APT margin 청약 분석
7.6 청약! 충남 천안 성성지구 아이파크 시티 1단지 2회차, 분양가 평면도 대출 입지 안전마진
충남 천안시 서북구 성성동 34-4 일원, HDC현대산업개발, 2회차 234세대, 청약접수 특공 2026.7.6, 일반 7.8, 입주 2027.12
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 천안 아이파크 시티 1단지 2회차 청약입니다.
천안 서북구 성성지구 아이파크 시티 1단지, 1회차 때 남은 234세대를 다시 내놓는 2회차 분양입니다. 전용 84 단일에 84A 168세대, 84B 66세대. 시공은 HDC현대산업개발이고 입주가 2027년 12월로 빠른 편입니다. 84A 분양가는 5.50억.
이번 주 청약 단지 가운데 안전마진 관점에서 가장 눈에 띄는 곳입니다. 성성동 신축 84 실거래보다 분양가가 약간 아래라 플러스 마진이 나옵니다. 이런 가격이 나온 데는 이유가 있고, 그래도 주의할 점이 있습니다.
청약개요
| 위치 | 충남 천안시 서북구 성성동 34-4번지 일원, 성성지구 |
| 시공 | HDC현대산업개발, 브랜드 아이파크, 시행 신한자산신탁 |
| 세대수 | 1단지 2회차 234세대, 전용 84 단일 |
| 주택형 | 전용 84A 168세대, 84B 66세대 |
| 분양가 최고가 | 84A 5.50억, 84B 5.39억 |
| 입주 예정 | 2027년 12월 |
| 청약접수 | 특공7.6 월요일1순위7.7 화요일2순위7.8 수요일 |
| 당첨자발표 | 2026.7.14 |
| 규제 | 비규제, 천안 서북구 |
| 경쟁률 | 접수 후 청약홈에서 공개 |
단지는 천안시 서북구 성성동, 성성지구에 자리합니다. 성성지구는 아이파크 시티라는 이름으로 여러 단지가 들어선 브랜드타운으로, 전체 규모가 6천 세대를 넘습니다. 이번 청약은 그 가운데 1단지의 2회차 잔여 234세대입니다. 1회차 분양 후 남은 물량을 다시 공급하는 것입니다.
전용 84 단일 면적에 84A 168세대, 84B 66세대로 구성됩니다. 시행은 신한자산신탁, 시공은 HDC현대산업개발입니다. 단지 바로 앞에 성성호수공원이 자리해, 호수 조망과 산책로를 갖춘 입지가 강점입니다. 입주는 2027년 12월로, 이번 주 다른 단지보다 입주가 빠른 편입니다.
단지 분석
분양가
청약홈 공고 기준 최고가는 84A가 5.50억, 84B가 5.39억입니다. 전용 84 단일 면적이라 가격 구간이 단순합니다. 천안 서북구는 비규제 지역이고, 분양가상한제가 적용되지 않는 단지입니다.
상한제 단지가 아닌데도 분양가가 인근 신축 시세보다 약간 아래에 나왔습니다. 2회차 잔여 물량이라서 그렇습니다. 1회차 분양가를 기준으로 잔여 세대를 공급하다 보니, 그 사이 오른 인근 신축 시세보다 분양가가 낮게 유지됐습니다. 실제로 성성동 신축 84 실거래 중심은 5.8억 안팎으로, 분양가 5.50억보다 위에 있습니다.
| 전용 84A 168세대 최고가 | 5.50억 |
| 전용 84B 66세대 | 5.39억 |
| 입주 예정 | 2027년 12월 |
| 계약일 | 2026.7.27에서 7.29 |
평면
전용 84 단일 면적에 84A와 84B 두 타입입니다. 84A가 168세대로 주력입니다. 아래 공식 평면을 보면 3개 침실과 거실, 주방, 부부욕실과 공용욕실, 드레스룸과 팬트리를 갖춘 표준적인 84 구성입니다. 알파룸과 주방 특화 같은 옵션 선택지도 있습니다.
84A가 168세대, 84B가 66세대입니다. 84A는 통상 4베이 판상형으로 거실과 주방 창이 마주 보는 맞통풍 구조라 채광과 환기에 유리하고, 84B는 베이 구성과 발코니 위치가 달라 같은 84라도 방 배치가 갈립니다. 모집공고문의 타입별 평면을 직접 비교해 보시길 권합니다. 무엇보다 성성호수공원 조망이 가능한 동과 향인지가 실거주 만족도를 크게 좌우하니, 동호수 배정 시 호수 방향을 확인해 두시면 좋습니다.
커뮤니티는 단지 앞 성성호수공원과 연계됩니다. 약 53만㎡ 호수공원의 산책로와 수변 조망이 단지의 가장 큰 생활 자산입니다.
비교단지
비교 기준은 국토부 실거래입니다. 같은 성성동 신축 84의 최근 12개월 실거래로 봅니다. 천안성성비스타동원, 성성동 2024년 입주 단지가 전용 84 중위 약 5.90억으로, 거래 범위는 5.5억에서 6.0억입니다. 천안푸르지오레이크사이드, 성성동 2023년 입주 단지가 중위 약 5.82억입니다.
조금 더 보면 천안레이크타운3차푸르지오, 성성동 2020년 입주 단지가 중위 약 5.15억입니다. 종합하면 성성동 신축 84 실거래 중심은 5.8억 안팎입니다. 성성호수공원을 끼고 있는 신축 단지들이 5.8억에서 5.9억대에 거래되고 있습니다.
천안성성비스타동원 전용 84는 2026년 6월 25층 고층이 5.90억에 거래됐습니다. 아이파크 분양가 5.50억보다 0.4억 높은 고층 실거래입니다. 분양가가 인근 신축 고층 거래보다 낮다는 점, 이 단지의 플러스 마진은 여기서 나옵니다.
안전마진과 적정가치
아이파크 84A 분양가는 5.50억입니다. 성성동 신축 84 실거래 중심은 5.8억 안팎입니다. 분양가가 인근 신축 시세보다 약 0.3억 낮습니다. 이번 주 청약 단지 가운데 분양가가 시세 아래에 있는 거의 유일한 곳입니다.
크지 않은 플러스 마진이 나오는 이유는 앞서 본 대로 2회차 잔여 물량이기 때문입니다. 1회차 분양가 기준으로 공급하다 보니, 그 사이 오른 성성동 신축 시세보다 낮게 책정됐습니다. 다만 마진의 크기는 0.3억 수준으로 크지 않습니다. 큰 차익을 깔아 주는 자리는 아니고, 시세보다 약간 싸게 사는 정도로 보시는 게 정확합니다.
| 성성동 신축 84 실거래 중심 | 약 5.82억 |
| 성성비스타동원, 2024년식 1,195세대 중위 | 약 5.90억 |
| 아이파크 84A 분양가 | 5.50억 |
| 현재 기준 안전마진 | 마진 +0.3억 |
안전마진은 분양가와 인근 신축 동일평형 국토부 실거래의 차이입니다. 계산 방법은 안전마진 완전정리 가이드에서 보실 수 있습니다.
입주가 2027년 12월, 약 1.4년 뒤로 멀지 않습니다. 성성동 신축 중위 5.82억이 보합만 유지해도 분양가 5.50억보다 위라 플러스가 지켜집니다. 시세가 오르면 마진이 더 벌어집니다.
다만 주의할 점이 있습니다. 같은 성성지구 브랜드타운의 다른 단지에서 특별공급 경쟁률이 낮고 고분양가라는 지적이 나온 적이 있습니다. 천안은 신규 공급이 누적된 지역이라, 성성지구라도 모든 단지가 잘 팔리는 건 아닙니다. 이 2회차 물량은 분양가가 시세 아래라는 점이 강점이지만, 천안 전체의 공급 부담은 변수로 봐야 합니다.
입지와 단점
가장 큰 강점은 성성호수공원입니다. 단지 바로 앞에 약 53만㎡ 규모의 호수공원이 자리해, 호수 조망과 산책로를 갖춘 호세권입니다. 교통은 수도권 전철 1호선 부성역이 단지 인근에 신설 예정이라 도보권 역세권이 됩니다. 천안아산역 KTX와 SRT, 경부고속도로 천안IC는 차량으로 접근합니다.
배후 수요도 탄탄합니다. 반경 안에 삼성디스플레이 천안사업장, 삼성SDI, 현대모비스 천안공장 같은 대기업 산업단지가 밀집해 있습니다. 직주근접 실거주와 전세 수요가 받쳐 주는 자리입니다. 생활 인프라로는 이마트, 롯데마트, 코스트코, 단국대병원이 가깝습니다.
부성역은 신설 예정역이라 개통 시점이 변수입니다. 천안은 신규 공급이 누적된 지역이라, 성성지구 안에서도 단지에 따라 청약 흥행이 갈렸습니다. 분양가가 시세 아래라는 점이 이 2회차 물량의 강점이지만, 천안 전체의 공급 부담은 함께 봐야 합니다.
개발 호재
가장 큰 호재는 직주근접 배후 수요입니다. 단지 반경 안에 삼성디스플레이 천안사업장, 삼성SDI, 현대모비스 천안공장 같은 대기업 산업단지가 밀집해 있습니다. 인근 아산 탕정의 삼성 디스플레이 단지까지 더하면, 고소득 직장 수요가 두텁습니다. 직주근접 실거주와 전세 수요가 받쳐 주는 자리입니다.
둘째는 교통과 환경입니다. 수도권 전철 1호선 부성역이 단지 인근에 신설 예정이라 도보권 역세권이 됩니다. 단지 바로 앞 성성호수공원은 약 53만㎡ 규모로, 호수 조망과 산책로를 갖춘 호세권입니다. 다만 부성역은 신설 예정역이라 개통 시점이 변수입니다. 호재가 가격에 반영되는 시점은 지켜봐야 합니다.
청약전략
청약자격과 특별공급
| 다자녀 가구 | 22세대 |
| 신혼부부 | 34세대 |
| 생애최초 | 15세대 |
| 노부모 부양 | 7세대 |
| 신생아 | 22세대 |
| 기관추천 | 22세대 |
| 특별공급 계 | 122세대 |
2회차 234세대 가운데 특별공급이 122세대로 절반이 넘습니다. 특별공급 물량은 위 표와 같습니다. 신혼부부가 34세대로 가장 많고, 다자녀와 신생아가 각각 22세대입니다. 신혼이나 다자녀, 신생아 자격이 있다면 경쟁이 덜한 특공이 우선입니다.
일반공급 1순위는 청약통장 가입 기간과 천안시 예치금 기준을 충족해야 합니다. 천안 서북구 거주자가 우선입니다. 다만 이 물건은 1회차 분양 후 남은 2회차 잔여세대라, 자격 요건이 완화될 수 있습니다. 정확한 1순위 자격과 거주 요건은 2회차 입주자모집공고문에서 확인해 두시면 좋겠습니다.
규제
| 분양가상한제 | 미적용, 천안 서북구 |
| 전매 제한 | 비규제 기준, 공고 확인 |
| 거주 의무 | 없음 |
| 재당첨 제한 | 비규제 수준 |
| 규제지역 | 비규제, 천안 서북구 |
천안 서북구는 비규제 지역입니다. 조정대상지역이나 투기과열지구가 아니라, 분양가상한제가 적용되지 않고 거주의무도 없습니다. 전매제한도 비규제 기준이라 짧은 편입니다. 2회차 잔여세대 분양은 자격 요건도 완화되는 경우가 많습니다.
정확한 전매제한과 재당첨 조건은 이번 2회차 입주자모집공고문에서 확인하셔야 합니다. 그런데 비규제 지역이라 규제 부담은 전반적으로 가볍습니다. 환금성 측면에서는 유리한 조건입니다.
대출, 되나
| 지역 | 비규제 천안, LTV 가정 가능 |
| 84 분양가 | 5.39억에서 5.50억 |
| 입주 | 2027년 12월 |
| 스트레스 DSR | 3단계 적용, 2026 |
비규제 지역이라 LTV는 여유 있게 가정할 수 있습니다. 분양가가 5.5억 안팎이라 진입 금액이 무겁지 않은 편입니다. 하지만 진짜 한도는 DSR입니다. 2026년 스트레스 DSR 3단계가 적용되어 실제 대출 한도는 명목 기준보다 줄어듭니다.
천안 서북구는 비수도권 비규제입니다. 무주택 LTV 70%까지 열려 있고 6.27 대책의 수도권 6억 한도도 적용되지 않아, 분양가 5.50억이면 대출 구조가 무겁지 않습니다. 실제 한도는 DSR과 본인 소득이 정합니다.
물량과 전략
1단지 2회차 234세대 가운데 84A가 168세대로 주력입니다. 특별공급과 일반공급으로 나뉘어 공급됩니다. 전용 84 단일 면적이라 타입 선택이 단순합니다.
분양가가 성성동 신축 시세보다 약 0.3억 낮아, 이번 주 단지 중에서는 안전마진 측면에서 가장 무난합니다. 특별공급 자격에 해당된다면 특공이 우선입니다. 일반공급도 분양가가 시세 아래라 노려볼 만합니다. 한편 마진이 0.3억 수준으로 크지 않고, 천안 공급 부담이 변수라는 점은 감안하셔야 합니다. 성성호수공원 조망 동과 향을 확인하면 실거주 만족도가 올라갑니다.
주의사항
본문 분양가는 청약홈 공고 최고가 기준이라 동호수와 층, 성성호수공원 조망 여부에 따라 차이가 있습니다. 안전마진 비교에 쓴 성성동 신축 실거래는 국토부 최근 12개월 자료입니다. 크지 않은 플러스 마진은 현재 시세 기준이고, 입주하는 2027년 12월까지 성성동 시세 흐름에 따라 달라집니다.
주의할 점은 천안의 공급 부담입니다. 같은 성성지구 브랜드타운의 다른 단지에서 특별공급 경쟁률이 낮고 고분양가라는 지적이 나온 적이 있습니다. 천안은 신규 공급이 누적된 지역이라, 성성지구라도 단지에 따라 청약 흥행이 갈립니다. 2회차 잔여세대의 전매와 재당첨 조건은 공고문에서 직접 확인해 두시면 좋겠습니다.
결론
판정 조건부
입지도 받쳐 줍니다. 성성호수공원 호세권, 부성역 신설 예정, 삼성디스플레이를 비롯한 대기업 산단 배후 수요까지 갖췄습니다. 입주도 2027년 12월로 이번 주 단지 중 빠른 편입니다.
그런데 마진의 크기가 0.3억 수준으로 크지 않고, 천안은 신규 공급이 누적된 지역이라 공급 부담이 변수입니다. 큰 차익을 노리는 자리는 아니지만, 시세보다 약간 싸게 성성지구 신축에 실거주로 들어갈 수요라면 이번 주 단지 중 우선 검토할 만합니다.
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
