APT margin 무순위 줍줍
줍줍 기록! 고촌센트럴자이 12차 무순위 11세대, 분양가 평면도 안전마진, 자체 실거래와 사실상 동가
안녕하세요, APT margin입니다. 오늘은 김포시 고촌읍 신곡리, 고촌센트럴자이의 무순위 12차입니다. 접수는 7월 22일에서 23일로 이미 지났습니다.
지난 회차를 지금 정리하는 이유는 회차가 반복되기 때문입니다. 12차까지 왔다는 것은 같은 물량이 계속 돌고 있다는 뜻이고, 다음 회차가 또 나올 가능성이 큽니다.
물량은 11세대였습니다. 84A가 다섯 세대, 84B가 네 세대, 105형이 두 세대입니다.
청약개요
| 위치 | 경기도 김포시 고촌읍 신곡리, 김포신곡6지구 도시개발사업구역 A3블록 |
| 구분 | 무순위 12차. 청약홈 접수, 2026년 7월 22일에서 23일 |
| 잔여 | 11세대. 84.9109A 5세대, 84.3506B 4세대, 105.9852 2세대 |
| 분양가 | 84A 7.584억, 84B 7.452억, 105형 9.378억 |
| 일정 | 공고 7.20, 접수 7.22에서 23, 발표 7.29, 계약 8.1 |
| 입주 | 2027년 4월 예정 |
김포신곡6지구 도시개발사업구역 A3블록에 들어서는 단지입니다. 2027년 4월 입주 예정이니 공사가 상당히 진행된 상태입니다.
12차까지 온 물량이라 그동안 계약과 해약이 여러 번 반복됐다는 뜻입니다. 회차가 거듭될수록 남는 동호수는 사정이 있는 자리일 가능성이 높습니다.
이 글은 접수가 끝난 회차의 기록입니다. 다음 회차가 나오면 가격표를 다시 확인해 두시면 좋겠습니다. 회차마다 세대수와 동호수가 달라집니다.
안전마진
평면도 및 커뮤니티
평면도는 이 글에 싣지 않습니다. 접수가 끝난 회차의 기록용 글이라 공식 도면을 새로 받지 않았습니다.
타입은 84A와 84B, 105 세 가지입니다. 84A와 84B의 전용면적 차이는 0.56제곱미터로 크지 않습니다.
분양가 및 세대수
| 84.9109A 5세대 | 7.584억 |
| 84.3506B 4세대 | 7.452억 |
| 105.9852 2세대 | 9.378억 |
| 입주 | 2027년 4월 예정 |
가격표를 폅니다. 84A가 7.584억, 84B가 7.452억, 105형이 9.378억입니다.
같은 84형인데 A와 B가 1,320만원 갈립니다. 전용면적 차이는 0.56제곱미터입니다.
105형 9.378억은 김포에서 가볍지 않은 값입니다. 이 면적대는 거래가 얇아 잣대를 세우기 어렵습니다.
입지조건
고촌읍 신곡리는 김포에서 서울에 가장 가까운 축입니다. 김포한강로를 타면 개화와 강서 방면 진입이 빠릅니다.
같은 고촌읍 향산리에서 한강 푸르지오 리버프론트가 2,432세대로 분양을 진행 중입니다. 고촌 전체에 신축 공급이 이어지는 구간입니다.
철도는 김포골드라인이 있지만 고촌역에서 신곡리까지는 걸어서 닿는 거리가 아닙니다.
호재
재료는 서울 접근성입니다. 이미 값에 들어가 있고 새로 붙을 요소는 크지 않습니다.
오히려 공급이 변수입니다. 같은 고촌에서 2,432세대가 새로 나오는 중이라 이 자리의 희소성이 옅어질 수 있습니다.
비교단지
잣대는 같은 단지입니다. 고촌센트럴자이 84형 실거래가 최근 1년 네 건 잡힙니다.
중위가 7.65억이고 범위는 7.50억에서 7.75억입니다. 건수가 적어 신뢰도는 낮지만 자체 값이라는 점이 중요합니다.
같은 신곡리 캐슬앤파밀리에시티는 84형이 152건에 중위 5.94억, 100형대가 24건에 중위 6.64억입니다. 연식이 달라 그대로 대기는 어렵습니다.
| 자체 84형 | 최근 1년 4건 중위 7.65억, 범위 7.50억에서 7.75억 |
| 신곡리 캐슬앤파밀리에시티 84 | 152건 중위 5.94억, 범위 4.50억에서 6.78억 |
| 신곡리 캐슬앤파밀리에시티 100형대 | 24건 중위 6.64억, 범위 6.10억에서 7.80억 |
| 분양가 84A | 7.584억 |
| 분양가 105형 | 9.378억 |
분석
셈을 놓습니다. 84A 7.584억은 자체 실거래 중위 7.65억보다 660만원 아래입니다. 84B 7.452억은 1,980만원 아래입니다.
사실상 동가입니다. 실거래 범위가 7.50억에서 7.75억이니 분양가가 그 띠 안쪽 하단에 들어옵니다.
105형 9.378억은 자체 실거래가 없어 셀 수 없습니다. 같은 신곡리 캐슬앤파밀리에 100형대 중위 6.64억과는 2.7억 차이인데 연식과 브랜드가 달라 그대로 비교하기 어렵습니다.
결론은 단순합니다. 84형은 지금 사는 것과 분양받는 것의 값 차이가 거의 없습니다. 마진을 노리는 자리가 아니라 동호수를 고르는 자리입니다.
| 84A 7.584억 | 자체 실거래 중위 7.65억보다 660만원 아래 |
| 84B 7.452억 | 자체 실거래 중위보다 1,980만원 아래 |
| 105형 9.378억 | 자체 실거래 없음, 판단 유보 |
청약전략
청약자격
무순위 접수라 청약통장은 보지 않습니다. 회차별로 거주지 요건이 달라질 수 있으니 다음 회차 공고에서 확인해 두시면 좋겠습니다.
12차까지 반복된 물량이라 경쟁이 치열한 자리는 아닙니다.
제한사항
| 규제지역 | 비규제, 김포시 |
| 구분 | 무순위 12차 |
| 청약통장 | 불필요 |
| 입주 | 2027년 4월 예정 |
김포는 비규제입니다. 전매와 재당첨 조건은 회차마다 공고문에서 다시 확인하는 편이 안전합니다.
이 글은 접수가 끝난 12차 기록이라 조건표를 그대로 다음 회차에 적용하면 안 됩니다.
대출조건
2027년 4월 입주 예정이라 잔금까지 시간이 남아 있습니다.
수도권 주택담보대출 6억 한도가 적용됩니다. 84형 7.5억이면 한도에 걸리는 금액대입니다.
전략
이 물건은 값으로 이기는 자리가 아닙니다. 자체 실거래와 동가이니 지금 매물을 사는 것과 큰 차이가 없습니다.
고를 이유가 있다면 동호수입니다. 12차까지 남은 자리가 어떤 조건인지 공고문 동호수 내역을 확인하고 판단하시는 게 좋아 보입니다.
다음 회차를 기다린다면 가격표가 그대로인지부터 보시면 됩니다. 값이 그대로인 채 주변 시세가 오르면 그때는 계산이 달라집니다.
주의사항
이 글은 7월 22일에서 23일 접수가 끝난 12차의 기록입니다. 지금 신청할 수 있는 회차가 아닙니다.
자체 실거래가 네 건뿐이라 중위값의 신뢰도가 낮습니다. 다음 회차를 볼 때는 실거래를 다시 확인해 두시면 좋겠습니다.
105형은 잣대가 없어 이 글에서 판단을 내리지 않았습니다.
결론
판정 패스
여기까지가 오늘의 계산입니다. APT margin.
