APT margin 청약 분석

7.2 청약! 경기 양주 회천지구 대광로제비앙 모아엘가 분양가, 평면도, 안전마진

경기 양주시 회정동 양주신도시 회천지구 A8블록, 로제비앙건설과 모아건설산업, 361세대, 청약접수 특공 2026.7.2, 일반 7.6, 입주 2029.06

APT margin, 2026.6.26 작성

안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 양주 회천지구 A8블록 대광로제비앙 모아엘가 청약입니다.

양주신도시 회천지구 A8블록에 들어서는 361세대 단지입니다. 전용 84 단일 면적으로, 84A가 322세대, 84B가 39세대입니다. 단지 전체가 국민평형 하나로 통일된 구성입니다. 시공은 로제비앙건설과 모아건설산업이고, 입주는 2029년 6월입니다. 84A 최고 분양가가 5.29억, 84B가 5.19억입니다. 특별공급이 7월 2일, 1순위가 7월 3일, 2순위가 7월 6일 접수입니다.

이 단지의 핵심은 분양가상한제입니다. 보통 상한제는 분양가를 시세 아래로 눌러 안전마진을 깔아 줍니다. 그런데 이 단지는 상한제인데도 양주신도시 신축 84 실거래보다 분양가가 높게 나왔습니다. 지금 시세 기준으로는 확정 마진이 없습니다. 왜 상한제 단지에서 이런 값이 나왔는지, 그래도 볼 구석은 무엇인지가 판단의 핵심입니다.

청약개요

• 위치경기 양주시 회정동 양주신도시 회천지구 A 8블록
• 시공로제비앙건설 주식회사
  모아건설산업 주식회사
  시행 주식회사 디케이월드
• 세대수총 361세대
  전용 84 단일 면적이고 84A와 84B
• 주택형전용 84A 322세대, 84B 39세대
• 분양가 최고가84A 5.29억, 84B 5.19억
• 입주 예정2029년 6월
• 청약접수특공 7.2 목요일
  1순위 7.3 금요일
  2순위 7.6 월요일
• 당첨자발표2026.7.10
• 규제분양가상한제, 대규모택지개발지구
• 경쟁률접수 후 청약홈에서 공개

단지는 양주시 회정동, 양주신도시 회천지구의 A8블록에 위치합니다. 지하 2층에서 지상 29층, 총 361세대 규모입니다. 전용 84 한 가지 면적으로만 구성되고, 84A와 84B 두 타입으로 나뉩니다. 84A가 322세대로 사실상 대부분이고, 84B가 39세대입니다. 단일 면적 단지라 세대 구성이 균질하고, 평형 갈아타기 수요를 단지 안에서 받지 못하는 한계도 있습니다.

회천지구는 양주신도시의 북쪽 권역입니다. 남쪽의 옥정지구가 먼저 자리를 잡았고, 회천지구는 그보다 늦게 입주가 이어지는 곳입니다. 같은 양주신도시라도 옥정과 회천은 입주 시기와 시세가 조금씩 다릅니다. 옥정은 상업시설과 학교가 어느 정도 채워진 반면, 회천은 지금 기반시설이 채워지는 단계입니다. 비교군을 볼 때 이 점을 감안하겠습니다.

시행은 디케이월드, 시공은 로제비앙건설과 모아건설산업입니다. 대형 브랜드는 아니지만, 상한제 공공택지에서는 브랜드보다 택지의 위치와 분양가가 값을 정합니다. 이 단지의 승부처도 브랜드가 아니라 회천중앙역 예정지 옆이라는 위치와 5.2억 안팎이라는 가격표입니다.

단지 분석

분양가

청약홈 공고 기준 최고가는 84A가 5.29억, 84B가 5.19억입니다. 전용 84 단일 면적이라 분양가 구간이 단순합니다. 84A 322세대, 84B 39세대로, 두 타입 모두 5억 초반에 모입니다. 층과 향에 따라 이보다 낮은 가격표도 있으니, 본문의 숫자는 최고가 기준으로 읽어 두시면 좋겠습니다.

이 가격이 분양가상한제 가격입니다. 상한제는 택지비와 기본형 건축비, 가산비로 분양가 상한을 묶는 제도라, 보통은 주변 시세보다 분양가가 눌립니다. 그런데 이 단지는 그 상한 가격이 5.2억 안팎입니다. 상한제의 요인인 택지비와 건축비가 2026년 기준으로 산정되면서, 상한 자체가 예전 분양분보다 높아진 결과입니다.

결국 확인할 것은 하나입니다. 양주신도시 신축 84 실거래가 어디쯤인지입니다. 그 값과 5.2억을 나란히 놓으면, 이 상한제 분양가가 시세 위인지 아래인지 바로 드러납니다. 계약은 2026년 7월 21일에서 23일입니다.

평면

평면은 전용 84 단일 면적에 84A와 84B 두 타입입니다. 84A가 322세대로 주력이고, 84B가 39세대입니다. 사실상 84A를 받는 단지라고 보셔도 됩니다. 같은 84라도 베이 구성과 채광 방향, 발코니 위치가 갈리니 모집공고문의 타입별 평면을 직접 비교해 보시면 좋겠습니다.

84A와 84B 평면을 봅니다. 84A는 방 3개에 거실과 주방, 식당을 갖춘 판상형 구성으로, 안방에 드레스룸과 별도 욕실, 주방 옆 팬트리까지 들어갑니다. 수납과 채광을 챙긴 전형적인 국민평형 판상형입니다. 322세대 주력 타입입니다. 84B는 39세대로, 베이 구성과 발코니 위치가 84A와 달라 방 배치도 다릅니다. 세대수가 적어 동과 층 선택의 폭도 좁습니다. 같은 84라도 A와 B의 채광 방향이 다르니 아래 평면을 직접 비교해 보시면 좋겠습니다. 공식 클린 도면은 견본주택 오픈 후 갱신될 수 있어, 아래는 분양 마케팅 자료 기준입니다.

동 배치는 지상 29층까지 올라가는 구성이라, 같은 84A라도 층에 따라 조망과 가격이 달라집니다. 회천지구는 아직 스카이라인이 낮은 권역이라 중층 이상이면 시야가 트이는 편입니다. 커뮤니티는 361세대 규모에 맞춰 들어서고, 단지 옆 청담천과 회천지구 공원이 생활 녹지로 더해집니다. 정확한 커뮤니티 구성은 입주자모집공고문과 분양 홈페이지에서 확인해 두시면 좋겠습니다.

비교단지

비교 기준은 호가가 아니라 실제 체결된 국토부 실거래입니다. 같은 양주신도시 신축 84의 최근 12개월 실거래로 봅니다. 회천지구와 가까운 회천파밀리에더퍼스트가 덕계동 2024년식 1,304세대로 전용 84 중위 약 4.56억이고, 거래 범위는 4.2억에서 5.2억입니다. 회천 권역에서 세대수가 가장 큰 신축이라 표본도 가장 두텁습니다. 회천베네스트하우스는 덕계동 2023년식으로 중위 약 4.65억입니다.

조금 더 넓혀 옥정지구 신축을 보면, 양주옥정 제일풍경채레이크시티가 84 중위 약 4.55억에서 4.62억, 양주옥정린파밀리에가 약 4.06억입니다. 먼저 자리 잡은 옥정도 국민평형이 4억대 중반에 모여 있습니다. 종합하면 양주신도시 신축 84 실거래 중심은 4.5억 안팎입니다. 회천 권역에서 가장 비싼 축이 회천베네스트하우스의 4.65억 수준입니다. 옥정이든 회천이든, 5억을 넘는 거래는 범위의 꼭대기에서나 나옵니다.

회천파밀리에더퍼스트 전용 84, 2026년 6월 19층 거래가 4.71억입니다. 거래 범위는 4.2억에서 5.2억으로 층과 향에 따라 1억 가까이 차이가 납니다. 로제비앙 분양가 5.29억은 그 범위의 상단마저 넘습니다. 인근 신축의 좋은 층 실거래를 다 뒤져도 분양가 아래에 있다는 뜻입니다.

안전마진과 적정가치

계산합니다. 로제비앙 분양가는 84A 5.29억, 84B 5.19억입니다. 양주신도시 신축 84 실거래 중심은 4.5억, 회천 권역에서 가장 비싼 단지가 4.65억입니다. 분양가가 인근 신축 시세보다 약 0.6억에서 0.7억 높습니다. 비교가치를 회천 신축 중위 4.60억으로 잡아도 결과는 같습니다. 안전마진이 없는 정도가 아니라, 시세에 웃돈을 얹고 사는 구조입니다.

분양가상한제 단지인데도 이런 결과가 나오는 이유가 있습니다. 옥정과 회천의 신축 실거래는 2023년에서 2024년 분양분이 지금 시세로 굳은 값입니다. 반면 이번 상한제 분양가는 2026년의 택지비와 건축비가 반영된 값입니다. 그 사이 공사비가 오르면서 상한 가격 자체가 기존 신축 실거래보다 높아졌습니다. 상한제가 눌러 주는 건 시행사의 마진이지 시장의 시세가 아닙니다. 시세가 상한보다 낮으면 상한제는 아무것도 눌러 주지 못합니다.

상한제라고 다 시세보다 싼 게 아닙니다. 이 단지는 솔직히 지금 시세 기준으로 확정적인 안전마진이 없습니다. 상한제 딱지만 보고 마진을 기대하면 계산이 어긋나는 사례입니다. 이런 구도에서 청약의 근거는 가격이 아니라 입지와 시간이 됩니다.

안전마진은 분양가와 인근 신축 동일평형 국토부 실거래의 차이입니다. 계산 방법은 안전마진 완전정리 가이드에서 보실 수 있습니다.

입주가 2029년 6월, 약 2.9년 뒤입니다. 회천 권역 신축 중위 4.60억을 그때까지 굴려 봤습니다. 분양가가 이미 시세 위라, 매년 3%씩 올라도 입주 시점 시세가 5억 안팎에 그쳐 분양가 5.29억에 닿기 어렵습니다. 본전을 맞추려면 양주 시세가 3년 안에 상당 폭 올라 줘야 합니다. 시세가 제자리면 입주하는 날 시세보다 비싸게 산 새 아파트가 됩니다.

그래도 이 단지를 보는 이유는 호재입니다. 단지 바로 옆에 1호선 회천중앙역이 신설 예정이고, 양주신도시 권역의 광역 교통으로 GTX-C 덕정역이 있습니다. 역이 실제로 열리고 신도시 인프라가 채워지면, 회천 신축의 시세 자체가 지금의 4억대 중반에 머물 이유는 없습니다.

다만 둘 다 시점이 변수입니다. 회천중앙역은 개통 예정이고, GTX-C 덕정역은 착공은 했으나 개통이 2031년 이후로 밀린다는 전망이 나옵니다. 입주 시점인 2029년에도 GTX 효과는 숫자로 확인되지 않았을 가능성이 큽니다. 호재가 가격에 반영되려면 시간이 걸리고, 그 시점은 단정할 수 없습니다. 차익이 아니라 회천중앙역 도보권 신축에 길게 실거주할 물건으로 보는 게 맞습니다.

입지와 단점

교통의 핵심은 단지 옆에 들어설 1호선 회천중앙역입니다. 신설 예정역이라 도보권 역세권이 됩니다. 지금 회천지구에서 서울로 출퇴근하려면 덕계역이나 덕정역까지 이동해 1호선을 타야 하는데, 회천중앙역이 열리면 그 이동이 단지 앞에서 끝납니다. 여기에 양주신도시 권역의 광역 교통으로 GTX-C 덕정역이 더해집니다. 덕정역에서 GTX-C를 타면 삼성역까지 환승 없이 이어지는 노선입니다.

주의할 점이 있습니다. 회천중앙역의 GTX 정차 표기는 마케팅성 문구일 수 있어, 정확히는 1호선 회천중앙역이 도보권이고 GTX는 덕정역 쪽 개념으로 보시는 게 맞습니다. 생활 인프라로는 LF스퀘어 아울렛, 회정초, 청담천이 가깝습니다. 초등학교 통학과 하천 산책로가 도보 생활권 안에 있는 배치라, 신도시 실거주의 기본기는 갖춘 단지입니다.

단점도 명확합니다. 우선 앞서 본 대로 분양가가 양주신도시 신축 실거래보다 0.6억 이상 높습니다. 싸게 사는 물건이 아닙니다. GTX-C 덕정역은 개통 시점이 2031년 이후로 밀린다는 전망이 있어, 교통 호재가 가격에 반영되는 시점이 불확실합니다. 그리고 양주신도시는 입주 물량이 꾸준히 이어지는 권역이라 단기간 급등을 기대하기 어렵습니다. 회천중앙역 도보권 신축을 길게 보고 실거주할 수요에게 맞는 단지입니다.

개발 호재

단지 옆 1호선 회천중앙역이 신설 예정이고, 양주신도시 권역의 광역 교통으로 GTX-C 덕정역이 있습니다. GTX-C가 개통되면 덕정역에서 삼성역까지 환승 없이 이어집니다. 양주에서 강남 생활권을 직결로 잇는 노선이라, 신도시 전체의 규모를 바꿀 수 있는 요인입니다. 다만 GTX-C 덕정역은 착공은 했으나 개통이 2031년 이후로 밀린다는 전망이 나옵니다. 호재는 분명하지만 시점이 변수입니다. 이 단지 입주가 2029년이니, 입주하고도 한참을 더 기다려야 하는 시간표입니다.

다른 축은 양주신도시 자체의 성숙입니다. 회천지구는 옥정지구보다 늦게 입주가 이어지는 권역으로, 상업과 생활 인프라가 아직 채워지는 중입니다. LF스퀘어 아울렛 같은 상업시설이 이미 들어섰고, 회천지구 중심상업지구와 공공시설이 단계적으로 들어섭니다. 신도시가 자리를 잡아 갈수록 수요가 받쳐 줄 수 있습니다. 옥정이 걸어온 길을 회천이 몇 년 늦게 따라가는 구도입니다. 그런데 이건 진행 중인 계획이지 완성된 인프라가 아닙니다. 입주 초기에는 상권과 학교가 허전한 신도시 특유의 과도기를 감수해야 합니다.

청약전략

청약자격과 특별공급

이 단지는 전체 361세대 가운데 특별공급이 무려 240세대로, 일반공급 121세대보다 많습니다. 전체의 3분의 2가 특공입니다. 특별공급 물량은 위 표와 같습니다. 생애최초가 62세대, 신혼부부가 55세대로 가장 많아, 신혼이나 생애최초 자격이 있다면 노려볼 만합니다. 신생아 특별공급도 37세대 배정됐습니다. 상한제 공공택지 특유의 특공 중심 배분이라, 이 단지의 실질 수요층은 특공 자격을 가진 실거주 가구입니다.

일반공급 1순위는 청약통장 가입 12개월 경과와 양주시 예치금 기준을 충족해야 합니다. 해당지역인 양주시 거주자가 우선이고, 이후 기타 경기, 기타 지역 순으로 청약을 받습니다. 전용 84는 가점제 40%와 추첨제 60%라, 가점이 낮아도 추첨으로 노려볼 만합니다. 수도권 상한제 단지 중에서는 문턱이 낮은 편입니다.

대신 대가가 있습니다. 상한제 공공택지라 재당첨 제한 10년이 붙습니다. 여기에 당첨되면 10년간 다른 청약 당첨 기회가 막힌다는 뜻입니다. 분양가가 시세 위인 단지에 10년짜리 기회비용을 지불할 가치가 있는지, 접수 전에 스스로 답을 정해야 합니다.

규제

분양가상한제 공공택지 단지라 전매제한이 3년, 재당첨 제한이 10년입니다. 당첨되면 3년간 분양권을 팔 수 없고, 10년간 다른 청약 당첨 기회가 묶입니다. 시세차익이 깔린 단지라면 감수할 만한 족쇄인데, 이 단지는 마진이 없는 상태에서 족쇄만 그대로 받는 구조입니다. 거주의무는 공공택지 상한제 단지라 부여될 수 있으나, 정확한 기간은 입주자모집공고문에서 확인하셔야 합니다.

양주시는 비규제 지역입니다. 전용 84는 가점제 40%와 추첨제 60%로 공급되어, 유주택자도 1순위 신청이 가능합니다. 청약통장 가입 12개월 경과와 양주시 예치금 기준을 충족해야 합니다. 규제 강도만 보면 서울 규제지역보다 훨씬 가볍습니다. 하지만 상한제라 분양가가 묶인 건 맞지만, 그 묶인 가격이 인근 시세보다 높습니다. 규제는 가벼운데 가격은 비싸다는 점을 함께 보셔야 하는 단지입니다.

대출, 되나

비규제 지역이라 LTV는 비교적 여유 있게 가정할 수 있습니다. 하지만 진짜 한도는 LTV가 아니라 DSR입니다. 2026년부터 스트레스 DSR 3단계가 적용되어, 스트레스 금리가 가산되면서 실제 대출 한도는 명목 금리 기준보다 줄어듭니다.

분양가가 5억 초반이라 수도권 단지 중에서는 진입 금액이 가벼운 편입니다. 양주는 비규제라 무주택 기준 LTV 70%까지 열려 있고, 6.27 대책의 수도권 주담대 6억 한도 안에서도 여유가 있는 가격대입니다. LTV를 최대로 가정하면 자기자본은 대략 1억 중후반부터 계산이 시작됩니다.

실제 한도는 잔금 시점의 DSR과 본인 소득이 정하니 금융기관에서 확인하셔야 합니다. 입주가 2029년 6월이라 잔금까지 3년의 시간이 있는데, 그 사이 대출 규제와 금리가 어떻게 움직일지는 아무도 모릅니다. 중도금 대출 조건과 이자 부담까지 포함해, 견본주택에서 자금 계획표를 직접 받아 보시면 좋겠습니다.

물량과 전략

총 361세대 가운데 84A가 322세대로 거의 대부분입니다. 특별공급 240세대와 일반공급 121세대로 나뉘어 공급됩니다. 전용 84 단일 면적이라 타입 고민 없이 청약 전략이 단순한 편입니다. 사실상 84A를 넣느냐 마느냐의 단일 선택지입니다.

분양가가 인근 신축 시세보다 높아 차익을 노리는 조건은 아닙니다. 특별공급 자격에 해당된다면 경쟁이 덜한 특공이 우선입니다. 생애최초 62세대와 신혼부부 55세대는 물량 자체가 두터워, 자격만 되면 당첨 확률이 낮지 않습니다. 일반공급은 가점제 40%와 추첨제 60%라 추첨 비중이 높아, 가점이 낮은 젊은 수요도 기회가 있습니다.

결국 판단 기준은 당첨 확률이 아니라 당첨 이후입니다. 어느 경로로 들어가든 분양가가 시세 위라는 사실은 변하지 않으므로, 당첨 가능성과 별개로 회천중앙역 도보권 신축에 길게 실거주할지를 기준으로 청약 여부를 정하시는 게 맞습니다. 재당첨 제한 10년까지 감안하면, 어중간한 마음으로 넣을 단지는 아닙니다.

주의사항

본문의 분양가는 청약홈 공고의 최고가 기준입니다. 같은 타입이라도 층과 향에 따라 실제 분양가는 이보다 낮을 수 있습니다. 안전마진 비교에 쓴 인근 신축 실거래는 국토부 최근 12개월 자료로, 거래 시점과 동호수에 따라 편차가 있습니다. 회천파밀리에더퍼스트만 해도 거래 범위가 4.2억에서 5.2억으로 1억 가까이 벌어져, 중위값 하나로 시세를 단정할 수는 없습니다.

이 단지는 공고 시점 기준으로 공식 평면 도면과 거주의무 기간이 확정 공개되지 않았습니다. 평면과 옵션, 정확한 거주의무는 입주자모집공고문과 견본주택에서 직접 확인해 두시면 좋겠습니다. 발코니 확장 같은 유상옵션이 붙으면 실부담은 공고 가격보다 올라갑니다.

안전마진은 현재 시세 기준이고, 입주하는 2029년 6월까지 양주 시세가 어떻게 움직이느냐에 따라 달라집니다. 회천중앙역과 GTX-C의 진행 상황도 계약 전에 최신 소식으로 다시 확인해 두시면 좋겠습니다. 계획과 착공, 개통은 전부 다른 단계입니다.

차익을 보고 넣을 단지가 아닙니다. 분양가상한제인데도 양주신도시 신축 84 실거래 중심 4.5억보다 분양가가 5.2억 안팎으로 0.6억 이상 높습니다. 지금 시세 기준으로 확정적인 안전마진은 없습니다. 상한 가격 자체가 2026년 공사비를 반영해 기존 신축 실거래보다 높게 잡혔기 때문입니다.

대신 보는 가치는 분명합니다. 단지 옆 1호선 회천중앙역 신설 예정, 신축, 양주신도시 권역입니다. 그런데 GTX-C 덕정역은 개통이 2031년 이후로 밀린다는 전망이라, 교통 호재가 가격에 반영되는 시점은 불확실합니다.

단타용으로는 보지 않습니다. 회천중앙역 도보권 신축에 길게 실거주할 수요라면, 호재가 익는 시간을 감안하고 들어갈 만합니다. 하지만 분양가가 인근 시세 위라는 건 알고 넣으셔야 합니다.

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