홍보만큼 좋지 않습니다. 지방 소규모 고분양가 단지의 전형적인 리스크를 갖추고 있습니다.
청약전략
규제
| 분양가상한제 | 미적용 (함안) |
| 전매 제한 | 없음 (비규제) |
| 거주 의무 | 없음 |
| 재당첨 제한 | 비규제 수준 |
| 규제지역 | 비규제 (경남 함안) |
규제를 봅니다. 함안은 비규제 지역입니다. 분양가상한제 미적용에 전매제한과 거주의무가 없습니다. 청약 문턱도 낮습니다. 규제 측면의 부담은 거의 없습니다.
다만 규제가 없다는 건 진입 장벽이 낮다는 뜻일 뿐, 분양가가 싸다는 뜻이 아닙니다. 오히려 상한제가 없어 분양가가 시세보다 크게 높게 책정됐습니다. 규제가 가볍다는 점이 이 단지의 고분양가를 상쇄해 주지는 못합니다.
대출, 되나
| 지역 | 비규제(함안), LTV 가정 가능 |
| 84 분양가 | 4.78억 |
| 전매 제한 | 없음 |
| 스트레스 DSR | 3단계 적용(2026) |
자금을 봅니다. 비규제라 LTV는 여유 있게 가정할 수 있고 전매제한도 없습니다. 다만 분양가 4.78억은 함안 시세 대비 높은 값이라, 대출을 일으켜 들어갔다가 시세가 분양가를 따라오지 못하면 그 차이를 본인이 감당해야 합니다. 2026년 스트레스 DSR 3단계로 한도도 빡빡합니다.
구체적인 한도는 가정임을 전제로 보수적으로 잡아야 합니다. 분양가 외의 숫자는 단정하지 않겠습니다. 다만 분양가와 함안 시세의 간격이 큰 만큼, 자금 계획을 세울 때 시세 회수 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
물량과 전략
물량을 봅니다. 아파트 92세대 가운데 84가 46세대, 113이 46세대입니다. 특별공급과 일반공급으로 나뉩니다. 소규모 단지라 물량 자체가 적습니다.
전략은 솔직하게 말씀드립니다. 분양가가 함안 신축 실거래보다 1억 이상 높아, 차익은 물론 시세 회수도 쉽지 않습니다. 투자 목적이라면 권하기 어렵습니다. 함안 가야읍에 직장이나 연고가 있어 신축 실거주가 꼭 필요한 수요라면 검토할 수 있지만, 그 경우에도 분양가가 시세를 크게 웃돈다는 점을 분명히 인지하고 들어가셔야 합니다. 인근 구축이나 준신축 매매와도 꼭 비교해 보시기 바랍니다.
결론
함안은 인구 6만의 군 지역으로 수요 기반이 얇고, 92세대 소규모 단지라 대단지의 이점도 없습니다. 철도 접근성도 홍보만큼 좋지 않습니다. 지방 소규모 고분양가 단지의 리스크를 두루 갖추고 있습니다.
함안 가야읍에 연고가 있어 신축 실거주가 꼭 필요한 경우가 아니라면 신중하시기 바랍니다. 그 경우에도 분양가가 함안 시세를 크게 웃돈다는 점, 인근 구축이나 준신축과 비교하면 가격 메리트가 없다는 점을 분명히 보고 판단하셔야 합니다.
오늘도 APT margin이었습니다.
