APT margin 청약 분석

7.2 청약! 경기 양주 회천지구 대광로제비앙 모아엘가, 분양가 평면도 대출 입지 안전마진

경기 양주시 회정동 양주신도시 회천지구 A8블록, 로제비앙건설과 모아건설산업, 361세대, 청약접수 특공 2026.7.2, 일반 7.6, 입주 2029.06

APT margin, 2026.6.26 작성, 실거래는 국토부 최근 12개월 기준

안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 양주 회천지구 A8블록 대광로제비앙 모아엘가 청약입니다.

양주신도시 회천지구 A8블록에 들어서는 361세대 단지입니다. 전용 84 단일 면적으로, 84A가 322세대, 84B가 39세대입니다. 시공은 로제비앙건설과 모아건설산업이고, 입주는 2029년 6월입니다. 84A 최고 분양가가 5.29억, 84B가 5.19억입니다.

이 단지의 핵심은 분양가상한제입니다. 보통 상한제는 분양가를 시세 아래로 눌러 안전마진을 깔아 줍니다. 그런데 이 단지는 상한제인데도 양주신도시 신축 84 실거래보다 분양가가 높게 나왔습니다. 지금 시세 기준으로는 확정 마진이 없습니다. 왜 이런 값이 나왔는지가 판단의 핵심입니다.

청약개요

단지는 양주시 회정동, 양주신도시 회천지구의 A8블록에 자리합니다. 지하 2층에서 지상 29층, 총 361세대 규모입니다. 전용 84 한 가지 면적으로만 구성되고, 84A와 84B 두 타입으로 갈립니다. 84A가 322세대로 사실상 대부분이고, 84B가 39세대입니다.

회천지구는 양주신도시의 북쪽 권역입니다. 남쪽의 옥정지구가 먼저 자리를 잡았고, 회천지구는 그보다 늦게 입주가 이어지는 곳입니다. 같은 양주신도시라도 옥정과 회천은 입주 시기와 시세가 조금씩 다릅니다. 비교군을 볼 때 이 점을 감안하겠습니다. 시행은 디케이월드, 시공은 로제비앙건설과 모아건설산업입니다.

단지 분석

분양가

청약홈 공고 기준 최고가는 84A가 5.29억, 84B가 5.19억입니다. 전용 84 단일 면적이라 분양가 구간이 단순합니다. 84A 322세대, 84B 39세대로, 두 타입 모두 5억 초반에 모입니다.

이 가격이 분양가상한제 가격입니다. 상한제는 택지비와 건축비로 분양가 상한을 묶는 제도라, 보통은 주변 시세보다 분양가가 눌립니다. 그런데 이 단지는 그 상한 가격이 5.2억 안팎입니다. 양주신도시 신축 84 실거래가 어디쯤인지 확인하면, 이 5.2억이 시세 위인지 아래인지 바로 드러납니다.

평면

평면은 전용 84 단일 면적에 84A와 84B 두 타입입니다. 84A가 322세대로 주력이고, 84B가 39세대입니다. 같은 84라도 베이 구성과 채광 방향, 발코니 위치가 갈리니 모집공고문의 타입별 평면을 직접 비교해 보시길 권합니다.

84A와 84B 평면을 봅니다. 84A는 방 3개에 거실과 주방, 식당을 갖춘 판상형 구성으로, 안방에 드레스룸과 별도 욕실, 주방 옆 팬트리까지 들어갑니다. 322세대 주력 타입입니다. 84B는 39세대로, 베이 구성과 발코니 위치가 84A와 달라 방 배치가 갈립니다. 같은 84라도 A와 B의 채광 방향이 다르니 아래 평면을 직접 비교해 보시면 좋습니다. 공식 클린 도면은 견본주택 오픈 후 갱신될 수 있어, 아래는 분양 마케팅 자료 기준입니다.

커뮤니티는 361세대 규모에 맞춰 들어서고, 단지 옆 청담천과 회천지구 공원이 생활 녹지로 더해집니다. 정확한 커뮤니티 구성은 입주자모집공고문과 분양 홈페이지에서 확인해 두시면 좋겠습니다.

비교단지

비교 기준은 호가가 아니라 실제 체결된 국토부 실거래입니다. 같은 양주신도시 신축 84의 최근 12개월 실거래로 봅니다. 회천지구와 가까운 회천파밀리에더퍼스트, 덕계동 2024년 입주 단지가 전용 84 중위 약 4.56억으로, 거래 범위는 4.2억에서 5.2억입니다. 회천베네스트하우스, 덕계동 2023년 입주 단지가 중위 약 4.65억입니다.

조금 더 넓혀 옥정지구 신축을 보면, 양주옥정 제일풍경채레이크시티가 84 중위 약 4.55억에서 4.62억, 양주옥정린파밀리에가 약 4.06억입니다. 종합하면 양주신도시 신축 84 실거래 중심은 4.5억 안팎입니다. 회천 권역에서 가장 비싼 축이 회천베네스트하우스의 4.65억 수준입니다.

회천파밀리에더퍼스트 전용 84, 2026년 6월 19층 거래가 4.71억입니다. 거래 범위는 4.2억에서 5.2억으로 층과 향에 따라 1억 가까이 갈립니다. 로제비앙 분양가 5.29억은 그 범위의 상단마저 넘습니다.

안전마진과 적정가치

로제비앙 분양가는 84A 5.29억, 84B 5.19억입니다. 양주신도시 신축 84 실거래 중심은 4.5억, 회천 권역에서 가장 비싼 단지가 4.65억입니다. 분양가가 인근 신축 시세보다 약 0.6억에서 0.7억 높습니다.

분양가상한제 단지인데도 이런 그림이 나오는 이유가 있습니다. 옥정과 회천의 신축 실거래는 2023년에서 2024년 분양분이 지금 시세로 굳은 값입니다. 반면 이번 상한제 분양가는 2026년의 택지비와 건축비가 반영된 값입니다. 그 사이 공사비가 오르면서 상한 가격 자체가 기존 신축 실거래보다 높아졌습니다. 상한제라고 다 시세보다 싼 게 아닙니다. 이 단지는 솔직히 지금 시세 기준으로 확정적인 안전마진이 없습니다.

안전마진은 분양가와 인근 신축 동일평형 국토부 실거래의 차이입니다. 계산 방법은 안전마진 완전정리 가이드에서 보실 수 있습니다.

입주가 2029년 6월, 약 2.9년 뒤입니다. 회천 권역 신축 중위 4.60억을 그때까지 굴려 봤습니다. 분양가가 이미 시세 위라, 매년 3%씩 올라도 입주 시점에 분양가에 닿기 어렵습니다. 본전을 맞추려면 양주 시세가 상당 폭 올라 줘야 합니다.

그래도 이 단지를 보는 이유는 호재입니다. 단지 바로 옆에 1호선 회천중앙역이 신설 예정이고, 양주신도시 권역의 광역 교통으로 GTX-C 덕정역이 있습니다. 다만 둘 다 시점이 변수입니다. 회천중앙역은 개통 예정이고, GTX-C 덕정역은 착공은 했으나 개통이 2031년 이후로 밀린다는 전망이 나옵니다. 호재가 가격에 반영되려면 시간이 걸리고, 그 시점은 단정할 수 없습니다. 차익이 아니라 회천중앙역 도보권 신축에 길게 실거주할 자리로 보는 게 맞습니다.

입지와 단점

교통의 핵심은 단지 옆에 들어설 1호선 회천중앙역입니다. 신설 예정역이라 도보권 역세권이 됩니다. 여기에 양주신도시 권역의 광역 교통으로 GTX-C 덕정역이 더해집니다. 다만 회천중앙역의 GTX 정차 표기는 마케팅성 문구일 수 있어, 정확히는 1호선 회천중앙역이 도보권이고 GTX는 덕정역 쪽 개념으로 보시는 게 맞습니다. 생활 인프라로는 LF스퀘어 아울렛, 회정초, 청담천이 가깝습니다.

우선 앞서 본 대로 분양가가 양주신도시 신축 실거래보다 0.6억 이상 높습니다. 싸게 사는 자리가 아닙니다. 다음으로 GTX-C 덕정역은 개통 시점이 2031년 이후로 밀린다는 전망이 있어, 교통 호재가 가격에 반영되는 시점이 불확실합니다. 마지막으로 양주신도시는 입주 물량이 꾸준히 이어지는 권역이라 단기간 급등을 기대하기는 어렵습니다. 회천중앙역 도보권 신축을 길게 보고 실거주할 수요에게 맞는 단지입니다.

개발 호재

첫째는 교통입니다. 단지 옆 1호선 회천중앙역이 신설 예정이고, 양주신도시 권역의 광역 교통으로 GTX-C 덕정역이 있습니다. GTX-C가 개통되면 덕정역에서 삼성역까지 환승 없이 이어집니다. 다만 GTX-C 덕정역은 착공은 했으나 개통이 2031년 이후로 밀린다는 전망이 나옵니다. 호재는 분명하지만 시점이 변수입니다.

둘째는 양주신도시 자체의 성숙입니다. 회천지구는 옥정지구보다 늦게 입주가 이어지는 권역으로, 상업과 생활 인프라가 아직 채워지는 중입니다. LF스퀘어 아울렛 같은 상업시설이 이미 자리했고, 회천지구 중심상업지구와 공공시설이 단계적으로 들어섭니다. 신도시가 자리를 잡아 갈수록 수요가 받쳐 줄 수 있습니다. 다만 이건 진행 중인 계획이지 완성된 인프라가 아닙니다.

청약전략

청약자격과 특별공급

이 단지는 전체 361세대 가운데 특별공급이 무려 240세대로, 일반공급 121세대보다 많습니다. 특별공급 물량은 위 표와 같습니다. 생애최초가 62세대, 신혼부부가 55세대로 가장 많아, 신혼이나 생애최초 자격이 있다면 노려볼 만합니다. 신생아 특별공급도 37세대 배정됐습니다.

일반공급 1순위는 청약통장 가입 12개월 경과와 양주시 예치금 기준을 충족해야 합니다. 해당지역인 양주시 거주자가 우선이고, 이후 기타 경기, 기타 지역 순으로 청약을 받습니다. 전용 84는 가점제 40%와 추첨제 60%라, 가점이 낮아도 추첨으로 노려볼 여지가 있습니다. 그런데 상한제 공공택지라 재당첨 제한 10년이 붙습니다. 이건 감안하셔야 합니다.

규제

분양가상한제 공공택지 단지라 전매제한이 3년, 재당첨 제한이 10년입니다. 당첨되면 3년간 분양권을 팔 수 없고, 10년간 다른 청약 당첨 기회가 묶입니다. 거주의무는 공공택지 상한제 단지라 부여될 수 있으나, 정확한 기간은 입주자모집공고문에서 확인하셔야 합니다.

양주시는 비규제 지역입니다. 전용 84는 가점제 40%와 추첨제 60%로 공급되어, 유주택자도 1순위 신청이 가능합니다. 청약통장 가입 12개월 경과와 양주시 예치금 기준을 충족해야 합니다. 상한제라 분양가가 묶인 건 맞지만, 그런데 그 묶인 가격이 인근 시세보다 높습니다.

대출, 되나

비규제 지역이라 LTV는 비교적 여유 있게 가정할 수 있습니다. 하지만 진짜 한도는 LTV가 아니라 DSR입니다. 2026년부터 스트레스 DSR 3단계가 적용되어, 스트레스 금리가 가산되면서 실제 대출 한도는 명목 금리 기준보다 줄어듭니다.

분양가가 5억 초반이라 수도권 단지 중에서는 진입 금액이 가벼운 편입니다. 양주는 비규제라 무주택 기준 LTV 70%까지 열려 있고, 6.27 대책의 수도권 주담대 6억 한도 안에서도 여유가 있는 가격대입니다. 실제 한도는 잔금 시점의 DSR과 본인 소득이 정하니 금융기관에서 확인하셔야 합니다.

물량과 전략

총 361세대 가운데 84A가 322세대로 거의 대부분입니다. 특별공급과 일반공급으로 나뉘어 공급됩니다. 전용 84 단일 면적이라 타입 고민 없이 청약 전략이 단순한 편입니다.

분양가가 인근 신축 시세보다 높아 차익을 노리는 자리는 아닙니다. 특별공급 자격에 해당된다면 경쟁이 덜한 특공이 우선입니다. 일반공급은 가점제 40%와 추첨제 60%라 추첨 비중이 높습니다. 한편 어느 경로로 들어가든 분양가가 시세 위라는 사실은 변하지 않으므로, 당첨 가능성과 별개로 회천중앙역 도보권 신축에 길게 실거주할지를 기준으로 청약 여부를 정하시는 게 맞습니다.

주의사항

본문의 분양가는 청약홈 공고의 최고가 기준입니다. 같은 타입이라도 층과 향에 따라 실제 분양가는 이보다 낮을 수 있습니다. 안전마진 비교에 쓴 인근 신축 실거래는 국토부 최근 12개월 자료로, 거래 시점과 동호수에 따라 편차가 있습니다.

이 단지는 공고 시점 기준으로 공식 평면 도면과 거주의무 기간이 확정 공개되지 않았습니다. 평면과 옵션, 정확한 거주의무는 입주자모집공고문과 견본주택에서 직접 확인해 두시면 좋겠습니다. 안전마진은 현재 시세 기준이고, 입주하는 2029년 6월까지 양주 시세가 어떻게 움직이느냐에 따라 달라집니다.

결론

판정 실거주만

여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.

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