APT margin 청약 분석
7.2 청약 경기 양주 회천지구 대광로제비앙 모아엘가, 분양가 평면도 대출 입지 안전마진
경기 양주시 회정동 양주신도시 회천지구 A8블록, 로제비앙건설과 모아건설산업, 361세대, 청약접수 2026.7.2(특공)에서 7.6, 입주 2029.06
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 양주 회천지구 A8블록 대광로제비앙 모아엘가 청약 리뷰를 진행합니다. 분양가, 평면, 대출, 안전마진을 하나씩 확인하시기 바랍니다.
양주신도시 회천지구 A8블록에 들어서는 361세대 단지입니다. 전용 84 단일 면적으로, 84A가 322세대, 84B가 39세대입니다. 시공은 로제비앙건설과 모아건설산업이고, 입주는 2029년 6월입니다. 84A 최고 분양가가 5.29억, 84B가 5.19억입니다.
이 단지의 핵심은 분양가상한제 적용 단지라는 점입니다. 보통 상한제는 분양가를 시세 아래로 눌러 안전마진을 깔아 줍니다. 그런데 이 단지는 상한제인데도 양주신도시 신축 84 실거래보다 분양가가 높게 나왔습니다. 왜 그런지, 그래도 들어갈 자리인지 국토부 실거래로 따져 보겠습니다. 결론부터 말씀드리면 지금 시세 기준으로는 확정 마진이 없습니다.
청약개요
| 위치 | 경기 양주시 회정동 양주신도시 회천지구 A8블록 |
| 시공 | 로제비앙건설(주), 모아건설산업(주), 시행 (주)디케이월드 |
| 세대수 | 총 361세대 (전용 84 단일 면적, 84A와 84B) |
| 주택형 | 전용 84A 322세대, 84B 39세대 |
| 분양가(최고가) | 84A 5.29억, 84B 5.19억 |
| 입주 예정 | 2029년 6월 |
| 청약접수 | 특공 7.2(목) / 1순위 7.3(금) / 2순위 7.6(월) |
| 당첨자발표 | 2026.7.10 |
| 규제 | 분양가상한제, 대규모택지개발지구 |
단지는 양주시 회정동, 양주신도시 회천지구의 A8블록에 자리합니다. 지하 2층에서 지상 29층, 총 361세대 규모입니다. 전용 84 한 가지 면적으로만 구성되고, 84A와 84B 두 타입으로 갈립니다. 84A가 322세대로 사실상 대부분이고, 84B가 39세대입니다.
회천지구는 양주신도시의 북쪽 권역입니다. 남쪽의 옥정지구가 먼저 자리를 잡았고, 회천지구는 그보다 늦게 입주가 이어지는 곳입니다. 같은 양주신도시라도 옥정과 회천은 입주 시기와 시세가 조금씩 다릅니다. 비교군을 볼 때 이 점을 감안하겠습니다. 시행은 디케이월드, 시공은 로제비앙건설과 모아건설산업입니다.
단지 분석
분양가
분양가부터 봅니다. 청약홈 공고 기준 최고가는 84A가 5.29억, 84B가 5.19억입니다. 전용 84 단일 면적이라 분양가 구간이 단순합니다. 84A 322세대, 84B 39세대로, 두 타입 모두 5억 초반에 모입니다.
이 가격이 분양가상한제 가격입니다. 상한제는 택지비와 건축비로 분양가 상한을 묶는 제도라, 보통은 주변 시세보다 분양가가 눌립니다. 그런데 이 단지는 그 상한 가격이 5.2억 안팎입니다. 양주신도시 신축 84 실거래가 어디쯤인지 확인하면, 이 5.2억이 시세 위인지 아래인지 바로 드러납니다. 실거래로 넘어가겠습니다.
| 전용 84A (322세대, 최고가) | 5.29억 |
| 전용 84B (39세대) | 5.19억 |
| 입주 예정 | 2029년 6월 |
| 계약일 | 2026.7.21에서 7.23 |
평면
평면은 전용 84 단일 면적에 84A와 84B 두 타입입니다. 84A가 322세대로 주력이고, 84B가 39세대입니다. 같은 84라도 베이 구성과 채광 방향, 발코니 위치가 갈리니 모집공고문의 타입별 평면을 직접 비교해 보시길 권합니다.
한 가지 솔직히 말씀드릴 점이 있습니다. 이 단지는 공고 시점 기준으로 공식 평면 도면이 아직 충분히 공개되지 않았습니다. 분양 홈페이지가 사전 단계라 평면 시트가 올라오지 않았고, 네이버에 떠도는 평면도는 대부분 다른 단지 것이었습니다. 가짜 평면을 붙이지 않겠습니다. 정확한 타입별 평면과 베이 구성은 입주자모집공고문과 견본주택에서 확인하시기 바랍니다.
비교단지
비교 기준은 호가가 아니라 실제 체결된 국토부 실거래입니다. 같은 양주신도시 신축 84의 최근 12개월 실거래로 봅니다. 회천지구와 가까운 회천파밀리에더퍼스트(덕계동, 2024년)가 전용 84 중위 약 4.56억으로, 거래 범위는 4.2억에서 5.2억입니다. 회천베네스트하우스(덕계동, 2023년)가 중위 약 4.65억입니다.
조금 더 넓혀 옥정지구 신축을 보면, 양주옥정 제일풍경채레이크시티가 84 중위 약 4.55억에서 4.62억, 양주옥정린파밀리에가 약 4.06억입니다. 종합하면 양주신도시 신축 84 실거래 중심은 4.5억 안팎입니다. 회천 권역에서 가장 비싼 축이 회천베네스트하우스의 4.65억 수준입니다.
안전마진과 적정가치
이제 안전마진을 따집니다. 로제비앙 분양가는 84A 5.29억, 84B 5.19억입니다. 양주신도시 신축 84 실거래 중심은 4.5억, 회천 권역에서 가장 비싼 단지가 4.65억입니다. 분양가가 인근 신축 시세보다 약 0.6억에서 0.7억 높습니다.
분양가상한제 단지인데도 이런 그림이 나오는 이유가 있습니다. 옥정과 회천의 신축 실거래는 2023년에서 2024년 분양분이 지금 시세로 굳은 값입니다. 반면 이번 상한제 분양가는 2026년의 택지비와 건축비가 반영된 값입니다. 그 사이 공사비가 오르면서 상한 가격 자체가 기존 신축 실거래보다 높아졌습니다. 상한제라고 다 시세보다 싼 게 아닙니다. 이 단지는 솔직히 지금 시세 기준으로 확정적인 안전마진이 없습니다.
| 양주신도시 신축 84 실거래 중심 | 약 4.50억 |
| 회천 권역 신축 84 상단 | 약 4.65억 |
| 로제비앙 84 분양가 | 5.19억에서 5.29억 |
| 현재 기준 안전마진 | 없음 (시세보다 0.6억 이상 위) |
관건은 입주하는 2029년 6월까지 양주 시세가 어디로 가느냐입니다. 지금부터 약 2.9년 뒤입니다. 회천 권역 신축 중위 4.60억을 입주 시점까지 굴려 봤습니다. 분양가가 이미 시세 위라, 매년 3%씩 올라도 입주 시점에 분양가에 닿기 어렵습니다. 본전을 맞추려면 양주 시세가 상당 폭 올라 줘야 합니다.
그래도 이 단지를 보는 이유는 호재입니다. 단지 바로 옆에 1호선 회천중앙역이 신설 예정이고, 양주신도시 권역의 광역 교통으로 GTX-C 덕정역이 있습니다. 다만 둘 다 시점이 변수입니다. 회천중앙역은 개통 예정이고, GTX-C 덕정역은 착공은 했으나 개통이 2031년 이후로 밀린다는 전망이 나옵니다. 호재가 가격에 반영되려면 시간이 걸리고, 그 시점은 단정할 수 없습니다. 차익이 아니라 회천중앙역 도보권 신축에 길게 실거주할 자리로 보는 게 맞습니다.
입지와 단점
입지를 봅니다. 교통의 핵심은 단지 옆에 들어설 1호선 회천중앙역입니다. 신설 예정역이라 도보권 역세권이 됩니다. 여기에 양주신도시 권역의 광역 교통으로 GTX-C 덕정역이 더해집니다. 다만 회천중앙역의 GTX 정차 표기는 마케팅성 문구일 수 있어, 정확히는 1호선 회천중앙역이 도보권이고 GTX는 덕정역 쪽 개념으로 보시는 게 맞습니다. 생활 인프라로는 LF스퀘어 아울렛, 회정초, 청담천이 가깝습니다.
단점도 솔직히 봅니다. 첫째, 앞서 본 대로 분양가가 양주신도시 신축 실거래보다 0.6억 이상 높습니다. 싸게 사는 자리가 아닙니다. 둘째, GTX-C 덕정역은 개통 시점이 2031년 이후로 밀린다는 전망이 있어, 교통 호재가 가격에 반영되는 시점이 불확실합니다. 셋째, 양주신도시는 입주 물량이 꾸준히 이어지는 권역이라 단기간 급등을 기대하기는 어렵습니다. 회천중앙역 도보권 신축을 길게 보고 실거주할 수요에게 맞는 단지입니다.
청약전략
규제
| 분양가상한제 | 적용 (공공택지) |
| 전매 제한 | 3년 |
| 재당첨 제한 | 10년 |
| 거주 의무 | 공고문 확인 필요 |
| 규제지역 | 비규제 (경기 양주) |
규제를 봅니다. 분양가상한제 공공택지 단지라 전매제한이 3년, 재당첨 제한이 10년입니다. 당첨되면 3년간 분양권을 팔 수 없고, 10년간 다른 청약 당첨 기회가 묶입니다. 거주의무는 공공택지 상한제 단지라 부여될 수 있으나, 정확한 기간은 입주자모집공고문에서 확인하셔야 합니다.
양주시는 비규제 지역입니다. 전용 84는 가점제 40%와 추첨제 60%로 공급되어, 유주택자도 1순위 신청이 가능합니다. 청약통장 가입 12개월 경과와 양주시 예치금 기준을 충족해야 합니다. 상한제라 분양가가 묶인 건 맞지만, 그 묶인 가격이 인근 시세보다 높다는 점은 앞서 본 그대로입니다.
대출, 되나
| 지역 | 비규제(경기), LTV 가정 가능 |
| 84 분양가 | 5.19억에서 5.29억 |
| 전매 제한 | 3년 |
| 스트레스 DSR | 3단계 적용(2026) |
자금을 봅니다. 비규제 지역이라 LTV는 비교적 여유 있게 가정할 수 있습니다. 다만 진짜 한도는 LTV가 아니라 DSR입니다. 2026년부터 스트레스 DSR 3단계가 적용되어, 스트레스 금리가 가산되면서 실제 대출 한도는 명목 금리 기준보다 줄어듭니다.
분양가가 5억 초반이라 수도권 단지 중에서는 진입 금액이 가벼운 편입니다. 다만 구체적인 소득별 한도는 가정임을 전제로 보수적으로 잡아야 합니다. 분양가 외의 숫자는 단정하지 않겠습니다. 잔금 시점의 DSR 한도와 본인 소득을 청약홈과 금융기관에서 직접 확인하시기 바랍니다.
물량과 전략
물량을 봅니다. 총 361세대 가운데 84A가 322세대로 거의 대부분입니다. 특별공급과 일반공급으로 나뉘어 공급됩니다. 전용 84 단일 면적이라 타입 고민 없이 청약 전략이 단순한 편입니다.
전략은 이렇게 정리됩니다. 분양가가 인근 신축 시세보다 높아 차익을 노리는 자리는 아닙니다. 특별공급 자격에 해당된다면 경쟁이 덜한 특공이 우선입니다. 일반공급은 가점제 40%와 추첨제 60%라 추첨 비중이 높습니다. 다만 어느 경로로 들어가든 분양가가 시세 위라는 사실은 변하지 않으므로, 당첨 가능성과 별개로 회천중앙역 도보권 신축에 길게 실거주할지를 기준으로 청약 여부를 정하시는 게 맞습니다.
결론
대신 보는 가치는 분명합니다. 단지 옆 1호선 회천중앙역 신설 예정과 신축, 그리고 양주신도시 권역이라는 점입니다. 다만 GTX-C 덕정역은 개통이 2031년 이후로 밀린다는 전망이라, 교통 호재가 가격에 반영되는 시점은 불확실합니다.
단타로 시세차익을 노린다면 권하지 않습니다. 회천중앙역 도보권 신축에 길게 실거주할 수요라면, 호재가 익는 시간을 감안하고 들어갈 만합니다. 다만 분양가가 인근 시세 위라는 점을 분명히 인지하고 청약하시기 바랍니다.
오늘도 APT margin이었습니다.
