APT margin 청약 분석
7.6 청약 전북 군산 조촌동 세경아파트 우선분양전환 잔여세대, 분양가 안전마진
전북특별자치도 군산시 양안로 123(조촌동), 세경산업, 잔여 153세대, 전용 59 단일, 청약접수 2026.7.6(특공)에서 7.8
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 군산 세경아파트 우선분양전환 후 잔여세대 청약 리뷰를 진행합니다. 다만 이 단지는 일반 신규 청약과 성격이 많이 다릅니다. 그 점을 먼저 짚고 가겠습니다.
이 물건은 새로 짓는 신축 아파트가 아닙니다. 2001년에 준공된 25년차 임대아파트입니다. 5년 민간건설 국민임대로 지어진 뒤, 임대의무기간이 지나 기존 임차인에게 우선분양전환권을 줬고, 그 가운데 분양전환을 신청하지 않은 잔여 153세대를 일반에게 분양하는 것입니다. 전용 59 단일 면적입니다.
그래서 분양가 체계도 다릅니다. 공고상 공급금액이 약 5,998만원에서 6,265만원입니다. 신축 분양가가 아니라 감정가 기반의 분양전환 가격입니다. 표면 숫자만 보면 싸 보이지만, 25년차 기축을 인수하는 것이라 따져 볼 게 많습니다. 솔직하게 보겠습니다.
청약개요
| 위치 | 전북특별자치도 군산시 양안로 123 (조촌동, 세경아파트) |
| 성격 | 우선분양전환 후 잔여세대 (국민주택, 5년 민간건설 국민임대 분양전환) |
| 준공 | 2001년 (25년차 기축) |
| 세대수 | 잔여 153세대 (전용 59 단일) |
| 공급금액 | 공고 기준 약 5,998만원에서 6,265만원 |
| 실입주 | 2026년 12월 (기존 임차인 퇴거 후) |
| 청약접수 | 특공 7.6(월) / 1순위 7.7(화) / 2순위 7.8(수) |
| 당첨자발표 | 2026.7.14 |
단지는 군산시 양안로 123, 조촌동에 자리합니다. 한 가지 분명히 할 점이 있습니다. 조촌동에는 디오션시티라는 군산의 신축 신도시 권역이 있는데, 이 세경아파트는 그 디오션시티 신축 단지들과는 별개입니다. 매립지 신도시의 고층 신축이 아니라, 조촌동에서도 경장동에 붙은 구도심 쪽 저층 노후 주거지입니다. 디오션시티 후광을 기대하면 오해입니다.
총 204세대 가운데 우선분양전환이 끝나고 남은 잔여 153세대를 분양합니다. 전용 59 단일 면적입니다. 국민주택기금 지원으로 지어진 단지라, 청약 자격은 군산시와 전북 거주 무주택세대구성원에 청약통장 요건을 갖춘 1순위로 제한됩니다. 실입주는 기존 임차인이 퇴거하는 2026년 12월부터입니다.
단지 분석
분양가
공급금액을 봅니다. 공고 기준으로 약 5,998만원에서 6,265만원입니다. 신축 분양가가 아니라 분양전환 가격이라 일반 청약의 분양가와 직접 비교하기 어렵습니다. 계약금은 정액 500만원이고, 중도금 없이 잔금 대부분을 계약 후 일정 기간 안에 납부하는 구조라고 공고에 안내돼 있습니다.
표면 숫자 6천만원대는 분명 낮습니다. 하지만 이 가격이 싼 것인지는 군산 구도심 구축의 실제 시세, 그리고 인수하는 단지의 상태와 함께 봐야 판단할 수 있습니다. 같은 전용 59 군산 신축 실거래와 비교해 보겠습니다.
| 공급금액 (분양전환) | 약 5,998만원에서 6,265만원 |
| 계약금 | 정액 500만원 |
| 전용 | 59㎡ 단일 (153세대) |
| 실입주 | 2026년 12월 |
평면
평면은 전용 59 단일 면적입니다. 2001년 준공 단지라 요즘 신축의 4베이 판상형이나 드레스룸, 팬트리 같은 구성과는 다릅니다. 25년 전 설계 그대로입니다. 실제 매물 내부를 보면 노후한 마감 상태가 그대로이고, 보수 없이 현 상태로 인계되는 조건입니다.
이 점이 중요합니다. 6천만원대라는 가격에 더해, 실거주를 하려면 전면 리모델링 비용을 따로 잡아야 합니다. 25년차 단지의 배관과 마감, 창호를 손보는 비용이 적지 않게 들어갑니다. 표면 분양가에 리모델링 비용을 더한 값이 실제 들어가는 돈입니다.
비교단지
비교 기준은 국토부 실거래입니다. 다만 세경아파트 자체는 임대 단지였어서 매매 실거래 이력이 거의 없습니다. 그래서 군산 조촌동 일대 전용 59 실거래로 시세 감각을 잡습니다. 조촌동 디오션시티 신축인 더샵디오션시티(2021년)가 전용 59 중위 약 2.95억, 군산디오션시티푸르지오(2018년)가 약 2.66억, e편한세상디오션시티(2018년)가 약 2.68억입니다.
다만 이건 매립지 신도시 고층 신축의 시세입니다. 세경아파트 같은 구도심 25년차 기축과는 급이 다릅니다. 구도심 90년대 구축 전용 59 실거래는 군산에서 5,300만원에서 8,200만원대에 형성된 사례가 있습니다. 세경아파트의 6천만원대 분양가는 군산 구도심 구축 시세와 비슷한 수준입니다. 디오션시티 신축의 절반 이하지만, 그 신축과 비교하는 것 자체가 맞지 않습니다.
안전마진과 적정가치
안전마진을 따집니다. 솔직히 이 단지는 일반적인 안전마진 계산이 어렵습니다. 분양전환 가격 6천만원대가 군산 구도심 구축 전용 59 시세와 비슷한 수준이라, 시세보다 크게 싸게 사는 구조가 아닙니다. 디오션시티 신축의 절반 가격이라는 점에 혹할 수 있지만, 그건 신축과 25년차 기축을 잘못 비교한 착시입니다.
여기에 25년차 기축이라는 점이 더해집니다. 실거주를 하려면 리모델링 비용이 별도로 들고, 일부 세대는 기존 임차인 승계 조건이라 실입주 시점이 늦을 수 있습니다. 표면 6천만원대라는 숫자만 보고 안전마진이 크다고 판단하면 안 됩니다. 분양전환 가격에 리모델링 비용을 더하면 군산 구도심 구축 실거래와 비슷하거나 더 들어갈 수도 있습니다.
| 조촌동 디오션시티 신축 59 (별개 권역) | 2.66억에서 2.95억 |
| 군산 구도심 90년대 구축 59 | 약 5,300만원에서 8,200만원 |
| 세경 분양전환 공급금액 | 약 5,998만원에서 6,265만원 |
| 안전마진 평가 | 구축 시세 수준 (싸게 사는 구조 아님) |
입주 시점 시나리오를 따로 그리지 않겠습니다. 신축 분양과 달리 입주까지 시세가 오르기를 기대하는 구조가 아니기 때문입니다. 이미 25년차 기축이고, 군산 구도심 구축은 시세가 가파르게 오르기 어려운 자산입니다.
이 물건의 가치는 시세차익이 아니라 다른 데 있습니다. 6천만원대 소액으로 군산에 실거주 한 채를 마련하려는 수요, 또는 리모델링을 전제로 저가 매물을 찾는 수요에게 의미가 있습니다. 차익을 노리는 청약이 아니라, 소액 실거주나 리모델링 전제 물건으로 봐야 합니다.
입지와 단점
입지를 봅니다. 양안로 123은 조촌동에서도 경장동에 붙은 군산 구도심 쪽입니다. 군산시청, 군산경찰서, 군산제일고, 월명종합경기장이 도보나 근거리에 있습니다. 구도심 생활권이라 관공서와 학교 접근은 무난한 편입니다. 다만 앞서 본 대로 매립지 신도시 디오션시티의 고층 신축 권역과는 별개입니다.
단점을 정리합니다. 첫째, 25년차 기축이라 노후 상태 그대로 인수하고 리모델링 비용이 별도입니다. 둘째, 분양전환 가격이 군산 구도심 구축 시세 수준이라 싸게 사는 구조가 아닙니다. 셋째, 구도심 저가 구축은 환금성이 떨어지고 시세 상승 동력이 약합니다. 넷째, 일부 세대는 기존 임차인 승계 조건이라 실입주 시점을 확인해야 합니다. 신축 청약과 같은 기대를 가지면 안 되는 물건입니다.
청약전략
규제
| 주택 구분 | 국민주택 (분양전환 잔여세대) |
| 청약 자격 | 군산시와 전북 거주 무주택세대구성원 |
| 청약통장 | 가입 6개월과 6회 이상 (공고 확인) |
| 주택 상태 | 2001년 준공 기축, 현 상태 인계 |
자격을 봅니다. 국민주택 분양전환 잔여세대라, 청약 자격이 군산시와 전북 거주 무주택세대구성원으로 제한됩니다. 청약통장 요건도 충족해야 합니다. 일반 민영 분양보다 자격 요건이 까다로운 편입니다. 정확한 자격과 순위 조건은 입주자모집공고문에서 반드시 확인하셔야 합니다.
분양전환 단지라 일반 신축 청약의 전매제한이나 거주의무 개념과는 다른 조건이 적용됩니다. 자격 충족 여부와 실입주 가능 시점, 인수 조건을 공고문에서 꼼꼼히 확인하는 것이 무엇보다 중요합니다.
대출, 되나
| 공급금액 | 약 5,998만원에서 6,265만원 |
| 계약금 | 정액 500만원 |
| 추가 비용 | 리모델링 비용 별도 |
| 실입주 | 2026년 12월 (임차인 퇴거 후) |
자금을 봅니다. 공급금액이 6천만원대라 표면 금액은 작습니다. 계약금이 정액 500만원이라 초기 부담도 가볍습니다. 다만 실제 들어가는 돈은 분양전환 가격만이 아닙니다. 25년차 기축을 실거주하려면 리모델링 비용을 별도로 잡아야 합니다.
6천만원대라는 숫자에 리모델링 비용을 더하면, 군산 구도심 구축을 일반 매매로 사는 것과 큰 차이가 없을 수 있습니다. 분양전환 가격만 보고 싸다고 판단하지 말고, 리모델링 비용과 인수 조건까지 더한 실제 비용으로 따져 보셔야 합니다.
물량과 전략
물량을 봅니다. 잔여 153세대 전용 59 단일 면적입니다. 군산시와 전북 거주 무주택자 1순위로 청약을 받습니다. 신축이 아니라 분양전환 물건이라, 청약 경쟁이나 가점 경쟁의 성격도 일반 신축과 다릅니다.
전략은 솔직하게 말씀드립니다. 이건 시세차익을 노리는 청약이 아닙니다. 6천만원대 소액으로 군산에 실거주 한 채를 마련하려는 수요, 또는 리모델링을 전제로 저가 매물을 찾는 수요에게 맞습니다. 군산 거주 무주택 실거주자가 자격이 된다면 검토할 수 있습니다. 다만 25년차 기축이라는 점, 리모델링 비용, 실입주 시점, 인수 조건을 공고문으로 꼼꼼히 확인하고 들어가셔야 합니다. 인근 구도심 구축 매매 시세와 꼭 비교해 보시기 바랍니다.
결론
조촌동이라는 주소만 보고 디오션시티 신축을 떠올리면 오해입니다. 매립지 신도시 고층 신축과는 별개인 구도심 저층 노후 단지입니다. 실거주를 하려면 리모델링 비용이 별도로 들고, 일부 세대는 임차인 승계 조건이라 실입주 시점도 확인해야 합니다.
차익을 노리는 청약이 아닙니다. 6천만원대 소액으로 군산에 실거주 한 채를 마련하려는 수요, 리모델링을 전제로 저가 매물을 찾는 군산 거주 무주택자라면 검토할 수 있습니다. 다만 분양전환 가격에 리모델링 비용을 더한 실제 비용으로 따지고, 인근 구도심 구축 매매와 비교한 뒤 판단하시기 바랍니다.
오늘도 APT margin이었습니다.
