APT margin 청약 분석

7.6 청약! 충남 천안 성성지구 아이파크 시티 1단지 2회차 분양가, 평면도, 안전마진

충남 천안시 서북구 성성동 34-4 일원, HDC현대산업개발, 2회차 234세대, 청약접수 특공 2026.7.6, 일반 7.8, 입주 2027.12

APT margin, 2026.6.26 작성

안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 천안 아이파크 시티 1단지 2회차 청약입니다.

천안 서북구 성성지구 아이파크 시티 1단지, 1회차 때 남은 234세대를 다시 내놓는 2회차 분양입니다. 전용 84 단일에 84A 168세대, 84B 66세대. 시공은 HDC현대산업개발이고 입주가 2027년 12월로 빠른 편입니다. 84A 분양가는 5.50억. 성성호수공원 바로 앞 입지에, 잔여 물량 특유의 가격표가 붙었습니다.

이번 주 청약 단지 가운데 안전마진 관점에서 가장 눈에 띄는 곳입니다. 성성동 신축 84 실거래보다 분양가가 약간 아래라 플러스 마진이 나옵니다. 같은 주의 양주, 제주, 김해가 전부 시세 위의 가격표를 들고나온 것과 대비됩니다. 이런 가격이 나온 데는 이유가 있고, 그래도 주의할 점이 있습니다. 순서대로 확인하겠습니다.

청약개요

• 위치충남 천안시 서북구 성성동 34-4번지 일원, 성성지구
• 시공HDC현대산업개발의 아이파크 브랜드, 시행 신한자산신탁
• 세대수1단지 2회차 234세대, 전용 84 단일
• 주택형전용 84A 168세대, 84B 66세대
• 분양가 최고가84A 5.50억, 84B 5.39억
• 입주 예정2027년 12월
• 청약접수특공 7.6 월요일
  1순위 7.7 화요일
  2순위 7.8 수요일
• 당첨자발표2026.7.14
• 규제비규제, 천안 서북구
• 경쟁률접수 후 청약홈에서 공개

단지는 천안시 서북구 성성동, 성성지구에 위치합니다. 성성지구는 아이파크 시티라는 이름으로 여러 단지가 들어선 브랜드타운으로, 전체 규모가 6천 세대를 넘습니다. 한 시공사가 한 권역을 통째로 개발하는 방식이라, 단지가 채워질수록 상권과 학교 같은 기반시설이 함께 자랍니다. 이번 청약은 그 가운데 1단지의 2회차 잔여 234세대입니다. 1회차 분양 후 남은 물량을 다시 공급하는 것입니다.

전용 84 단일 면적에 84A 168세대, 84B 66세대로 구성됩니다. 시행은 신한자산신탁, 시공은 HDC현대산업개발입니다. 단지 바로 앞에 성성호수공원이 있어, 호수 조망과 산책로를 갖춘 입지가 강점입니다. 입주는 2027년 12월로, 이번 주 다른 단지보다 입주가 빠른 편입니다. 당첨부터 입주까지 1.4년이면, 전세를 한 바퀴 돌리지 않고 바로 들어가 살 수 있는 일정입니다.

2회차 분양이라는 성격은 양날입니다. 1회차에서 다 팔리지 않았다는 사실 자체는 흥행의 그늘입니다. 반면 그 덕에 분양가가 1회차 기준으로 묶여, 그 사이 오른 시세와의 사이에 간격이 생겼습니다. 이 단지의 계산은 그 간격에서 출발합니다.

단지 분석

분양가

청약홈 공고 기준 최고가는 84A가 5.50억, 84B가 5.39억입니다. 전용 84 단일 면적이라 가격 구간이 단순합니다. 천안 서북구는 비규제 지역이고, 분양가상한제가 적용되지 않는 단지입니다.

상한제 단지가 아닌데도 분양가가 인근 신축 시세보다 약간 아래에 나왔습니다. 2회차 잔여 물량이라서 그렇습니다. 1회차 분양가를 기준으로 잔여 세대를 공급하다 보니, 그 사이 오른 인근 신축 시세보다 분양가가 낮게 유지됐습니다. 실제로 성성동 신축 84 실거래 중심은 5.8억 안팎으로, 분양가 5.50억보다 위에 있습니다.

민간 분양에서 시세 아래 가격표는 드문 일입니다. 시행 주체가 싸게 주고 싶어서가 아니라, 먼저 정해 둔 가격 위로 시세가 올라와 준 결과입니다. 청약자 입장에서는 이유가 무엇이든 시세보다 낮은 가격에 접수할 수 있다는 사실이 남습니다. 계약은 2026년 7월 27일에서 29일입니다.

평면

전용 84 단일 면적에 84A와 84B 두 타입입니다. 84A가 168세대로 주력입니다. 아래 공식 평면을 보면 3개 침실과 거실, 주방, 부부욕실과 공용욕실, 드레스룸과 팬트리를 갖춘 표준적인 84 구성입니다. 알파룸과 주방 특화 같은 옵션 선택지도 있습니다.

84A는 통상 4베이 판상형으로 거실과 주방 창이 마주 보는 맞통풍 구조라 채광과 환기에 유리하고, 84B는 베이 구성과 발코니 위치가 달라 같은 84라도 방 배치가 다릅니다. 모집공고문의 타입별 평면을 직접 비교해 보시면 좋겠습니다. 무엇보다 성성호수공원 조망이 가능한 동과 향인지가 실거주 만족도를 크게 좌우하니, 동호수 배정 시 호수 방향을 확인해 두시면 좋겠습니다. 같은 단지 같은 타입이라도 호수를 보느냐 마느냐로 체감 가치가 크게 차이 납니다.

커뮤니티는 단지 앞 성성호수공원과 연계됩니다. 약 53만㎡ 호수공원의 산책로와 수변 조망이 단지의 가장 큰 생활 자산입니다. 브랜드타운 전체가 공유하는 공원이지만, 1단지는 그 공원을 앞마당처럼 쓰는 위치입니다.

비교단지

비교 기준은 국토부 실거래입니다. 같은 성성동 신축 84의 최근 12개월 실거래로 봅니다. 천안성성비스타동원은 성성동 2024년식으로 전용 84 중위 약 5.90억이고, 거래 범위는 5.5억에서 6.0억입니다. 천안푸르지오레이크사이드는 성성동 2023년식으로 중위 약 5.82억입니다. 같은 생활권 신축 두 곳이 나란히 5.8억에서 5.9억에 모여 있어, 시세의 신뢰도가 높은 편입니다.

조금 더 보면 천안레이크타운3차푸르지오는 성성동 2020년식으로 중위 약 5.15억입니다. 연식이 4년 벌어지면 0.7억가량 낮아지는 셈입니다. 성성동 신축 84 실거래 중심은 5.8억 안팎입니다. 성성호수공원을 끼고 있는 신축 단지들이 5.8억에서 5.9억대에 거래되고 있습니다. 아이파크 시티가 입주하면 이 단지들과 같은 신축군으로 묶입니다.

천안성성비스타동원 전용 84는 2026년 6월 25층 고층이 5.90억에 거래됐습니다. 아이파크 분양가 5.50억보다 0.4억 높은 고층 실거래입니다. 분양가가 인근 신축 고층 거래보다 낮다는 점, 이 단지의 플러스 마진은 여기서 나옵니다.

안전마진과 적정가치

계산합니다. 아이파크 84A 분양가는 5.50억입니다. 성성동 신축 84 실거래 중심은 5.8억 안팎입니다. 분양가가 인근 신축 시세보다 약 0.3억 낮습니다. 이번 주 청약 단지 가운데 분양가가 시세 아래에 있는 거의 유일한 곳입니다. 양주와 제주, 김해가 전부 시세 위나 상단의 가격표였다는 점과 비교하면 이 0.3억의 의미가 분명해집니다.

크지 않은 플러스 마진이 나오는 이유는 앞서 본 대로 2회차 잔여 물량이기 때문입니다. 1회차 분양가 기준으로 공급하다 보니, 그 사이 오른 성성동 신축 시세보다 낮게 책정됐습니다. 마진의 출처가 시행사의 양보가 아니라 시간의 흐름이라는 점에서, 검단 상한제 단지들의 마진과는 성격이 다릅니다.

다만 마진의 크기는 0.3억 수준으로 크지 않습니다. 큰 차익을 기대할 물건은 아니고, 시세보다 약간 싸게 사는 정도로 보시는 게 정확합니다. 옵션 비용과 취득 부대비용을 얹으면 체감 마진은 더 얇아집니다. 그래도 시세 위에 사는 것과 시세 아래에 사는 것은 출발선이 다릅니다.

안전마진은 분양가와 인근 신축 동일평형 국토부 실거래의 차이입니다. 계산 방법은 안전마진 완전정리 가이드에서 보실 수 있습니다.

입주가 2027년 12월, 약 1.4년 뒤로 멀지 않습니다. 성성동 신축 중위 5.82억이 보합만 유지해도 분양가 5.50억보다 위라 플러스가 지켜집니다. 시세가 오르면 마진이 더 벌어집니다. 시세가 오르지 않아도 본전 위에서 출발한다는 점이 이 단지 계산의 핵심입니다. 시세 상승이라는 가정 없이도 성립하는 마진이기 때문입니다.

물론 주의할 점이 있습니다. 같은 성성지구 브랜드타운의 다른 단지에서 특별공급 경쟁률이 낮고 고분양가라는 지적이 나온 적이 있습니다. 천안은 신규 공급이 누적된 지역이라, 성성지구라도 모든 단지가 잘 팔리는 건 아닙니다. 시세가 빠지면 0.3억의 마진은 금방 지워질 수 있는 두께입니다.

이 2회차 물량은 분양가가 시세 아래라는 점이 강점이지만, 천안 전체의 공급 부담은 변수로 봐야 합니다. 마진이 얇은 만큼, 차익보다는 시세보다 싸게 실거주 신축을 확보한다는 관점이 안전합니다.

입지와 단점

가장 큰 강점은 성성호수공원입니다. 단지 바로 앞에 약 53만㎡ 규모의 호수공원이 있어, 호수 조망과 산책로를 갖춘 호세권입니다. 천안 시내에서 이만한 수변 환경을 낀 신축 권역은 성성지구가 사실상 유일합니다. 교통은 수도권 전철 1호선 부성역이 단지 인근에 신설 예정이라 도보권 역세권이 됩니다. 천안아산역 KTX와 SRT, 경부고속도로 천안IC는 차량으로 접근합니다.

배후 수요도 탄탄합니다. 반경 안에 삼성디스플레이 천안사업장, 삼성SDI, 현대모비스 천안공장 같은 대기업 산업단지가 밀집해 있습니다. 직주근접 실거주와 전세 수요가 받쳐 주는 동네입니다. 생활 인프라로는 이마트, 롯데마트, 코스트코, 단국대병원이 가깝습니다. 브랜드타운이 채워지면서 단지 상가와 학교 같은 생활 기반도 함께 자라는 권역입니다.

주의할 변수도 있습니다. 부성역은 신설 예정역이라 개통 시점이 변수입니다. 역세권 프리미엄을 미리 얹어 계산하면 안 되는 이유입니다. 그리고 천안은 신규 공급이 누적된 지역이라, 성성지구 안에서도 단지에 따라 청약 성적이 달랐습니다. 분양가가 시세 아래라는 점이 이 2회차 물량의 강점이지만, 천안 전체의 공급 부담은 함께 봐야 합니다.

개발 호재

이 동네에서 제일 믿을 만한 건 일자리입니다. 단지 반경 안에 삼성디스플레이 천안사업장, 삼성SDI, 현대모비스 천안공장 같은 대기업 산업단지가 밀집해 있고, 인근 아산 탕정의 삼성 디스플레이 단지까지 더하면 고소득 직장 수요가 두텁습니다. 산단 수요는 경기를 타긴 하지만, 관광이나 투자 수요보다 훨씬 끈질긴 실수요입니다.

교통 쪽은 1호선 부성역이 기대할 만합니다. 단지 인근에 신설 예정이라 열리면 도보권 역세권이 되고, 천안 도심과 수도권 방향 접근성이 함께 좋아집니다. 단지 바로 앞 성성호수공원은 약 53만㎡ 규모로, 호수 조망과 산책로를 갖춘 호세권입니다. 다만 부성역은 아직 신설 예정역이라 개통 시점을 알 수 없습니다. 지금 확실한 건 호수공원이고, 부성역은 호재로 치지 않겠습니다.

청약전략

청약자격과 특별공급

2회차 234세대 가운데 특별공급이 122세대로 절반이 넘습니다. 특별공급 물량은 위 표와 같습니다. 신혼부부가 34세대로 가장 많고, 다자녀와 신생아가 각각 22세대입니다. 신혼이나 다자녀, 신생아 자격이 있다면 경쟁이 덜한 특공이 우선입니다. 시세 아래 분양가라 특공 경쟁도 1회차보다 붙을 수 있지만, 물량이 122세대로 두터워 승산이 있습니다.

일반공급 1순위는 청약통장 가입 기간과 천안시 예치금 기준을 충족해야 합니다. 천안 서북구 거주자가 우선입니다. 비규제 지역이라 통장 요건 자체는 가벼운 편입니다.

이 물건은 1회차 분양 후 남은 2회차 잔여세대라, 자격 요건이 완화될 수 있습니다. 잔여세대 공급은 회차와 방식에 따라 청약통장 없이 접수가 열리는 경우도 있어, 본인이 어느 트랙으로 접수할 수 있는지부터 확인하는 게 순서입니다. 정확한 1순위 자격과 거주 요건은 2회차 입주자모집공고문에서 확인해 두시면 좋겠습니다.

규제

천안 서북구는 비규제 지역입니다. 조정대상지역이나 투기과열지구가 아니라, 분양가상한제가 적용되지 않고 거주의무도 없습니다. 전매제한도 비규제 기준이라 짧은 편입니다. 2회차 잔여세대 분양은 자격 요건도 완화되는 경우가 많습니다. 당첨 후 사정이 바뀌어도 빠져나갈 길이 있는, 부담이 가벼운 규제 세트입니다.

정확한 전매제한과 재당첨 조건은 이번 2회차 입주자모집공고문에서 확인하셔야 합니다. 비규제 지역이라 규제 부담은 전반적으로 가볍습니다. 환금성 측면에서는 유리한 조건입니다. 시세 아래 분양가에 가벼운 규제까지, 조건의 조합 자체는 이번 주 단지 가운데 가장 낫습니다.

대출, 되나

비규제 지역이라 LTV는 여유 있게 가정할 수 있습니다. 분양가가 5.5억 안팎이라 진입 금액이 무겁지 않은 편입니다. 하지만 진짜 한도는 DSR입니다. 2026년 스트레스 DSR 3단계가 적용되어 실제 대출 한도는 명목 기준보다 줄어듭니다. 소득이 얇으면 5억대 물건도 한도가 빠듯할 수 있습니다.

천안 서북구는 비수도권 비규제입니다. 무주택 LTV 70%까지 열려 있고 6.27 대책의 수도권 6억 한도도 적용되지 않아, 분양가 5.50억이면 대출 구조가 무겁지 않습니다. LTV를 최대로 가정하면 자기자본 1억 중후반대에서 계산이 시작됩니다. 실제 한도는 DSR과 본인 소득이 정합니다.

입주가 2027년 12월이라 잔금까지 1년 반 남짓입니다. 중도금 대출 조건과 잔금 대출 전환 계획을 견본주택에서 확인하고, 잔금 시점의 규제 변화 가능성까지 여유를 두고 계산해 보시면 좋겠습니다.

물량과 전략

1단지 2회차 234세대 가운데 84A가 168세대로 주력입니다. 특별공급 122세대와 일반공급으로 나뉘어 공급됩니다. 전용 84 단일 면적이라 타입 선택이 단순합니다. 고르는 것은 타입이 아니라 동과 향, 그리고 호수 조망입니다.

분양가가 성성동 신축 시세보다 약 0.3억 낮아, 이번 주 단지 중에서는 안전마진 측면에서 가장 무난합니다. 특별공급 자격에 해당된다면 특공이 우선입니다. 일반공급도 분양가가 시세 아래라 노려볼 만합니다. 1회차에서 소화되지 않았던 물량이라는 점을 감안하면, 이번에도 경쟁이 과열될 가능성은 높지 않아 승부를 걸어 볼 만한 조건입니다.

마진이 0.3억 수준으로 크지 않고, 천안 공급 부담이 변수라는 점은 감안하셔야 합니다. 차익 단타보다는 시세보다 싸게 신축 실거주를 확보하는 쪽이 맞습니다. 성성호수공원 조망 동과 향을 확인하면 실거주 만족도가 올라갑니다. 같은 값이면 호수 쪽입니다.

주의사항

본문 분양가는 청약홈 공고 최고가 기준이라 동호수와 층, 성성호수공원 조망 여부에 따라 차이가 있습니다. 안전마진 비교에 쓴 성성동 신축 실거래는 국토부 최근 12개월 자료입니다. 크지 않은 플러스 마진은 현재 시세 기준이고, 입주하는 2027년 12월까지 성성동 시세 흐름에 따라 달라집니다. 0.3억은 시세가 조금만 밀려도 지워지는 두께라는 점을 기억해 두시면 좋겠습니다.

주의할 점은 천안의 공급 부담입니다. 같은 성성지구 브랜드타운의 다른 단지에서 특별공급 경쟁률이 낮고 고분양가라는 지적이 나온 적이 있습니다. 천안은 신규 공급이 누적된 지역이라, 성성지구라도 단지마다 청약 결과가 다릅니다. 잔여 물량이 남으면 입주장에서 전세가와 매매가가 함께 눌릴 수 있습니다.

2회차 잔여세대의 전매와 재당첨 조건, 옵션 가격표는 공고문에서 직접 확인해 두시면 좋겠습니다. 1회차와 조건이 달라졌을 수 있는 부분이라, 표 하나까지 공고문 원문 기준으로 보는 게 안전합니다.

이번 주 청약 단지 가운데 안전마진 측면에서 가장 무난한 곳입니다. 아이파크 84A 분양가 5.50억이 성성동 신축 84 실거래 중심 5.8억보다 약 0.3억 낮습니다. 얇지만 플러스 마진이 깔립니다. 1회차 분양가 그대로 2회차에 나온 덕분입니다.

입지와 2027년 12월 입주 일정도 받쳐 줍니다.

그런데 마진의 크기가 0.3억 수준으로 크지 않고, 천안은 신규 공급이 누적된 지역이라 공급 부담이 변수입니다. 큰 차익을 노릴 물건은 아니지만, 시세보다 약간 싸게 성성지구 신축에 실거주로 들어갈 수요라면 이번 주 단지 중 우선 검토할 만합니다.

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